臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1278號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 財政部國有財產局北區辦事處
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於民國97年1月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告就坐落於臺北市○○區○○段一小段七八０地號及七八０之四地號土地之買賣關係（即093AD0000000號申購案）存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按行政機關對其所管理之國有財產為出售或出租之行為，並 非行使公權力對外發生法律效果之單方行政行為，並非行政 處分，而屬私法行為，如與人民就國有土地之讓售發生爭執 ，應屬民事訴訟範圍。本件原告請求申購被告管理之坐落於 臺北市○○區○○段1小段780地號（下稱系爭780地號土地 及同小段780-4地號（下稱系爭780-4地號土地）兩筆土地（ 下合稱系爭土地），但遭被告註銷，起訴請求撤銷此註銷行 為，嗣改為確認買賣關係存在，均核係行政機關所為私法行 為而生之爭執，本院自有審判權，先予敘明。
二、次按政府機關有當事人能力，本件被告為財政部國有財產局 之機關，掌理轄區內國有財產之管理，有獨立之人員編制、 獨立之預算，可對外行文，依最高法院51年度台上字第2772 號判例意旨，應認被告有當事人能力。
三、原告原起訴請求撤銷註銷申購案之行為，嗣雖陳稱此註銷行 為無效，其申購系爭土地之買賣關係仍然存在，變更其聲明 為確認兩造間之買賣關係存在，惟被告在場對於訴之變更為 沒有意見之陳述（見本院卷第98頁反面言詞辯論筆錄），依 民事訴訟法第255條第2項規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：系爭780地號及系爭780-4地號兩筆土地，原屬交 通部臺灣鐵路管理局（下稱鐵路局）管理之國有財產，民國 93年7月8日變更管理機關，並移交予財政部國有財產局。惟 鐵路局明知伊非管理機關，竟於93年10月間將系爭土地出租 予訴外人曾義裕及賴春齡，直至94年2月25日，被告始更換 新約。然伊於93年8月3日即申購系爭土地，且得被告同意，
遂訴請確認被告與曾義裕及賴春齡之租賃關係不存在，並聲 請被告禁止處分系爭土地之假處分。詎被告以系爭土地經假 處分查封登記之理由，於94年11月30日註銷其前開申購案， 被告明顯誤解國有非公用不動產讓售作業程序第24條第2項 第2目規定，前開註銷行無效。為此起訴，並聲明：如主文 第1項所示。
二、被告辯稱：鐵路局於管理期間即將系爭土地分別出租予曾義 裕及賴春齡，伊既接管系爭土地，當然承受原有之相關權利 義務關係，遂於審查申購案後，於96年6月16日以書函徵詢 賴春齡及曾義裕就所承租之範圍是否願依同樣條件優先購買 。詎原告提起確認租賃關係不存在之訴，且聲請禁止系爭土 地出售、讓與及其他一切處分之假處分，並於94年10月7日 辦竣限制登記，系爭土地於前開假處分查封登記塗銷前，顯 無法辦理出售及所有權移轉登記，伊因而於94年11月30日註 銷該申購案，併註銷曾義裕、賴春齡優先購買之申請，買賣 契約自未成立。又如申購案存續，系爭土地上承租人既為願 意優先購買之表示，系爭土地即應優先讓售予承租人，兩造 間之買賣契約自難謂成立。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地登記為中華民國所有，原管理機關為鐵路局，經財 政部同意依照國有財產法第33條及第35條規定變更為非公用 財產，現狀移交予財政部國有財產局所屬台灣北區辦事處接 管（見本院卷第59頁），嗣並辦竣管理機關變更登記。 ㈡鐵路局於經管期間將系爭780、780-4地號土地分別出租於曾 義裕、賴春齡，約定租期至93年6月30日屆滿，鐵路局於93 年7月6日函知台北地區承租人依指定時間地點辦理換訂租約 手續（見本院卷第21頁）。
㈢原告於93年8月3日依國有財產法第49條第3項規定，申請申 購系爭土地（即093AD0000000號申購案），經被告審核符合 國有財產法規定得予讓售（見本院卷第166、167頁），被告 依土地法第104條第1項規定，於94年6月16日徵詢曾義裕、 賴春齡就所承租之範圍，是否主張優先購買權，曾義裕、賴 春齡分別於94年6月17日及24日表示願意優先購買（見本院 卷第60至65頁）。
㈣原告於96年9月間，以曾義裕、賴春齡與被告之租賃關係不 實為由，聲請本院禁止被告就系爭土地為出售、讓與及其他 一切處分之假處分，並經原告提供擔保後，於94年10月7日 辦妥查封登記（見本院卷第66至70頁）。被告嗣於94年11月 30 日以台財產北處字第0940048324號函註銷原告申購案及 曾義裕、賴春齡之優先購買案（見本院卷第28頁）。
㈤原告提起之確認租賃關係不存在訴訟，經本院94年度訴字第 4721號判決駁回，原告不服提起上訴，嗣經臺灣高等法院95 年度重上字第206號駁回上訴（見本院卷第43至53頁），原 告再提起上訴，遭最高法院95年度台上字第2972號裁定駁回 確定（見本院卷第82至83頁）。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而 所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明 確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得 以對於被告之確認判決除去之者而言。本件依原告所稱其於 93年8月3日申請讓售系爭土地，被告審核符合讓售要件後， 已為同意申購之通知，兩造間之買賣契約應已成立，雖被告 事後以系爭土地遭其假處分查封登記為由註銷申購案，然如 此註銷行為未合於法律，兩造間之買賣關係即繼續存續，依 前開說明，應認原告有藉確認買賣關係存在之訴除去其不安 私法上地位之必要。
五、原告之申購案是否遭註銷？
按「申購案件經審查有下列情形之一者，應註銷申購案並敘 明理由通知申購人：㈠不合讓售法令規定者。㈡申購之不動 產有下列情形之一者：⒈土地未完成國有登記。⒉依法令不 得讓售或不得移轉為私有。⒊已有使用或處分計畫。⒋涉有 糾紛，短期內無法解決。⒌已撥用、轉帳、抵償或出售而尚 未辦竣產權移轉登記。⒍已借用且短期內無法收回處理。⒎ 優先購買權人已依同樣條件繳款承購。」國有非公用不動產 讓售作業程序第24條定有明文。本件被告雖以系爭土地遭假 處分查封登記，已該當前開第2款第2目所定「依法定不得讓 售或不得移轉為私有」之情形，自應註銷原告之申購案等語 置辯。惟查：
㈠出售國有非公用財產乃私法上之買賣關係，立於出賣人地位 之被告有移轉及交付標的物之義務，倘適用民法關於買賣及 債務不履行之規定，於被告給付不能時，伊即有負擔損害賠 償之責。然國有財產能否移轉及交付，多肇因於行政政策或 公益目的，均不可歸責於雙方當事人，自有將各種無法履行 情形予以規範之需，藉以免除被告給付不能之損害賠償責任 。又為免法律關係趨向複雜，以致衍生民事或行政爭訟，並 應賦與被告解除買賣關係之權利。因此，前開規定亦為被告 得以行使解除權之法定事由。
㈡然系爭土地假處分查封登記之聲請人即本件原告，縱因查封 登記而一時無法接續進行讓售事宜，亦僅申購系爭土地之原 告權益受限。況依前開不爭執事實㈡所示，原告於申購系爭
土地之時，被告尚未與曾義裕及賴春齡簽訂任何租賃契約， 於被告同意原告申購案後，被告始為系爭土地承租人是否以 同一條件購買之通知，對原告權益不無影響，原告為確保申 購權益而為租賃關係不存在之確認訴訟，應屬必要，自難認 系爭土地遭假處分查封登記已符合前開第24條第2款第2目所 定不得讓售或不得移轉之情形，被告援引此規定註銷原告申 購案，應非有理，申購案不因註銷行為而不存在（系爭土地 承租人曾義裕及賴春齡優先購買案部分，詳如後述）。六、系爭土地承租人是否已依土地法第104條第1項規定行使優先 承買權？是否放棄優先購買權？
㈠依國有財產法第49條規定：「非公用財產類之不動產，其已 有租賃關係者，得讓售與直接使用人。前項得予讓售之不動 產範圍，由行政院另定之。非公用財產類之不動產，其經地 方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併 使用必要之鄰地所有權人。第一項及第三項讓售，由財政部 國有財產局辦理之。」，可知非公用之不動產得售予不動產 承租人或鄰地而有合併使用之所有人，故如國有非公用土地 承租人及鄰地所有人執公私有畸零土地合併使用證明書同時 申購同一筆土地，即有法條競合問題。然「基地出賣時，地 上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋 出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序 以登記之先後定之。」為土地法第104條第1項所明定，業賦 予土地承租人有優先購買權，是以，於土地承租人行使優先 購買權時，亦有前所述之競合問題。
㈡惟土地法第104條第1項後段所謂之「同樣條件」，乃指房屋 所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言。公有 土地鄰接土地所有權人持地方主管機關核發之公有畸零地合 併使用證明書申購已出租之公有土地，公有土地管理機關應 依土地法第104條規定，以讓售予畸零地所有權人「相同之 條件（包含價格）」徵詢優先購買權人是否優先購買，有內 政部96年12月28日內授中辦地字第0960055659號函可參（見 本院卷第191至196頁）。本件原告係提出畸零地合併使用證 明書申請購買系爭土地，被告審核後，認符合國有財產法第 49條第3項規定而為同意，既為不爭之事實，則此申購案之 買賣條件包含「畸零地合併使用證明書之提出」，是系爭土 地承租人除為願意以相同價格購買之表示外，尚應一併提出 畸零地合併使用證明書。然觀諸曾義裕與賴春齡之行使優先 購買權文件（見本院卷第64、65頁），並無任何與原告申購 條件相同之資料（即畸零地合併使用證明書），應未符合前 開規定之要件，依土地法第104條第2項前段規定：「優先購
買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為 放棄。」，伊等之優先購買權已經放棄，優先購買案即難認 合法成立，自無庸審究被告註銷優先購買案之法律依據。 ㈢再從國有非公用土地讓售之立法目的，無非促進土地之開發 與利用，同時增加國庫收入，於國有非公用土地承租人依土 地法第104條第1項行使優先購買權，以及鄰地所有人提出畸 零地合併使用證明書申購之時，理應以土地最大利益為考量 ，是否優先保護於土地興建未經建物所權第一次登記之承租 人，洵有商榷餘地。況臺北市為國際性都市，且寸土寸金， 本於都市市容，國有財產法第49條第3項之適用是否應優先 於土地法第104條第1項，亦應審慎評估，實不得逕依土地法 第104條之物權效力即認有絕對之優先購買權。七、兩造間成立系爭土地買賣契約？買賣契約生效否？ 被告雖稱依國有非公用不動產讓售作業程序第4條之處理程 序規定，系爭土地尚在被告內部審查階段，尚未通知繳款， 自未成立買賣契約云云。惟按「當事人互相表示意思一致者 ，無論其為明示或默示，契約即為成立。」「稱買賣者，謂 當事人約定一方移轉所有權於他方，他方支付價金之契約。 當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。 」民法第153條第1項、第345條定有明文，依此，買賣契約 一經當事人就標的物及其價金互相同意者，買賣契約即為成 立。本件原告備妥畸零地合併使用證明書向被告申購系爭土 地，買賣之標的物特定且明確，申購要件並已具備，被告嗣 完成系爭土地計價程序，參諸被告徵詢曾義裕及賴春齡是否 主張優先購買權之情即明，可謂完全符合國有財產法第49條 第3項之規定，依前開規定與說明，系爭土地之買賣契約於 被告同意申購案之時即為成立。又如前所述，曾義裕與賴春 齡之優先購買權已視為拋棄，即無使買賣契約失其效力之情 事，被告無由否認兩造買賣關係仍然存在。
八、綜上所述，申購案之註銷處分於法未合，無礙於原告申購案 之提出，而被告又為計價程序，甚至為同意申購之通知，兩 造間之買賣契約應已成立。至曾義裕及賴春齡之優先購買權 ，既因未提出與原告相同條件之購買表示，依法視為放棄， 自無損及兩造間買賣契約效力。原告訴請確認兩造間就系爭 土地之買賣關係存在，即有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 1 月 30 日 民事第六庭 法 官 許純芳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 1 月 30 日 書記官 潘惠梅