臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1126號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳舜銘律師
被 告 宏普建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 方文君律師
杜英達律師
複 代理 人 范翔智律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國96年12月27日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖佰叁拾叁萬陸仟元，及自民國九十六年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，以新臺幣叁佰壹拾壹萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣玖佰叁拾叁萬陸仟元為原告預供擔保，而免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國94年3 月18日購買由信義房屋仲介股份 有限公司代銷被告興建坐落臺北市○○區○○段3 小段36－ 8 號及36－9 號地號，建案名稱為「智尊」編號B2棟22樓房 地及編號B1-119停車位（下稱系爭房地），面積約57.89 坪 ，總價新臺幣（下同）3333萬元，雙方簽立不動產預定買賣 契約書，並依約給付土地及房屋預收款共267 萬元（含定金 100 萬元及簽約金167 萬元），依系爭契約第9 條約定，建 築工程預定於94年5 月1 日之前開工，自開工日起990 個日 曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施， 雙方同意以建築主管機關核准之使用執照為本社區完工日期 之認定依據及標準。詎被告違約未遵期開工，並變更設計， 將系爭房地由大坪數變更為小坪數之設計，建案名稱也改為 「新‧川普」，顯係可歸責被告事由致給付不能，乃以起訴 狀繕本為解除契約之意思表示，被告除應返還簽約金167 萬 元外，應加倍返還定金200 萬元，並給付系爭房地總價百分 之二十之違約金計666 萬6000元，另被告變更產品設計致每 坪單價為84.3萬元，如欲購得原契約約定坪數房地需花費 4880萬1270元，溢出原價達1547萬1270元，為可預期利益之 損失，爰依民法第226 條第1 項、第249 條第3 款、第250 條第1 項、第256 條請求被告如數賠償等語。併聲明：㈠被
告應給付2580萬7270元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執 行。
二、被告則以：系爭房地當時推案名稱為「智尊」，嗣經主管機 關核准變更設計，將建案改為「新‧川普」，對於原告依約 解除系爭契約，並無意見。惟系爭契約之違約金條款，係屬 損害賠償額預定性質之違約金，故原告主張預期利益損害賠 償達1547萬1270元云云，即屬無據；且原告僅給付267 萬元 ，佔系爭買賣總價百分之八，如逕依契約總價百分之二十核 定違約金，顯有過高情形，應予酌減；又原告繳納之定金已 作為系爭契約給付之一部，失其原先定金之性質，自無返還 定金問題等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於94年3 月18日向被告購買系爭大廈（建案名稱：智尊 ）B2棟22樓及B1-119車位，面積共57.89 坪，總價3333萬元 ，約定應於94年5 月1 日前開工，並自開工日起990 日曆天 完成使用執照所定必要設施。
㈡被告於95年2 月13日函知原告，系爭大廈將辦理建築執照變 更設計，由原先之22層改為19層，並將原大坪數設計變更為 小坪數之設計，建案名稱改為「新‧川普」。
㈢原告以起訴狀繕本送達代解除契約意思表示，經被告於96年 5 月14日收受。
四、查原告主張系爭房地係可歸責於被告事由致給付不能，並依 法解除契約等情，為被告所不爭執（見本院卷第55頁反面） ，應信為真實。惟原告主張被告應賠償2580萬7270元，則為 被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件兩造爭點厥為：㈠ 本件違約金應否酌減？㈡原告請求預期利益損害賠償是否有 據？㈢原告交付定金應否加倍返還？
五、法院之判斷：
㈠本件違約金應否酌減？
⒈按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法 第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標 準。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己 事實之債務人負舉證責任（最高法院82年度台上字第2476號 判決意旨參照）。依系爭契約第18條第2 項：「乙方（指被 告）…若有增加價款之要求或違約不賣，或可歸責乙方之事 由或違反本約其他規定者，甲方（指原告）除有權要求乙方 依約履行外，並得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改
善者，甲方得解除契約。契約解除時，乙方除應將甲方已繳 付價款退還甲方外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之 金額予甲方」（見本院卷第14頁反面），參諸民法第250 條 第2 項前段規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因 不履行而生損害之賠償總額」，兩造既未約定上開違約金係 懲罰性違約金，而係就發生債務不履行情事，債權人不待舉 證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約 定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違 約金。
⒉被告雖辯稱：上開違約金過高，應予酌減云云。惟查：被告 原擬興建地上22層、地下3 層大廈，共規劃84戶，嗣變更設 計興建地上19層、地下4 層大廈，總戶數318 戶，為兩造所 不爭執，且有系爭契約及被告為出售新建案「新‧川普」所 製作之不動產預定買賣契約書可參（見本院卷第61頁）；又 本件原告訂購系爭房地每坪單價原約為52.27 萬元【計算式 ：（3333萬－290 萬）÷57.89 ≒52.27 】，而被告於另案 與許玉嬌間就同一建案相同性質糾紛所生返還價金事件，欲 以每坪70萬元優惠價格與許玉嬌協議，有本院95年度重訴字 第1408號判決書可稽，可見系爭房地經變更設計後每坪單價 至少提高17.73 萬元，原告因被告違約變更設計致無從取得 系爭房地，倘原告欲在同地段再購得相同坪數房地，至少要 額外支出1026萬餘元（計算式：17.73 ×57.89 ≒1026.34 ），則原告請求百分之二十之違約金，實無過高可言；遑論 上開判決亦認定兩造約定以總價百分之二十作為違約金尚屬 適當，法院未准酌減違約金，被告復未爭執而告確定，為被 告訴訟代理人供承在卷（見本院卷第76頁），亦難謂兩造約 定上開違約金有何過高；況違約金之約定，為當事人契約自 由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履 約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主 、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務 人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於 法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何 核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違 約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨 。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高 而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人 分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法 秩序之維護。微論系爭契約係被告預定於同類契約之條款而 制訂之定型化契約，被告既決定變更原大坪數設計改為小坪 數並增加銷售戶數，應已權衡自己違約時所能承受原客戶之
損害賠償及變更設計後所預期獲利，自不容被告事後任意指 摘原約定違約金額過高而要求酌減；被告雖提出內政部編印 成屋買賣契約書範本所載違約金係以房地總價金百分之十五 為準（見本院卷第69至71頁），惟上開契約書範本僅係供一 般締約者作為參考，非有拘束法院之效力，且本院斟酌上開 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認為本件兩造 約定違約金為系爭房屋總價之百分之二十並無過高，是被告 空言酌減違約金云云，並無足採。是原告主張被告應依上開 約定給付系爭房地（含停車位）總價百分之二十即666 萬 6000 元 之違約金，應屬可取。
㈡原告請求預期利益損害賠償是否有據？
⒈按民法第260 條規定，契約雖經解除，其原依契約所生之損 害賠償請求權，則不失其存在，是在契約解除前已發生之違 約金請求權，亦不因契約解除而隨同消滅（參照最高法院61 年台上字第2922號判例參照）。本件係因可歸責於被告事由 致給付不能，則原告依民法第256 條：「債權人於有第226 條之情形時，得解除契約」規定，以起訴狀繕本送達以代解 除契約意思表示，即屬合法。又違約金，有屬於損害賠償約 定之性質者，有屬於懲罰性之性質者，倘屬前者，違約金既 視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於請求給付 違約金外，又請求損害賠償（最高法院80年度台上字第1457 號判決意旨參照）。
⒉本件原告主張：被告變更產品設計致每坪單價為84.3萬元， 如欲購得原契約約定坪數房地需花費4880萬1270 元 ，溢出 原價達1547萬1270元，為可預期利益之損失，被告應依民法 第226 條第1 項規定賠償云云，惟被告所否認，並以上開情 詞置辯。查系爭契約第18條第2 項，係就發生債務不履行情 事，債權人不待舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害 額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，核屬損害 賠償額預定性之違約金，本院並准原告請求系爭房地價款百 分之二十之損害賠償額預定性質之違約金666 萬6000元，業 如前述，揆諸前開說明，原告即不得於請求給付上開違約金 外，更行請求損害賠償，是原告主張被告應賠償上述預期利 益損害云云，尚無可取。
㈢原告交付定金應否加倍返還？
⒈按民法第249 條第3 款規定之加倍返還定金，以契約因可歸 責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第 259 條第2 款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除 契約為前提者不同，兩者不能同時併存。倘被上訴人合法行 使法定解除權，主張兩造間系爭買賣契約已經解除，則除依
民法第259 條規定請求回復原狀，若有其他損害，並得依同 法第260 條規定請求損害賠償外，自難併依民法第249 條第 3 款規定請求上訴人加倍返還定金（91年台上字第2027號判 決意旨參照）。又上訴人如與主債務人確已解除契約，則上 訴人請求加倍返還定金雖屬不當，但法院可不受當事人法律 上主張之拘束，應適用民法第259 條之規定，認主債務人有 返還原付定金，回復原狀之義務（最高法院43年台上字第 607 號判例參照）。
⒉查兩造於上開時間訂定系爭契約，約定系爭房地總價3333萬 元，原告並給付簽約金167 萬元及定金100 萬元等情，為兩 造所不爭執，且有付款期別明細表可考（見本院卷第17頁反 面），應信為真。系爭契約既已成立，原告交付之定金100 萬元已屬於價金之一部，嗣因可歸責於被告之事由，原告業 已解除系爭契約，為被告所不爭執，揆諸前開判決意旨，對 被告原受領之金錢，應依民法第259 條回復原狀規定請求返 還，故原告主張被告應依民法第249 條第3 款加倍返還其所 受之定金，亦無理由。
⒊又契約解除時，按契約解除時，由他方受領之給付為金錢者 ，依民法第259 條第2 款規定，應附加自受領時起之利息。 兩造締結系爭契約後，被告自原告受領267 萬元（計算式： 100 萬+167萬＝267 萬），系爭契約既經合法解除，則被告 自應返還267萬元。
六、綜上所述，原告主張被告違約，經原告解除契約，請求被告 給付違約金666 萬6000元、並返還所受領之267 萬元，合計 933 萬6000元（計算式：666 萬6000元+267萬元＝933 萬 6000元），及自起訴狀繕本送達翌日即96年5 月15日（見本 院卷第30頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 為有理由，應予准許。逾此部分，為無憑據，應予駁回。本 件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執 行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔 保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所 附麗，併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決 之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併 此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 97 年 1 月 11 日
民事第五庭 法 官 胡宏文
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 1 月 11 日 書記官 曾寶生
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