臺灣板橋地方法院民事判決 八十八年度重訴字第三○四號
原 告 甲○○
被 告 丙○○
己○○
丁○○
戊○○
被 告 乙○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○應將座落台北縣永和市○○段六六、六七地號土地上，如附圖綠色關於六六地號面積零點五六九平方公尺、六七地號面積二七點零七五平方公尺部分所示之地上物拆除，將土地返還予原告，並自民國八十八年一月一日起至拆除地上物返還土地之日止，按月給付原告新台幣叁仟叁佰壹拾柒元。被告己○○、丁○○、戊○○應將座落台北縣永和市○○段六七、六八地號土地上，如附圖藍色關於六七地號面積六五點零九二平方公尺、六八地號面積零點零一三平方公尺部分所示之地上物拆除，將土地返還予原告，並自民國八十八年一月一日起至拆除地上物返還土地之日止，按月連帶給付原告新台幣柒仟捌佰壹拾叁元。被告乙○○應將座落台北縣永和市○○段六七、六八地號土地上，如附圖紅色關於六七地號面積一一一點七七平方公尺、六八地號面積三零零點零五九平方公尺部分所示之地上物拆除，將土地返還予原告，並自民國八十八年一月一日起至拆除地上物返還土地之日止，按月給付原告新台幣肆萬玖仟肆佰壹拾玖元。訴訟費用由被告丙○○負擔百分之五，被告己○○、丁○○、戊○○負擔百分之十三，餘由被告乙○○負擔。
本判決第一、二、三項於原告各以新臺幣伍拾捌萬壹仟元；壹佰叁拾陸萬捌仟元；捌佰陸拾肆萬玖仟元，依序為被告丙○○；被告己○○、丁○○、戊○○；被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前以新臺幣貳仟伍佰玖拾肆萬伍仟貳佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二、三項所示，並願供擔保請准宣告假執行。 二、陳述：
（一）原告於民國八十七年十二月二十三日登記取得座落台北縣永和市○○段六六、 六七、六八地號之土地全部所有權，被告並無任何正當或合法權源，竟於原告 取得所有權前，即擅自在系爭土地上搭建房屋等違建物，其中被告丙○○房屋 門牌號碼係台北縣永和市○○路○段五十九巷十五號，座落如附圖綠色所示， 部分占有六六地號面積零點五六九平方公尺、六七地號面積二七點零七五平方 公尺；被告己○○、丁○○、戊○○房屋門牌號碼係同巷十七號，座落如附圖 藍色所示，部分占有六七地號面積六五點零九二平方公尺、六八地號面積零點 零一三平方公尺；被告乙○○房屋門牌號碼係同巷十九號，座落如附圖紅色所 示，部分占有六七地號面積一一一點七七平方公尺、六八地號面積三零零點零
五九平方公尺之土地，經原告屢次催告被告等人拆屋還地，渠等均置之不理， 爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條等規定，請求被 告拆屋還地。
（二）被告無權占有原告土地七二一點一七平方公尺，受有相當於租金之利益，依最 高法院六十一年台上字第一六九五號判例揭示意旨：「無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土 地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」。原告自得依 不當得利、侵權行為等規定，請求被告返還相當於租金之利益，爰參照土地法 第九十七條、第一○五條及平均地權條例第十六條等規定，請求自八十八年一 月一日起至拆除地上物返還土地之日止，按土地申報總價百分之十計算損害金 ，又系爭土地八十八年度申報地價為一萬四千四百元，謹依被告無權占有土地 部分，分別臚述如下：
１、被告丙○○部分：
無權占有土地面積二七點六四四平方公尺（0.569+27.075=27.664 ），故原告 得請求每月之損害金為新台幣（下同）三千三百一十七元（14,400x10%x27.64 4/12=3317.28，元以下四捨五入）。 ２、被告己○○、丁○○、戊○○部分：
無權占有土地面積六五點一零五平方公尺（65.092+0.013=65.105 ），故原告 得請求被告連帶給付每月之損害金為七千八百一十三元（14,400x10%x65.105/ 12=7812.6 ，元以下四捨五入）。
３、被告乙○○部分：
無權占有土地面積四一一點八二九平方公尺（111.77+300.059=411.829），故 原告得請求每月之損害金為四萬九千四百一十九元（14,400x10%x411.829/12= 49,419.48 ，元以下四捨五入）。
（三）兩造之爭點在於原告與其前手吳盤銘間有無通謀虛偽，且土地移轉登記之原因 是否具有無效或得撤銷事由，及被告是否得以有權占有作為抗辯，茲分述如下 ：
１、原告於八十七年十二月二十三日以買賣原因登記為本件系爭土地之所有權人， 原告與其前手吳盤銘等人間並無通謀虛偽可言： Ａ、訴外人吳盤銘向原告之妻吳梅珍借貸款項以購買土地，乃簽訂「配合購地協 議書」及「切結書」並約定設定第二順位抵押權予原告之妻吳梅珍以供擔 保，卻未依約履行。經查，訴外人吳盤銘於八十七年四月間為購買台北縣永 和市○○段六八地號之土地，惟因其自有資金不足，無法支付地價稅、增值 稅及清償第二順位抵押權，擬向吳梅珍借款五百萬元，雙方約定訴外人吳盤 銘於購得上開土地後，應將上開土地提供予吳梅珍設定第二順位抵押權，以 為擔保，於上開土地移轉登記予訴外人吳盤銘後，再向銀行貸款以清償借款 ，償還期限為四個月，並言明佣金一百八十萬元，倘屆期無法清償，上開土 地之貸款或出售之處理權，則完全由吳梅珍處理，但訴外人吳盤銘可參與共 同處理，處理後扣除借款五百萬元及佣金一百八十萬元後，餘款應歸還訴外 人吳盤銘，若土地發生買賣上糾葛，由訴外人吳盤銘負責理清，此有配合購
地協議書及切結書可稽，詎料訴外人吳盤銘並未依約塗銷第二順位抵押權， 致吳梅珍僅取得第三順位抵押權人之地位。
Ｂ、訴外人吳盤銘再次向原告商借五十萬元，由訴外人李岳樺出面擔保，並共同 書立「保證書」。查訴外人吳盤銘嗣向原告之妻吳梅珍聲稱：「其另有二筆 土地正在辦理過戶中，惟過戶登記之費用尚不足五十萬元，希望吳梅珍再貸 與其五十萬元，屆時其可依約塗銷第二順位之抵押權，且四個月期限屆至時 將連同此次五十萬元借款，共計七百三十萬元，一併清償」，原告之妻吳梅 珍思及訴外人吳盤銘前次借款未能清償，果如訴外人吳盤銘所言，其債權將 可獲得滿足，然又鑒於告訴人前次借款並未依約履行，乃要求訴外人吳盤銘 覓妥保證人，以保障其權利，基於李岳樺係與訴外人吳盤銘共同處理土地之 人，乃由李岳樺出面擔保，是於八十七年七月三十一日，由李岳樺及訴外人 吳盤銘共同出具其為保證人，訴外人吳盤銘為借款人之保證書，約定訴外人 吳盤銘須於八十七年八月十八日清償借款七百三十萬元予吳梅珍，否則李岳 樺願負連帶保證責任。
Ｃ、訴外人吳盤銘為延期清償借款，乃簽立「特約事項書」，並將擔保原告之妻 吳梅珍債權之土地，由原先約定之六八地號，擴大至六六及六七地號。查八 十七年八月十八日期限屆至時，訴外人吳盤銘無力清償，乃與原告之妻吳梅 珍協商，懇求吳梅珍應允將還款期限展延至同年九月三十日，是訴外人吳盤 銘乃於同年八月二十五日出具以其名義為借款人，保證人為李岳樺之特約事 項書，內容記載略為：「吳盤銘無法如約償還，經向吳梅珍商請准予延至八 十七年九月三十日一次償還上項借款，如屆期無法償還，則吳盤銘將台北縣 永和市○○段六六、六七、六八地號土地三筆全數授權李岳樺配合吳梅珍之 意思處理，吳盤銘決無任何異議及反悔」等語，足見訴外人吳盤銘於斯時即 已將擔保原告之妻吳梅珍債權之土地，由原先約定之六八地號之土地，擴大 涵蓋至六六地號及六七地號之土地，並同意屆期無法清償時，全權授權李岳 樺配合吳梅珍之意思處理。
Ｄ、訴外人吳盤銘同意將土地移轉登記予原告之目的。查於八十七年九月三十日 屆至時，原告向訴外人吳盤銘催討借款，惟訴外人吳盤銘無力清償，原告乃 轉向保證人李岳樺求償，然李岳樺卻稱：該筆款項既係由訴外人吳盤銘所借 且款項亦均由訴外人吳盤銘支用，自應由訴外人吳盤銘負責清償，其會督促 訴外人吳盤銘儘速返還」，嗣李岳樺向原告陳稱：「其曾向訴外人吳盤銘催 索，促其儘速清償借款，然訴外人吳盤銘表示因土地無法辦理貸款，致無力 清償，故其乃促請訴外人吳盤銘將土地處理以清償被告」，惟因上開土地上 有地上物之存在，而該地上物之占有人乙○○不願與訴外人吳盤銘協商處理 地上物，然地上物無法處理，則上開土地即無法為處分或設定負擔等法律行 為，是李岳樺乃與訴外人吳盤銘商議，將上開土地移轉予原告或萬喜建設公 司董事長陳滿德，因訴外人吳盤銘與李岳樺均為萬喜建設公司之股東，為保 障原告之權益，因而決定將上開土地移轉登記予原告，並經訴外人吳盤銘同 意，期使地上物能順利圓滿解決，而得據以清償債務。 Ｅ、訴外人吳盤銘授權並將移轉登記所需之文件交付予李岳樺、原告，俾利辦理
土地移轉登記事宜，而逐次移轉登記予原告。查上開土地經訴外人吳盤銘同 意移轉予原告後，訴外人吳盤銘即授權予李岳樺全權處理土地過戶事宜，惟 因訴外人吳盤銘積欠第三人賴玉明債務，訴外人吳盤銘乃將其所有之印鑑證 明，所有權狀等文件均交由賴玉明保管，訴外人吳盤銘為取回上開文件，另 交付賴玉明一張支票，始得取回上開文件，並將上開文件轉交予李岳樺，俾 利其辦理土地過戶事宜，故李岳樺才能著手辦理土地過戶事宜，上開土地前 後共分七次逐次移轉予原告，目的在於暫緩繳交增值稅，若原告果與吳盤銘 間通謀虛偽而為移轉，則為達早日取得所有權，以免夜長夢多，及掩人耳目 起見，當會儘速一次辦理移轉尚嫌不及，焉會逐次分次地移轉，可見原告與 吳盤銘間絕無通謀虛偽之意思存在，且辦理系爭土地過戶所需之文件係由訴 外人吳盤銘交予李岳樺，並授權李岳樺辦理，業經李岳樺與證人即在場人陳 滿德分別於地檢署偵查中證述綦實，可見原告並無偽造文書之情事，況身分 證影本，印鑑證明正本又係吳盤銘所交付，是原告焉有偽造文書可言。 基上所述，觀諸訴外人吳盤銘及李岳樺於八十七年八月二十五日所簽訂之特 約事項書可知，訴外人吳盤銘因向原告借貸款項，屆期卻無法清償，一再商 請被告准予延期清償，乃簽立特約事項書，明確表明如至八十七年九月三十 日仍無法清償，同意將台北縣永和市○○段六六、六七、六八等三筆地號之 土地「全權授權」李岳樺配合吳梅珍意思處理，故於清償期屆至時，訴外人 吳盤銘仍無法清償，加之尚有地上物之存在，乃由原告甲○○代表吳梅珍至 萬喜建設公司，與訴外人吳盤銘、李岳樺、萬喜建設公司董事長陳滿德及其 他股東共同商議處理上開土地之事宜，經訴外人吳盤銘同意後，並將辦理土 地過戶所需之文件交予李岳樺、原告，始陸續將上開土地移轉登記予原告。 Ｆ、按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證 之責（參照最高法院四十八年台上字第二九號判例）。由於本件被告空言主 張原告與訴外人吳盤銘間就系爭土地移轉登記為通謀虛偽意思表示，然未見 其提出任何證據以實其說，揆諸上揭判例所示，被告主張洵不足採。 ２、本件土地移轉登記之原因為買賣，並無任何登記原因係無效或得撤銷之事由， 且原告並受土地法第四十三條之保護。
Ａ、按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事 項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人只許在未有第三人取得權利前，以 登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若至已有第三人本於現存之登記 而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第六十八條規定請求損害賠償 外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動 產，訴請返還，自無法律上之根據（參照最高法院四十一年台上字第三二三 號判例）。
Ｂ、查原告善意信賴其前手吳盤銘之土地登記，而辦理系爭土地所有權移轉登記 之行為，故原告為善意信賴登記而與原登記名義人吳盤銘為法律行為，並已 取得權利之新登記之第三人，當然受土地法第四十三條所定公信力之保護， 姑不論被告所言系爭三筆土地是否仍應為林金生等十九人、劉清松等五人、 江房及國有財產局所共有為真正權利人云云，是否屬實，然揆諸前揭判例所
示，縱然渠等為真正權利人時，亦只能在原告尚未取得權利之前，得為塗銷 登記之請求而已，然在原告已善意信賴原有登記名義之登記，而依法律行為 取得物權並已辦畢登記後，再行訴請返還或主張所有權存在云云，自無法律 上之根據。
Ｃ、原告與其前手吳盤銘間並無通謀虛偽意思表示（即登記無效原因），亦無偽 造文書（即登記得撤銷原因）等情事存在。查訴外人即原告之前手吳盤銘前 曾向原告之妻吳梅珍借款五百萬元，當吳盤銘取得款項後，竟違約未將土地 設定第二順位抵押權，以供借款之擔保，嗣其又向原告稱「與原告配合購地 時，願再給付佣金一百八十萬元」，然均未見吳盤銘履行之，續吳盤銘再次 向原告商借五十萬元，由訴外人李岳樺出面保證，並共同書立保證書，言明 「吳盤銘應於八十七年八月十八日清償一切款項七百三十萬元」，惟吳盤銘 為延期清償借款，乃同意將系爭土地全權授權李岳樺配合原告之妻吳梅珍之 意思處理於八十七年九月三十日清償屆至時，在吳盤銘無力清償之情形下 才將系爭土地移轉登記予原告，據以清償吳盤銘所積欠之債務等節，均已如 前述。再原告與吳盤銘間若有通謀虛偽之意思表示，則吳盤銘焉會向地檢署 對原告提出刑事告訴（案號：台灣板橋地方法院檢察署八十八年偵字第六五 三五號禮股），嗣亦經不起訴處分確定在案。況系爭六六、六七、六八地號 土地所設定之最高限額抵押權總金額為四千萬元而已，並非被告所稱一億二 千三百萬元，蓋被告故意忽略三筆土地係「共同擔保」同一筆債務，且土地 登記謄本亦登記為「共同擔保地號」等語，企圖混淆本院之判斷，實無足取 復觀原告係分七次逐次移轉系爭土地之所有權，其目的在於暫緩繳納土地增 值稅，若原告果與吳盤銘間通謀虛偽而為移轉，則為達早日取得所有權，以 免夜長夢多，及掩人耳目起見，當會儘速一次辦理移轉尚嫌不及，焉會逐次 分次地移轉，可見原告與吳盤銘間絕無通謀虛偽之意思存在。 Ｄ、次查辦理系爭土地過戶所需之文件係由訴外人吳盤銘交予李岳樺，並授權李 岳樺辦理，業經李岳樺與證人即在場人陳滿德分別於地檢署偵查中證述綦實 可見原告並無偽造文書之情事，況身分證影本、印鑑證明正本又係吳盤銘所 交付，是原告焉有偽造文書可言。
Ｅ、不論原告有無通謀虛偽或偽造文書之情事被告亦不得執上開事由拒絕返還 系爭土地。
ａ按土地法所為之登記有絕對之效力，登記簿上之所有權人縱因登記原因之不 成立，無效或得撤銷（例如：他人偽造文件而移轉所有權），雖不得對真正 權利人主張其所有權，但對於真正權利人以外之第三人，在該登記尚未塗銷 或更正前，該登記名義人仍得據以行使權利，例如不動產所有人甲與乙通謀 虛偽為不動產所有權移轉行為，已辦畢登記，或無行為能力人甲出售其不動 產予乙，地政機關因錯誤而辦理登記完畢，此均不生所有權移轉之變動，所 有權仍屬於甲，甲既可以向乙主張其所有權，亦得訴請其塗銷該登記，反之 乙不得以登記有絕對效力為由，否認甲之所有權，不過對甲以外之第三人， 在登記未塗銷前，仍可行使其權利（參照謝在全著民法物權論上冊第七八頁 以下）。從而在所有權登記未經塗銷前，仍有絕對效力，故基於所有權人地
位，自得請求返還房屋（參照最高法院六十八年台上字第三○三三號判決、 六十九年台上字第二七三三號判決）。 ｂ復查原告善意信賴其前手吳盤銘之土地登記簿之登記，而辦理系爭土地所有 權移轉登記，是原告本應受土地法第四十三條絕對效力之保護毫無疑義，縱 退萬步言之，不論原告與吳盤銘間之登記原因是否有不成立、無效或得撤銷 之情事，然在吳盤銘對原告訴請塗銷登記確定之前，揆諸前揭說明所示，原 告仍得對吳盤銘以外之第三人即被告等人行使所有權之權利，並請求返還系 爭土地。
３、被告占有系爭土地確係無權占有：
Ａ、被告不得依日據時代台灣物權之變動，應適用意思表示主義之事由，以對抗 原告：
ａ按台灣人民，於日據時期，不動產物權依法律行為而有變動者，當事人間於 意思表示合致時，即生效力，不以登記為必要，若未經登記，於台灣光復後 出賣人乘真正權利人（買受人）尚未辦理登記之機會，仍聲請登記為所有人 買受人僅得依買賣契約請求出賣人為所有權移轉登記不得請求塗銷出賣人於 光復後之所有權登記，且此項所有權移轉登記請求權，係基於債權而發生， 應有消滅時效規定之適用，其起算日期，應以出賣人或其繼承人聲請總登記 記入登記簿之日為準，該出賣之不動產，於光復後已移轉登記予第三人時， 其所有權應歸屬於該已為所有權登記之人，自不待言（參照最高法院五十一 年度民刑庭總會決議、五十二年台上字第一○四一號判決、五十二年台上字 第一九二五號判決、謝在全著民法物權論上冊第八十頁以下、王澤鑑著民法 物權⑴第九一頁以下）。
ｂ查被告舉日據昭和年間土地持分賣渡書為私文書，依民事訴訟法第二七七條、 第三五七條等規定，應由被告證明其為真正。再者，不論被告所提上開證物是 否具有形式上證據力，然本件系爭土地於台灣光復後，業經辦理總登記，揆諸 前揭說明所示，被告僅得對其出賣人主張所有權移轉登記請求權而已，自不得 主張其業就系爭土地已取得所有權云云，況縱有所謂上揭請求權之存在，亦因 被告遲未行使而罹於時效，從而被告占有系爭土地並非基於所有權而占有，亦 不得以根本不存在之所有權對抗原告，是其抗辯洵無理由。 Ｂ、被告不得以買賣關係之占有而對抗原告： ａ按買受人基於買賣關係而占有，對出賣人而言，雖具有占有之權源，不因移轉 標的物所有權之請求權罹於時效而受影響，然出賣人將標的物所有權移轉予第 三人時，則占有標的物之前買受人不得以其與出賣人間之買賣為由對業已取得 買賣標的物所有權之後買受人主張有權占有（參照王澤鑑著民法學說與判例研 究第七冊第八十頁以下）。
ｂ查被告首應就日據昭和年間土地持分賣渡書，證明其為真正，已如前述。再者 不論被告所提上開賣渡書是否屬實，亦僅係被告得對其出賣人主張移轉登記請 求權而已，然就原告業已取得本件系爭土地之所有權，揆諸前揭說明，被告自 不得以其與出賣人間之買賣合約向原告主張有權占有，故原告本於所有權請求 被告返還土地，尚無不合。
三、證據：提出土地登記謄本三件、照片七件、配合購地協議書、切結書、保證書 、特約事項書、土地移轉、分割契約書及土地增值稅繳款書各一件為證，並聲 請本院履勘現場及囑託地政機關測量。
乙、被告方面：
壹、被告丙○○、己○○、丁○○、戊○○部分： 一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：渠等曾向原告前手購買系爭土地，應屬有權占有。貳、被告乙○○部分：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 二、陳述：
（一）原告取得系爭土地並不合法，故非系爭土地所有人： １、查系爭三筆土地重測前為下溪洲段三四之一地號、三四之十一地號、三四之十 七地號，為訴外人林金生、林添登、林進益、林阿利、林崇德、林丁朝、林財 旺、林春美、林世雄、林田、林嬰、林進財、林長芳、林長卿、陳紅君、林育 德、曾林千惠、周張朝子、林清良（下稱林金生等十九人）、劉清松、林文志 、林光榮、林玉華、劉秀蘭（下稱劉清松等五人）、江房、國有財產局台灣北 區辦事處（下稱國有財產局）等二十三人所共有，林金生等十九人於六十九年 間以劉清松等五人、國有財產局及江房為被告訴請分割共有物，該案於七十二 年間判決確定，始由法院將系爭三筆土地判決分歸江房取得。 ２、惟查前開分割共有物案件，其中之當事人江房已於五十五年三月二十日死亡， 惟各審法院均未察覺仍對無當事人能力之江房為判決。按民事訴訟當事人必須 實際存在。對於以死亡之人所提之訴訟為不合法，以非實存（在）之人為當事 人或死人為當事人，所下之本案判決，縱使已確定，亦因判決書上之當事人並 不存在，而不發生判決內容上之效力，對於死人及其繼承人均不發生效力（參 見駱永家先生著，民事法研究二，頁四十九），故該分割共有物判決為無效， 系爭三筆土地應仍為林金生等十九人、劉清松等五人、江房及國有財產局所共 有。本件原告既非自林金生等十九人、劉清松等五人及國有財產局受讓系爭土 地所有權，顯然無從取得系爭土地之所有權。（二）原告係以偽造文書手段登記為系爭土地所有權人，其與前手吳盤銘間並無移轉 土地之物權行為，故原告並非系爭土地所有權人： １、查系爭土地之前手吳盤銘，就系爭土地之所有權移轉行為，業已對原告提起偽 造文書及詐欺之告訴，顯見原告與吳盤銘根本無移轉所有權之物權合意。 ２、原告提出之配合購地協議書、切結書、保證書、特約事項書等，姑且不論該等 文書之真實性如何，由該等文書之內容觀之，僅能證明瑞梅企業有限公司與吳 盤銘間曾有借貸之事實存在，故原告與吳盤銘間顯無移轉系爭土地所有權之合 意存在。
３、另原告固稱「吳盤銘將辦理系爭土地過戶所需之文件交予李岳樺並授權李岳樺 辦理，原告並無偽造文書之情事」云云，惟查李岳樺係吳盤銘向原告借款之保
證人，若李岳樺主張本件系爭土地物權移轉行為屬實，則其可免除保證責任， 故系爭土地物權行為存在與否與李岳樺自身利害有重大關連，其偵查證詞顯不 足採。
（三）縱原告與吳盤銘間有移轉系爭土地之物權行為，該物權行為亦顯係出於原告與 吳盤銘間之通謀虛偽意思表示，故原告並非系爭土地所有權人： １、查原告已自承系爭土地之所以移轉登記予原告，其目的係因系爭土地上有地上 物存在，為期使地上物能順利圓滿解決，故辦理土地移轉登記等事宜。 ２、原告與吳盤銘以買賣為原因移轉系爭土地所有權，惟雙方並未訂立買賣契約， 亦未交付任何價金。
３、系爭三筆土地於移轉予原告時，尚設定有一億二千三百萬元之高額抵押權，債 務人即為土地之前手等人，原告亦未要求塗銷設定於其上之高額抵押權，凡此 均與以買賣為原因而移轉土地所有權之意思表示有所違背，顯見原告與吳盤銘 間並無買賣行為，故其移轉系爭土地所有權之物權行為顯係通謀虛偽意思表示 ，依最高法院六○年台再字第五號判決見解：「．．．民法第八十七條所定虛 偽意思表示，對物權行為自亦有其適用。．．．」，原告與吳盤銘間通謀虛偽 意思表示所為之物權行為，依民法第八十七條第一項前段之規定，其法律效果 為無效，故原告並非系爭土地所有權人。
（四）被告占有系爭土地並非無權占有：
１、查被告使用系爭土地，係因其先人於日據時代昭和二十六年八月向所有權人江 房合法買賣取得系爭土地，並自當時起即由被告之父及家族建造房屋種植竹木 定居迄今計六十餘年，並繳納系爭土地之地價稅。按依日據時代台灣之物權變 動應適用當時之日本民法第一百七十六條，有關物權之設定及移轉，於雙方意 思表示一致時，即發生效力（參照五十年十月八日、五十一年第五次民刑庭總 會會議、最高法院七十二年度台上字第一七七○號判決）。故被告先人已依當 時所適用之法律取得系爭土地之所有權，其後因繼承而移轉與被告，故被告占 有系爭土地係有權占有。
２、又被告先人取得系爭土地所有權，依受讓當時之法律規定既有取得系爭土地所 有權之效力，而同一標的物，有二以上不相容之物權存在時，成立在先之物權 優於成立後之物權，此為「時間在先，權利在先」之原則（參見謝在全，民法 物權論上冊頁三十六），故被告主張善意受讓而取得系爭土地所有權亦非有理 。
三、證據：提出戶籍謄本一件、土地登記謄本三件、土地持分賣渡書及翻譯一件為 證，並聲請訊問證人梁卻、林賜麟、吳盤銘，及調閱台灣台北地方法院六十九 年度訴字第四六０二號分割共有物事件卷宗、系爭土地歷次移轉登記資料與板 橋地檢署八十八年度偵字第一九二八二號偵查卷。 理 由
壹、程序方面：
一、本件被告丙○○、己○○、丁○○、戊○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
二、原告關於相當租金之損害金請求部分，其起算點由八十七年十二月二十三日改為 八十八年一月一日，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五 條第一項第三款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：其於八十七年十二月二十三日登記取得座落台北縣永和市○ ○段六六、六七、六八地號之土地全部所有權，被告並無任何正當或合法權源， 竟於原告取得所有權前，即擅自在系爭土地上搭建房屋，其中被告丙○○房屋門 牌號碼係台北縣永和市○○路○段五十九巷十五號，座落如附圖綠色所示，部分 占有六六地號面積零點五六九平方公尺、六七地號面積二七點零七五平方公尺； 被告己○○、丁○○、戊○○房屋門牌號碼係同巷十七號，座落如附圖藍色所示 ，部分占有六七地號面積六五點零九二平方公尺、六八地號面積零點零一三平方 公尺；被告乙○○房屋門牌號碼係同巷十九號，座落如附圖紅色所示，部分占有 六七地號面積一一一點七七平方公尺、六八地號面積三零零點零五九平方公尺之 土地，經原告屢次催告被告拆屋還地，渠等均置之不理，又被告無權占有原告土 地，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得參照土地法第九十七 條、第一○五條及平均地權條例第十六條等規定，請求自八十八年一月一日起至 拆除地上物返還土地之日止，按土地申報總價百分之十計算損害金，爰依無權占 有、不當得利及侵權行為等法律關係，訴請判決如聲明所示等情。二、被告則以：系爭土地係經無效之分割共有物判決而分歸訴外人江房單獨所有，再 輾轉登記為原告所有，故原告取得系爭土地並不合法，又原告係以偽造文書手段 登記為系爭土地所有權人，其與前手吳盤銘間並無移轉土地之物權行為，縱原告 與吳盤銘間有移轉系爭土地之物權行為，該物權行為亦係出於原告與吳盤銘間之 通謀虛偽意思表示，故原告並非系爭土地所有權人，及被告先祖於日據時代已向 江房合法買受系爭土地，並於雙方意思表示合致當時，即生所有權移轉效力，被 告嗣因繼承取得所有權，故被告占有系爭土地係有權占有等語置辯。三、原告主張其於八十七年十二月二十三日登記為座落台北縣永和市○○段六六、六 七、六八地號之土地所有權人（註：上開三筆土地係陸續登記為原告所有，最後 於八十七年十二月二十三日完成全部登記），被告於原告取得所有權前，即在系 爭土地上搭建房屋，其中被告丙○○房屋門牌號碼係台北縣永和市○○路○段五 十九巷十五號，座落如附圖綠色所示，部分占有六六地號面積零點五六九平方公 尺、六七地號面積二七點零七五平方公尺；被告己○○、丁○○、戊○○房屋門 牌號碼係同巷十七號，座落如附圖藍色所示，部分占有六七地號面積六五點零九 二平方公尺、六八地號面積零點零一三平方公尺；被告乙○○房屋門牌號碼係同 巷十九號，座落如附圖紅色所示，部分占有六七地號面積一一一點七七平方公尺 、六八地號面積三零零點零五九平方公尺土地之事實，業據原告提出土地登記謄 本為證，並經本院履勘測量屬實，製有複丈成果圖附卷可稽，且被告亦不爭執， 已堪信為真實。
四、雖被告抗辯系爭土地係經無效之分割共有物判決而分歸訴外人江房單獨所有，再 輾轉登記為原告所有，故原告取得系爭土地並不合法，又原告係以偽造文書手段 登記為系爭土地所有權人，其與前手吳盤銘間並無移轉土地之物權行為，縱原告
與吳盤銘間有移轉系爭土地之物權行為，該物權行為亦係出於原告與吳盤銘間之 通謀虛偽意思表示，故原告並非系爭土地所有權人，及被告先祖於日據時代已向 江房合法買受系爭土地，並於雙方意思表示合致當時，即生所有權移轉效力，被 告嗣因繼承取得所有權，故被告占有系爭土地係有權占有云云。惟查：（一）原告主張其得以登記為系爭土地所有權人，係因訴外人吳盤銘於八十七年四月 間，為購買系爭六八地號土地，自有資金不足，無法支付地價稅、增值稅及清 償第二順位抵押權，乃向原告之妻吳梅珍借款五百萬元，雙方約定訴外人吳盤 銘於購得上開土地後，應將上開土地提供予吳梅珍設定第二順位抵押權，以為 擔保，於上開土地移轉登記予吳盤銘後，再向銀行貸款以清償借款，並言明佣 金一百八十萬元，倘屆期無法清償，上開土地貸款或出售之權限，則完全由吳 梅珍處理，但吳盤銘仍可參與，處理後扣除借款五百萬元及佣金一百八十萬元 後，餘款應歸還吳盤銘，若土地發生買賣上糾葛，由吳盤銘負責理清，詎吳盤 銘並未依約塗銷第二順位抵押權，致吳梅珍僅取得第三順位抵押權人之地位。 嗣吳盤銘邀訴外人李岳樺為連帶保證人，再向吳梅珍借款五十萬元，並約定吳 盤銘須於八十七年八月十八日清償借款七百三十萬元予吳梅珍，否則李岳樺願 負連帶保證責任。然八十七年八月十八日期限屆至時，吳盤銘仍無力清償，乃 請求吳梅珍應允將還款期限展延至同年九月三十日，並於同年八月二十五日出 具以其名義為借款人，保證人為李岳樺之特約事項書，內容記載略為：「吳盤 銘無法如約償還，經向吳梅珍商請准予延至八十七年九月三十日一次償還上項 借款，如屆期無法償還，則吳盤銘將台北縣永和市○○段六六、六七、六八地 號土地三筆全數授權李岳樺配合吳梅珍之意思處理，吳盤銘決無任何異議及反 悔」等情，迨八十七年九月三十日屆至時，原告為其妻吳梅珍出面向吳盤銘催 討借款，惟吳盤銘無力清償，原告乃轉向保證人李岳樺求償，李岳樺即表示該 筆款項既係由吳盤銘所借，且款項亦均由吳盤銘支用，自應由吳盤銘負責清償 ，其會督促吳盤銘儘速返還等語，嗣李岳樺向原告陳稱其曾向吳盤銘催索，促 其儘速清償借款，然吳盤銘表示因土地無法辦理貸款，致無力清償，故其乃促 請吳盤銘將土地處理以清償被告等語，惟因系爭土地有地上物之存在，而該地 上物之占有人即被告乙○○不願與吳盤銘協商處理地上物，致土地無法為處分 或設定負擔等法律行為，是李岳樺乃與吳盤銘商議，將上開土地移轉予原告或 萬喜建設公司董事長陳滿德，因吳盤銘與李岳樺均為萬喜建設公司之股東，為 保障原告一方之權益，故而決定將上開土地移轉登記予原告，吳盤銘並將移轉 登記所需文件交付予李岳樺及原告，授權其等辦理土地移轉登記事宜，而逐次 移轉登記予原告等節，業據原告提出配合購地協議書、切結書、保證書及特約 事項書等件為證，並經證人李岳樺、陳滿德於板橋地檢署八十八年度偵字第一 九二八二號偽造文書案件偵查時證述綦詳，有不起訴處分書在卷可稽，亦堪信 為真實，顯吳盤銘係因積欠原告之妻吳梅珍款項，乃同意將系爭土地移轉登記 予原告處理。又吳盤銘因系爭土地全部移轉登記予原告之糾紛，向檢察署告訴 原告偽造文書及詐欺，亦經檢察官不起訴處分確定，復據本院調取上開八十八 年度偵字第一九二八二號偽造文書案件偵查卷宗核閱無訛，故被告辯稱吳盤銘 就系爭土地之所有權移轉行為，已對原告提起偽造文書及詐欺告訴，可見原告
與吳盤銘根本無移轉所有權之物權合意云云，並無可取。（二）被告復以原告已自承系爭土地之所以移轉登記予原告，其目的係因系爭土地上 有地上物存在，為期使地上物能順利圓滿解決，故辦理土地移轉登記等事宜； 又原告與吳盤銘以買賣為原因移轉系爭土地所有權，惟雙方並未訂立買賣契約 ，亦未交付任何價金；又系爭三筆土地於移轉予原告時，尚設定有一億二千三 百萬元之高額抵押權，債務人即為土地之前手等人，原告亦未要求塗銷設定於 其上之高額抵押權，均與以買賣為原因而移轉土地所有權之意思表示有所違背 為由，抗辯原告與吳盤銘間並無買賣行為，其移轉系爭土地所有權之物權行為 顯係通謀虛偽意思表示。然如前所述，吳盤銘係因積欠原告之妻吳梅珍款項， 乃同意將系爭土地移轉登記予原告處理，是吳盤銘與原告間固無買賣系爭土地 之債權行為，而無買賣價金之交付，惟應已有移轉所有權之意思表示合致，俾 使原告取得所有權，以方便處理土地變價償債事宜，其二人間移轉所有權之物 權行為要無何通謀虛偽可言，至被告所謂地上物及高額抵押債權，適為原告取 得所有權後所應處理解決之事，豈可以此反指原告與吳盤銘間之物權行為為通 謀虛偽意思表示而無效，故被告此部分抗辯亦不可採。（三）按「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事 項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人只許在未有第三人取得權利前，以登 記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若至已有第三人本於現存之登記而為 取得權利之新登記以後，則除得依土地法第六十八條規定請求損害賠償外，不 得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請 返還，自無法律上之根據」，最高法院著有四十一年台上字第三二三號判例可 資參照。查原告善意信賴其前手吳盤銘之土地登記，而辦理系爭土地所有權移 轉登記之行為，故原告為善意信賴登記而與原登記名義人吳盤銘為法律行為， 並為已取得權利之新登記之第三人，自應受土地法第四十三條所定公信力之保 護，縱系爭土地確係經無效之分割共有物判決而分歸訴外人江房單獨所有，再 輾轉登記為原告所有，惟揆諸上開說明，江房等真正權利人，亦僅得於原告前 手吳盤銘尚未取得權利之前，為塗銷登記之請求而已，於原告已登記取得之所 有權不生影響，故被告抗辯原告取得系爭土地不合法，並非土地所有權人，並 不可取。
（四）次按「．．．台灣人民，於日據時期，不動產物權依法律行為而有變動者，當 事人間於意思表示合致時，即生效力，不以登記為必要（四一台上三八六）． ．．，若未經登記，於台灣光復後，出賣人乘真正權利人（買受人）尚未辦理 登記之機會，仍聲請登記為所有人，致買受人無從依土地法第五一條．．．之 規定，單獨聲請登記時，僅得依買賣契約請求出賣人為所有權移轉登記（五一 、十、八最高法院民刑庭總會決議，五二台上一０四一）．．．且此項所有權 移轉登記請求權，係基於債權而發生，應有消滅時效規定之適用，其起算日期 ，應以出賣人或其繼承人聲請總登記，記入登記簿之日為準（五二台上字一九 二五）」（參照謝在全著民法物權論上冊第八十一頁第二行以下），是日據時 代出賣之不動產，於光復後已移轉登記予第三人時，其所有權應歸屬於該已為 所有權登記之人，自不待言。查系爭土地於光復後，業經辦理總登記，揆諸前
揭說明，被告僅得對原出賣人主張所有權移轉登記請求權而已，尚不得認被告 已取得系爭土地所有權。故被告辯稱其先祖於日據時代已向江房合法買受系爭 土地，並於雙方意思表示合致當時，即生所有權移轉效力，被告嗣因繼承取得 所有權，應係有權占有系爭土地云云，仍不足採。（五）綜上所述，本件原告取得系爭土地所有權，係因訴外人吳盤銘為償還積欠原告 之妻吳梅珍債務，而同意將所有權移轉登記予原告，是原告現為系爭土地所有 權人，應堪認定。此外，被告復未能主張並舉證證明有何占有系爭土地之正當 權源，則被告為無權占有系爭土地，亦堪認定。五、按無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有 權人請求無權占有人給付相當於法定最高限額租金之數額，為法所不禁（參照最 高法院六十一年台上字第一六九五號判例）。又土地法第九十七條第一項規定「 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」 ，此規定於租用基地建築房屋者，準用之，土地法第一百零五條定有明文。又按 「土地所有權人未於公告期間申報地價或申報地價未滿公告地價百分之八十者， 以公告地價百分之八十為其申報地價」，平均地權條例第十六條亦有明文規定。 查系爭土地於八十六年七月起之申報地價為每平方公外一萬四千四百元，有原告 提出之土地登記謄本可證，又系爭土地坐落於台北縣永和市○○段，地目旱，附 近市況尚稱繁榮，被告係建屋占用，有複丈成果圖及現場照片等件可佐，本院認 為原告主張以申報地價年息百分之十為租金，尚屬允當，則本件原告所得請求相 當於租金之損害金，應為被告占有面積，乘以申報地價百分之十，除以十二，而 得每月之損害金金額，茲分述如左：
（一）被告丙○○部分：
無權占有土地面積二七點六四四平方公尺（0.569+27.075=27.664 ），故原告 得請求每月之損害金為三千三百一十七元（14,400x10%x27.644/12=3317.28， 元以下四捨五入）。
（二）被告己○○、丁○○、戊○○部分：
無權占有土地面積六五點一零五平方公尺（65.092+0.013=65.105 ），故原告 得請求被告連帶給付每月之損害金為七千八百一十三元（14,400x10%x65.105/ 12=7812.6 ，元以下四捨五入）。
（三）被告乙○○部分：
無權占有土地面積四一一點八二九平方公尺（111.77+300.059=411.829），故 原告得請求每月之損害金為四萬九千四百一十九元（14,400x10%x411.829/12= 49,419.48 ，元以下四捨五入）。
六、從而，原告本於無權占有、不當得利及侵權行為法律關係，請求（一）被告丙○ ○應將座落台北縣永和市○○段六六、六七地號土地上，如附圖綠色關於六六地 號面積零點五六九平方公尺、六七地號面積二七點零七五平方公尺部分所示之地 上物拆除，將土地返還予原告，並自八十八年一月一日起至拆除地上物返還土地 之日止，按月給付原告三千三百一十七元；（二）被告己○○、丁○○、戊○○ 應將座落台北縣永和市○○段六七、六八地號土地上，如附圖藍色關於六七地號 面積六五點零九二平方公尺、六八地號面積零點零一三平方公尺部分所示之地上
物拆除，將土地返還予原告，並自八十八年一月一日起至拆除地上物返還土地之 日止，按月連帶給付原告七千八百一十三元；（三）被告乙○○應將座落台北縣 永和市○○段六七、六八地號土地上，如附圖紅色關於六七地號面積一一一點七 七平方公尺、六八地號面積三零零點零五九平方公尺部分所示之地上物拆除，將 土地返還予原告，並自八十八年一月一日起至拆除地上物返還土地之日止，按月 給付原告四萬九千四百一十九元；洵屬正當，應予准許。七、原告及被告乙○○陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合， 爰各酌定相當之擔保金額併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故 不再逐一論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 九 月 十二 日 臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B法 官 連士綱
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十四 日~B書記官 李宏明
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