臺北高等行政法院判決
96年度訴字第03786號
原 告 甲○○○○○○○○
被 告 宜蘭縣政府
代 表 人 乙○○（縣長）
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中
華民國96年2 月8 日台內訴字第0950195955號（案號：00000000
00）訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告於宜蘭縣宜蘭市○○路○ 段793 號1 樓經營 大潤發房屋仲介經紀業社，經被告所屬環境保護局（下稱環 保局）於95年8 月26日下午3 時20分會同宜蘭縣警察局宜蘭 分局進士派出所（下稱進士派出所）進行違規廣告物張貼取 締稽查時，查獲其僱請不動產經紀營業員朱哲賢在同市○○ 路○ 段與嵐峰路1 段口，對外張貼未載明經紀業名稱之不動 產銷售廣告（下稱系爭廣告）。被告因認原告違反不動產經 紀業管理條例第21條第2 項規定，乃依同條例第29條第1 項 第2 款規定，以95年10月25日府地籍字第0950133056號裁處 違反不動產經紀業管理條例案件處分書（下稱原處分）處原 告新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並自即日起完成改正。原告 不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起行政訴訟。二、兩造聲明：（原告未於言詞辯論期日到庭，聲明及陳述依其 起訴狀及準備程序期日所為陳述記載）
㈠原告聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：被告依不動產經紀業管理條例第29條第1 項第 2 款規定處罰原告，是否違法？
㈠原告主張之理由：
⒈原處分違反比例原則：
⑴按不動產經紀業管理條例第21條其規範目的及立法意旨 係在防止不肖業者刊登不實廣告或就尚未取得授權之房
屋即進行銷售，避免致生消費者損害，註明經紀業名稱 之要求則係使消費者得憑以查核，此觀之不動產經紀業 管理條例第1 條「管理不動產經紀業，建立不動產交易 秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展 」即可知。
⑵系爭廣告之內容與事實相符，亦係原告與委託人簽訂委 託契約書後始刊登，且原告為合法設立登記營業之經紀 業，該名承辦人員朱哲賢亦為持有合法證照之不動產經 紀營業員，原告並無違反不動產交易秩序、損及交易者 權益之行為，或妨礙不動產交易市場健全發展之舉。 ⑶被告自承因廢棄物清理法為行為法，被告所屬環保局於 95年8 月26日稽核當場並未發現張貼廣告之行為人，無 法依廢棄物清理法裁處，故依不動產經紀業管理條例裁 處。惟查原告並無違反不動產交易秩序、損及交易者權 益及妨礙不動產交易市場健全發展之舉，被告僅以原告 未「註明經紀業名稱」為由，即依不動產經紀業管理條 例裁處原告較高額度之罰鍰，顯係以不動產經紀業管理 條例達廢棄物清理法「有效清除、處理廢棄物，改善環 境衛生，維護國民健康」之目的。被告所採取之手段與 目的之達成間並無關連，倘為達廢棄物清理管制之目的 ，亦有廢棄物清理法可資規範，不應選擇處罰較重之不 動產經紀業管理條例，被告所為顯違比例原則。 ⒉原處分有違誠信原則及悖於人民之正當合理信賴： ⑴不動產經紀業管理條例於公布施行後，迄今未註明經紀 業名稱之相類案件皆以廢棄物清理法裁處，並無依不動 產經紀業管理條例裁處者，縱經紀業者因未註明名稱確 該當不動產經紀業管理條例第21條第2 項之規定，然被 告多年來皆未以業者違反該條例為由裁罰，且張貼廣告 行為亦與不動產經紀業之管理鮮有關聯。
⑵原告遍查宜蘭縣宜蘭市市公所收費廣告欄，其上房仲廣 告皆未見註明經紀業名稱，但亦未聽聞被告曾以違反不 動產經紀業管理條例第21條規定第2 項為由裁處，顯見 被告就不違反廢棄物清理法之仲介業者，並不依不動產 經紀業管理條例裁處。
⑶被告亦曾行文公告「凡於道路範圍內繫掛及釘定未經道 路主管機關許可之廣告物為污染環境行為，違反者，依 廢棄物清理法第50條處罰之。」被告既為宜蘭縣內廢棄 物清理法及不動產經紀業管理條例之主管機關，其已為 前揭公告，依明示其一排除其他之法理，原告自能合理 信賴被告就此類違法張貼廣告行為將依廢棄物清理法處
罰，而非不動產經紀業管理條例。
⑷被告所屬環保局於95年8 月25日以環三字第0950017596 號函知宜蘭縣不動產仲介業者，訂於95年8 月31日召開 輔導不動產仲介業者合法運用廣告方式說明會，由該說 明會議程表內容未見有提醒業者注意有遭依不動產經紀 業管理條例規定處罰。另參該議程表所附新聞報導言及 桃園縣內因有廣告公司違規累計達2 次後遭依不動產經 紀業管理條例裁處，係前所未見，故特將該報導檢附予 各不動產經紀業者參考，益證宜蘭縣內之不動產仲介業 者並無遭以不動產經紀業管理條例裁處之預見，或僅惡 性重大之業者方有遭被告所屬環保局移送被告所屬地政 局裁處之可能。況原告係於遭被告取締後始收受此一函 文，事前自無從預見。
⑸被告如認有依不動產經紀業管理條例處罰之必要，應預 為宣導，由被告所屬環保局95年8 月25日環三字第0950 017596號函可知，被告亦認有宣導之必要。然原告乃在 收受此一議程並召開會議前遭裁處，被告突改往例，顯 違誠信原則，亦與原告長期以來之信賴不符。
⒊原告並無違反不動產經紀業管理條例之故意或過失： ⑴不動產經紀業管理條例業公布施行迄今，未見相類張貼 廣告（未註明經紀業名稱）之案件有依不動產經紀業管 理條例裁處者。被告亦曾行文公告，此類張貼廣告行為 將依廢棄物清理法第50條處罰。原告自能合理信賴被告 將就此類違法張貼廣告行為將依廢棄物清理法處罰，而 非依不動產經紀業管理條例，自無違反不動產經紀業管 理條例第21條之故意或過失。
⑵查系爭廣告並無不實之處，原告係為免因違反廢棄物清 理法受罰，故未於廣告內將原告名稱註明，然經連絡後 即能查證核實刊登廣告內容，主觀上無脫免房地廣告刊 登事項責任之意圖，客觀上亦無違反不動產交易秩序或 損及交易者權益之舉，自無有違不動產經紀業管理條例 第21條第2 項之行為。
⑶相同違法張貼廣告之行為，若張貼之業者為房仲業以外 之人，被告將依廢棄物清理法第50條規定裁處；若係房 仲業者，則改依不動產經紀業管理條例第21條第2 項規 定裁處，相同之行為卻採相異之處罰，顯悖於公平原則 。縱不動產經紀業管理條例於房仲業者有其相異之規範 目的，然本件原告既無違反不動產經紀業管理條例第21 條第2 項之故意或過失，被告依不動產經紀業管理條例 裁處，無助行政目的之達成，且於未經事前宣導下，突
改往例，顯違誠信原則，原告自得要求減輕或免除其處 罰。
㈡被告主張之理由：
⒈按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及 銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀 業名稱。」「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之： ‧‧‧二、違反‧‧‧第21條第1 項、第2 項規定者，處 新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰。」為不動產經紀業管 理條例第21條第1 項、第2 項及第29條第1 項第2 款所明 定。查被告所屬環保局於95年8 月26日下午15時20分會同 進士派出所員警，進行違規廣告張貼取締稽查時，查獲原 告所僱用之營業員朱哲賢在宜蘭縣宜蘭市○○路○ 段與嵐 峰路1 段口對外張貼未載明經紀業名稱之不動產銷售廣告 供不特定人查詢及進行相關銷售行為，朱哲賢在進士派出 所員警製作調查筆錄中坦承「是我張貼的，這張廣告上售 屋內容是我承辦的。」「我帶聯合稽查小組至宜蘭市○○ 路○ 段172 號看屋。」且有現場拍攝之照片影本附卷可稽 。朱哲賢係原告所僱用，受其指揮監督，原告須對朱哲賢 所為違法行為負責，被告依上揭條文規定，對其科處罰鍰 ，洵無違誤。
⒉查不動產經紀業管理條例條例第21條之立法意旨，參照立 法院88年1 月20日第88卷第6 期公報第816 頁揭示「明定 房地產廣告應於委託契約書簽訂後始得刊登，並應註明仲 介業名稱，以明房地產廣告刊登事項之責任」，其目的係 使仲介業者之權利義務與責任更為明確及充分揭露服務業 者之資訊，以保障消費者之權益及不動產交易市場之安定 ，況依該條文之構成要件觀之，並不以致生消費者損害為 要件。
⒊查信賴保護原則之適用要件應有：㈠信賴基礎；㈡信賴表 現；㈢信賴表現與信賴基礎間須有直接因果關係；㈣信賴 值得保護。又「有下列情形之一時，則無信賴保護原則之 適用：‧‧‧‧三、純屬法規適用對象主觀之願望或期待 而未有表現已生信賴之事實者。」為司法院釋字第525 號 解釋之解釋理由書釋示在案。本件原告違法行為，事證明 確，其訴稱「被告一改往例突以不動產經紀業管理條例處 罰，實令原告措手不及，被告此舉非但有違誠信，亦與原 告等不動產仲介業者之長期以來之信賴不符」云云，僅係 其主觀之願望或期待，並無任何信賴基礎或信賴表現存在 ，是無信賴保護原則之適用。
⒋原告領有不動產經紀人證書，自就規範不動產交易秩序之
法令，知之甚詳，其明知不動產銷售廣告應註明經紀業名 稱而未註明，且不動產經紀業管理條例第21條並不以行為 人有脫免房地廣告刊登事項責任之主觀意圖為要件，是原 告主張其無故意或過失，顯係辯詞，洵無可採。 ⒌被告參酌相關取締之事證，認定原告違反不動產經紀業管 理條例第21條第2 項規定之事證明確，依不動產經紀業管 理條例第29條第1 項第2 款規定及被告93年1 月14日府地 一字第0930005793號令頒布「宜蘭縣政府處理違反不動產 經紀業管理條例統一裁罰基準」類別乙第8 種違規事件規 定，初次查獲處6 萬元罰鍰，並限期改正，認事用法並無 違誤。
理 由
一、原告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無行 政訴訟法第218 條準用民事訴訟法第386 條所列各款情形， 依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷 售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名 稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」 「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：‧‧‧二、違 反‧‧‧第21條第1 項、第2 項‧‧‧規定者，處新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰。」為不動產經紀業管理條例第21 條及第29條第1 項第2 款所明定。次按「違反行政法上義務 之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」「不得因不知法 規而免除行政處罰責任。但按其情節，得減輕或免除其處罰 。」為行政罰法第7 條第1 項及第8 條所明定。三、原告於宜蘭縣宜蘭市○○路○ 段793 號1 樓經營大潤發房屋 仲介經紀業社，經環保局於95年8 月26日下午3 時20分會同 進士派出所進行違規廣告物張貼取締稽查時，查獲其僱請不 動產經紀營業員朱哲賢在同市○○路○ 段與嵐峰路1 段口， 對外張貼未載明經紀業名稱之不動產銷售廣告供不特定人查 詢及進行相關銷售業行為之事實，有朱哲賢95年8 月26日調 查筆錄及現場照片等件影本在原處分卷可稽，且為原告所不 爭執，堪認為真實。是被告以原告刊登系爭廣告違規未註明 經紀業名稱，據以科處6 萬元罰鍰，並自即日起完成改正， 訴願決定予以維持，揆諸首開規定，並無不合。四、原告雖主張張貼廣告未註明經紀業名稱向例皆依廢棄物清理 法處罰，被告改依不動產經紀業管理條例處罰原告，有違誠 信原則及比例原則，且原告合理信賴被告就此類違法張貼廣 告行為將依廢棄物清理法處罰，自無違反不動產經紀業管理 條例第21條之故意或過失云云。惟查國家法律既經公布施行
，國民即有遵行之義務，原告自稱從事不動產經紀業18年， 對於不動產經紀業管理條例之規定知之甚詳（見本院卷40頁 ），仍違規張貼未載明經紀業名稱之不動產銷售廣告，難謂 無違反不動產經紀業管理條例第21條之故意過失。原告明知 張貼廣告應載明經紀業名稱而違規，即無信賴保護可言，被 告依法處罰，並以其初次被查獲，科處法定最低罰鍰6 萬元 ，自未違反誠信原則及比例原則，此與是否依廢棄物清理法 為處罰係屬二事，不能混為一談。
五、綜上所述，原告主張均無可採。從而原處分及訴願決定均無 違誤，原告徒執前詞訴請撤銷，為無理由，應予駁回。六、兩造其餘陳述於判決結果不生影響，無庸一一論列，併予敘 明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第218條、第98條第1項前段，民事訴訟法第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 97 年 1 月 24 日 臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 姜 素 娥
法 官 曹 瑞 卿
法 官 楊 莉 莉
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 97 年 1 月 24 日 書記官 林 俞 文