臺灣臺北地方法院民事簡易判決 96年度北簡字第45790號
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付報酬事件，於中華民國96年12月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國95年11月15日委託原告居間仲介 ，銷售其與訴外人王俐心、王玉梅共有坐落台北市大安區○ ○○路626號3樓之2房屋及土地持分（下稱系爭房地），約 定居間報酬為成交總價4%。嗣經原告努力，尋得買方即訴外 人吳息爭，以新台幣（下同）11,100,000元購買系爭房地， 被告於同年11月18日兼代理共有人王俐心、王玉梅與吳息爭 簽立系爭房地之買賣契約，依約應給付原告居間報酬444,00 0元，惟被告迄今未給付原告任何報酬，爰依居間之法律關 係，求命判決被告給付上款及法定遲延利息等語。並聲明： 被告應給付原告444,000元及自支付命令送達翌日即96年7月 26 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭房地為被告與王俐心、王玉梅3人共有，應 有部分各1／3，被告於簽立委託契約時即向原告業務員說明 房地係共有，其他共明人並未同意出售，惟原告業務員表示 被告可先簽約，其他共有人由其負責遊說，原告明知被告未 取得其他共有人之授權，亦未代理共有人簽立委託及系爭房 地之買賣契約，其既無法遊說其他共有人出售系爭房地，系 爭房地之買賣契約即不成立，被告無給付居間報酬之義務等 語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告委託其銷售系爭房地，原告於95年11月18日介 紹訴外人吳息爭與被告兼代理王玉梅、王俐心簽立系爭買賣 契約之事實，提出委託契約及買賣契約為證，被告固不爭執 契約形式之真正，惟否認有代理王玉梅、王俐心簽立系爭買 賣契約。是本件應審酌者為，被告是否代理王玉梅、王俐心 簽立系爭買賣契約？王玉梅、王俐心不承認系爭買賣契約， 被告有無給付居間報酬之義務？
（一）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他人報告訂約 之機會或為訂約媒介、他人給付報酬之契約」「居間 人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬」，為民法第565條、第568條第1項所明定。故原 告得否請求居間報酬，專以系爭買賣契約是否成立視 之。
（一）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即 為成立，民法第354條第2項定有明文；又不動產買賣 之未立書面者，固不生物權移轉之效力，惟當事人若 已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約 即為成立。查系爭房地為被告與王玉梅、王俐心共有 ，為兩造所不爭執，則買賣契約是否成立，端視被告 是否有權代理其他共有人。原告雖提出不動產買賣契 約，主張被告有權代理王玉梅、王俐心，然原告業務 員即證人乙○○證稱：在被告委託及仲介買賣過程中 ，其從未見過其他共有人，而被告於簽約時，又未能 提出其他共有人之授權之證明，以證人乙○○辦理不 動產買賣之專業，應不可能僅憑被告片面之詞，即信 被告有代理權；且洪家竣復證稱辦理共有不動產之仲 介買賣，如僅由共有人之一出面委託，程序上應有其 他共有人之書面授權，其於處理系爭不動產之買賣程 序有瑕疵等語，是系爭買賣契約之記載，不足以證明 被告有權代理王玉梅、王俐心與吳息爭簽立不動產買 賣契約，被告辯稱其於簽約時已向原告表明，無權代 理其他共有人，乙○○表示由其負責游說其他共有人 ，非無可取。按無代理權人以本人名義所為法律行為 ，僅發生其法律行為之效果，是否對本人發生效力之 問題，並不因本人之否認或未加以承認，而使該法律 行為之效果歸屬於無權代理人。原告既不能證明被告 有權代理王玉梅、王俐心，復未能證明王玉梅、王俐 心承認被告所為之法律行為，則被告代理王俐心、王 玉梅所簽立之買賣契約，即無由成立。
四、綜據上述，系爭房地買賣契約，既不成立，原告請求被告給 付居間報酬444,000元及法定遲延利息，即無理由，應予駁 回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，並被告 所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一 論述，併予敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 10 日 臺北簡易庭法 官 吳素勤
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 1 月 10 日 書 記 官 張素月
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