宣 示 判 決 筆 錄 97年度板簡字第150號
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
上列當事人間97年度板簡字第150 號給付服務費事件於中華民國
97年1 月23日下午4 時整，在本院板橋簡易應宣示判決，出席職
員如下：
法 官 周建興
書記官 許崇興
通 譯 陳心瑤
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳拾陸萬陸仟肆佰元及自民國九十六年五月二十五日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告為下列主張，聲明請求被告給付新台幣（下同）266,40 0 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率 5%計算之利息，另提出專任委託銷售契約書、委託事項變更 契約書、建物登記謄本、異動索引、法務催收案件通報單、 經紀人及營業資料各1 紙、假扣押聲請狀1 件等影本及戶籍 謄本、名片各1紙為證：
㈠被告甲○○於民國95年3 月16日簽訂專任委託銷售契約書， 委託原告銷售其所有之台北縣永和市○○段0635地號土地之 應有部分及其上門牌號同市○○路306 巷83號6 樓之2 房屋 之所有權全部 (含同市○○路306 巷73號房屋之應有部分， 以下簡稱「系爭房屋」)， 委託銷售期間自95年3 月16日起 至95年6 月16日止，委託價格為新台幣（下同）7,400,000 元，服務報酬為成交價格之4%，並約定被告若於委託期限內 自行出售或委託第三人居間仲介者，仍應按委託銷售價格之 4%給付服務報酬給付服務報酬；嗣雙方於95年3 月18日合意 降低委託價格為6,660,000 元，被告卻於委託期滿前即將系 爭房屋出售予他人，再於委託期限屆滿後之95年6 月29 日 移轉所有權登記予趙美娟，顯已符合專任委託銷售契約書第 8 條第3 項第1 款之情形，原告即得依約請求被告給付計為 266, 400元 (6,660,000 ×4%=266,400) 之服務報酬，為此 提起本訴。
㈡曾由原告所屬之經紀人葉爾浩陪同看過其他房屋之賴宗德， 經葉爾浩於95年4 月8 日以電話聯繫其前往查看系爭房屋時 ，答稱伊已透過信義房屋公司仲介以6,200,000 元向何姓屋 主購得所需之房屋，原告比對地址及屋主姓氏，驚覺系爭房 屋已遭被告私下行出售，為恐誤判乃於95年4 月12日下午3 時許由原告所屬經紀人陳世昌及店長吳坤俊親赴賴宗德上班 之公司，確認其與被告已簽訂買賣契約之書面，嗣向被告查 證，被告矢口否認，且為達脫免服務報酬之目的，竟遲至95 年6 月29日始將系爭房屋過戶予賴宗德之妻趙美娟，併申報 原因發生日期為95 年6月21日，顯係惡意違約，而在委託期 間內另行委託第三人居間仲介，即應依專任委託銷售契約書 第8 條第3 項第1 款支付服務報酬。
㈢被告雖辯稱伊出售系爭房屋予趙美娟夫婦係經友人呂國誠介 紹，然依不動產經紀業資訊系統查詢經紀人及營業員資料， 即可得知呂國誠乃信義房屋公司中和店所屬之經紀人，則被 告出售系爭房屋縱非利用原告提供之資訊所達成，仍難掩其 違約之事實；且原告所屬經紀人既於95年4 月8 日聯絡賴宗 德看屋，若非被告另行委託信義房屋公司仲介在先，原告促 成被告與賴宗德夫婦簽立買賣契約乃合理可期之結果，若謂 被告因此無需承擔契約責任，則交易秩序及誠信即蕩然無存 矣！
二、被告答辯如下，聲明請求駁回原告之訴，另提出行政院公平 交易委員會函1 紙、不動產買賣合約書1 件等影本為證： ㈠原告不曾介紹賴宗德向被告購屋，被告於95年6 月21日將系 爭房屋出售予趙美娟，併於96年6 月29日移轉登記為趙美娟 所有，係在正式簽約前1 、2 個月透過友人呂國誠介紹趙美 娟之夫賴宗德予被告認識後，渠倆再決定以趙美娟之名義與 被告簽訂買賣簽約，可見趙美娟係被告自行覓得，並非原告 介紹之客戶，自無庸支付仲信報酬予原告。
㈡兩造簽訂之專任委託銷售契書關於委託期間不得自行出售或 委託第三人居間仲介之約定，違反消費者保護法第12條規定 ，應屬無效。
㈢原告所提兩紙契約書為真正，對證人賴宗德、呂國誠之證詞 無意見。
三、被告雖否認應付服務報酬，惟查：
㈠原告主張被告甲○○於95年3 月16日簽訂專任委託銷售契約 書，委託原銷售其所有系爭房屋，委託銷售期間自95年3 月 16日起至95年6 月16日止，委託價格7,400,000 元，服務報 酬為成交價格之4%，並約定被告若於委託期限內自行出售或 委託第三人居間仲介者，仍應按委託銷售價格之4%給付服務
報酬；嗣雙方於95年3 月18日合意降低委託價格為6,600,00 0 元，其後系爭房屋於95年6 月29日移轉登記為趙美娟所有 等情，業據提出專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書 、建物登記謄本、異動索引等影本及戶籍謄本各1 紙為證， 被告就此亦不爭執，足證原告前揭主張屬實。
㈡定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者， 無效；定型化契約中之條款有違反平等互惠原則、條款與其 所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾、契約之主 要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成等 情形之一者下列情形之一者，推定其顯失公平，消費者保護 法第12條第1 項、第2 項固定有明文。然一般消費者買賣不 動產，礙於市場交易資訊之公開性不足，或欠缺交易所需之 專業知識、技術或高額價款，乃透過仲介業者為市場調查、 廣告企劃、居間交涉、提供諮詢以媒合締約；其仲介報酬例 皆約定於媒合成交時按買賣價格之一定比例支取，則於委託 期間內若無法成交，所有行銷費用與成本既由仲介業者全數 吸收，即應以消費者拋棄於委託期間內自行出售之權利為對 價，故雙方於委託銷售契約內訂立類如本件專任委託銷售契 約書第8 條第3 項第1 款：「專任委託之遵守：有下列情形 之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，……，甲方仍 應支付委託銷售價百分之四服務報酬，……：⑴委託期間內 甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間 仲介者」之約定，乃為維護仲介業者撮合交易投注之努力、 花費所必要，併可藉以避免消費者惡意卸免仲介費，要與誠 信、平等原則無違，亦未不當限制消費者權益，自無顯失公 平可言（臺灣高等法院花蓮分院94年度上易字第37號判決意 旨參照）。
㈢委託仲介恆在出售之前，性質為諾成之買賣契約亦不以訂定 書面為必要，故解釋前述約定所謂「自行…出售或另行委託 第三人居間仲介」，祇要其買賣意思係在委託期間內合致， 或其成交係經第三人在委託期間內仲介，即屬該當，不以買 賣契約書面之締結日期係在委託期間內為必要；否則祇需將 契約書所載日期延後，或任擇他人介紹，即得規避支付仲介 報酬之義務，顯與其委託專任銷售之原意，暨本件專任委託 銷售契約書第6 條第2 項關於代收訂金即視為成立買賣契約 之約定不符，自不宜為如此解釋。
㈣被告提出之不動產買賣契約書記載之締約日期雖係兩造委託 期間後之95年6 月21日；然被告稱：「（這買賣是趙美娟先 生來跟我接洽，後來訂約時，賴宗德就說這房屋要給趙美娟 ，實際上這買賣是賴宗德與趙美娟共同決定，後來我簽約對
象就是我跟趙美娟簽約。賴宗德是正式簽約前一兩月前就有 來找我，來找我要看房屋，後來又談過好幾次，正式簽約是 96年6 月21日，正式簽約時賴宗德有來，有跟我談過價格及 付款方式。……賴宗德是有人介紹給我的，是呂國誠介紹給 我的」、「（你就系爭房屋與原告簽訂專任銷售契約前，有 無委託他人仲介？）在95年3 月16日之前沒有。簽約後，我 有在委託別人仲介，是委託信義房屋仲介，後來房屋賣掉， 是信義房屋介紹的人，就是介紹賴宗德他們夫婦。呂國誠是 信義房屋的人。（呂國誠介紹賴宗德給你後隔幾天，你就與 賴宗德開始洽談房屋買賣？開始洽談後過多少天談成交易？ ）是的，不是當天就談，大約隔一周以上開始談，我們兩到 三個禮拜達成交易，我們談成買賣標的，大概是開始談之後 一個月就已經就買賣標的、價錢及付款條件這些內容。…… （你上次說賴宗德是95年6 月21日正式簽約前一兩個月前就 來找你看房屋，後來又談過好幾次，那麼賴宗德最初找你談 買賣系爭房屋是在95年4 月21日左右或在此之前嗎？）沒有 錯。（原告催告你的理由就是以他們已經知道你把系爭房屋 賣給賴宗德而向你要求報酬？你是因為原告採取上述法律措 施，才延後將屋過戶予趙美娟？）……我也知道在專任期間 不能再簽買賣契約，所以我們才把它延到專任期滿後才成交 。……（事實上根據原告向你及賴宗德查證得知，你跟賴宗 德夫婦在95年4 月份就已經達成買賣交易，對不對？）我們 是有這樣約定沒有錯，詳細日期我不清楚，是在95年6 月21 日前一到兩個月就已經談成交易。（既然這樣子的話，你們 是礙於95年6 月16日的專任期限，所以才把買賣契約書及簽 約日期延到95年6 月21日？）這樣沒錯。（系爭房屋是信義 房屋的業務員呂國誠介紹趙美娟夫婦來買？）是的」（見本 件96年11月28日調解筆錄及97年1 月9 日辯論筆錄）；參照 賴宗德稱：「（被告說你是96年6 月21日正式簽約前一兩個 月前就來找你看房屋，後來又談過好幾次，那你最初找被告 談系爭房屋買賣是在96年4 月21日之前，對嗎？）應該在是 4 、5 月間，我們就談成買賣交易，詳細時間我不太記得。 做買賣決定的時候，趙美娟有在場，但是大部分談論的過程 都是我在談。（原告之業務員在95年4 月9 日上午11點30分 左右就打電話找你，對嗎？你在電話中表示你是透過信義房 屋，620 萬元跟何姓屋主買到仁愛國寶的房子，還說因為屋 主與信義房屋是一般約，誰都可以賣？所以是你與趙美娟是 在他們打電話來以前，即96年4 月8 日下午就與被告已談成 買賣？為何約定要到7 月份才交屋？後來為何在96年6 月29 日移轉登記？）我不記得有談到一般約的事情，但是我記得
在電話中有講說，我是透過信義房屋跟何姓屋主買的。應該 是他們打電話的當天，我們就與被告達成買賣。我們當天有 帶1 個風水老師去看屋，他有帶2 個朋友，我懷疑他們兩人 是永慶的人員，所以我才回到家就接到永慶的電話。……（ 原告之業務員在95年4 月12日下午3 到4 點時又去拜訪你？ ）打電話當天，他們的店長有再打電話來確認細節，隔幾天 ，可能是95年4 月12日跑到我公司，來跟我講說，他們跟被 告有簽專任委託契約。……（你認識呂國誠嗎？系爭房屋買 賣是否係呂國誠介紹？）我聯絡的是信義房屋的另外一位賴 先生，我會系爭買屋是信義房屋仲介我來的」（見本件97年 1 月9 日辯論筆錄），暨呂國誠稱：「在95年4 、5 、6 月 份，我是信義房屋的業務員，兩造爭執的系爭房屋，是我仲 介公司的同事賴瑋佑仲介趙美娟夫婦跟被告買屋。仲介時間 是在95年4 月初就帶他去看屋，雙方是在4 月初針對價錢就 已經議定，我是知道之前有簽一個委託契約，……，我知道 他們委託期間到6 月16日為止，所以才請他們把簽約的日期 寫在期滿之後。（賴宗德夫婦買屋是透過信義房屋仲介向被 告買到系爭房屋？關於仲介及議定成交的時間都在95年4 月 初？）對，但是契約是在95年6 月21日簽約」（見本件97年 1 月9 日辯論筆錄），可見被告在95年4 月上旬即經信義房 屋公司仲介，而於與趙美娟及參與締約之賴宗德談妥系爭房 屋之買賣價金，其雙方之買賣契約於就標的物及價金之意思 表示合致時即告成立，不因其契約書面延至95年6 月21日簽 訂而受影響。
五、綜上所述，原告委託他人仲介及出售系爭房屋之時點既均在 原告專任銷售期間內之96年4 月上旬，自與前述約定之「委 託期間內甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第 三人居間仲介」相當，原告自得依專任委託銷售契約書第8 條第3 項第1 款約定，向被告索取按委託銷售價格4%計算之 服務報酬。從而原告依專任委託銷售契約，聲明請求被告給 付266,400 元及自本訴狀送達被告之翌日即96年5 月25日起 至清償日止按年利率5%計算之利息，即屬正當，應予准許。六、本件係訴訟標的金額在500,000 元以下之財產權訴訟適用簡 易程序為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，併酌定被 告得免假執行所應提供之擔保金額。
據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436 條第2項、第78條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 23 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官 許崇興
法 官 周建興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 1 月 23 日 書記官 許崇興
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