最高法院民事判決 九十七年度台上字第七九號
上 訴 人 甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
上四人共同
訴訟代理人 游琦俊律師
被 上訴 人 臺灣銀行股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 劉榮滄律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十六年七月
三十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十五年度重上字
第六六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人對於第一審命其給付不當得利之其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
被上訴人主張：坐落台中縣梧棲鎮○○段第八二一、八二一之一、八三三之一、八三三之三、八五七、八五七之六、八五七之七、八五七之八、八五七之九、八五八、八五八之一、八五八之二、八五八之三、八五八之四、八五八之五、八五九、八五九之一、八五九之二、八五九之三、八五九之四、八五九之五、八五九之六、八五九之七地號如原判決附表所示等二十三筆土地（下稱系爭土地），均為伊所有。上訴人前向伊承租系爭土地多年，訂有適用耕地三七五減租條例之耕地租約，面積合計一萬零六百二十平方公尺。詎上訴人於租賃期間內未經伊同意擅自將部分承租耕地變更為非農作使用，闢為魚池、禽舍。經伊之中港分行先後函知上訴人改善及回復原狀，上訴人均置之不理。伊於九十四年五月二十五日向台中縣梧棲鎮公所耕地租佃委員會申請調解，主張原訂耕地租約因上訴人擅自將部分承租耕地變更供非農業使用闢為魚池、禽舍，違反耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，原訂租約因上訴人未自任耕作而全部無效等情。爰依所有權、不當得利之法律關係，求為命上訴人應將原判決附圖（下稱附圖）所示魚池填平、地上物拆除並將土地返還被上訴人，及給付新台幣（下同）三百七十九萬二千六百十四元及自九十五年四月三日起之法定遲延利息。暨自九十四年十一月一日起至填平魚池、拆除地上物交還土地之日止，按年給付被上訴人七十六萬四千六百四十元（被上訴人超過上開請求部分，經原判決駁回其在第一
審之訴，未聲明不服）。
上訴人則以：伊於七十六年間因繼承而與被上訴人訂立耕地租約，於此之前系爭土地即有魚池、禽舍存在，伊並未變更系爭土地之原有用途。被上訴人對於系爭土地之使用狀況，當知之甚明，被上訴人於每六年與伊換約時，從未對系爭土地上之魚池及禽舍表示任何異議，足見被上訴人係同意伊於系爭土地上為農、漁、牧之使用，非僅限於稻作。系爭租約之地租雖約定為稻穀，然此僅係兩造支付地租之計算標準，系爭租約之地租向來均係以地租所定之稻穀數量換算為現金繳付，不能以租金係約定為稻穀，即謂系爭土地係約定作為稻作使用。且伊等與被上訴人係於七十六年及八十二年新訂立租約，非繼續前伊父周本與被上訴人之租約。兩造訂約前即有魚池存在，當時係伊父因情事變更，始調整土地利用方式，自無不自任耕作可言。被上訴人經過多年始主張契約無效應屬濫用權利，且計算損害金時，未依原租約租金即每年稻谷一千三百九十七公斤計算亦有可議等語，資為抗辯。原審審理結果，以：系爭土地依登記簿謄本所示，其地目均為田，依被上訴人提出之耕地租賃契約第四條及第六條之內容以觀，系爭耕地租約雖未明白約定係供種植稻作使用，惟依後附租賃耕地標示表之約定，已明定種植種類為稻作，且有關繳付地租之約定亦符合種植稻作收穫及時程，足認兩造耕地租賃契約乃以租用系爭土地供種植稻作之目的而為訂立。另參諸上訴人甲○○於台中縣政府租佃委員會調處時之陳述，及證人潘紹懿之證詞，可知上訴人甲○○確已明確表示系爭土地原係約定為種植稻谷無訛，且上訴人變更為魚池使用時並未通知被上訴人，被上訴人自無可能同意上訴人變更為漁牧使用。又系爭土地自六十六年至八十八年每隔二年之航照圖及航空照片立體判讀結果，各年度均為魚池，且面積大小始終一致，有行政院農業委員會林務局農林航空測量所九十六年四月十二日函在卷可憑，核與證人周瑞文、孫清連證述情節相符，按系爭土地原為上訴人之父周本向被上訴人承租，周本過世後由上訴人繼承其父與被上訴人之租約，而於七十六年間起與被上訴人訂立耕地租賃契約，則有關上訴人等租用系爭土地約定之使用用途，自應與上訴人之父與被上訴人原定租約為相同之認定。上訴人之父與被上訴人原定之耕地租賃契約，就系爭土地原約定之用途為農作，惟擅將系爭土地闢為魚池使用，已屬變更使用。上訴人之父七十六年死亡後，由上訴人繼承承租權，申請租約變更登記。此觀諸七十六年六月三日及八十二年三月二十三日兩造間耕地租賃契約至明。足證此乃係繼承舊約而來，絕非新訂契約。另參台灣銀行台北總行九十六年銀總二乙字第09600141711 號函覆略以：該行所有位於台中縣梧棲鎮、龍井鄉及彰化縣北斗鎮土地面積合計約一百四十五公頃，考量耕地承租人
多世居該地務農維生，又上開土地面積遼闊、坐落零散，承租戶眾多，長期以來均採書面審核方式辦理換訂租約事宜。嗣於八十六年間陸續接獲檢舉得知部分承租人變更地形地貌使用承租耕地，爰自八十六年底起於受理換約續租或辦理過戶、繼承承租時派員至現場實地勘察，發現周君等人違約使用承租耕地等情，核與證人吳克麗所證相符，上訴人既未能舉證證明被上訴人知情且同意上訴人變更系爭土地之使用用途，其辯稱被上訴人知情，即難採信。又查系爭土地旁約九百公尺之產業道路兩旁耕地達百餘公頃，除建農舍外，均種植水稻，且田地均各設有抽水機，部分農田正抽取地下水灌溉農田，該附近田地，唯獨系爭土地闢建水池養漁使用等情，有勘驗筆錄及系爭土地旁邊田地之照片八張在卷可稽，並無上訴人所指情事變更，無水源可耕作水稻之情形。況縱有情事變更之情形，而需改變土地使用，亦應取得出租人同意，上訴人既無法舉證證明被上訴人同意變更使用如前述，則其違規變更使用，違反耕地租佃契約甚明。兩造所訂耕地租賃契約既因上訴人之父未經被上訴人同意而變更為漁牧使用，致變更系爭土地原有性質，自屬未自任耕作之情形，系爭耕地租約即歸於無效。則被上訴人主張依所有物返還請求權規定請求上訴人填平魚池、拆除地上物並將系爭土地返還被上訴人，即難謂係權利濫用。又兩造之租約既經認定為無效，則上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地，即屬受有利益，並致被上訴人受損害。查系爭土地八十九年七月後之申報地價遠低於公告現值，另參酌系爭土地臨近均為農地，種植作物，則被上訴人主張依土地法第九十七條、第一百０五條規定，以系爭土地之申報地價年息百分之五為相當於租金利益之計算標準，尚屬相當。其可得相當於租金之利益為自八十九年十一月十五日起至九十四年十月止為三百七十九萬二千六百一十四元；自九十四年十一月一日起至交還系爭土地之日止，每年可得利益七十六萬四千六百四十元。從而，被上訴人依所有權、不當得利之法律關係，請求上訴人將附圖所示E1～E21之魚池填平，將附圖所示A1、A2、B1～B4、C1、C2、D1、D2、F之地上物拆除，將系爭土地返還被上訴人，並應給付三百七十九萬二千六百一十四元本息，及自九十四年十一月一日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人七十六萬四千六百四十元部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。因而維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴。關於廢棄發回部分（即原判決關於駁回上訴人對於命其給付不當得利即給付三百七十九萬二千六百一十四元本息，及自九十四年十一月一日起至交還土地之日止按年給付七十六萬四千六百四十元之上訴部分）：
按土地法第九十七條關於房屋租金規定所稱城市地方係指依法發
佈都市計劃範圍內之土地而言，此觀之平均地權條例第三條第一款、土地稅法第八條之規定自明。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故於租賃關係不存在後，承租人未交還租賃物而仍繼續占有使用者，係屬無法律上原因受有相當於免付租金之利益，致出租人受有相當於租金之損害。兩造原依耕地三七五減租條例，就系爭土地訂立之耕地租賃契約，並非城市房屋租賃或租地建屋關係，當時復已約明租金為每年稻谷一千三百九十七公斤（見一審一卷一二五頁），原審又認定上訴人係將系爭耕地變更為魚池使用，則上訴人因無權占用被上訴人之系爭土地，其所能獲得之利益，是否全然與原耕地租賃之租金，或將系爭土地變更為魚池使用之得利無關？即非無再予探求之餘地。乃原審未遑查明系爭土地是否已依法發佈都市計劃範圍內之土地？亦未推究剖析系爭土地與城市房屋租賃關係如何？復未說明就系爭土地何以得依此規定，計算上訴人不當得利金額之理由，逕以土地法第九十七條有關城市房屋租金計算標準之規定，採為計算本件不當得利金額之依據，自嫌率斷，難昭折服。上訴論旨執以指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。關於駁回上訴部分（即原判決關於駁回上訴人應將附圖所示魚池填平，拆除地上物，並將系爭土地返還之上訴部分）：原審斟酌全辯論意旨，認上訴人之父未經被上訴人同意變更為漁牧使用，致改變系爭土地原有性質，系爭耕地租約即歸於無效。被上訴人主張依所有物返還請求權之規定請求上訴人填平魚池、拆除地上物並將系爭土地返還被上訴人，為有理由。因而維持第一審被上訴人此部分勝訴之判決，駁回上訴人之上訴。經核於法洵無違誤。查耕地租約既因部分耕地不自任耕作而全部無效，自不因事後本於繼承關係，續訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。上訴論旨，徒就原審證據取捨及認定事實之職權行為，指摘上述原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 一 月 十七 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎
法官 陳 重 瑜
法官 吳 謀 焰
法官 許 正 順
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 二 月 十二 日 m
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