最高法院民事判決 九十七年度台上字第一四號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 黃文力律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 林春發律師
被 上訴 人 丙○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十六年
八月七日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十六年度上
更㈠字第二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：坐落嘉義市○○○段新厝小段五九一號土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人陳翁素楨、陳椒玲共有。被上訴人乙○○擅自於其上興建鐵皮屋（下稱系爭建物），無權占有系爭土地，又將系爭建物借予被上訴人丙○○使用，致侵害伊及其他共有人之權利。爰基於所有人之排除侵害請求權，求為命丙○○自系爭建物遷出，乙○○將系爭建物拆除、返還系爭土地予伊及其他共有人之判決。
被上訴人則以：乙○○自民國五十八年起就原嘉義市○○○段三七二之一、之二、之四等三筆地目為「池」之土地（下稱三七二之一等三筆土地），已與上訴人及當時之共有人成立不定期租賃契約。系爭土地乃三七二之一號土地經六十九年之分割、七十年及九十年之重劃而來，應無礙於原租賃關係之存續。上訴人欲終止系爭租賃契約，應由當時之出租人全體為終止之意思表示，始屬合法。其與陳翁素楨、陳椒玲三人所為之終止租約意思表示既不生效力，伊即仍有權繼續占有使用系爭土地等語置辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：三七二之一等三筆土地自五十三年起編定使用種類為「都市土地」，地目為「池」，都市計畫土地使用分區為「住宅區」。系爭土地係由三七二之一號土地經分割、重劃而來，現為上訴人與訴外人陳翁素楨、陳椒玲共有。被上訴人乙○○於其上興建系爭建物，將之借予被上訴人丙○○使用。在此之前，上訴人及三七二之一等三筆土地之其他共有人，曾分別以兩造間無租賃關係存在，乙○○為無權占有，或乙○○與部分共有人間之租賃關係業經終止為由，提起返還上開三筆土地之訴訟案件，先後經原法院認定上訴人與乙○○間就該三筆土地，自五十八年起即有租賃關係存在，乙○○非無權占有。或上訴人與其他共有人非為全體出租人，由其為終止租約之意思表示，不生終止之效力，而以六十三年度上字第一三四○號、六十五年度上字第九三一號判決上訴人敗
訴確定等情，為兩造所不爭執。則該二件確定判決既均以兩造間是否有租賃關係，及租賃契約已否合法終止為重要爭點而加以裁判，上訴人又未舉證證明該二判決之事實認定、理由依據有顯然違背法令之情事，或提出新訴訟資料以推翻其判斷，自應受爭點效之拘束，認上訴人與被上訴人乙○○間，自五十八年起迄今就系爭土地仍有租賃關係存在。且該土地非屬農地，係民法上之不定期租賃關係，並無耕地三七五減租條例及民法所定租期不得逾二十年、或農地重劃條例規定之適用，尚不因重劃、分割、不自任耕作或租期已逾二十年期間而消滅。該租賃之標的原就三七二之一等三筆土地之全部，成立一個租賃契約關係，上訴人與陳翁素楨、陳椒玲三人並非系爭租賃關係之全體出租人或其繼受人之全體，其等三人就整個租賃契約之一部分標的即系爭土地，所為終止租賃關係之意思表示，顯不生終止之效力，難認被上訴人繼續占有使用系爭土地為無正當權源云云，為其論斷之基礎。查原法院六十三年度上字第一三四○號交還土地事件之判決（一審卷第一宗，一一六至一一九頁），上訴人係以被上訴人乙○○無權占有三七二之一等三筆土地為由，與其他共有人訴請乙○○交還土地，而受敗訴判決確定。則系爭土地既為三七二之一號土地經重劃、分割而來，即屬原三七二之一號土地之一部分，上訴人於受上開敗訴判決確定後，再以被上訴人無權占有之法律關係提起本件訴訟，有無一事不再理原則之適用？原審於未先予查明釐清前，遽為實體之判決，已有違誤。次按民法第八百二十條第一項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。違反者，對其他共有人應不生效力。依卷附土地謄本記載，三七二之一等三筆土地於五十八年間之共有人，除該六十三年度上字第一三四○號判決所列之上訴人外，似尚有陳漢、陳霸、中華民國等人（同上卷，六五至九九頁）。果爾，系爭租賃關係之原出租人倘非共有人全體，而可認共有人中之陳漢一人確非出租人，則上訴人以其係陳漢繼承人之身分，主張五十八年成立之系爭租賃關係，對其不生效力，是否全然無據？能否謂為上訴人仍應受該確定判決所生爭點效之拘束？亦非無研求之餘地。又上訴人提起本件訴訟若屬合法，依乙○○於五十八年間所承租之三七二之一等三筆土地，面積達四○○○平方公尺以上（同上卷，六五至九九頁），歷經逕為分割、重劃、裁判分割、買賣、繼承、贈與等程序，其中部分土地已被徵收、或成為抵費地（同上卷，二三○頁），而系爭面積僅有二一○平方公尺之土地則成為上訴人及訴外人陳翁素楨、陳椒玲等三人共有（同上卷，八、九頁）等情觀之，似見原共有人之結構已有變更，其等是否均無明示或默示更新原租賃契約內容或各自分訂租賃契約之意思？如被上訴人乙○○基於五十八年間之租賃關係迄今實際占有使用之土地，僅為
系爭建物之所在，其占用之系爭土地即與三七二之一等三筆土地之原其他共有人或其繼受人無關，各該已非系爭土地之共有人或其繼受人是否仍得向乙○○主張出租人之權利？就現屬於上訴人等三人共有之系爭土地，如仍得由他人向乙○○主張包括租賃權在內之權利，是否無悖於常情？而為法之所許？再參以被上訴人自認自土地重劃後未再養魚，及繳交租金（同上卷，一三四、一三五頁，原審上字卷，三四頁），苟認終止系爭土地之租賃關係，尚須原三七二之一等三筆土地之原出租人或其繼受人全體（其中被徵收地、抵費地之現有人，因係原始取得已無須承受原出租人之地位，即實際上原有之一個租賃契約之出租人或繼受人，將因取得土地之原因係徵收、抵費地、分割等法律關係之不同而異其結果），為終止租約之意思表示，始生終止之效力，是否與誠信原則或經驗法則無違？原審未依本案具體事實，詳加斟酌審認，所為不利於上訴人之判決，自非允洽，難昭折服。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 一 月 十 日 最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 劉 靜 嫻
法官 張 宗 權
法官 葉 勝 利
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 一 月 二十四 日 Ｅ