最高法院民事判決 九十七年度台上字第一一八號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 吳春生律師
許龍升律師
被 上訴 人 甲○○
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十六年
八月八日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十五年度上字第
一六五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段二小段五一二號土地應有部分一萬分之六九二，與其上同段一○四二、一○四三、一○四四建號即門牌號碼高雄市○○區○○路一號建物一棟應有部分全部，及前開建物共同使用部分即同段一一三一建號，應有部分一萬分之五八七（下稱系爭房地）係上訴人與第一審共同被告鄭清錡、鄭有成、鄭燕（下稱鄭清錡等三人）共有，每人應有部分各四分之一。上訴人於民國九十四年九月十三日代理鄭清錡等三人與伊簽訂系爭房地之買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新台幣（下同）四千三百五十萬元，其中簽約款、二期款、三期款各為四百三十五萬元，尾款則為三千零四十五萬元。雙方另約定上訴人應擔保合法取得出售系爭房地之特別授權。伊於訂約當日即簽發如第一審判決附表（下稱附表）所示之支票作為簽約款交付上訴人。詎伊依約於九十四年九月十九日提出二期款四百三十五萬元，請求上訴人履行提交印鑑證明等出賣人義務時，其竟以鄭清錡等三人並未授權其出售系爭房地為由，拒絕收受及履約。惟上訴人於簽立系爭買賣契約之翌日，已提出鄭清錡等三人之授權書及不動產所有權狀正本，自屬有權代理。縱認上訴人並未獲得授權，因其持有鄭清錡等三人之印鑑章、授權書及不動產所有權狀，足以使伊誤信鄭清錡等三人對於上訴人授以代理權，依表見代理之規定，系爭買賣契約亦屬有效成立。爰依買賣契約，先位請求上訴人移轉登記系爭房地所有權並交付予伊，與每逾一日按買賣總價千分之○．三即一萬三千零五十元計付遲延交屋之違約金四十萬四千五百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。又縱認上訴人為無權代理，系爭買賣契約無效，其持有附表之支票，即為無法律上原因，應返還予伊，並賠償伊損害，爰依民法第一百七十九條、第一百十條、第二百四十九條第三款、債務不履行及系爭買賣契約第七條第四項規定，備位請求上訴人返還附表之支票，與給付四百三十五萬元
及自第一審準備程序㈠暨調查證據聲請狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算遲延利息之判決【第一審判命上訴人應將附表所示支票返還被上訴人，而駁回被上訴人其餘先位及備位之訴，上訴人就其敗訴部分（即返還附表支票），並未聲明不服，被上訴人僅就備位之訴中關於駁回其請求二百萬元本息部分，提起上訴，其餘敗訴部分（含先位請求及備位請求二百三十五萬元本息部分），並未聲明不服，惟另主張上訴人出賣四分之一應有部分之買賣契約有效，卻未履行契約，且違反其所擔保應合法取得售屋特別代理之約定，追加依給付遲延、給付不能、系爭買賣契約第七條第四項第一款、第二款，為同一請求】。上訴人則以：伊未經鄭清錡等三人授權，擅自出售系爭房地，並盜用印鑑章偽造鄭清錡等三人之授權書；被上訴人於簽約時知悉伊無權代理；伊未提示附表之支票，被上訴人即無受損可言，不得請求賠償等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：系爭房地係上訴人與鄭清錡等三人共有，每人應有部分各四分之一，兩造於九十四年九月十三日就該房地簽立不動產買賣契約，約定買賣價金為四千三百五十萬元，其中簽約款、二期款、三期款各為四百三十五萬元，尾款則為三千零四十五萬元，被上訴人已於當日簽發附表所示支票一紙作為簽約款交付上訴人，並於同年月十九日提出第二期款四百三十五萬元，請求上訴人交付印鑑證明等文件，惟遭其拒絕收受及履約等情為兩造所不爭執。又鄭清錡等三人未曾對外表示有出售系爭房地之意，且系爭買賣之仲介人郭小鳳並未於系爭買賣契約簽訂前與鄭清錡等三人確認，上訴人所提鄭清錡等三人名義之授權書係簽約翌日（即九十四年九月十四日）由上訴人及郭小鳳所簽，而非鄭清錡等三人親簽，土地及建物所有權狀亦係上訴人於簽約翌日始提出，均經證人郭小鳳證實，顯無法證明鄭清錡等三人有授權上訴人出售系爭房地。參以上訴人自承其未經鄭清錡等三人授權，即擅與被上訴人簽立系爭買賣契約，盜用鄭清錡等三人之印鑑章與土地及建物所有權狀，偽造授權書，其所犯偽造文書罪，業經台灣高雄地方法院判處有期徒刑六月，如易科罰金，以九百元折算一日確定在案，有該院九十五年度簡字第六號刑事簡易判決可稽，足見鄭清錡等三人確未授權上訴人簽訂系爭買賣契約，上訴人為無權代理甚明。上訴人及鄭清錡等三人於購入系爭房地簽約時，均在住處當場簽名用印以示慎重，業經證人即經辦系爭房地購入事宜之代書曾慧祐證實。本件買賣契約僅上訴人一人出面，簽約時上訴人未提出鄭清錡等三人之授權證明，即獨自與被上訴人簽約，亦經證人郭小鳳證述甚詳，並有買賣契約書可考，顯見系爭房地出售予被上訴人之經過，與前次系爭房地買入之情迥然不同，難執系爭房地之出售與購入時，均係由上訴人出面委
由郭小鳳擔任仲介為由，逕認鄭清錡等三人應就本件上訴人之行為負表見代理之責。況兩造簽立系爭買賣契約時，上訴人並未提出印鑑章或任何書面文件證明確實獲得鄭清錡等三人之授權，此情為證人即經辦系爭買賣契約之代書徐榮龍證實，則於客觀上無從使被上訴人誤認鄭清錡等三人有授權與上訴人。鄭清錡等三人一知系爭房地出售一事，即立即表示反對之情，經證人即上訴人與鄭清錡開設之工廠女工陳冬香證述明確，益徵鄭清錡等三人並未將印鑑章或所有權狀交付上訴人，供其於訂約時出示予被上訴人，且於知悉上訴人表示為其代理人之際，立即為反對之表示，鄭清錡等三人自無庸負表見代理之授權人責任，遑論簽約時上訴人並未當場提出授權書以取信被上訴人，尤難謂被上訴人已因客觀之事實相信鄭清錡等三人授予上訴人代理權。被上訴人主張鄭清錡等三人應依表見代理規定負授權人之責，自屬無據。依系爭買賣契約第四條「擔保責任及授權責任」第二項約定，上訴人保證以合法取得民法第五百三十四條出售系爭房地之特別授權，此係擔保契約之性質，該擔保契約具有獨立性，不因本件買賣契約無效而受影響。上訴人確有向被上訴人保證出售系爭房地已得其餘鄭清錡等三人共有人之授權，既據證人徐榮龍證實，上訴人亦自承其保證有代理其餘三人之權限，足見上訴人於簽立系爭買賣契約當時確已擔保其有獲得其他共有人授權之事實。依系爭買賣契約第七條第四項第二款約定，上訴人即應按所收款項同額計算違約金支付予被上訴人，作為違約損害賠償，則被上訴人請求按上訴人所收款項四百三十五萬元中之二百萬元，自屬正當，應予准許，其餘被上訴人之主張，則不再論究等詞，爰將第一審所為駁回被上訴人此部分之訴部分廢棄，改命上訴人應給付被上訴人二百萬元及自第一審準備程序㈠暨調查證據聲請狀繕本送達翌日即九十四年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使及贅述理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十七 年 一 月 十八 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲
法官 阮 富 枝
法官 黃 義 豐
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 一 月 三十 日 Ｑ