臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 九十一年度南簡字第一五九四號
原 告 世華聯合商業銀行股份有限公司
法定代理人 汪國華
訴訟代理人 王銘君
黃光平
被 告 乙○○
甲○○
右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院判決如左：
主 文
確認被告間就台南市○○區○○段第七二建號，門牌號碼台南市○○路○段一八一巷二五號建物之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告乙○○於民國八十七年六月二十四日提供其所有坐落台南市○○區○○段 第七五九、第七六０地號二筆土地及其地上建物，門牌號碼台南市○○路○段 一八一巷二五號房屋一棟（下稱系爭房屋）為借款之擔保，為原告設定本金最 高限額六百六十萬元之抵押權登記，並於同年七月十四日向原告借款新台幣（ 下同）五百五十萬元，於八十八年九月十三日就前欠款項辦理展期續約，被告 乙○○於辦理初貸、展期時二度書立切結書聲明提供抵押之不動產，於提供設 定抵押權之時確無任何租賃關係存在，嗣被告乙○○因欠債未還，經原告聲請 對被告乙○○所有上開不動產強制執行，並經鈞院以九十一年度執簡字第三七 ０一號強制執行事件執行在案，詎被告乙○○竟陳報系爭房屋有租約存在，期 間自八十七年六月七日起至九十七年六月六日止，致使鈞院於系爭不動產之第 一、第二次拍賣公告上附記欄登載因租賃契約存在，拍定後不點交等語而致流 標。
（二）被告乙○○於申請貸款及展期時曾先後二次出具書面切結供擔保之不動產於抵 押權設定之時確無出租情事存在，而被告乙○○並非初入社會之青少年，除非 於申辦貸款前即具詐欺之意，否則對於銀行之書面詢問事項，實無從想像其未 經審視即簽名其上，是系爭不動產於抵押權設定之初，無租賃關係存在應屬事 實。被告二人共同陳報對系爭不動產之租約，期間自八十七年六月七日起至九 十七年六月六日止，橫跨抵押權設定之初，與被告乙○○先前各次陳述矛盾。（三）被告所提出之租賃契約書備註欄載明：「一樓為賓彬國際有限公司辦公室」， 惟由經濟部商業司查知賓彬國際有限公司於九十年四月二十四日核准設立於該 址，而被告早在三年之前即預知此事且代為主張權益，實不合常理，顯見該租 約為被告於九十年四月以後偽製。又原告於承辦本筆貸款時所取得之不動產買 賣合約備註欄記載原所有人王錫祺與陳建志雙方議定八十七年七月六日正式交 屋，而被告陳報之租約起日竟在八十七年六月七日，就租賃習慣而言，豈有於 出租人尚未取得房屋所有權及鑰匙前一個月即簽立租賃契約且無任何延付租金 之記載，此非但不合租賃習慣，亦違生活常理，被告間故意為不實之舉，意在
影響買受人意願且已造成流標，故本件租賃契約應係被告為圖詐害債權，阻礙 強制執行程序之進行，以通謀虛偽之意思表示臨訟勾串而成，為此提起本件訴 訟。
（四）聲明：確認被告間就台南市○○區○○段第七二建號，門牌號碼台南市○○路 ○段一八一巷二五號建物之租賃關係不存在。
二、被告則辯以：
（一）被告乙○○部分：被告甲○○係其夫之朋友，因已離婚，故於八十七年六月七 日將系爭房屋三樓之一間房間出租給甲○○，另一房間則給女兒住，每月租金 一千五百元，甲○○租金係以現金給付，有時給其丈夫，有時給乙○○，當初 訂立租約時賓彬公司尚未設立，而係向瑞來安公司借牌，對外則以日入高公司 、賓彬公司名義營業。
（二）被告甲○○部分：其於八十七年六月間即搬進系爭房屋居住，於搬進後二、三 個月約八十七年九月間訂立租賃契約，一開始使用三樓及四樓，租金每月九千 五百元，之後只有住三樓最後一間房間，租金降為一千五百元；而被告乙○○ 之夫於甲○○搬進系爭房屋後一年設立賓彬公司做外勞仲介工作。（三）聲明：原告之訴駁回。
三、查被告乙○○以其夫陳建志為連帶保證人，以其所有坐落台南市○○區○○段第 七五九地號、第七六０地號土地，及該土地上門牌號碼台南市○○路○段一八一 巷二五號房屋為原告設定抵押權，並於八十七年間向原告借貸五百五十萬元，嗣 於八十八年九月十三日辦理展期，借款期間自八十八年九月十三日起至九十五年 九月十三日止，分八十四期按月於每月十三日攤還本息，利息按週年利率百分之 八點五計算，及被告乙○○自九十年四月十三日起即未依約清償，尚餘本金五百 二十九萬九千零九十三元，其後原告就上開借款聲請本院以九十年度促字第四六 二八九號支付命令確定，並於九十一年一月二十八日聲請強制執行，經本院九十 一年度執字第三七０一號定期於九十一年六月十八日、九十一年七月十六日拍賣 ，均因無人投標而告流標等情，業據原告提出貸款契約、本票、授權書、保證書 、放款備查帳卡、轉帳支出傳票、收入傳票、抵押權設定契約書、他項權利證明 書各一件、借款申請書、切結書各二紙、授信約定書四紙為證，並有本院調閱九 十一年度執字第三七０一號執行卷宗可參，堪可認定。又查被告乙○○以系爭房 屋出租被告甲○○，主張被告間就系爭房屋之租賃關係存在，經執行法院於拍賣 公告附記系「查封之建務現由債務人自住並開設賓彬國際有限公司，另其有部分 房間出租第三人甲○○，．．．拍定後不點交」等語，復有上開執行卷宗內附之 執行處通知函可憑，故被告等人就系爭房屋之租賃關係存在與否，足以影響系爭 房屋經拍定後可否點交，並影響投標人之投標意願、所出價額，亦關係原告對該 房屋土地之拍賣取償，是被告間就系爭房屋之租賃關係存否不明確，足致原告私 法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之，依上說 明，自得提起確認之訴，合先敘明。
四、次查原告主張被告二人就系爭房屋所訂立之租賃契約為嗣後所訂立，據以請求確 認被告二人間之租賃關係不存在，此為消極確認之訴，依舉證責任分配之原則， 應由主張租賃關係存在之被告負舉證責任（最高法院二十八年度上字第十一號、
十九年度上字第三八五號判例參照）。經查被告二人間就系爭房屋訂立有租賃契 約書一節，雖有原告提出契約書影本一份附卷供參，與被告所提租賃契約書原本 核閱無誤。惟原告既否認該租賃契約係於八十七年六月七日所簽訂，而主張係於 抵押權設定之後為影響不動產拍賣而偽製，自應由被告就兩造係於八十七年六月 七日訂立租賃契約一事負舉證責任。查：
（一）依系爭租賃契約書第一條、第二條所載，本件租賃契約之標的為台南市○○路 ○段一八一巷三樓及頂樓；惟經被告乙○○稱：租金從一開始就是每個月一千 五百元，水電費外算，甲○○只有住一個房間，一開始是與其丈夫住在那邊， 頂樓是放置雜物，甲○○沒有使用；另被告甲○○則稱：其向本來向乙○○承 租三樓及四樓，租金每月九千五百元，後來只有住三樓一個房間，一個月一千 五百元；經核被告二人所述，無論就承租之範圍、租金數額與租賃契約書有所 出入。
（二）另據被告乙○○所述：契約訂立日期為八十七年六月七日，固與租賃契約書所 載訂約日期相符，惟據被告甲○○所稱：其是先搬進去，再訂立契約，在六月 間搬進去，訂契約是在搬進去二、三個月訂立，大概是在八十七年九月份訂約 等語，此又與被告乙○○、及租賃契約書所載不符。（三）且依租賃契約書後面備註欄附記：一樓為賓彬國際有限公司辦公室，乙方（即 甲○○）有權進出走道及使用二樓的共同樓梯等語。惟據原告所提賓彬公司之 公司基本資料查詢顯示，賓彬公司係於九十年四月二十四日核准設立；依此， 系爭租賃契約書倘係於八十七年六月七日即訂立，自無可能於契約書內載明數 年後始設立之公司名稱。雖被告乙○○辯以：當時有向瑞來安公司借牌，對外 則以日入高公司及賓彬公司名義營業。若被告乙○○所辯為真，其既係向瑞來 安公司借牌，自當以該公司掛名營業，豈有借牌後，反又以未經設立之公司營 業？其所辯顯難採信。
（四）再查依被告乙○○所稱：甲○○僅租用三樓一間房間，再參前揭租賃契約書背 註欄所載被告甲○○有權進出走道及使用二樓共同樓梯之記載，顯見被告甲○ ○承租系爭房屋後形同與被告乙○○一家同住一起；惟再據被告乙○○稱：甲 ○○與其丈夫沒有關係，只是朋友；則在彼此關係不密切之情形下，被告乙○ ○豈有可能以少許之每月一千五百元租金即同意將其中一間房間出租他人，致 必須與外人同住？加以被告甲○○自承不知乙○○女兒、兒子之姓名，住進去 後很少碰面，也沒有叫過乙○○女兒；另被告乙○○則稱其小孩叫甲○○叔叔 ，碰面點個頭而已等語，是被告甲○○既不知乙○○子女之姓名，顯見其關係 疏遠，實難想像被告乙○○願將房間出租予一不甚熟識之人並全家與之同住。 況且被告乙○○於八十七年六月八日始因買賣而登記為系爭房屋所有人，又如 何能於同年六月七日即先與被告甲○○訂立租約？而被告乙○○當時既買受系 爭房屋不久，自無可能立即與不甚熟識之人訂約，甘願將辛苦買得之房屋出租 而與他人同住，是被告二人就系爭房屋所訂立之租賃契約，顯與常理有違。參 以被告甲○○既稱於八十七年六月間即入住系爭房屋，卻連被告乙○○子女姓 名均不知，甚至自承未曾叫過乙○○女兒，更難想像被告甲○○與乙○○家人 同住一屋數年之久。
（五）再據原告所提切結書所示，被告乙○○於向原告貸款時，曾分別於八十七年七 月十四日、及八十八年九月十三日簽立切結書，聲明就系爭房屋及所在土地於 設定抵押時絕無任何租賃關係存在等語；被告乙○○雖辯稱：因當時資料太多 ，沒有看清楚就簽了。然依據該切結書內容僅短短四行，一般人實不致於因內 容繁雜，未經詳視即予簽名；何況切結書內容所載多關係當事人重大權益，而 被告乙○○又先後二次簽訂切結書，殊難以想像其連續二次均未察看內容率而 簽名，故其所辯亦難憑採。而被告乙○○既簽訂切結書聲明就系爭房屋無租賃 關係存在，其嗣後改稱與被告甲○○簽訂租賃契約，即無足採。五、綜上所述，被告二人就系爭租賃契約之承租範圍、租金數額，與租賃契約書有所 出入，而所述訂約日期亦有不符；再參被告甲○○與被告乙○○一家之關係親疏 、被告甲○○所述彼此相處情況、租賃契約書於賓彬公司尚未設立前即記載該公 司名稱，顯有不合常理之處；另參考被告乙○○於貸款前後二度簽立切結書聲明 並無租賃關係存在等情狀，足認被告所辯其二人於八十七年六月七日就系爭房屋 訂立租賃契約書一節為不可採。此外被告復無其他證據以證明其等訂立租賃契約 之事實，其等之舉證責任自有未盡，從而原告主張被告乙○○、甲○○於八十七 年六月七日並未訂立租賃契約，並主張其等就系爭房屋之租賃關係不存在，洵屬 有據，應予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第八 十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 三十 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 林富郎
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 九 月 三十 日 法院書記官 陳美蓉
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