臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度壢簡字第726號
原 告 丙○○
0號
被 告 乙○○
訴訟代理人 鄒玉珍律師
複 代理人 甲○○
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國97年 1月
11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第三三０地號土地上如附圖所示（A）部分位置騰空交付予原告供作停車使用。被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟元，及自九十六年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣參拾捌萬肆仟參佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第 1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社 會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及 證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或 一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得 在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原告 起訴時訴之聲明原為：「被告萬寶鎮管委會應將中壢市○○ 路 252巷46號旁地面層之法定停車位之使用權利歸還原告使 用，並應賠償原告新臺幣（下同）16,000元」。嗣於民國96 年 9月28日言詞辯論庭將被告「萬寶鎮管委會」更正為「乙 ○○」，復於96年12月14日及97年 1月11日將訴之聲明變更 為：「被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第 330地號土地上 如附圖所示 （A）部分位置騰空交付予原告供作停車使用。 被告給付原告 16, 000元，及自準備書狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。」原告上開訴 之變更經核其變更之聲明與原聲明請求之基礎事實同一，所 利用之證據資料亦具有同一性，參諸前揭法條之規定，其訴 之變更應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）原告係「桃園縣中壢市○○路252巷46號1樓」房屋（下稱 系爭房屋）及其坐落基地應有部分之所有權人，為萬寶鎮 社區之區分所有權人，原告係於民國96年間向訴外人詹玉 霞買受取得上開房地，因而繼受前手就該房地之一切權利 義務，而訴外人詹玉霞則係於82年 3月15日向建商立益建 設事業股份有限公司（下稱立益公司）以預售簽立契約購 買案名為「萬寶鎮」之房地，該契約內之一切權利義務由 原告繼受取得。
（二）立益公司銷售萬寶鎮預售房地向桃園縣政府申請之建造執 照中，就有該一樓旁邊空地位置（即如附圖所示 （A）部 分位置），為平面停車位，且該房地於預售時就由全體買 受人同意分管約定並以書面約明：「地面層空地除規劃為 公共之庭院屬本大廈全體住戶共同管理使用及維護，其餘 規劃為壹樓住戶管理使用及維護…又，附屬於一樓之法定 停車位之產權由各該一樓所有使用」，故全體住戶均應遵 守前以書面約明之分管約定。
（三）原告向桃園縣政府調閱本社區之設計平面圖及83年當時興 建中建商送工務局核查之建築物照片，經比對後原告所買 壹樓主建物旁之空地用途係編號 2號之法定停車位無誤， 被告竟自稱上開空地係屬防火巷弄之不實說法，強將該空 地對外聯絡以上鎖、設門柵為阻絕，侵害原告使用該空地 停車之合法正當權利。
（四）基於所有權人之物上請求權及分管契約約定，原告自得起 訴排除侵害，及請求被告就其侵權行為之回復原狀及損害 賠償，被告自96年初妨害原告權利之行使至起訴時為止共 8 個月，以每月在外承租停車位 2,000元計算，共計損失 16,000元，爰依侵權行為之法律關係提起本件訴訟等語， 並聲明：1.被告應將坐落桃園縣中壢市○○段第 330地號 土地上如附圖所示 （A）部分位置騰空交付予原告供作停 車使用。2.被告應給付原告16,000元，及自準備書狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息 。3.
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告禁止原告使用如附圖所示 （A）部分之行為，係代表 管理委員會為之，原告對被告個人起訴欠缺當事人適格。（二）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。連通數 個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳； 社區○○巷道、防火巷弄，公寓大廈管理條例第7條第1項 第2款定有明文。而如附圖所示（A）部分係屬社區共用部
分，且為一樓各住戶對外之通路及防火巷弄，原告所主張 應歸還使用，顯然違反該條款之規定。
（三）依公寓大廈管理條例第23條第 2項規定，約定專用部分之 範圍及使用主體，非經載明於規約者不生效力，亦即原告 所主張之權利，因違反強行規定而無效，且按公寓大廈之 起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法 定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分 所有人以外特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所 有權人權益之行為，公寓大廈管理條例第58條 2項亦定有 明文。原告所舉權利，係由原建商將系爭使用部分之產權 ，以書面方式讓與於「各該一樓所有，使用」，亦明顯違 反上開條款得讓售於特定人之規定，原告之請求屬違法之 舉，原告應僅能向前手詹玉霞依權利瑕疵擔保之規定行使 其權利等語，資為抗辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如 受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告係「桃園縣中壢市○○路252巷46號1樓」房屋及其坐 落基地應有部分之所有權人，為萬寶鎮社區之區分所有權 人，原告係於96年間向訴外人詹玉霞買受取得上開房地， 而訴外人詹玉霞則係82年 3月15日向建商立益公司以預售 簽立契約購買案名為「萬寶鎮」之房地，此有土地買賣契 約書及房屋預定買賣合約書附卷可稽（本院卷第47頁至第 61頁）。
（二）立益公司銷售萬寶鎮預售房地時，就由全體買受人同意分 管約定並以書面約明：「地面層空地除規劃為公共之庭院 屬本大廈全體住戶共同管理使用及維護，其餘規劃為壹樓 住戶管理使用及維護…又，附屬於一樓之法定停車位之產 權由各該一樓所有使用」，此有使用權同意書附卷可稽（ 本院卷第60、61、83、84頁）。
（三）被告自96年初迄今將該空地對外聯絡以上鎖、設門柵為阻 絕，此有現場照片在卷足憑（本院卷第93頁上方照片）。四、本院之判斷：
（一）本件被告是否具有當事人適格？
按民法侵權行為之成立，必須符合行為人有侵權行為能力 並有責任能力之要件，始足當之。復按「管理委員會係指 為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工 作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之 組織。」，依現行公寓大廈管理條例第38條規定，管理委 員會固具有訴訟當事人之能力，惟觀諸管理委員會必須由 管理委員中互推一人為主任委員，作為對外之代表，並有
一定名稱及目的，又負責管理一定之財產（參見公寓大廈 管理條例第29條第2項、第3條第9款、第18條第2項）等特 徵，應認管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代 表機關，屬民事訴訟法第40條第 3項所定設有代表人之非 法人團體之性質，而不具自然人與法人在實體法上之權利 能力，亦即不能享有權利能力者，不能享有權利，負擔義 務，亦當然不具侵權損害賠償責任之能力，且被告乙○○ 亦自承係其進行上鎖設門禁之阻絕行為，是原告基於侵權 行為損害賠償請求權對被告「個人」而非「萬寶鎮管理委 員會」起訴，核無被告所辯當事人適格要件之欠缺。（二）如附圖所示（A）部分位置之性質為何？ 經查：立益公司銷售萬寶鎮房地向桃園縣政府所申請之使 用執照，就有規劃部分一樓住戶旁邊空地位置為「平面停 車位」，次參使用執照上明確記載「第一層」包含「店鋪 、集合住宅、停車位、汽車升降機」四項即明，，至於本 社區之防空避難室位置，依上述「建照執照申請書」之記 載，則是在「地下層」，此有桃園縣政府工務局使用執照 影本附卷可稽（本院卷第62頁），且該位置確為法定停車 位乙節，業據證人即桃園縣政府工務局建管課技士沈建忠 於本院96年11月 1日履勘期日結證稱：該位置係中壢市○ ○段8層集合住宅新建工程平面圖上所示之2號法定停車位 ，一般法定停車位係長度6公尺、寬2.5公尺，並非防火巷 ，系爭建物起造期間建管法規上尚有防火巷之留設檢討， 但因系爭建物基地兩側均有臨路且有私設巷道供消防車進 出，所以應該不用再特別留設防火巷，一般有防火巷的話 圖面上會以虛線標示出，但目前看不出來等語明確（本院 卷第89頁正面及反面），故附圖所示 （A）部分位置確為 法定停車位（下稱系爭停車位），並非被告所稱之防火巷 弄。
（三）原告對系爭停車位，是否有合法之使用權？ 1.查停車位依其設置目的，共有 3種，即法定停車位、自行 增設停車位及獎勵停車位。所謂法定停車位，乃指大廈按 其總樓地板面積，依建築法第102條之1規定，建築物應附 建防空避難設備或停車空間；依建築技術規則建築設計施 工編第59條規定，建築物新建、改建、變更用途或增建部 分，依都市計畫法令之規定，設置停車空間。上述法定停 車位其產權登記方式，則依內政部於80年9月18 日以80台 內營第8071337號函謂：「依建築法第 102條之1規定，建 築法依規定應附建防空避難設備及停車空間，按其性質應 依土地登記規則第72條（現行規則第81條）規定辦理所有
權登記，但為考量社會實際發展需要，依下列規定辦理： 1.區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間均 不得與主建物分離，應為該區分所有人所共有或合意由部 分所有建築物區分有所有權人所共有。2.前項區分所有建 築物內之法定防空避難設備或法定停車位所有權登記，參 照土地登記規則第72條規定辦理。3.區分所有建物內之法 定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區 分所有建築物之區分所有權人。」辦理，至在80年 9月18 日以前，依內政部台營字第142352號函及68年11月26日台 內營字第 50496號函釋，在使用執照核發後得向戶政機關 申請核發「該號門牌地下室證明」（即防空避難所在地址 證明書），並在使用執照記載「非屬共同使用性質」，或 由使用執照的起造人依照民法規定「合意」協議分配並「 具結」確屬非共同使用性質後，得就該「防空避難室」或 「停車場」或「防空避難室兼停車場」，視同一般區分所 有建物另編建號，准為辦理所有權第一次登記。準此在80 年 9月18日以後，只能以公共設施登記為全體住戶所共有 （即大公情形），或另編建號單獨登記為全部或部分住戶 所共有，准其隨同主建物移轉登記於同一人，不可分割或 外賣給非住戶。而以大公方式登記，共同使用部分依民法 第 799條規定雖定為區分所有人共有，但非當然共有，各 住戶對該共有部分，仍可依個人之經濟目的，依約取得或 不取得共有之應有部分，有應有部分之住戶則依分管約定 使用該空間，無應有部分者自無參與分管之機會，可見法 定停車位並非必然屬全體住戶所共有，僅非住戶不得為共 有人而已。故出賣人（通常為建商）在銷售此種停車位時 ，即常於個別買賣契約中約定，由有購得停車位之區分所 有權人使用該車位。
2.而所謂自行增設停車位或獎勵停車位，指除應留設的法定 停車位外，以剩餘樓地板面積或法定空地並符合停車空間 規定自行設置之停車位。故增設之停車位等亦屬合法之停 車位，其產權登記，如果可以與法定避難室兼停車場獨立 區隔者，可依土地登記規則第81條規定辦理所有權第一次 登記，取得獨立之產權者，可以自由買賣給社區內外住戶 （即不限賣與社區內住戶）；或登記全體或部分社區所有 權人共有，所有權須隨主建物所有權而移轉。而系爭停車 位為法定停車位，且無外賣情形，則此部分自無須再加論 列。
3.按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權， 分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情
形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承 認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束 ，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的 ，致妨害大樓及住戶之安全而已，最高法院80年度台上字 第1104號判決可資參照。按「契約固須當事人互相表示意 思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事 人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表 示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立 。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大 廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。」最高法 院91年度台上字第2477號判決可資參照。又共有人於與其 他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部 分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存 在，最高法院48年台上字第1065亦著有判例可資參照。是 公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之建築商，於 出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用 部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規 定，成立分管契約，各區分所有權人及其受讓人，應受其 拘束。
4.系爭大樓之原始出賣人立益公司於公寓大廈管理條例實施 前分層分戶出售系爭大樓之區分所有建物，該法定停車位 固為該大樓各區分所有權人之共同使用部分，原告前手即 訴外人詹玉霞與建商共立之「房屋預定買賣合約書」（本 院卷第51頁），其內附件五由全體買受人均已簽立之「使 用權同意書」第一項，即清楚以書面分管約定，其約定記 載如下：「地面層空地，除規劃為公共之庭院屬本大廈全 體住戶共同管理、使用及維護，其餘規劃為壹樓住戶管理 使用及維護…」（本院卷第60頁），故全體住戶均已依該 書面共同分管約定，亦即就該一樓地面層空地，業經分管 約定歸由一樓住戶管理、使用及維護，原告正是一樓之住 戶，即分管系爭停車位。是堪認系爭大樓之區分所有權人 ，於與建商簽約購屋時即可知悉有保留停車位之專用權另 行分別附隨於房屋出售之情形，而仍買受房屋，依前開說 明，即應視為各停車位由附購該車位之特定區分所有權人 專用之默示承認，此與共有物之約定分管相類，且無違反 強制或禁止之規定，原告由原區分所有權人轉售而購得上 開系爭房屋，被告自系爭大樓原始取得人處購得其屋（本 院卷第27頁、第28頁），自均應受其拘束。 5.按公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含
法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定 人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其 他損害區分所有權人權益之行為。92年12月31日修正前公 寓大廈管理條例第45條第 2項定有明文（現行法為第58條 第2項）。而內政部於85年6月12日邀集法務部、台灣省政 府建設廳、台北市政府工務局、高雄市政府工務局、中華 民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業同業公會 全聯會等召會研商獲致討論：「按本條例第45條第 2項（ 指公寓大廈管理條例）所稱：『公寓大廈之起造人或建築 業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及 法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外 特定人設定專用使用權』係指不得將上開項目讓售或設定 專用使用權予未取得專用部分者。…」。申言之，該條文 之意旨亦僅解釋限制建商不得將法定停車位與區分所有建 物分離讓售特定人單獨所有而已，如不分離而附隨讓售全 體或部分住戶共有，則無不可。原告既係區分所有權人， 揆諸前揭說明，自並非在上開公寓大廈管理條例規定所禁 止之列，是以被告抗辯原告專用系爭停車位違反公寓大廈 管理條例第58條第2項規定云云，即屬無據。 6.按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有 權人應依第25條第 4項規定，互推一人為召集人，並召開 第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負 責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大 廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視 為規約。但得不受第 7條各款不得為約定專用部分之限制 。對第 1項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、 縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之 不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立 管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主 管機關報備，公寓大廈管理條例第55條定有明文。本公寓 大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有 權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決 議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買 賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。停車空間 應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用 其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持 分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會 得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有 權人使用，公寓大廈規約範本第 2條亦有明文。萬寶鎮社 區記尚未向主管機關報備，亦尚未訂定規約，則原告依上
開規約範本及立益公司之分管契約書，自已合法取得系爭 停車位之約定專用權，是以被告抗辯原告使用系爭停車位 違反公寓大廈管理條例第23條第 2項規定云云，即屬無據 。
7.綜上所述，原告依據分管契約，對於系爭停車位有合法之 專用權。
（四）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付 金錢者，自損害發生時起，加給利息。第 1項情形，債權 人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。損 害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債 權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益，民法第184 條第1項前段、第 213條、第216條分別 定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請 求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延 責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支 付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力， 遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第229條第2 項、第233條第 1項前段、第203條分別有明文規定。又按 無權占有他人之土地，該土地所有權人顯然受有相當於租 金之損害，此應為社會之通念，原告就系爭停車位有合法 使用權利，既據認定如前，被告未經原告同意，阻止原告 使用，顯係故意不法侵害原告之權利。而原告主張停車位 之租金行情為每月 2,000元，業據提出與其所述相符之中 壢市中美站及府前停車場收費標準 2紙為證（本院卷第85 頁、第86頁），經核尚符市場行情，可堪採信。被告自96 年初迄起訴時即96年8月，阻止原告使用系爭停車位共8個 月，使原告受有相當於租金之損害金額為16,000元（計算 式：2,00 0×8＝ 16,000）。故此部分原告請求被告如數 賠償，自屬有據。綜上所述，原告依侵權行為之法律關係 ，請求被告將坐落桃園縣中壢市○○段第 330地號土地上 如附圖所示 （A）部分位置騰空交付予原告供作停車使用 ，及被告應給付原告16,000元，及自準備書狀繕本送達翌 日即96年12 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
五據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第 427條適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第 389條第1項第3款規定，爰依 職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告 被告預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 1 月 25 日 中壢簡易庭法 官 游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 97 年 1 月 25 日 書記官 薛福山