給付使用償金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,96年度,7608號
TPDV,96,訴,7608,20080219,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第7608號
原　　　告　敦南富邑大廈管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　劉孟錦律師
複　代理人　歐翔宇律師
被　　　告　國泰期貨股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　尤英夫律師
　　　　　　黃宗哲律師
　　　　　　鄭仁哲律師
被　　　告　丙○○
　　　　　　亞芝愛麗藍有限公司
法定代理人　丁○○○
上二人共同
訴訟代理人　曾冠棋律師
上列當事人間給付使用償金事件，本院於九十七年一月二十二日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者、請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第25 5條第1項第1款、第2款、第7款、第2項分別定有明文。本件 原告起訴時以丁○○○為被告，嗣後變更為亞芝愛麗藍有限 公司為被告，核其前後請求均係基於同一給付使用償金所生 之爭執，其基礎事實同一，應認不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結，且被告均無異議而為本案之言詞辯論，依首揭規定， 爰予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告為原告所在之敦南富邑大廈住戶，於購 買時分別與建商達成一樓（含後面空地）之平面停車空間由 被告使用之協議，故按原敦南富邑大廈規約所訂之使用償金 即每停車格每月新台幣（下同）1,300元，由原告向渠等收 取。嗣於民國93年12月20日，原告依公寓大廈管理條例第25 條之規定，召開第八屆第二次區分所有權人會議，會議決定 調整一樓（含後面空地）之平面停車空間之使用償金，依增



訂後大廈規約第32條第2項「自九十四年一月一日起，本大 廈一樓（含後面空地）平面停車空間之約定專用權使用償金 每部每月5,000元，並須簽訂停車空間使用契約書」之規定 ，被告即須於94年1月1日起按每格停車位5,000元支付使用 償金。且依公寓大廈管理條例第23條之規定，約定專用部分 如未載於規約中，即屬被告與建商間之債權契約，對全體之 區分所有權人自不生效力，被告自不得執與建商間之買賣契 約，認渠等並無繳納使用償金之義務。又上開每月5,000元 之費用，固係以「使用償金」之名稱請求，但兼具管理費及 使用補償金之性質。此係因敦南富邑大廈之公共空間之土地 屬全體區分所有權所有，稅捐之負擔是從公共基金所支出。 此外，原告亦聘請專職之管理人員日夜間巡視，以維護社區 安全，並有委請專職人員維持社區清潔，而巡視及清潔之區 域為敦南富邑大廈社區之全區，自亦包括被告所占有使用之 停車空間，然而上開之所有稅捐及人事費用全由公共基金所 負擔。基此，區分所有權人會議乃於93年12月20日作成決議 ，調整各部分（包括平面及立體停車空間）應繳納之費用及 公共基金之負擔，藉以做為管理之費用及平衡公共基金之支 出。因地下2、3樓之停車空間皆為各該停車位所有人以每格 停車位50萬元價購而得，有獨立之所有權狀，其稅捐亦由車 位所有權人自行負擔，故原告僅收取管理費1,300元，而1樓 法定空地之平面停車空間若轉租租金可達每月11,300元，原 告所收之費用皆充作公共基金，而被告所占有使用之1樓法 定空地平面停車空間之所有權為全體區分所有權人，稅捐由 公共基金所支出，自應就此部分增加補償，故經區分所有權 人會議討論後，認以每月5,000元收取為適當。詎被告以渠 等與原建商之約定乃係『無償使用』，而無支付使用償金之 義務為由，並稱其前支付1,300元之償金乃係本於敦親睦鄰 原則，均拒絕按新規約給付使用償金，而僅按月給付每停車 位每月1, 300元之償金。為此，原告提起本件訴訟，請求被 告給付自94年1月1日起至96年5月31日止尚積欠之每月使用 償金（其計算式如下：被告國泰期貨股份有限公司：5,000 29 期9-1,30029期9＝965,700元；被告丙○○： 5,00029期2-1,30029期2＝214,600元；被告亞芝愛 麗藍有限公司：5,00029期-1,30029期＝107,300元）。 又被告既已預先拒絕給付，當有到期不履行之虞，故原告自 有預為請求之必要，爰依民事訴訟法第246條之規定，請求 被告自96年6月1日起，按月於每月10日給付每停車位5,000 元之使用償金。再者，末按敦南富邑大廈規約第34條第2項 之規定：「住戶積欠費用達3萬元或3個月以上者，管理委員



會須動用公共基金委任律師聲請假扣押，並訴請法院命其給 付應繳之金額、滯納金、訴訟費用、律師費等及至清償日止 之遲延利息。遲延利息以未繳納總之年息20％計算。」為此 ，原告自得爰引此一規定請求被告賠償已給付之「律師費」 90,000元。另本件被告所積欠使用償金之遲延利息亦按上揭 規定，以年息20％計算。爰依據兩造之規約約定，聲明：㈠ 被告國泰期貨股份有限公司應給付原告965,700元及自本書 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息20%計算之利息，並自 96年6月1日起按月於每月10日給付原告45,000元。㈡被告丙 ○○應給付原告214,600元及自本書狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息20%計算之利息，並自96年6月1日起按月於每 月十日給付原告10,000元。㈢被告亞芝愛麗藍有限公司應給 付原告107,30 0元及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息20%計算之利息，並自96年6月1日起按月於每月十日給 付原告5,000元。㈣被告國泰期貨股份有限公司、丙○○、 亞芝愛麗藍有限公司應賠償原告新台幣90,000元及自本書狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈤原告願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
㈠被告國泰期貨股份有限公司則以：
公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之 共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定 外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分 管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分 讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存 在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」 ，敦南富邑大廈係由第三人即房屋起造人代表人易正隆及地 主張春雄於73年間，就座落於台北市○○區○○段1小段20 地號等19筆土地上，所興建之地下3層及地上18層之建物。 其等於出售敦南富邑大廈建物時，均與各承購戶簽訂有「預 定買賣土地及委建房屋契約書」（下稱系爭契約），依系爭 契約第19條之約定可知，建商與各承購戶已分別約定敦南富 邑大廈1樓空地部分是歸1樓所有權人使用，則敦南富邑大廈 之全體共有人間就此已合意成立分管契約。且依系爭契約第 19條所載之內容，並未要求1樓所有權人就其使用1樓空地部 分須支付任何費用或償金，顯見，被告國泰期貨公司可無償 使用1樓空地。據此，敦南富邑大廈之全體共有人自應受此 分管契約之拘束，而不得向被告國泰期貨公司請求支付任何 費用或償金。縱使敦南富邑大廈之共有人嗣後將其應有部分 讓與第三人，則其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可



得而知之情形，其自應受分管契約之拘束。是以，依上開分 管契約之約定，被告國泰期貨公司既是無償使用1樓空地， 則原告請求被告國泰期貨公司給付使用償金為無理由。如認 被告國泰期貨公司應給付使用償金與原告，亦應比照地下二 層及三層之停車位收取管理費1300元。又依據敦南富邑大廈 建築竣工圖（壹樓平面圖）所示，被告國泰期貨公司所使用 之1樓空地部分僅設置有3個停車位，原告依據9個停車位計 算被告國泰期貨公司所應給付之使用償金亦不足採。而系爭 大樓1樓空地部分既存在有分管契約，則區分所有權人會議 自不得逕依決議或變更規約之方式，改變之前已存在之分管 契約。是以，敦南富邑大廈區分所有權人會議率爾以決議增 修定規約方式，要求被告國泰期貨公司支付使用償金，其所 為之決議自對上開分管契約無任何影響，分管契約亦不因上 開決議而有任何變更，據此，被告國泰期貨公司自不需依上 開決議所增修訂之規約支付使用償金與原告。
㈡被告丙○○及亞芝愛麗藍有限公司則以：
有關本件系爭車位係屬大廈約定專用部份乙節，業經鈞院87 年重訴字第61 8號民事判決確定，原告雖引用公寓大廈管理 條例第23條第1款主張系爭約定專用部份未經載明於規約， 不生效力，惟縱令上開判決有適用法規錯誤或判決不適用法 規之違誤，亦只能在該案中循法定之上訴或再審途徑謀求救 濟，原告於當時未以違反公寓大廈管理條例第23條規定對該 判決聲明不服，依法該項判決所繫之訴訟標的應已生既判力 ，嗣後原告或其他共有人自不得再向被告行使物上請求權， 請求返還共有物，且如原告認上開判決適用法規顯有錯誤， 亦惟有依民事訴訟法第496條第1項第1款、第500條規定提起 再審之訴，以資救濟，若允許原告得以任意對系爭車位徵收 所謂「使用償金」或其他名目之費用，則無異否認上開之確 定判決，於訴訟標的法律關係中，所認定訴外人凌木泉本於 約定專用權而有權占有之事實，自與既判力有所牴觸，被告 既享有約定專用權，且得以對抗共有人之所有物返還請求權 ，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，即無支付償金或 管理費之義務。原告於本案提出之證據存證信函中要求被告 給付平面停車空間之約定專用權使用償金，亦足生自認系爭 土地為約定專用之效力，是以原告就系爭車位之性質再為爭 執，顯無理由，且係惡意阻礙訴訟之進行甚明。又系爭大樓 雖興建於公寓大廈管理條例公佈施行以前，但住戶規約中既 已將系爭車位列為約定專用予以載明，自無從再由原告引用 公寓大廈管理條例第23條第1款之規定主張無效，至於對約 定專用權人收受償金之部份，則因違反公寓大廈管理條例第



10條第1項規定，且未經約定專用權人之同意，依民法第71 條規定自屬無效。況本件建商與各承購戶原買賣契約書中已 分別約定南富邑大廈1樓空地部分是歸1樓所有權人使用，則 敦南富邑大廈之全體共有人間就1樓空地之使用，已合意成 立分管契約，本件被告受讓約定專有部分，即停車位使用權 ，縱不能成立或不適用公寓大廈管理條例所訂關於約定專用 權之規定，亦屬共有人間所成立之分管契約，對全體共有人 均有拘束力，原告對於系爭車位曾經建商、全體住戶約定專 用之事實亦知之甚稔，且經鈞院判決確定，故被告無論本於 公寓大廈管理條例或分管契約，均合法享有系爭車位專用之 無償使用權。再者，被告所受讓（車位專用權）之前手乃系 爭公寓大樓基地之地主即訴外人凌木泉（約定專用依法並非 不能轉讓），訴外人凌木泉之所以能取得一樓法定空地之約 定專用權，乃當初其與建商合建的條件之一，且此專用部份 向來均由被告等人自行負擔維護修繕之費用，原告在無負擔 任何義務之情形下已強行向被告徵收每月1,300元之所謂「 使用償金」，大樓地下室之其他停車位均維持原價，獨獨一 樓之法定空地平面車位價格飛漲，且須簽訂所謂「停車空間 使用契約書」，顯然係以多數欺負少數，惟此項費用若能由 原告，甚至區分所有權人會議任意強行徵收或調高，除牴觸 既判力且殊違訴訟上誠信原則外，無異等同允許區分所有權 人會議得不經約定專用權人同意而變更為約定共用，而有違 公寓大廈管理條例第33條第1款規定，及鈞院87年重訴字第6 18號民事判決。被告依約定用途而為車輛停放，自無違反公 共利益，原告亦未訴請變更約定專用停車位之使用，自無由 在向來均由約定專用權人自行負擔管理修繕費用之情形下， 允原告得向被告追徵所謂之「使用償金」之理等語置辯。 ㈢並均聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。三、本件原告主張被告均為原告所在之敦南富邑大廈之區分所有 權人，且該大廈一樓住戶於購買系爭房地時與建商達成一樓 （含後面空地）之平面停車空間由一樓住戶使用之協議，被 告為一樓停車位之使用人，之前均按月支付原告每位停車格 每月1, 300元，嗣於93年12月20日原告召開第八屆第二次區 分所有權人會議，修正大廈規約第32條第2項「自九十四年 一月一日起，本大廈一樓（含後面空地）平面停車空間之約 定專用權使用償金每部每月5,000元，並須簽訂停車空間使 用契約書」之規定後，被告拒絕支付每停車位每月5,000元 之使用償金，而仍續依修正前之規定，支付每停車格每月



1300 元等情，業據原告提出敦南富邑大廈第八屆第二次區 分所有權人會議決議公告影本、敦南富邑大廈規約影本、敦 南富邑大廈規約管理委員會函影本、國泰期貨股份有限公司 函影本、台北市建物登記第二類謄本、郵局存證信函各一份 在卷為憑（見96年度北調字第611號卷第8至20頁、37至40頁 ），且為被告所不爭執，應堪信原告此部分主張為真實。四、本件原告主張依新修正之敦南富邑大廈規約第32條第2項之 規定，向被告收取每月每停車格5,000元之使用償金，然為 被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠系爭大 樓一樓空地停車位之性質為何？㈡原告得否依敦南富邑大廈 規約第32條第2項之規定向被告收取停車位之使用償金？ ㈢若可，其得向被告收取之費用各為若干？㈣原告是否得依 大廈規約第34條第2項請求被告賠償律師費9萬元？茲析述如 下：
㈠按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶 分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共 有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管 契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共 有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受 讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應 受分管契約之拘束。復區分所有權人會議，除規約另有規定 外，原則係採多數決為之（公寓大廈管理條例第三十一條參 照）。如有分管契約存在，若欲終止分管契約，則須由原同 意分管之當事人或其繼受人全體為之始可，可否以區分所有 權人會議決議收回，亦有斟酌之餘地（最高法院96年度台上 字第2025號判決要旨參照）。本件依被告國泰期貨股份有限 公司所提之「敦南富邑房地買賣合約書」第十九條所載：「 本大廈屋頂除公共設施外歸頂層各戶按其相對位置擁有使用 權，壹樓空地歸壹樓所有權人使用，地下室第二層及第三層 為停車場，停車位需另行價購。」等語，可知敦南富邑大廈 住戶向建商購買系爭房地時即已知悉且同意系爭大樓一樓空 地應由一樓所有權人管理使用之約定，且該分管契約可由停 車位之使用現況、原告之車位管理紀錄、大廈規約等資料中 查知，顯具公示作用，未分管一樓停車位之區分所有權人將 其區分所有權移轉他人，受讓人即可由上開外部使用情形及 相關記載中得知分管契約之存在，該分管契約對於受讓人仍 應繼續存在，故敦南富邑大廈之全體住戶自均應受該分管契



約之拘束。又系爭大樓一樓空地之停車位由一樓所有權人管 理使用之約定，係在公寓大廈管理條例84年6月28日公布施 行前所為，且未經全體區分所有權人為終止之意思表示，亦 未依公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，經使用該約定 專用部分之區分所有權人同意變更，故前開分管約定應認合 法有效。再者，參諸原告所提出之敦南富邑大廈規約第32條 第2項之規定：「自九十四年一月一日起，本大廈一樓（含 後面空地）平面停車空間之約定專用權使用償金每部每月五 千元，並須簽訂停車空間使用契約書。」等語，顯然亦認系 爭大廈一樓空地之停車位屬約定專用部分，是原告主張依公 寓大廈管理條例第23條之規定，約定專用部分如未載於規約 中，即屬被告與建商間之債權契約，對全體之區分所有權人 不生效力云云，即不足取。
㈡次按，公寓大廈之管理委員會，係基於區分所有權人之推選 ，經管理委員接受而組成，係基於委託關係而為他人（區分 所有權人全體）之利益而執行職務，管理委員會與區分所有 權人間，為委任人與受任人之關係，並基於公寓大廈管理條 例之法定授權，或基於規約、區分所有權人團體決議之意定 授權，以自己名義為區分所有權人團體取得權利及設定義務 。而公寓大廈管理委員會之法定職務計有：一、區分所有權 人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護 、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維 護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違 規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反公寓大廈管 理條例第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其 他經費之收支保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照 謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計 憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備 檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人 之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理 事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附 屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申 報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行 。十三、其他依本條例或規約所定事項，此觀公寓大廈管理 條例第36條規定自明。又「專有部分、約定專用部分之修繕 、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用　　人為之，並負擔其費用。」同條例第10條第1項亦有明文。　 是原告擅自修正敦南大廈規約第32條第2項之規定，賦予本 身就系爭大廈一樓之約定專用部分有收取使用償金之權限， 既未經該專有部分區分所有權人即被告之同意（公寓大廈管



理條例第33條規定參照），復已逾越上開公寓大廈管理委員 會之法定權限，對被告自均不生效力，是原告上開主張，自 非有據。
㈢再者，對人民權利義務之限制課予，須基於法律或法律之授 權，此乃法治國家應遵守之法律保留原則。公寓大廈決議或 規約規範之事項，倘涉及區分所有權人或住戶權利之限制者 ，須係公寓大廈管理條例或其他法規授權公寓大廈區分所有 權人會議得以決議為之者，始可決議制定規約加以規範。否 則，除該決議之內容業已獲得受規範之區分所有權人或住戶 之同意（無論是於議決該條規約時出席並表示贊成，或係另 為願受該條規定拘束之意思表示），得認為核屬契約之性質 ，對該同意受規範之對象發生契約上之拘束力者外，尚不得 由區分所有權人會議逕自以決議或規約課其他區分所有權人 或住戶以法律所無之義務。而依公寓大廈管理條例第21條規　　定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或　 其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及其遲延利息。」，足見公寓大廈管理條例僅 授權管理委員會得訴請法院命住戶給付其依該條例應繳納或 分擔之費用及利息，並不及於包含律師費用在內之其他費用 。再按「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各 款事項，非經載明於規約者，不生效力：．．．違反義務 之處理方式。」公寓大廈管理條例第23條第2項第4款固有明 文。惟所謂「違反義務之處理方式」，應係指區分所有權人 或住戶違反義務時，管理負責人或管理委員會所得採取之處 理程序，例如先予制止，或召集當事人協調處理，或報請各 該主管機關或訴請法院為必要之處置，尚不包括課予區分所 有權人或住戶法律未規定之義務，或於區分所有權人或住戶 違反義務時，得逕使其負擔法律未規定之費用。矧且，目前 我國民事訴訟第一審、第二審均未採律師強制代理制度，本 件民事訴訟原告不委託律師亦得進行，律師費用本非原告進 行訴訟所需支出之必要費用，更無強令被告負擔之理。準此 ，系爭規約第34條第2項規定，非屬公寓大廈管理條例第21 條得以規約規範之違反義務之處理方式範疇，原告訂系爭規 約第34條第2項，課予敗訴之住戶應負擔律師費用之義務， 對被告並無拘束力，原告據以請求被告給付律師費用9萬元 ，洵非有據。
五、綜上所述，原告基於敦南富邑大廈規約之規定，請求被告給 付使用償金暨其利息、律師費云云，為無理由，不應准許。 又原告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回



。
六、兩造之其餘攻擊防禦方法及其他爭點，於本件判決結果無影 響，爰不一一論列，附此說明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　2　　月　　19　　日 民事第五庭 法　官　吳佳薇
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀以上正本係照原本作成。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　2　　月　　19　　日 書記官 許博為