臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第3090號
原 告 甲○○
訴訟代理人 趙元昊律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 何榮源律師
上列當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，本院於中華民國97
年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張方面：
㈠緣坐落於台北縣新店市○○段630地號之土地及其上台北縣 新店市○○段1325建號即門牌號碼台北縣新店市○○路○段 254巷12弄14號4樓之房屋（整編後門牌號碼現為台北縣新店 市○○路○段67巷3號4樓）與其頂樓增建而未辦保存登記之 房屋（下稱系爭不動產）為被告所有，現供被告之母丙○○ ○及其家人居住。按被告就系爭不動產委由其母丙○○○代 理出售，丙○○○於民國（下同）95年12月12日中午至原告 任職之新店市公所找人詢問是否有人願意購買系爭不動產， 俟原告經他人告知此事後乃與其當場在新店市公所商議，並 立即前往看屋，而原告於看屋後表示有購屋之意，且於當日 下午3點由友人王玲陪同再查看系爭不動產，當時丙○○○ 之女丁○○及其子曾詠翔均在場，最後雙方商議細節談妥價 金，原告並曾詢問簽約時被告是否到場，丙○○○及丁○○ 均表示被告不必到場，因為被告已授權丙○○○出售系爭不 動產，而丁○○之子亦表示該系爭不動產，事實上係其外婆 丙○○○以被告名義所購買，被告同意出售之。故雙方就買 賣細節談妥後，即至「大信聯合代書事務所」簽定不動產買 賣契約書（下稱系爭契約書），原告並當場支付部分價金新 台幣（下同）30萬元，在簽約過程中承辦之代書戊○○詢問 丙○○○是否係經被告授權賣屋，丙○○○告知確實經被告 授權無誤，丁○○與其子亦加以證實，代書戊○○除作上述 確認外，更要求丙○○○必須提出委託書，其表示可先簽約 ，伊可提出被告之委託書給代書，是代書戊○○方才辦理該 買賣之簽約事宜。在簽約後，原告曾向丙○○○詢問交屋事 宜，其表示在該系爭房屋中之沙發及酒櫃渠等均不要，可以 全部給原告，但希望就其中1裁縫機，原告能補貼伊3,000 元，原告亦加以答應，並當場給付之。然95年12月12日晚上 ，丙○○○以電話向原告表示被告認為簽約金30萬元太低，
希望原告於第2天能再給付30萬元，原告亦同意，故雙方於 95年12月13日早上又至戊○○代書處，原告再交付30萬元， 由丁○○之子點收，丙○○○則交付被告戶籍謄本及委託書 給戊○○，至於印鑑證明及所有權狀，丙○○○表示被告回 台後會去請領印鑑證明，再連同所有權狀一併交給代書。惟 簽約數日後，丙○○○及被告以電話向原告表示若其不同意 增加買賣價金，伊即無法履約且不承認授權之事，雙方並再 於代書事務所經代書王文佐出面協調。足見兩造確實就系爭 不動產訂有買賣契約，依法被告自應將系爭不動產移轉登記 予原告等語。並聲明：⑴被告應將坐落台北縣新店市○○段 1325建號房屋及其基地即同段630地號土地持分移轉登記予 原告，並將該房屋及頂樓未辦保存登記之房屋遷讓交付予原 告。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⑴系爭不動產為被告之母丙○○○以被告名義所購買，為借 名登記：
按訴外人丁○○之子曾詠翔於系爭不動產簽約前即向原告 表示該系爭不動產係被告之母丙○○○以被告名義所購買 ，另依證人丁○○之證詞及郭敬君證稱：「房子本來是我 兒子的，我在住，房子是他父親買給他的。」等語，可知 被告抗辯系爭不動產為其所購買，顯非屬實，實際上應為 丙○○○等借用被告名義購屋，為借名登記無誤。 ⑵被告有授權其母丙○○○代理出售系爭不動產： 系爭不動產買賣契約於簽約過成中，承辦代書戊○○曾詢 問丙○○○是否係經被告授權賣屋，其告知確實經被告授 權無誤，且丁○○及其子亦加以證實確定。又若被告未授 權其母丙○○○簽約出售系爭不動產，何以被告一開始不 否認伊授權之事而僅要求原告再提高買賣價金？退一步言 若被告之母丙○○○係無權代理，然被告事後表達希望原 告多給付價金，此意思表示亦可認原告對丙○○○之無權 代理行為加以承認。
⑶若丙○○○所為之行為係無權代理，被告亦應負表見代理 責任：
被告之母丙○○○持有被告之委託書及印章並交付予承辦 代書戊○○，此顯係被告由自己之行為表示以代理權授與 丙○○○，伊對於原告即應負授權人之責任。又被告在丙 ○○○代理伊簽約後又透過其要求提高簽約金再給付30萬 元，若伊未授權丙○○○，則此亦顯係知丙○○○表示為 其代理人而不為反對之表示，而應對原告負授權人責任甚 明。
⑷證人丙○○○、丁○○及其子曾詠翔之證詞內容相互矛盾 ，且與證人代書戊○○之證述不符，顯見上開證人為虛偽 之陳述，而不足採信。
二、被告則以下列等語資為抗辯：
㈠系爭不動產為被告所購買，非被告之母陳郭靜君以被告名義 所買：
系爭不動產係被告於64年10月15日以自己名義訂約買入，有 房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書可資為證。被告 之母所稱係被告之父買給被告及被告之妹丁○○稱係被告之 母買給被告等語，容因時間久遠記憶錯誤，而非屬事實。 ㈡被告未授權被告之母陳郭靜君代理出售系爭不動產： ⑴被告之母與原告於代書事務所簽定系爭不動產買賣契約時 ，代書戊○○固曾詢問被告之母是否經被告授權賣屋，惟 被告之母、丁○○及丁○○之子亦僅回應：「被告不必到 場，被告有說伊可以處理」、「系爭房屋係被告之母以被 告名義所購買」等語，均未表示被告有授權被告之母出售 系爭不動產。又被告未以書面或口頭方式授權被告之母出 售系爭不動產，被告對被告之母所為與原告簽訂系爭不動 產買賣契約之行為，不但未予承認且已向原告表明拒絕承 認，則依民法第167、170條第1項及最高法院17年上字第 917號、85年度台上字第963號判例之規定，本人如已為拒 絕承認，該無權代理行為即對本人不生效力。
⑵依證人戊○○之證詞，可知系爭不動產買賣契約之簽定， 有違常態，蓋證人戊○○為專業代書，既已獲被告之母告 知被告當時人在國外，竟未依一般委託他人出售不動產之 慣行，在未有本人出具經駐外單位認證之委託書，即草率 為代辦系爭買賣契約書，甚且由其或原告指示被告之母代 刻被告印章方式，事後補立委託書，並在買賣契約書上補 蓋被告印章，並在付款條件不具備之情況下完成第1期款 及第2期款之價金給付，殊違常情。另原告主張95年12月 12日晚上，被告之母以電話向原告陳稱被告認為簽約金30 萬元太低，希望原告於第2天能再給付30萬元，原告亦加 以同意等語。惟除95年12月12日14時21分51秒時，原告以 其手機主動與被告之母聯絡外，當日並無被告之母主動連 絡原告之通聯紀錄，有中華電信股份有限公司通聯紀錄查 詢系統查詢結果資料在卷可憑，是原告主張顯非事實。 ㈢並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利 判決被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠系爭台北縣新店市○○段1325建號房屋及其頂樓未辦保存登
記之房屋與其基地即同段630地號土地持分（下稱系爭不動 產）為被告所有，現供被告之家人居住使用。
㈡被告之母丙○○○於95年12月12日，以被告代理人名義與原 告於「大信聯合代書事務所」由代書戊○○承辦，簽定不動 產買賣契約書，原告並於95年12月12日及13日各支付303,00 0元及300,000元予被告之母丙○○○。 ㈢被告於95年12月22日以台北古亭郵局第2432號存證信函，告 知原告及代書王文佐，其拒絕承認系爭不動產買賣契約，並 於96年1月2日將被告之母所收取之價金附加利息共計606,00 0元提存於本院提存所。
四、得心證之理由：
原告主張被告授權其母丙○○○簽定系爭不動產買賣契約， 故請求被告移轉系爭不動產予原告等語；但為被告所否認， 並以前開情詞置辯。是以本件之爭點即在於：㈠被告是否授 權其母丙○○○代理出售系爭不動產? ㈡被告是否應負表見 代理之責任? 茲分述如下：
㈠被告是否授權其母丙○○○代理出售系爭不動產? ⑴按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任」，民事訴訟法第277條前段定有明文，是「民事訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其 抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁 回原告之請求」（參照最高法院17年上字第917號判例意 旨）。又按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理 人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之 ，民法第167條定有明文。
⑵本件原告主張丙○○○有權代理被告訂定系爭不動產買賣 契約，兩造間存在買賣法律關係，此有利於己之事實，既 為被告所否認，則原告就兩造間買賣成立之事實，有舉證 之責任。經查，原告至系爭不動產查看時，及簽訂系爭買 賣契約時，被告本人並未出面，原告亦未向被告本人求證 ，且買賣款項並非被告所收受等情，為原告所不爭執，縱 丙○○○與被告為母子，然被告當時為成年人，彼等間並 無當然之代理關係存在，而證人丙○○○證稱：「（是否 有把乙○○的房子賣給原告？）他看我是老人很好騙，來 我家就說要買房子，我不能賣他房子，房子是我兒子的」 、「（有無向原告說你兒子同意賣房子？）我沒有這樣講 」、「（去代書事務所時，代書問你你兒子有無授權？） 我回答說我兒子沒有同意我賣房子」（見本院卷第101頁 、背面），而否認有經被告授權。再者，依系爭買賣契約
第3條第1、2款規定：「本契約簽訂之同時，甲方（即原 告）給付第一期款（乙方應將權狀正本交予簽約地政士保 管）」、「乙方備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍 資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表之同時甲方應給付 第二期款）」，然證人即代書戊○○證稱：「當時沒有收 權狀正本，簽約時也沒看到權狀正本，我從頭到尾沒有看 到權狀正本」、「（按照合約書第三條第二款，有無交付 這些證件？）沒有」（見本院卷第78頁背面），再參酌證 人曾詠翔證稱：「代書說必須要有印鑑證明，否則沒辦法 辦理，原告跟代書就叫我們刻印章」（見本院卷第138頁 ），證人丁○○證稱：「（在代書事務所時乙○○的印章 是何人提供？）是原告及代書說你們沒有的話可以去刻， 我小兒子就去刻，是我媽媽交代他的」（見本院卷第100 頁背面），證人丙○○○證稱：「（簽約時你兒子的印章 如何得來？）原告叫我去刻的，我拜託我孫子去刻的」（ 見本院卷第102頁），若被告確實授權丙○○○出售系爭 不動產，豈有未將權狀正本、印鑑證明、印章等交給丙○ ○○辦理之可能？足見被告辯稱並未授權丙○○○簽訂系 爭買賣契約等情，應堪採信。又被告已於95年12月22日以 存證信函向原告表示拒絕承認丙○○○之無權代理行為， 是該無權代理行為對被告不生效力，原告主張兩造間就系 爭不動產有買賣契約存在，並請求被告移轉登記云云，即 無理由。
⑶至證人戊○○雖證稱：「（辦理買賣契約時，有無問過賣 方，是否經過被告授權？）有，他們說，他們有權處理這 個房子」（見本院卷第76頁背面），惟證人丁○○證稱： 「（到代書事務所證人戊○○有問你媽媽是否有被授權賣 房子，你們如何回答？）我不知道」（見本院卷第100頁 背面），證人曾詠翔證稱：「（代書詢問你外婆有無得到 乙○○授權賣屋，你外婆如何回答？）他說有得到授權， 代書說必須要有印鑑證明，否則沒辦法辦理，原告跟代書 就叫我們刻印章」、「（知否外婆有無得到被告授權？） 不知道」（見本院卷第138頁、背面），是縱使丁○○、 曾詠翔確實向戊○○表示丙○○○有權處理系爭不動產， 然對於被告是否確實授權丙○○○簽訂系爭買賣契約之待 證事實，證人丁○○與證人曾詠翔均未親眼見聞被告授與 代理權，自無從以此認定被告確實有授權丙○○○之事實 。再者，證人丁○○證稱：「（你母親為何可以賣掉乙○ ○的房子？）因為我媽媽腳不方便，因為房子是媽媽買給 哥哥的，所以我媽媽以為房子他可以賣」（見本院卷第99
頁背面），證人丙○○○既誤認其有處分系爭不動產之權 限，則其向他人佯稱經過被告授權，亦無法認定被告有授 權之事實。
⑷此外，原告以被告要求提高價金而主張有授權之事實，然 證人戊○○證稱：「（兩造為何會突然到事務所談提高價 錢的事？）他們那天來我們事務所才知道」、「（當場被 告有無承認他有授權丙○○○賣房子？）不記得，因為是 王代書幫他們協調」（見本院卷第77頁、78頁），無法證 明被告有承認無權代理之事實。被告辯稱其已先向原告表 明未授權丙○○○出售系爭不動產，若原告欲購買則願以 650萬元出售，並有存證信函為證（見本院卷第46頁）， 被告既已拒絕承認該買賣契約之效力，則丙○○○之無權 代理行為即對被告不生效力，縱使被告另向原告提出總價 650萬元之主張，亦僅得認乃被告對原告所為另行訂定買 賣契約之要約意思表示，尚不得認為係對無權代理行為之 承認，故原告上開主張並不足採。
㈡被告是否應負表見代理之責任?
⑴按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之 責任。民法第169條本文規定甚明。又民法第169條關於由 自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授 權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授 與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負 相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所 為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代 理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前 提要件（最高法院40年臺上字第1281號判例）。另民法第 169條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者， 以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應 負舉證之責（最高法院68年臺上字第1081號判例）。準此 可知，主張表見代理之本人應負授權人責任，應舉證證明 本人使無權代理人訂約時，有足致他人誤信行為之事實， 或本人知他人表示為其代理人而不為反對表示之事實。 ⑵查本件自原告看屋至簽約交付二期價金，均未與被告本人 接洽，且被告並未交付其印鑑證明、權狀正本予丙○○○ 等情已如前述，又證人戊○○雖證稱丙○○○於簽約隔日 提出委託書，然原告或代書並未要求丙○○○提出印鑑證 明或其他公證書以求證該委託書之真實性（見本院卷第77 頁背面），自難認被告有足使他人誤認為授與代理權之行 為，又原告亦未舉證證明被告有知丙○○○為其代理人而
不為反對之意思表示，則原告以被告應依表見代理規定， 負授權人責任為由，訴請被告履行系爭不動產買賣契約出 賣人責任，即有未合。
五、綜上所述，本件被告並未授權丙○○○簽訂系爭不動產買賣 契約，且已拒絕承認丙○○○之無權代理行為，又本件亦無 表見代理之適用，是以兩造間並無買賣契約存在，原告依買 賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭不動產所有權予原告 ，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請亦失所依附，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定， 判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日 民事第五庭 法 官 蔡如琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 2 月 27 日 書記官 林孔華