臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1465號
原 告
即反訴被告 丙○○
被 告 戊○○
即反訴原告
訴訟代理人 黃英傑律師
複 代理人 乙○○
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國97年1月31日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰伍拾萬元及自民國九十六年六月八日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本訴判決原告勝訴部分，於原告以新台幣伍拾萬元供擔保後，得假執行；反訴被告如以新台幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
反訴原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分:
一、原告起訴主張: 原告經由訴外人賴米田之介紹，於民國95年 12月1日，就坐落台中縣和平鄉○○段第193地號土地（下稱 系爭土地）及同段第194地號之耕作權讓渡，與被告簽訂不 動產買賣契約（下稱系爭契約），總價金為新台幣（下同） 180萬元，原告簽約同時給付定金30萬元予被告，被告並出 具國有林地承租耕作權拋棄書附於系爭契約，原告嗣於96 年1月18日給付中期款120萬元，惟至給付尾款30萬元時，因 被告遲不就系爭土地配合複丈，且未鑑界點交清楚，並經代 書之告知，194地號之耕作權早已租期屆滿，被告已無法履 行系爭契約之義務，而被告明知系爭土地事實上包括水溝及 道路，卻向原告保證所出賣之範圍不包括水溝及道路，故被 告應負物之瑕疵擔保責任，原告乃以起訴狀繕本之送達為解 除系爭契約意思表示之通知，又被告依系爭契約負有鑑界完 全及點交清楚之義務，並非僅有「依現況之地形地貌點交」 或「將本買賣標的現況點交」之義務，即點交時，被告須負 責辦理土地鑑界、設置界樁之義務，因被告未履行點交義務 ，原告尚未取得系爭土地之事實上管領力，依系爭契約第10
條之約定，系爭契約已自動解除，故原告不論依物之瑕疵擔 保或系爭契約之約定，均得解除系爭契約請求被告返還所受 領之價金，並且依系爭契約第10條之約定，請求被告給付違 約金，為此爰依民法第354條、359條、360條、259條及系爭 契約之規定提起本訴等語。並聲明: ⑴被告應分別返還原告 150萬元、給付原告150萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即 96年6月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以: 被告已依系爭契約之約定，於96年3月1日將系爭 土地辦理所有權移轉登記，並於同年3月12日辦理系爭土地 鑑界複丈；被告從未向原告表示系爭土地上未包括水溝及道 路，原告請求顯無理由；又194地號之耕作權僅係附條件贈 與，非系爭契約之標的，況被告亦已將該耕作權讓渡予原告 ，原告可隨時前往耕作等語資為抗辯。並聲明: 原告之訴駁 回。
三、本件原告起訴主張：原告經由訴外人賴米田之介紹，於95年 12月1日，就系爭第193地號土地及同段第194地號之耕作權 讓渡，與被告簽訂系爭契約，總價金為180萬元，原告簽約 同時給付定金30萬元予被告，被告並出具國有林地承租耕作 權拋棄書附於系爭契約，原告嗣於96年1月18日給付中期款 120萬元，尚有尾款30萬元未付，而被告已於96年3月1日， 將系爭第193地號土地所有權，移轉登記予原告之事實，為 被告不爭執，並有不動產買賣契約書1份、系爭第193地號土 地登記謄本1份，在卷可參，自堪信為真實；又原告主張被 告出賣之標的，除系爭第193地號土地所有權外，尚有同段 第194地號土地之耕作權，惟被告就同段第194地號之耕作權 ，無法使原告取得，被告給付不能，原告得解除契約，請求 被告返還已交付之價金150萬元，且被告未依約履行點交義 務，應依約給付違約金150萬元等語，被告則以前詞置辯， 是本件所應審究者為：㈠系爭第194地號土地之耕作權是否 為系爭契約標的之一？㈡被告就系爭第194地號土地之耕作 權讓與，及系爭第193地號土地之是否已交付？如已交付是 否應負瑕疵擔保責任？㈢被告應否依約給付原告違約金150 萬元？經查：
㈠本件原告主張其係以180萬元價金向被告購買系爭第193地號 土地，及系爭第194地號土地之耕作權，被告則否認系爭第 194地號土地之耕作權是買賣標的之一，辯稱：180萬元價金 之對價為系爭第193地號土地之所有權，系爭第194地號土地 之耕作權，係被告所附贈，並非買賣標的云云，然查： ⑴按解釋契約，因須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參照最高法院17年上 字第1118號判例）。依卷附兩造所不爭執之不動產買賣契約 書，其第1條約定：甲方（即被告）將其所有後開標示記載 之不動產出賣於乙方（即原告）；且買賣標的不動標示，亦 清楚標示「193地號之旱地6960平方公尺所有權全部，包括 地上物一切在內，及毗鄰194地號國有林地面積11440平方公 尺耕作權一併讓渡。」，顯見被告所出售之不動產標的，除 系爭第193地號土地之所有權外，尚包含系爭第194地號土地 之耕作權無誤。由系爭不動產買賣契約書第1條及標示之買 賣不動產，已可明確表示兩造買賣不動產之真意為原告以總 價180萬元之價格，向被告購買系爭第193地號土地之所有權 ，及其毗鄰同段第194 地號之耕作權。且參諸證人即兩造買 賣契約執筆代書丁○○到庭結證稱：「．．．，本件土地買 賣是95年12月1日，經由許溪湖、賴米田兩位先生介紹雙方 來簽訂買賣契約，當時雙方都是經由介紹人談的，買賣的標 的當時有表示有公有地及私有地的部分，價金全部一併計算 是180萬元，並沒有細分每一筆土地的價格，是合併計算180 萬元，仲介來介紹的時候就說193地號土地及包括194地號土 地（國有地），國有地的部分只有耕作權使用權的讓渡，並 沒有所有權，所以雙方所講的買賣國有地部分是耕作權的轉 讓，承租權的轉讓可以由雙方直接到國有財產局去辦理承租 權轉讓，之前我也辦過類似的案子，但本案並沒有做承租權 的轉讓，本案因為國有財產局的地移轉到林務局管理，我們 要等到林務局可以處理的時候，我們才要去辦理，所以我們 並沒有去辦理耕作權的部分。當時我們也不知道被告只是繼 承人之一，就本件承租權的部分並沒有決定的權利，一直到 被告查封這筆土地以後，原告才來查到說，被告只是繼承人 之一，本件要簽訂買賣契約的時候，戊○○一直說他把承租 契約書遺失了，我有問戊○○你如何證明這個東西是不是你 的，戊○○就說承租契約書已經遺失，而且沒有辦法馬上拿 到，當時又因為國有財產局移轉到林務局管理，所以才會請 戊○○寫耕作權的拋棄書，並請戊○○附上印鑑證明書。當 時在簽買賣契約的時候買賣標的就是193地號所有權及194地 號耕作權。」、「當初訂立契約的時候，是仲介帶雙方當事 人到我們事務所來辦理，我只是代筆，而且買賣標的的部分 買賣契約書裡面也寫的很清楚。」等語（詳參本院96年12月 27日言詞辯論筆錄），更明兩造訂約之初，被告出賣之標的 ，確為系爭第193 地號土地之所有權，及其毗鄰同段第194 地號之耕作權無誤，被告反捨契約文字，辯稱：系爭第194
地號土地之耕作權並不在買賣範圍，被告就系爭第194地號 土地無使原告取得耕作權之義務，自無可採。
⑵再者，系爭第194地號土地為國有土地，有該地號土地登記 謄本1份，在卷可參，而依卷附兩造不爭執卷附之國有林地 租賃契約書記載，系爭第194地號土地，係被告其他繼承人 共同向財政部國有財產局台灣中區辦事處（以下簡稱國有產 局中區辦事處）承租，用以造林（造林樹種為長枝竹、桂竹 、梧桐），租期為87年11月18日起，至96年12月31日止，並 以被告為繼承人代表登記為承租人，是被告所出售予原告之 耕作權，應係指於系爭第194地號土地從事造林之權利，即 被告就系爭第194地號土地，對原告負有交付土地，以供原 告占有使用造林，並擔保他人不得對原告主張權利之義務存 在，應可認定。
㈡按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務， 如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。民 法第348條定有明文。本件原告向被告所購之標的，除系爭 第193地號土地之所有權外，尚有毗鄰同段第194地號之耕作 權，已如前述，是被告依法除應將系爭第193地號土地所有 權移轉登記予原告外，並應將系爭第194地號土地之耕作權 讓與原告，且應將系爭第193地號、第194地號土地交付原告 占有使用。又原告主張：兩造於買賣契約簽訂前，原告固曾 與被告委任之仲介人，一同至系爭買賣標的即系爭第193地 號土地查看，惟因地幅甚大，界址不明，原告請求被告必須 複丈系爭第193地號土地，點交予原告使用等情，雖為被告 所否認，惟依卷附兩造買賣契約附帶約定，載明：「本件土 地甲方（即被告）負責申請土地複丈，點交予乙方（即原告 ）耕管使用，而所需費用概由甲方自行繳納」。是依該附帶 約定，被告負有向地政機關申請系爭第193地號土地複丈， 踏勘地界，並點交系爭第193地號土地予原告占有管領之義 務甚明。被告辯稱：其業將系爭第193地號土地點交原告占 有使用，惟為原告所否認，按查：
⑴兩造於買賣契約訂立後，被告僅就系爭第193地號土地申請 複丈，且已複丈完成等情，有兩造所提出之複丈成果圖1份 ，在卷可稽，且證人即到場測量之測量人員甲○○到庭結證 ：「（當天是否你去複丈測量？）證人答：是的，96年3月 12日是我去測量的，當天是申請人申請我們去鑑界，當時我 們每個界址點都有釘樁，其中點五、點六、點七的部分因為 有障礙物沒有清除，所以我們是釘輔助樁，當事人就可以以 輔助樁為起點拉到其他確定的界址點，將界址確定下來。複
丈成果圖上面虛線是我們協助當事人在成果圖上延伸至正確 的界址，我們以這樣的方式製作複丈成果圖，會詢問當事人 是否理解我們的說明，如果理解的話他們會在我們的複丈成 果圖上簽名，如果當事人簽名的話，該件的鑑界就算完成， 本件的複丈成果圖當日由所有權人戊○○的太太羅卓秀圓為 代理人簽名，當時賴先生也在場，但他不是所有權人所以不 用請他簽名，本件是95年12月14四日申請的案子，當時的所 有權人是戊○○，96年3月12日，我們是第二次去現場，當 事人沒有告訴我所有權人有變更，所以我還是依照原申請人 為所有權人。至於賴先生有無表示意見我已經不記得了。」 、「（依照你們測量的程序，本案土地的鑑界已經完成？） 證人答：是的。」（詳參本院96年8月23日言詞辯論筆錄） ，是被告辯稱：其就系爭第193地號土地有丈量交付原告占 有，自屬可採，原告否認被告有點交系爭第193地號土地， 自無可採。
⑵又系爭第194地號土地，為被告向國有財產局中區辦事處承 租，被告係將第194地號土地承租後之耕作權，讓與原告， 依其契約性質，亦應將土地交付原告占有使用，惟該第194 地號土地係國有，被告僅有承租之耕作權，被告於出售之初 已向原告言明，此為原告所不爭執；又被告復抗辯：就系爭 第194地號土地係其所承租之國有土地，其已出具國有林地 承租耕作權拋棄書予原告，讓原告得隨時占有系爭承租之國 有林地，以從事造林之耕作，原告實已占有第194地號土地 ，無庸再予複丈點交等語，參諸卷附兩造買賣契約書中，確 實附有國有林地承租耕作權拋棄書1紙，載明被告原租用系 爭第194地號土地承租耕作權全部拋棄，顯見被告立書向原 告表示拋棄承租耕作權之真意，係將其承租之系爭第194地 號土地，耕作權直接讓與原告，使原告得以隨時從事耕作之 意甚明，是被告抗辯：系爭第194地號土地，於被告書立承 租耕作權拋棄書予原告之際，即表示將系爭第194地號土地 供予原告占有使用之意，應屬可採，是被告抗辯：兩造就第 194地號土地係以被告書立承租耕作權拋棄書之方式，作為 土地點交之形式，亦屬可採。且再參諸兩造一再至現場欲踏 勘地界，以實際點交之土地，僅有系爭第193地號土地，而 原告就系爭第194地號土地，並未有相同請求鑑界之情事， 是被告辯稱：其與原告就系爭第194地號土地，係以書立拋 棄承租耕作權交付原告之方式點交，應屬可採。 ㈢被告就其所出售之第193地號土地、及轉讓耕作權之系爭第 194地號土地，固有點交原告交付占有，惟原告主張被告所 交付之第193地號土地，及被告讓與之第194地號土地耕作權
具有瑕疵，雖為被告所否認，惟查：
⑴系爭第193地號土地上，確有如附圖所示之水溝及既成道路 存在，為被告所不爭執，按原告向被告買受土地，被告本應 交付完整無瑕之土地，以供原告占有使用，惟被告所出售之 土地，有如附圖標示之水溝及既成道路存在，原告無法全部 占有使用，實質具有物之瑕疵甚明，是原告出售之第193地 號土地存有物之瑕疵，應屬可採。又被告抗辯原告於買受前 曾到場看過土地現狀，應知疵瑕存在，原告明知瑕疵存在仍 予故買，不得主張物之瑕疵擔保云云，惟查：原告就曾到場 查看土地一節，固不爭執，然系爭第193地號土地，地處偏 僻，地界不明，甚且鑑測人員甲○○至現場實測，亦因障礙 物沒有清除，僅能以釘輔助樁方式測量地界，已如前述，按 連專業之測量人員到現場猶無法一目了然瞭解現場土地之地 界，何況不具專業知識之原告，且被告於原告前往察看土地 之時，被告均未一同前往指界，此為被告所自承，自難以原 告於洽購之前曾經到過土地在之地，即謂原告認同系爭水溝 、道路等瑕疵存在，並同意購買有瑕疵之土地。再者，參諸 原告與被告訂約之時，即於契約明載，被告必須申請複丈踏 明界址，以使原告完全占有土地，並瞭解土地實況，無非係 為保障自身之權利，更明原告無放棄主張物之瑕疵擔保權利 ，被告徒以原告曾訪土地現場，即謂原告明知物之瑕疵而故 買，被告不負擔保之責，自無可採。
⑵又系爭第194地號土地，為國有土地，參諸卷附兩造所不爭 執之被告與國有財產局中區辦事處租賃契約，其於特約事項 第3項載明：「本案土地係代表繼承，在全體繼承人未達成 協議前，不得將承租權轉讓」。即系爭第194地號土地係被 告與其他繼承人共同承租，必須全體繼承人同意方得加以處 分，本件被告僅是承租人之一，就整體租賃權，並無處分之 權，被告並無將系爭土地耕作之權，讓渡與他人之權限，即 被告同意讓渡予原告之耕作權，依法不得對抗其他共同承租 人，其他共同承租人亦得對原告主張無權占用其承租土地， 是原告主張被告就系爭第194地號土地，係代表繼承承租， 並無排他之權利存在，於全體繼承人未達成協議前，不得將 承租權轉讓他人，其他承租人得向原告主張耕作權不存在， 並對原告主張無權占用土地之事實，應屬可採。且參諸卷附 國有財產局中區辦事處96年7月23日函覆原告之函文，亦表 明系爭第194地號土地，係被告代表繼承承租，於全體繼承 人未達協議前，被告無單獨讓與承租權之權利，更明被告售 予原告之第194地號土地耕作權，無法對抗其他共同承租人 ，其他共同承租人得向原告主張權利，是原告主張被告所出
售之耕作權存有瑕疵，亦屬可採。
㈣按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第l項 前段定有明文。又按，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除契約…。」、民 法第359條前段亦定有明文。再者，債權或其他權利之出賣 人，應擔保其權利確係存在。民法第350條前段定有明文； 又出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得 依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第353條亦定 有明文。另債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。 民法第256條復定有明文。本件被告出售之系爭第193地號土 地，既存有前述水溝、既成道路存在之瑕疵，且被告出售之 耕作權根本無法使原告取得對抗其他共同承租人之效能，該 耕作權本不存在，被告就該耕作權之給付，本屬不能給付， 是原告基於前述物之瑕疵擔保效力規定，及權利瑕疵擔保規 定，主張其對被告有解除契約之權利，於法有據。又原告係 以起訴狀之送達為對被告解除契約之意思表示，被告於96年 6月7日收受起訴狀繕本，是原告解除契約之該意思表示於96 年6月7日即已生效，是原告主張兩造之系爭買賣契約業已於 96年6月7日解除，自屬可採。
㈤再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之 。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。 民法第259條第1款、第2定有明文。本件原告業因系爭不動 產買賣契約給付被告150萬元，此為被告所不爭執，今兩造 系爭不動產買賣契約業己解除，原告請求被告返還價金150 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按法定利 率即年息百分之5，加給付利息，於法自屬有據。 ㈥另原告復主張兩造之買賣契約，今因被告給付具有瑕疵，被 告已加以解除，被告依買賣契約第10條約定，給付原告150 萬元違約金云云。依卷附兩造之不動產買賣契約，兩造於不 動產買賣契約第10條固約定：「乙方（即原告）如不履行本 契約交付殘餘價金時，或因可歸責於乙方之事由，致不能如 期交付殘餘價金時，甲方無庸催告，乙方願將所交付價金悉 數由甲方沒收充作處罰違約金；而甲方（被告）不履行本契 約義務時願將所受價金退還乙方，並應同時給付同額現金與 乙方充為處罰違約金，本契約即為自然解除。」，惟依上開 違約金條款既規定，「被告於不履行本契約義務時願將所受 價金退還乙方，並應同時給付同額現金與原告充為處罰違約
金，本契約即為自然解除。」等語，探其真意，顯係約定於 被告不願出售，而不願交付、移轉買賣之標的物時，如欲解 除契約，得以償還原告已付價金，並加倍給付之方式為之， 即被告得以給付原告已付價金之一倍，作為賠償違約金，並 解除系爭買賣契約，是系爭違約金給付條款，必於被告故意 不為履約，而欲為解除契約時，方得適用，今被告並非不為 履約，僅是其所交付之物及讓與之權利有所瑕疵，原告得為 解除契約，此與前述違約金條款所規定被告故意違約不為履 行之要件有別，是原告主張其得依前述不動產買賣契約之約 定，請求被告給付150萬元違約金，於法無據。四、綜上所述，兩造系爭之不動產買賣契約業已解除，被告自應 將收受自原告之價金150萬元返還原告，從而，原告依價金 返還請求權之法律關係，請求被告給付150萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日即96年6月8日起，至清償日止，按年息百分 之五計算之利息，為有理由，應予准許，至於原告逾此範圍 部分之請求，為無理由，應予駁回。又兩造就原告勝訴判決 部分，均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經 核無不符，爰酌定相當擔保金，均准許之。至於原告敗訴部 分，其假執行失所附麗，應併予駁回。
乙、反訴部分:
一、反訴原告起訴主張: 原告已依約將系爭土地所有權移轉登記 予被告，且已鑑界點交被告管領使用，被告卻未給付尾款30 萬元，為此爰依系爭契約第3條第2款之約定提起反訴。並聲 明: ⑴反訴被告應給付反訴原告30萬元，及自96年3月13日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵願供擔保請 准宣告假執行。
二、反訴被告則以系爭契約因反訴原告未依約履行，且就系爭契 約之履行有瑕疪，已解除系契約，反訴原告自無庸給付系爭 土地之尾款置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。三、經查：兩造所訂之系爭不動產買賣契約，業經原告即反訴被 告解除，已如前開本訴理由所載，系爭不動產買賣契約既已 解除，兩造互負回復原狀之義務，反訴原告即被告對反訴被 告即無主張給付價金之請求權存在，反訴被告對反訴原告即 無再為給付買賣價金之義務存在，從而，反訴原告基於系爭 解除失效買賣契約之價金給付請求權法律關係，請求反訴被 告應給付反訴原告30萬元，及自96年3月13日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又反 訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
丙、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦主張，經番酌後，
核與結論無涉，爰不一一贅述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第 79條，第390條第2項，第392條第2項、第3項。中 華 民 國 97 年 2 月 29 日 民事第二庭 法 官 涂秀玲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 2 月 29 日 書記官