臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2248號
原 告 乙○○
訴訟代理人 謝生富律師
被 告 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 劉錦隆律師
複 代理人 楊仲傑律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國97年2 月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）緣原告所有坐落臺北縣永和市○○段813 之2 地號土地（ 以下簡稱：系爭土地）面積68.51 平方公尺，被告甲○○ 、丙○○無正當權源竟於系爭土地上建造如附圖所示IM部 分50.37 平方公尺與T 部分13.66 平方公尺之建物，無權 占有系爭土地。經原告請求拆除上開地上建物返還土地， 惟被告等竟置之不理。
（二）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767 條定有明文。查本件被告等無權占有原告所有系爭土地， 原告自得請求被告等拆除地上建物，並返還系爭土地。（三）被告指稱原告與訴外人薛小華間就系爭土地有租賃關係存 在，該租賃契約對被告等仍繼續存在，被告等並非無權占 有云云：
１、惟查，原告係經法院拍賣程序買受系爭土地，而訴外人薛 小華買受門牌號碼臺北縣永和市○○街34巷9 弄11號房屋 （以下簡稱：系爭房屋），依法系爭房屋具有法定地上權 ，訴外人薛小華係因地上權依法應給付原告租金，其與原 告間並無租賃關係存在，自無民法第426 條之1 規定適用 之餘地。縱原告與訴外人薛小華間有租賃契約存在，然依 土地法第104 條規定，訴外人薛小華出售房屋時，未通知 優先購買人，則被告與訴外人薛小華間之買賣契約，依法 不得對抗原告，兩造間就系爭土地租賃契約自無繼續存在 可言。
２、按「因繼承、強制執行、公用徵數或法院之判決，於登記 前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」 ，民法第759 條著有明文。縱訴外人薛小華就系爭土地具
有法定地上權，惟因未經登記，不得處分其物權，則被告 等並無受讓地上權之效力，自不得據以主張其占有系爭土 地有正當權源。
（四）聲明：1.被告應將坐落臺北縣永和市○○段813 之2 地號 土地上如附圖所示IM部分50.37 平方公尺與T 部分13.66 平方公尺建物拆除，並將土地返還原告。2 、訴訟費用由 被告連帶負擔。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）被告甲○○部分：
１、查系爭房屋原係訴外人薛小華所有，其與原告曾就給付租 金事件涉訟，兩造於訴訟中達成和解，並約定「上訴人薛 小華願自67年6 月16日起，就被上訴人（原告）所有坐落 臺北縣永和鎮○○○○○段頂溪小段第140 號建地之地上 權，按該地依公告地價計算總值年息4%計付租金」等語， 顯見訴外人薛小華業已取得系爭土地之占有權源。嗣訴外 人薛小華於85年11月6 日將系爭房屋轉售予第三人林本庸 ，後者復於90年3 月9 日、同年8 月7 日分別將系爭房屋 過戶予被告等，參照臺灣高等法院89年度重上字第83號判 決意旨，足認訴外人薛小華移轉系爭房屋所有權時，業已 併同系爭土地使用權移轉予被告等。是被告等既係合法受 讓系爭土地之使用權，自非無權占有甚明。
２、按「權利人在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成 特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不 欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原 則。……被上訴人等長期不行使權利之消極行為，是否不 足已造成上訴人信為系爭土地所有權人已不欲行使其權利 ，其得繼續原來租賃關係，占有使用系爭土地之特殊情形 ，即非無研求之餘地。」，最高法院95年度台上字第2166 號判決可稽。經查，系爭房屋原所有人薛小華既曾與原告 就給付租金事件成立和解，已足堪認兩造間成立合法使用 系爭土地之合意，訴外人薛小華將系爭房屋轉售迄今已近 10年期間，原告均未表示該等租賃關係不存在，現原告遽 而訴請被告等拆屋還地，依上開實務見解意旨，非無違反 誠信原則之虞等語，資為抗辯。
３、聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利 之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。（二）被告丙○○部分：
１、依臺灣臺北地方法院67年度訴字第7166號民事判決所示， 系爭土地及建物原屬訴外人張寶琴所有，經法院拍賣由原 告父親范永星拍得土地，訴外人江津拍得建物，並由原告
繼承系爭土地，江津則於66年11月16日將建物出賣予訴外 人薛小華，依民法第876 條規定，江津及薛小華擁有系爭 建物期間，就系爭土地有法定地上權。原告並向訴外人江 津及薛小華請求渠等持有系爭建物期間，依基地面積公告 地價年息5%計算之地上權租金。嗣訴外人薛小華將系爭建 物所有權移轉訴外人林本庸，訴外人林本庸再移轉被告等 ，故訴外人江津之法定地上權應隨同系爭房屋移轉訴外人 薛小華，再移轉訴外人林本庸，最終移轉予被告等，則被 告等基於法定地上權而占系爭土地，並非無權占有。又系 爭土地重測後面積為68.51 平方公尺，與上開民事判決認 定法定地上權面積相當，系爭建物經測量後面積為64.03 平方公尺，亦未超過法定地上權面積，顯見系爭建物係基 於法定地上權占有系爭土地。
２、查訴外人薛小華因受讓訴外人江津之系爭建物所有權，當 然繼受系爭土地之法定地上權，已如前述，顯見被告等於 受讓系爭建物所有權時，亦應當然繼受系爭土地之法定地 上權，不因是否登記而影響，蓋法定地上權係附著於房屋 ，自應隨同房屋所有權移轉。縱被告等無法定地上權，惟 訴外人薛小華向訴外人江津購得系爭房屋，未辦理地上權 轉讓登記，因而未取得法定地上權，然原告既與訴外人薛 小華成立和解，同意由其給付租金繼續使用系爭土地，亦 可認係成立基地租賃契約。從而，訴外人薛小華將系爭房 屋輾轉出賣予被告等，依民法第426 條之1 規定，被告等 亦可繼受訴外人薛小華與原告間之基地租賃契約。況原告 對系爭土地之所有權，因訴外人江津之法定地上權而受限 制，被告等所有系爭建物又係輾轉受讓自訴外人江津，原 告自不得請求被告等拆屋還地。
３、原告雖主張訴外人薛小華未通知其優先購買，其與被告等 之買賣契約不得對抗原告云云。惟若被告等與訴外人薛小 華間之買賣契約不得對抗原告，就原告而言，系爭房屋仍 為訴外人薛小華所有，原告竟請求被告等拆屋還地，顯然 矛盾。況被告等曾於96年8 月27日以存證信函通知原告於 10日內優先承買，原告於同年月28日收受後並未主張優先 承買，應視為放棄優先購買權，足證原告主張顯無理由等 語置辯。
４、聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利 之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件之爭點及法院之判斷：
原告主張其所有系爭土地面積68.51 平方公尺，被告甲○○ 、丙○○無正當權源，竟於系爭土地上建造如附圖所示IM部
分50.37 平方公尺與T 部分13.66 平方公尺之建物，無權占 有系爭土地。經原告請求拆除上開地上建物返還土地，惟被 告等竟置之不理云云，既為被告等否認，並以前揭情詞資為 抗辯。故本件有爭執點厥在於：被告等占用系爭土地，是否 無權占有？茲論述如下。
（一）按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用 房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人， 而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權 設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣 屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買 人繼續使用土地。」最高法院48年台上字第1457號判例意 旨可資參照。
（二）經查，系爭土地及建物原屬訴外人張寶琴所有，經法院拍 賣由原告之父親范永星拍得土地，訴外人江津拍得建物， 並由原告繼承系爭土地，江津則於66年11月16日將建物出 賣予訴外人薛小華，原告曾向訴外人江津及薛小華請求渠 等持有系爭建物期間之租金，經臺灣臺北地方法院以67年 度訴字第7166號民事判決，認定依民法第876 條規定，訴 外人江津及薛小華擁有系爭建物期間，就系爭土地有法定 地上權，基地面積20.72 坪，且該地上權之租金係依基地 面積公告地價年息5% 計 算等情，此有臺灣臺北地方法院 67年度訴字第7166號民事判決附卷可參。次查，訴外人薛 小華將系爭建物所有權移轉訴外人林本庸，訴外人林本庸 再移轉被告等2 人等情，復為兩造所不爭執，故訴外人江 津之法定地上權應隨同系爭房屋移轉訴外人薛小華，再移 轉訴外人林本庸，最終移轉予被告等2 人，則被告等2 人 既係基於法定地上權而占系爭土地，即非無權占有，且揆 諸前揭判例意旨，亦可推斷系爭土地之繼承人即原告默許 房屋承買人即被告等2人 繼續使用系爭土地，則被告等2 人亦非無權占有。又查，系爭土地重測後面積為68.51 平 方公尺，約20.72 坪與上開臺灣臺北地方法院以67年度訴 字第7166號民事判決，認定法定地上權面積相當，系爭土 地上如附圖所示IM部分建物之面積為50.37 平方公尺與T 部分建物之面積13.66 平方公尺，合計為64.03 平方公尺 ，約19.36 坪，並未超過法定地上權面積，顯見系爭上開 2 建物係基於法定地上權占有系爭土地，並非無權占有。（三）原告雖主張：訴外人薛小華縱然就系爭土地有法定地上權 ，惟因未經登記，不得處分其物權，是被告並無受讓地上 權之效力云云。惟查，訴外人薛小華因受讓訴外人江津之
系爭建物所有權，當然繼受系爭土地之法定地上權，業如 前述，顯見被告等於受讓系爭建物所有權時，亦應當然繼 受系爭土地之法定地上權，不因是否登記而影響，蓋法定 地上權係附著於房屋，自應隨同房屋所有權移轉。足見原 告此部分之主張，不足採信。
（四）原告又主張：訴外人薛小華未通知其優先購買，其與被告 等之買賣契約不得對抗原告云云。惟查，被告等曾於96年 8 月27日以存證信函通知原告於10日內優先承買，原告於 同年月28日收受後並未主張優先承買，此有存證信函及收 件回執附卷可參，則原告於收受優先承買之通知，既未主 張優先購買權，應認其放棄優先購買權。足見原告此部分 之主張，亦不足採。
四、綜上，被告占用系爭土地，既係基於法定地上權而占有，即 非無權占有。從而，原告依民法第767條之規定，請求被告 應將坐落臺北縣永和市○○段813 之2 地號土地上如附圖所 示IM部分50.37 平方公尺與T 部分13.66 平方公尺建物拆除 ，並將土地返還原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。五、因本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後，認為與判決結果無影響，爰不逐一論 述，附此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日 民事第二庭法 官 許麗華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
書記官 蕭佩宜