臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1075號
原 告 丙○○
乙○○
甲○○
兼上列三人
法定代理人 丁○○ 住同上
共 同
訴訟代理人 李佳蕙律師
被 告 林家現代花園股份有限公司
設台北縣板橋市○○路139巷10號
兼法定代理 戊○○ 住台北市○○○路○段100號6樓之6
人
送台北縣板橋市○○路○段331號1樓管
理室
身分證統
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國96年12月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林家現代花園股份有限公司應將門牌號碼臺北縣板橋市○○路○段三三一號三樓建物及地下二樓編號1 號車位騰空遷讓返還予原告。
被告林家現代花園股份有限公司應給付原告新臺幣拾參萬貳仟元及自民國九十六年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十六年五月三十一日起至遷讓返還前開建物及停車位之日止，按月給付原告新臺幣參萬參仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林家現代花園股份有限公司負擔。本判決第一項於原告以新台幣參拾萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告林家現代花園股份有限公司如以新臺幣玖拾貳萬捌仟柒佰元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣肆萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告林家現代花園股份有限公司如以新臺幣拾參萬貳仟元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告 林家現代花園股份有限公司（下稱被告公司）應將門牌號
碼臺北縣板橋市○○路○ 段331 號3 樓建物及地下二樓編 號1 號車位（下稱系爭租賃物）騰空遷讓返還予原告，並 應給付原告新臺幣（下同）15萬1,140 元及法定遲延利息 ，及自96年5 月20日起至騰空遷讓返還前開租賃物之日止 ，按月給付原告3 萬7,785 元。㈡被告戊○○應將前項租 賃物騰空遷讓返還予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起 至騰空遷讓返還前項租賃物之日止，按月給付原告3 萬 7,785 元，如被告公司已履行該金錢給付義務，則在其履 行之範圍內，被告戊○○免給付義務。暨陳明願供擔保請 准宣告假執行。
（二）嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告於96年11月6 日民事準 備書三狀更正聲明為：㈠被告公司應給付原告15萬1,140 元及法定遲延利息。㈡被告公司及被告戊○○應將系爭租 賃物騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰 空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告3 萬7,785 元，暨陳明願供擔保請准宣告假執行。
（三）嗣於本院97年1 月24日言詞辯論期日，原告復將前開第一 項聲明請求之金額減縮為14萬9,140 元及法定遲延利息， 第二項請求按月給付之金額則減縮為3 萬3,000 元。以上 更正聲明核均屬減縮應受判決事項之聲明，依上開民事訴 訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許，先予敘明。二、原告主張：被告林家現代花園股份有限公司（以下簡稱被告 公司）於民國90年10月8 日與原告之被繼承人王世銓訂立租 約，向王世銓承租門牌號碼臺北縣板橋市○○路○ 段331 號 3 樓建物及地下3 樓編號18號之車位，約定租期自90年10月 20日起至94年7 月19日止，租金每月新臺幣（下同）3 萬 3,000 元，大樓管理費每月3,785 元及停車位管理費500 元 另計，嗣後承租之車位經雙方合意變更為地下2 樓編號1號 之平面車位。租賃期限屆滿後，出租人王世銓仍同意被告公 司繼續承租系爭租賃物，被告公司亦繼續使用系爭租賃物， 並依原租賃條件給付租金及管理費。嗣出租人王世銓於95年 3 月6 日死亡，其遺產由原告繼承，被告公司仍繼續使用系 爭租賃物並給付租金至95年12月止，惟自96年1 月份起即未 依約繳納租金及管理費，經原告於96年5 月11日發函催告被 告公司給付96年1 月20日至5 月19日之租金，被告公司於同 日收受信函，惟至今仍未置理。被告公司積欠之租金已達4 個月，原告依民法第440 條第1 項及第2 項規定自得終止系 爭租賃契約，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租賃契 約意思表示之通知。又目前遺留在系爭房屋內之物品，部分 為被告公司所有，部分為被告戊○○向被告公司頂讓之物品
，故應由其二人共同遷讓系爭房屋予原告。爰依租賃關係請 求被告公司給付96 年1月至同年5 月19日止共計4 個月之租 金14萬9,140 元（37285 ×4=149140），並依民法第455 條 及同法第767 條規定請求被告二人應將系爭租賃物返還予原 告，另依民法第179 條規定請求被告二人給付相當於租金之 損害賠償至返還系爭租賃物之日止。並聲明：㈠被告公司應 給付原告14萬9,140 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至給 付之日止，按年息5 ﹪計算之利息。㈡被告公司及被告戊○ ○應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○ 段331 號3 樓之建物 及地下2 樓編號1 號車位騰空遷讓返還予原告，並自起訴狀 繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還前開建物及停車位之日止 ，按月給付原告3 萬3,000 元。㈢原告願供擔保，請准宣告 假執行。
三、被告則以：被告公司早於95年8 月15日即當面向原告丁○○ 表示退租，並由被告戊○○以原租賃條件接手承租，被告被 告戊○○並於同年8月31日將押金及部分租金匯款予原告丁 ○○。詎原告丁○○於同年9月初夥同其他房東向被告戊○ ○表示將調漲房租、不同意給予3個月裝潢期、不提出房屋 使用執照供作公司登記等說詞，故被告戊○○與原告丁○○ 之租賃契約並未成立。雙方之關係應回復至95年8月23日協 議前之狀況，原告應退還被告戊○○95年8月31日後之所有 墊款。然原告故意以拒絕回收被告戊○○代被告公司保管之 房屋鑰匙為手段，不退還被告戊○○預付之訂金、墊款。又 被告公司於9月10日前已遷空，剩下未移走之冷氣、裝潢部 分，本來要以被告戊○○個人名義向被告公司頂讓下來，嗣 後新公司未成立，頂讓沒有完成，準此，留置室內之物品可 當廢棄物處理，而原告等應返還被告戊○○預付之訂金、墊 款等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均 駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實：
被告公司於90年10月20日起至94年7 月19日止向原告之被繼 承人王世銓承租系爭租賃物，雙方訂有房屋租賃契約。租期 屆滿後迄至95年8 月31日止，被告公司仍繼續使用系爭租賃 物並給付租金。按原證六匯款紀錄，被告公司自95年9 月14 日起至95年12月11日止每月仍有匯款3 萬4,885 元至原告帳 戶。王世銓於95年3 月6 日死亡，原告為其繼承人。五、得心證之理由：本件之爭點厥為㈠系爭租賃契約是否於95年 8 月31日經被告公司合法終止？㈡原告以被告公司自96年1 月起欠租達4 個月之租額，依民法第440 條規定終止租約， 並依同法第455 條規定請求被告公司返還系爭租賃物，暨依
租賃關係請求被告公司給付96年1 月至同年5 月19日共計4 個月之欠租14萬9,140 元，及依民法第179 條不當得利之規 定請求被告公司自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還 系爭租賃物之日止，按月給付原告3 萬3,000 元，有無理由 ？㈢被告戊○○是否與被告公司共同占有系爭房屋？原告依 民法第767 條規定請求被告戊○○返還系爭房屋，並依同法 第179 條規定請求被告戊○○與被告公司按月共同給付原告 相當租金之不當得利3 萬3,000 元，有無理由？茲論述如下 ：
（一）系爭租賃契約是否於95年8 月31日經被告公司合法終止？ ⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條定有明文。查被告公司於90年10月20日起至94年7 月19日止向原告之被繼承人王世銓承租系爭租賃物，雙方訂 有房屋租賃契約。租期屆滿後迄至95年8 月31日止，被告公 司仍繼續使用系爭租賃物並給付租金，且依原證六匯款紀錄 ，被告公司自95年9 月14日起至95年12月11日止每月仍有匯 款3 萬4,885 元至原告帳戶之事實，為兩造所不爭執。又94 年7 月19日租期屆滿後，被告公司曾於94年8 月15日與王世 詮合意延長租約半年之事實，亦據被告公司提出附件補遺之 影本1 件為證（參見卷45頁），是兩造間就系爭房屋之租賃 關係，於上開延長租約半年之期限屆滿後，自95年1 月20日 起即成為不定期租賃關係之事實，可堪認定。
⒉被告公司雖抗辯其於95年8 月15日已當面向原告丁○○表示 退租，並於同年9 月10日前遷空云云，然此為原告所否認， 被告公司就此事實復未提出其他證據以實其說，且查被告公 司於95年9 月14至同年12月11日仍每月繼續匯款3 萬4,885 元予原告，該匯款金額與被告公司先前於同年1 月至8 月每 月匯款繳納租金之金額完全相同，堪信被告公司迄至95年12 月仍繼續給付租金予原告，被告公司辯稱95年9 月至同年12 月之匯款並非租金云云，尚非可採。被告戊○○抗辯稱被告 公司自95年9 月起改由伊個人獨資，故95年9 月起之租金係 其個人所支付云云，查被告公司改由被告戊○○1 人獨資， 乃公司內部問題，並不影響公司法人格之同一，故被告戊○ ○以被告公司改由伊個人獨資為由，主張95年9 月起之租金 係伊個人所支付云云，亦非可採。而被告於本院96年10 月4 日言詞辯論期日自承系爭房屋內尚有未移走之冷氣、裝潢部 分，本來被告戊○○要以個人名義向被告公司頂讓，然因故 未頂讓完成等語（參見卷62頁筆錄），堪認系爭房屋目前仍 處於被告公司之實力支配下，而由被告公司繼續占用中。被
告公司抗辯已於95年8 月31日與原告終止租約，且於同年9 月10日以前已經遷空云云，自非可採。
⒊至於被告公司另抗辯稱其自94年8 月15日與王世銓簽訂附件 補遺延長租約半年時起，即未再承租停車位，此由該附件補 遺上載明「板橋市○○路○段331 號3F標的租約」，並未記 載停車位等語可知云云，查上開附件補遺上固記載「板橋市 ○○路○段331 號3F標的租約」等語，然依其內容記載「承 前約租期暫延半年〈內容凍結暫不更動〉等語，可知雙方之 真意乃延長原租約半年，其餘租賃之內容則不變，故原租約 第1 條載明租賃範圍包括停車位乙位，則延長租約後之租賃 範圍自亦包含停車位在內，被告公司所辯上情，亦無可採。（二）原告以被告公司自96年1 月起欠租達4 個月之租額，依民 法第440 條規定終止租約，並依同法第455 條規定請求被 告公司返還系爭租賃物，暨依租賃關係請求被告公司給付 96 年1月至同年5 月19日共計4 個月之欠租14萬9,140 元 ，及依民法第179 條不當得利之規定請求被告公司自起訴 狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止， 按月給付原告3 萬3,000 元，有無理由？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約； 又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條 第1 項、第2 項及同法第455 條前段分別定有明文。查系爭 租賃物目前仍由被告公司繼續占用中，業如前所述；然被告 公司自96年1 月起即未繼續繳付租金，原告曾於96年5 月11 日發函催告被告公司給付96年1 月至5 月之租金及管理費， 經被告於同日收受信函之事實，有原告提出之存證信函及回 執影本各1 件附卷可憑（參原證5） ，惟被告公司迄今仍未 置理，其積欠租金之總額早已逾兩個月之租額，原告主張依 民法第440 條規定終止租約，並以起訴狀繕本之送達為終止 租約意思表示之通知，自無不合。是兩造租約於96年5 月30 日起訴狀繕本送達被告公司之日，即告終止。
⒉從而原告以被告公司自96年1 月起欠租達4 個月之租額，依 民法第440 條規定終止租約，請求被告公司遷讓返還系爭租 賃物，並依租賃關係請求被告公司給付96年1 月19日至同年 5 月19日共計4 個月之欠租，並無不合。查被告公司承租系 爭房屋之租金每月為3 萬3,000 元，4 個月之租金總計13萬 2,000 元，原告依租賃關係請求被告公司給付該金額，並無
不合，應予准許；逾上開金額之部分，即原告另請求之每月 管理費3,785 元及停車費500 元，合計每月4,285 元，4 個 月總計1 萬7,140 元部分，依租賃契約第3 條之約定，應於 租金之外另計，核該費用之性質並非屬租金，原告依租賃關 係請求被告公司給付該1 萬7,140 元，尚有未洽，不應准許 。
⒊又兩造之租約既於96年5 月30日終止，則被告公司於租約終 止後繼續占用系爭租賃物，自屬無法律上原因而受有使用系 爭租賃物之利益。從而原告依民法第179 條不當得利之規定 ，請求被告公司自起訴狀繕本送達翌日即96年5 月31日起至 返還系爭租賃物之日止，按月給付相當租金之不當得利3 萬 3,000元，亦無不合，應予准許。
（三）被告戊○○是否與被告公司共同占有系爭房屋？原告依民 法第767 條規定請求被告戊○○返還系爭房屋，並依同法 第179 條規定請求被告戊○○與被告公司按月共同給付原 告相當租金之不當得利3 萬3,000 元，有無理由？ ⒈ 原告主張目前遺留在系爭租賃物內之物品同時包括被告戊 ○○向被告公司頂讓之部分物品，及被告戊○○尚未頂讓 而仍屬被告公司之物品，故系爭租賃物係由被告戊○○與 被告公司共同占有之事實，為被告戊○○所否認，並辯稱 其個人完全沒有使用系爭房屋等語。查被告戊○○於本院 96年10月4 日言詞辯論期日固陳稱：被告公司在9 月10日 以前已經遷空，剩下沒有移走的冷氣、裝潢部分，伊本來 要以個人名義跟被告公司頂讓，已付部分訂金，但後來新 公司沒有成立，所以沒有頂讓完成等語，而提及其個人曾 向被告公司頂讓系爭租賃物內物品之情，然依其陳述內容 可知被告戊○○係主張其並未完成頂讓，故依被告戊○○ 之陳述，尚不能認為其已自認系爭租賃物內之部分物品已 由其頂讓而取得所有權。
⒉此外，原告並未提出其他證據證明被告戊○○個人確實基 於自己占用之意思而與被告公司共同占用系爭租賃物，原 告主張被告戊○○亦占用系爭租賃物，本於民法第767 條 規定請求被告戊○○返還系爭租賃物，並依民法第179 條 規定請求被告戊○○按月給付相當租金之不當得利，尚嫌 無據，不應准許。
六、綜上所述，原告主張被告公司於90年10月20日向原告之被繼 承人王世銓承租系爭租賃物，約定租期至94年7 月19日止， 94年8 月15日雙方並曾合意延長原租約半年，租金每月3萬 3,000 元，租期屆滿後，被告公司仍繼續使用系爭租賃物並 給付租金至95年12月止，惟自96年1 月份起即未再依約繳納
租金，經原告於96年5 月11日發函催告被告公司給付96 年1 月至5 月19日之租金，被告公司於同日收受信函，惟至今仍 置之不理之事實，為可採。被告公司抗辯稱其已於95年8 月 31日向原告終止系爭租約，並於同年9 月10日遷空，且被告 公司自94年8 月15日與王世銓簽訂附件補遺延長租約半年時 起，即未再承租停車位，原告應不得向被告公司請求云云， 為不可採。從而原告以被告公司欠租達4 個月以上，經催告 仍未給付，依民法第440 條規定終止系爭租約，並以起訴狀 繕本之送達為終止租約意思表示之通知，請求被告公司遷讓 返還系爭租賃物，依租賃關係請求被告公司給付96年1 月至 同年5 月19日共計4 個月之欠租13萬2,000 元，及自起訴狀 繕本送達翌日即96年5 月31日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，暨依不當得利法律關係請求被告公司自96年 5 月31日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告相 當於租金之不當得利3 萬3,000 元，於法尚無不合，應予准 許；逾上開金額之請求，則屬無據，應予駁回。至於原告主 張被告戊○○亦與被告公司共同占用系爭房屋之事實，並未 據原告舉證以實其說，原告此部分主張，尚難遽採，故原告 依民法第767 條規定請求被告戊○○返還系爭房屋，並依同 法第179 條規定請求被告戊○○與被告公司按月共同給付原 告相當租金之不當得利3 萬3,000 元，為無理由，應予駁回 。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 併與駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋 庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定。中 華 民 國 97 年 2 月 22 日 民事第三庭 法 官 許月珍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 2 月 22 日 書記官 劉昌明
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