臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第1136號
原 告 乙○○
訴訟代理人 羅子武律師
被 告 戊○○
丁○○
甲○○
丙○○
己○○
共 同
訴訟代理人 吳孟良律師
複 代理 人 余忠益律師
上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國97年1 月
28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟玖佰伍拾肆元由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：伊為本院民國94年度執字第11722 號拍賣抵 押物強制執行事件（下稱「系爭執行事件」）拍賣訴外人胡 永隆所有坐落臺北縣淡水鎮○○段819-L地號土地（面積218 .5 平方公尺）權利範圍7766/21850、同段819-M地號土地（ 面積218.5平方公尺）權利範圍2508/21850及同段819-N地號 土地（面積218.5 平方公尺）權利範圍1333/21850（下合稱 「系爭土地」）之拍定人。然無權占有系爭土地且依法無優 先承買權之被告，卻經執行法院通知後就系爭土地主張行使 優先購買權，致侵害伊之買受人地位，是伊有確認被告於系 爭執行事件就系爭土地之優先購買權不存在之法律上利益， 為此提起本件訴訟等語。並聲明：確認被告於系爭執行事件 就系爭土地之優先購買權不存在。
二、被告則以：系爭土地為渠等所有之臺北縣政府工務局74年淡 使字第1278號使用執照建物（下稱「系爭建物」）之法定空 地，屬不能給付之標的，系爭執行事件就系爭土地所為之拍 賣程序自始無效，應予撤銷，原告並無確認利益。又縱原告 有確認利益，渠等業於法定期限內，依法就系爭土地主張行 使優先承買權，是原告之請求亦無理由等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠臺北縣淡水鎮○○○段庄子內小段13-1、13-2、13-19 地號 土地原為鄞山寺所有，並經鄞山寺於72年9 月30日出具土地 使用權同意書予幸田建設股份有限公司等起造人向臺北縣政
府工務局申請核發72淡建字第1287號建造執照，作為興建系 爭建物之建築基地。
㈡臺北縣淡水鎮○○○段庄子內小段13-2地號土地（下稱「系 爭13-2地號土地」）嗣於73年6月6日，經分割出臺北縣淡水 鎮○○○段庄子內小段13-112地號土地（下稱「系爭13-112 地號土地」），且系爭13-112地號土地之土地登記簿標示部 其他登記事項欄內載有「全筆為法定空地」等文字，另於備 考欄註明為「法定空地」。
㈢系爭執行事件債務人胡永隆於78年6 月30日向鄞山寺買受系 爭13-112地號土地，並於79年1月8日辦妥所有權移轉登記。 ㈣系爭13-112地號土地又於79年5 月31日經重測登記為臺北縣 淡水鎮○○段819地號土地（下稱「系爭819地號土地」）。 ㈤系爭819 地號土地遭胡永隆之債權人聲請查封拍賣（即系爭 執行事件），並經執行法院區分不同之應有部分而分成17標 分別拍賣，其中第16標即編號L （權利範圍7766/21850）、 第17標即編號M （權利範圍2508/21850）及編號N （權利範 圍1333/21850）係由原告拍定。
㈥被告為系爭建物之部分區分所有權人，並於80年之前即在系 爭建物旁自行增建建物，且占用系爭土地。
㈦被告向執行法院主張就系爭土地有優先承買權，經原告否認 後，執行法院遂命原告於期限內提起確認優先承買權不存在 之訴，否則將視為同意被告之優先承買權，並退回原告已繳 交之保證金。
四、得心證之理由：
原告主張伊依法拍定系爭土地，該拍賣應屬有效，伊就被告 主張有優先承買權既有爭執，復經執行法院通知起訴，自有 確認利益，被告既無法定事由，又無權占有系爭土地，就系 爭土地當無優先承買權存在等語，惟為被告所否認，並以前 揭情詞置辯。故本件爭點即為：㈠系爭執行事件就系爭土地 所為之拍賣是否無效？㈡原告提起本件訴訟是否有確認利益 ？㈢被告就系爭土地之拍賣是否有優先承買權存在？茲分述 如下：
㈠系爭執行事件就系爭土地所為之拍賣是否無效？ 1.按「民法第68條第2 項規定「主物之處分及於從物」，所 謂『處分』，包括物權行為及債權行為在內。又主物、從 物之關係，於主物與從權利之關係，亦可適用。本件原登 記為上訴人名下所共有之系爭房屋本身主要結構所坐落之 建築基地，及同宗建築基地所依法留設法定保留空地及退 縮地之使用權，均因土地共有人之一李政明出具土地使用 權同意書同意提供其共有土地予另一共有人李正文作為系
爭房屋建築基地，由上訴人李正文在土地上建築系爭房屋 ，而歸屬於李正文單獨享有。此一法定保留空地及退縮地 之使用權，乃足以幫助發揮系爭房屋及其本身主要結構所 在建築基地合法圓滿使用之通常效用，則上訴人於68年10 月2 日，將上開登記為李正文名下之建物全棟，連同其共 有之544 地號土地，以買賣為原因完成房地所有權移轉登 記。縱使該依照建築法之規定所留設法定保留空地及退縮 地（即系爭552地號、545地號），未於前開房地過戶時一 併辦理所有權移轉登記予被上訴人，且雙方買賣契約亦未 載明包括上揭系爭土地之使用權的從權利在內，然上訴人 既出賣系爭房地全棟予被上訴人李正家，其效力自及於該 依法所留設有助於主物即系爭房屋本身及其主要結構所在 建築基地效用之法定空地及退縮地之使用權的從權利在內 」（最高法院92年度臺上字第2775號判決參照）。是鄞山 寺既已出具包括系爭13-2地號土地在內之土地使用權同意 書予幸田建設股份有限公司等起造人向臺北縣政府工務局 申請核發72淡建字第1287號建造執照，作為興建系爭建物 之建築基地，由上開起造人在土地上建築系爭建物，系爭 13-2地號土地即歸屬全體起造人共有。縱系爭13-2地號土 地嗣後分割出系爭13-112地號土地，系爭13-112地號土地 仍屬系爭建物之法定空地，且不影響其所有權及使用權之 歸屬。
2.次按建築基地，包括供建築物本身所占之地面及該建築物 所應留設之法定空地。又應留設之法定空地，非依規定不 得分割、移轉，並不得重複使用，建築法第11條第1 項、 第3 項定有明文。因法定空地係供建築物整體日照、通風 、採光、緊急避難及防火救災之用，以增進使用人之舒適 、衛生及安全，與建築物本身有不可分離之關係，因之所 謂不得分割、移轉，自屬包括所有權及使用權在內。準此 ，法定空地係依附於建築物整體，不得與建築物分離，而 為獨立之權利客體，違反此項規定，自屬違反禁止規定， 依民法第71條規定，其法律行為應屬無效（臺灣高等法院 79年度上字第724號判決參照）。
3.又法定空地為建築房屋依法所應保留之空地，即使已單獨 分割為一筆並已供公眾通行使用，仍屬建築基地之一部分 。鄞山寺既已出具包括系爭13-2地號土地在內之土地使用 權同意書予幸田建設股份有限公司等起造人向臺北縣政府 工務局申請核發72淡建字第1287號建造執照，作為興建系 爭建物之建築基地，系爭13-2地號土地嗣雖分割出系爭13 -112地號土地，且系爭13-112地號土地非系爭建物所占用
之地面，而屬系爭建物之法定空地，惟仍屬建築基地之一 部分。又建築法第3 項係於73年11月7 日建築法修正時所 增訂，系爭建物起造人於74年間申請使用執照時，即已有 此規定，故屬於系爭建物法定空地之系爭13 -112 地號土 地（即重測後之系爭819 地號土地）之買賣、移轉應受上 開建築法第11條第3 項規定之限制。卷附臺北縣政府96年 6 月29日北府工建字第0960426034號函復執行法院略以： 系爭819 地號土地另有74使字第1278號使用執照時，建築 法並未規範，該法定空地得否拍賣予非系爭建物所有人， 非屬建築法限制事項云云（本院卷第27頁），顯有誤解， 洵不足採，併此指明。
4.系爭13-112地號土地既屬系爭建物之法定空地，並歸屬於 系爭建物全體區分所有權人所共有，且係依附於系爭建物 整體，不得與系爭建物分離，而為獨立之權利客體。則鄞 山寺於78年6 月30日向將系爭13-112地號土地出售予胡永 隆，並於79年1月8日辦妥所有權移轉登記，即違反建築法 第11條第3 項之禁止規定，依民法第71條規定，其買賣及 移轉系爭13-112地號土地所有權之法律行為均屬無效。且 不因地政機關誤為准許系爭13-112地號土地之移轉登記而 有所不同。亦即系爭13-112地號土地所有權仍屬系爭建物 全體區分所有權人所共有。原告主張系爭13-112地號土地 既已移轉登記予胡永隆，可見系爭13-112地號重測後之系 爭819 地號土地並非不得出賣予第三人等語，容有誤會， 殊不足採。又因系爭13-112地號土地之土地登記簿標示部 上已載明該土地為法定空地，故胡永隆買受系爭13-112地 號土地，應非屬善意受讓人，而不受土地法第43條之保護 ，附此敘明。
5.又按強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為 無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴 請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力 ，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第578 號解釋在案 。至強制執行法第98條規定拍賣之不動產，買受人自領得 執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有 權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言， 若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者 ，即應依上開解釋辦理（最高法院30年上字第2203號、62 年臺再字第100 號判例參照）。系爭13-112地號即重測後 之系爭819 地號土地所有權全部既仍屬系爭建物全體區分 所有權人共有，則系爭執行事件拍賣屬於系爭819 地號土 地應有部分之系爭土地，即屬拍賣第三人所有之不動產，
並經原告拍定，揆諸前揭說明，該拍賣係屬無效甚明。至 於胡永隆所有另2 筆同屬系爭建物法定空地之土地，縱於 系爭執行事件經第三人拍定而獲核發權利移轉證書，亦將 因拍賣無效而無法取得所有權，是原告以此為由，主張本 件拍賣系爭土地為有效云云，尚難憑採。故被告辯稱系爭 執行事件就系爭土地所為之拍賣無效一節，堪予認定。 ㈡原告提起本件訴訟是否有確認利益？
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例參 照）。系爭執行事件就系爭土地所為之拍賣既屬自始、當然 、確定無效，則原告本即不得因拍定而取得系爭土地所有權 ，本為系爭819 地號土地共有人之被告亦無由就系爭土地行 使優先承買權，是原告自無從主張被告就系爭土地之優先承 買權不存在。故縱被告就系爭土地向執行法院具狀行使優先 承買權，執行法院並通知原告於期限內提起確認優先承買權 不存在之訴，惟因原告並未因無效拍賣而享有期待取得系爭 土地所有權之私法上地位，被告亦不因無效拍賣系爭土地而 得主張優先承買權，亦即原告之法律上地位並無不安之狀態 存在，自無以確認判決除去不安狀態之必要。從而，原告訴 請確認被告於系爭執行事件就系爭土地之優先購買權不存在 ，實非有即受確認判決之法律上利益，為無理由，應予駁回 。
㈢被告對於系爭土地之拍賣是否有優先承買權存在？ 原告提起本件訴訟，既無確認利益，已如前述，則爭點即無 庸再予審酌，附此敘明。
五、本件訴訟費用額確定為21,954元（即原告預繳之第一審裁判 費21,394元及證人旅費560元），並應由原告負擔。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 15 日 民事第二庭 法 官 張國勳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 2 月 15 日 書記官 周玉惠
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