臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 李春生律師
被 告 丙○○
乙○○○○○○○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十七年二月十
三日辯論終結，判決如下：
主 文
被告丙○○、張瑞元應將坐落台中縣大里市○○段一六四之二地號土地其上建物即門牌號碼台中縣大里市○○路五八二號房屋，如附圖所示編號Ｄ部分、面積二二六平方公尺及附表所示設備遷讓交還予原告。
被告丙○○應給付原告新台幣貳拾陸萬貳仟柒佰肆拾壹元，及自民國九十六年八月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○、張瑞元應自民國九十六年七月二十七日起至本判決第一項所示房屋及設備遷讓完畢之日止，按月連帶給付原告新台幣肆萬伍仟元。
訴訟費用新台幣伍仟捌佰肆拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項，均得假執行。但被告丙○○如以新台幣壹拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴 訟法第182條第1項固定有明文，惟該條項既明定法院得命中 止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否命其中止，法院 本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止， 最高法院民國 (下同)28 年抗字第164號判例意旨參照。本 件被告丙○○雖以其向原告承租坐落台中縣大里市○○段 164之2地號土地其上建物即門牌號碼台中縣大里市○○路 582號房屋，如附圖所示編號Ｄ部分、面積226平方公尺及設 備(下稱系爭房屋及設備)，系爭房屋係原告向訴外人王乞承 租，再由原告出租予被告丙○○使用，原告為二房東，而訴 外人王乞主張其與原告間之租賃期間已屆滿，租賃關係消滅 ，上開爭議目前繫屬於本院臺中簡易庭以96年度中簡字第 1373號審理中，因訴外人王乞與原告間之租賃關係是否存在 ，涉及原告是否有權出租及被告丙○○是否應給付租金予原 告有關，為免裁判矛盾，爰請於上開96年度中簡字第1373號 返還租賃物事件判決確定前，裁定停止本件訴訟程序云云，
惟依最高法院64年台上字第424號判例意旨，租賃契約係以 當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而 成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，故原告將 系爭房屋出租予被告丙○○使用，並不以原告就系爭房屋已 取得正當使用權源為必要，縱令原告無權使用系爭房屋，其 與被告丙○○間就系爭房屋訂立之租賃契約仍屬有效，僅不 得對抗系爭房屋之真正有權使用人而已，故訴外人王乞與原 告間就系爭房屋之租賃關係是否有效存在，與本件訴訟要屬 2事，本院96年度中簡字第1373號返還租賃物事件之訴訟並 非本件訴訟之先決問題，被告丙○○聲請本院在上開返還租 賃物事件判決確定前裁定停止本件訴訟程序，即與民事訴訟 法第182條第1項規定之要件不符，被告丙○○此部分之聲請 不應准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張被告丙○○於95年11月3日向原告承租系爭房 屋及設備，約定租賃期間自95年11月4日起至96年11月3日止 ，租金每月新台幣 (下同)45000 元，每2個月給付1次，於 每期單月首日繳付。被告丙○○於承租後，未經原告同意， 擅自將系爭房屋及設備交付被告張瑞元經營「水晶飲食店」 。詎被告丙○○自96年1月4日起至96年7月4日止，均未依約 給付租金，現已積欠4期租金共36萬元，原告乃於96年7月12 日寄發台中路郵局第477號存證信函催促被告丙○○應於文 到10日內給付積欠之租金，否則將終止租約，該存證信函已 於96年7月13日送達被告丙○○，但被告丙○○置之不理， 原告又於96年7月24日寄發台中路郵局第502號存證信函通知 被告丙○○終止租賃契約，該存證信函亦於96年7月26日送 達被告丙○○，故兩造間就系爭房屋之租賃契約已於96年7 月26日終止，被告丙○○即應將系爭房屋及設備遷讓交還予 原告，並應給付積欠之96年1月4日至96年7月26日之租金 262741元。又被告丙○○在系爭房屋及設備之租約終止後拒 不交還，係無權占有系爭房屋及設備，被告張瑞元亦屬無權 占有系爭房屋及設備，均妨礙原告之使用收益，併請求被告 2人自96年7月27日起至交還系爭房屋及設備之日止，按月連 帶給付45000元之損害金。另該損害金部分，被告丙○○、 張瑞元均為共同無權占有人，屬共同侵權行為，依法應負連 帶損害賠償責任等情。並聲明：如主文所示。
二、被告2人則以系爭房屋係被告丙○○向原告承租供經營「水 晶飲食店」使用，該飲食店之經營及餐飲設備等生財器具均 由被告丙○○際負責及出資，被告張瑞元僅協助處理店務， 被告丙○○並未擅自將系爭房屋轉租、出借、頂讓或以其他
方法供他人使用，即被告丙○○並未違反租賃契約之約定， 原告應就被告丙○○違反租賃契約之事實負舉證責任。又系 爭房屋係原告向訴外人王乞承租，再由原告出租予被告丙○ ○使用，原告為二房東，而訴外人王乞主張其與原告間之租 賃期間已屆滿，租賃關係消滅，故原告顯然無權將系爭房屋 出租予被告丙○○使用，原告與被告丙○○就系爭房屋之租 賃契約應歸於無效，原告無權請求被告丙○○給付租金、遷 讓房屋及給付損害金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，如 受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於95年11月3日將系爭房屋及設備出租予被告丙○○ 使用，約定租金為每月45000元，租賃期間至96年11月3日 ，但被告丙○○自96年1月4日起即未給付租金予原告。 (二)原告出租系爭房屋之具體位置如附圖所示編號Ｄ部分，面 積226平方公尺。
(三)原告曾於96年7月12日及96年7月24日分別寄發台中路郵局 第477號、第502號存證信函通知被告丙○○繳納欠租及終 止租約，被告丙○○依序於96年7月13日及96年7月26日收 受該2件存證信函。
(四)「水晶飲食店」並未辦理營利事業登記，但曾辦理稅籍登 記，目前登記負責人為被告張瑞元，營業型態為獨資。 (五)本院96年度中簡字第1373號返還租賃物事件已於96年11月 15日為第一審判決，訴外人王乞敗訴，但訴外人王乞已提 起第二審上訴，尚未確定。
四、兩造爭執事項：
(一)原告與被告丙○○就系爭房屋之租賃契約是否有效成立？ (二)被告張瑞元在系爭房屋經營「水晶飲食店」，究為系爭房 屋之占有人，或占有輔助人？
(三)原告主張系爭房屋之租賃契約已於96年7月26日合法終止 ，是否有據？
(四)原告訴請被告2人遷讓房屋及連帶給付損害金，另請求被 告丙○○給付租金，是否可採？
五、法院之判斷：
(一)又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約，民法第421條第1項設有規定；而 依前揭最高法院64年台上字第424號判例意旨，租賃契約 之成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，故系 爭房屋即使係原告向訴外人王乞承租後，再出租予被告丙 ○○使用，並不影響原告與被告丙○○間就系爭房屋租賃 契約之有效成立。至被告丙○○固以訴外人王乞主張與原
告間之租賃關係不存在，已另行起訴請求收回系爭房屋， 遂認為系爭房屋及設備之租賃契約為無效云云，然依前揭 最高法院判例意旨，原告出租系爭房屋予被告丙○○，既 不以原告就系爭房屋已取得正當使用權源為必要，縱令原 告無權使用系爭房屋，其與被告丙○○間就系爭房屋訂立 之租賃契約仍屬有效，僅不得對抗系爭房屋之真正有權使 用人而已，況訴外人王乞與原告間就系爭房屋之租賃爭議 ，亦經本院臺中簡易庭於96年11月15日以96年度中簡字第 1373號返還租賃物事件判決訴外人王乞敗訴，此有原告提 出上開民事簡易判決影本1件可按，足見被告丙○○此部 分之抗辯委無可採。
(二)被告丙○○雖抗辯稱「水晶飲食店」之經營及餐飲設備等 生財器具均由其負責及出資，被告張瑞元僅協助處理店務 ，並未將系爭房屋轉租、出借、頂讓或以其他方法供他人 使用云云，而被告張瑞元亦附和被告丙○○之上開抗辯， 然為原告所否認，本院依原告之聲請向財政部臺灣省中區 國稅局大屯稽徵所函查「水晶飲食店」之稅籍資料，經函 覆稱該飲食店之負責人為張瑞元，該商號為獨資等語，有 該稽徵所97年1月11日中區國稅大屯三字第0970001874號 函足憑，本院於97年2月13日言詞辯論期日將該函文提示 予兩造後，兩造均一致稱無意見，則「水晶飲食店」既係 被告張瑞元獨資經營，即非被告丙○○抗辯稱協助處理店 務而已，被告丙○○將系爭房屋及設備提供予被告張瑞元 營業，既未經原告書面同意，即屬違反系爭房屋及設備之 租賃契約第4條第2款規定甚明，被告丙○○否認將系爭房 屋提供予他人使用，亦無可取。從而被告張瑞元既為「水 晶飲食店」之負責人，無論其占有使用系爭房屋究係基於 何種權源，其未經原告同意占有使用系爭房屋，對原告而 言，當然構成無權占有，故被告張瑞元就系爭房屋及設備 仍為無權占有人，並非單純協助被告丙○○占有之占有輔 助人。
(三)承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個 月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於 每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終 止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法 第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。本件 原告主張被告丙○○承租系爭房屋及設備後，自96年1月4 日起即拒不給付租金，原告曾於96年7月12日寄發台中路
郵局第477號存證信函催促被告丙○○應於文到10日內給 付積欠之租金，否則將終止租約，該存證信函已於96年7 月13日合法送達被告丙○○，但被告丙○○置之不理，原 告又於96年7月24日寄發台中路郵局第502號存證信函通知 被告丙○○終止租賃契約，該存證信函亦於96年7月26日 合法送達被告丙○○ (以上均有原告提出存證信函及回執 聯影本各2件為證)，故原告與被告丙○○間就系爭房屋及 設備之租賃契約已於96年7月26日合法終止至明，被告丙 ○○即應於96年7月27日將系爭房屋及設備遷讓交還予原 告，被告丙○○拒不遷讓交還系爭房屋及設備，猶讓被告 張瑞元繼續占有使用系爭房屋及設備營業，被告2人均構 成無權占有，從而原告請求被告2人遷讓交還系爭房屋及 設備予原告，即無不合。另系爭房屋及設備之租賃契約合 法終止後，被告丙○○積欠租金之期間應自96年1月4日起 至96年7月26日止，共6個月又22日，金額應為301950元 ( 計算式：45000×6．71＝301950，元以下四捨五入)，但 原告僅請求262741元，自無不合。
(四)又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民 法第179條設有規定。另依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 (參見最高法 院61年台上字第1695號判例意旨)。本件原告與被告丙○ ○間就系爭房屋及設備之租約終止後，被告丙○○、張瑞 元拒不遷讓而仍繼續使用系爭房屋及設備，已欠缺占有使 用之正當權源，即構成無權占有，已如前述，而被告2人 繼續占有使用系爭房屋及設備，獲得相當於租金之利益， 原告因此無法及時收回系爭房屋及設備使用，同時受有相 當於租金之損害，依首揭法條規定及最高法院判例意旨， 對被告2人而言，應成立不當得利，被告2人即負有返還所 受利益之義務。又被告2人均屬無權占有系爭房屋及設備 ，依民法第185條第1項規定，亦構成共同侵權行為，被告 2人就原告所受損害應負連帶損害賠償責任。從而原告請 求被告2人在系爭房屋及設備之租約終止後即96年7月27日 起至交還系爭房屋及設備之日止，按月連帶給付相當於租 金45000元之損害金，尚無不當，應准許之。六、綜上所述，原告依據民法租賃、侵權行為、不當得利法則及 兩造間租賃契約等規定，請求被告2人遷讓系爭房屋及設備
交還予原告，並請求被告丙○○給付積欠租金262741元，另 請求被告2人自租約終止後按月連帶給付相當於租金45000元 之損害金，洵屬正當，應予准許。又原告就請求被告丙○○ 給付租金部分，併請求自訴狀繕本送達被告翌日即96年8月 28日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息，亦無不 合，併准許之。
七、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟 程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，法院應依職權宣告假執行。另被告丙○○陳明如受不利 判決，願供擔保請准免為假執行部分，核與法律規定相符， 遂酌定相當擔保金額准許之。爰諭知假執行及免為假執行之 宣告如主文第5項所示。
參、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第389條第1 項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
附表：
1、包廂四間(每間均裝設冷氣機1台)。
2、工作人員休息室1間(內含冷氣機1台)。 3、廚房1間 (內附流理台2大台組、瓦斯器具及逆滲透飲水機 1台)。
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀，表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日 書記官