臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度桃簡字第1152號
原 告 北區房屋仲介股份有限公司
法定代理人 壬○○
訴訟代理人 子○○
被 告 庚○○○李樹根之
丙○○李樹根之
乙○○李樹根之
甲○○李樹根之
丁○○李樹根之
戊○○李樹根之
己○○李樹根之
辛○○李樹根之
上八人共同
訴訟代理人 盧建宏律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，經臺灣雲林地方法院移送
前來，本院於中華民國97年1 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣叁拾柒萬玖仟貳佰元，及自民國九十六年九月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，而他造當 事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條 第2 項定有明文。經查，本件起訴之被告李樹根於法院審理 中死亡，有戶籍謄本在卷可稽，原告於民國96年6 月29日具 狀向法院聲明由被告李樹根之繼承人即被告庚○○○、丙○ ○、乙○○、甲○○、丁○○、戊○○、己○○、辛○○（ 下稱庚○○○等八人）承受訴訟，依前揭法律規定，應予准 許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，原請求判決被 告應連帶給付原告379,200 元及自支付命令狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；嗣於97年 1 月22日言詞辯論期日，將其上開聲明關於利息請求之起算 日，變更為自該第一次言詞辯論期日即96年9 月4 日起算。 原告上開所為之變更，核係屬減縮應受判決事項之聲明，揆
諸前揭規定，並不在禁止之列，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：因被告庚○○○等八人之被繼承人李樹根於民國 95年6 月間與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系 爭委託銷售契約），委託原告銷售其所有門牌號碼為桃園縣 桃園市○○路35號之房屋?棟（下稱系爭房屋），委託期間 自民國95年6 月19日至95年7 月5 日止，委託銷售價格為新 臺幣（下同）9,480,000 元整。原告於訂約後覓得買方癸○ ○，李樹根遂與買方於95年6 月26日正式簽定不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），買方並交付李樹根簽約金（含 訂金）600,000 元之支票，故買賣契約業已成立。另依民法 第565 條、第568 條之規定，居間者，乃當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約，又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求 報酬，故原告於李樹根與買方簽訂買賣契約時，即得請求李 樹根給付報酬。再依據該系爭契約書第6 條約定：李樹根全 權委託原告銷售本宗不動產，銷售成交時，同意給付成交價 百分之四計算為服務報酬，於成交時以現金一次給付。然簽 訂契約後，李樹根並未支付服務報酬，嗣後李樹根於96年3 月17日死亡，被告庚○○○八人為其法定繼承人，為此，爰 依系爭委託銷售契約及繼承之法律關係，請求被告庚○○○ 等八人給付成交價9,480,000 元之百分之四即379,200 元之 服務報酬予原告，併聲明：如主文第一項所示。二、被告則以：
（一）被告固與原告簽訂系爭委託銷售契約，並與原告所仲介之 買方癸○○簽訂系爭不動產買賣契約，惟該不動產買賣契 約嗣後因買方無法足額貸款而遭被告解除，致未能履行完 畢，故不符合系爭委託銷售契約中關於請求給付報酬之「 成交」要件。且原告依委託銷售契約書服務之範圍應至系 爭不動產移轉登記及價金交付完成。此由委託銷售契約書 第5 條價款支付方式及第20條第（二）項原告實施「交易 價金安全」負責價款之完整取得與保障等約定可證。而本 件不動產交易因原告對買方為得取得足額貸款之承諾，至 買方與被告簽定買賣契約，嗣因無法取得銀行足額貸款而 無法履行，是原告對本件不動產無法過戶成交與有過失， 造成被告莫大損害。
（二）又系爭契約書係原告（企業經營者）為與不特定多數消費 者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，性質 上為消費者保護法第12條所定義之定型化契約。且定型化 契約中所用之條款應本平等互惠之原則，如有疑義時，應
為有利消費者之解釋；定型化契約有加重他方當事人之責 任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，消費 者保護法第11條及民法第247 條之1 第3 款分別訂有明文 。而依原告不動產仲介業務之主管機關內政部頒布之不動 產委託銷售契約書範本第5 條關於給付服務報酬之約定， 係明確規定買賣成交係指賣賣契約履行交屋完成，並限定 服務報酬最高不得超過中央主管機關之規定，同時限定服 務報酬分簽訂買賣契約及交屋時兩個階段給付。原告逕自 解釋系爭契約第6 條之銷售成交為買賣契約成立時，即須 一次給付全部報酬，除係對消費者不利之解釋外，亦同時 違反主管機關內政部不動產委託銷售契約書範本之規定， 顯係加重消費者責任，有失公平，依上揭法文之規定，應 屬無效。併聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告主張被告庚○○○等八人之被繼承人李樹根於95年6 月間與原告簽訂系爭委託銷售契約，委託原告銷售其所有 門牌號碼為桃園縣桃園市○○路35號之房屋?棟，委託銷 售之價格為9,480,000 元之事實，業據原告提出授權書、 同意書、系爭委託銷售契約為證，被告並不爭執，應堪認 定為真實。
（二）原告主張李樹根於95年6 月26日，與原告仲介覓得之買方 癸○○簽訂系爭買賣契約，雙方約定買賣價金為9,480,00 0 元，買方並當場交付李樹根簽約金（含訂金）600,000 元支票，嗣賣方因無法足額貸款，致無法履行買賣合約， 李樹根遂沒收其600,000 元簽約金之事實，業據原告提出 系爭不動產買賣契約為證，且為被告所不爭執，堪信為真 正。
四、兩造之爭執及本院之判斷：
（一）本件兩造約定關於給付服務報酬之時點，究為買賣契約成 立時，抑或買賣契約履行完畢時？經查：
⒈按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他人報告訂約之機 會或為訂約媒介、他人給付報酬之契約」「居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，為民法 第565 條、第568 條第1 項所明定。經查，系爭委託銷售 契約第6 條約定：「甲方（即李樹根）全權委託乙方（即 原告）銷售本宗不動產（即系爭不動產），銷售成交時同 意給付成交價百分之四計算為服務報酬，於成交時以現金 一次給付」，依契約文義解釋，所謂「銷售成交時」，係 指系爭買賣契約成立為準。故原告得否請求居間報酬，應 以系爭買賣契約是否成立視之。
⒉被告雖辯以：委託銷售契約之服務範圍應至系爭不動產移 轉登記完畢、價金交付完成為止，此由委託銷售契約書第 5 條買賣價款分階段支付方式及第20條第（二）項原告實 施「交易價金安全」負責價款之完整取得與保障等約定， 即可證買賣成交應以系爭買賣契約履行完畢為準，故本件 買賣契約並未履行完畢，原告並無報酬請求權云云。惟查 ，系爭買賣契約既明文約定以「銷售成交」而非以「買賣 契約履行完畢」或「買賣價金支付完畢」或「房屋移轉登 記、交付占有完竣」作為給付服務報酬之時間點，則被告 此部分之辯解，並不符合契約解釋原則之「文義解釋」， 實難憑採。至系爭委託銷售契約關於分階段之買賣價金給 付方式，及關於交由銀行承作交易價金安全服務，被告並 未具體說明、舉證此與被告應給付原告服務報酬之時間點 有何直接關連性，亦難採信。
⒊又被告復辯稱：本件不動產交易因原告對買方為得取得足 額貸款之承諾，致買方與被告簽訂買賣契約，嗣因無法取???得銀行足額貸款而無法履行，是原告對本件不動產無法過 戶成交與有過失，造成被告莫大損害云云。惟查，關於原 告是否在斡旋過程中，有保證買受人取得足額貸款，致買 受人陷於錯誤同意締約購買，但事後卻無法取得足額貸款 ，以致契約無法履行乙節，原告則否認之。是此部分之事 實，應由原告負舉證之責。就此，本院依原告之聲請，通 知證人即買方癸○○到庭作證，惟證人經通知始終未到庭 。而迄至本案辯論終結為止，原告均未能積極舉證原告曾 保證買方必定足額貸款，是原告此部分之主張，尚難憑採 。
⒋末按，居間人於契約因其媒介而成成立時即得請求報酬， 其後契約因故解除，於其報酬並無影響（最高法院49年台 上字第1646號判例可資參照）。是以，姑不論系爭買賣契 約事後是否已經解除，系爭買賣契約既已因原告媒介而成 立，故被告仍無解於應依系爭委託銷售契約給付原告報酬 之義務，併此敘明。
⒌綜上，系爭買賣契約既已成立，依系爭委託銷售契約約定 ，李樹根即應給付原告服務報酬，應堪認定。被告此部分 之辯解，尚難憑採。
（二）系爭委託銷售契約關於收受報酬時間點之約定條款，是否 違反誠信原則、對消費者顯失公平，而依消費者保護法認 該條款無效？
⒈按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公 平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推
定其顯失公平：（一）違反平等互惠原則者。（二）條款 與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。 （三）契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約 之目的難以達成者。」，消費者保護法第12條定有 明文。而其中何謂違反平等互惠原則，同法施行細 則第14條亦臚列下列四款供參：（一）當事人間之 給付顯不相當者。（二）消費者應負擔非其所能控 制之危險者。（三）消費者違約時，應負擔顯不相 當之賠償責任者。（四）其他顯有不利於消費者之 情形者。又民法債編為防止經濟強者利用定型化契 約手段濫用契約自由，及維護交易公平，於89年5 月5 日修訂施行之第247 條之1 亦規定：「依照當 事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分 約定無效：（一）免除或減輕預定契約條款之當事 人之責任者。（二）加重他方當事人之責任者。（ 三）使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。 （四）其他於他方當事人有重大不利益者。」，再 者，司法機關對定型化契約之審查，應僅在企業經 營者濫用其締約優勢地位，以違反誠信原則，對消 費者顯失公平之約款圖謀己利之範圍內，始加以介 入，若無此等依法應認為無效之情形，法院對當事 人意思合致之契約內容即應予尊重，此由消費者保 護法第12條、同法施行細則第14條均以約款對消費 者「顯」失公平、消費者負擔「顯」不相當、「顯 」有不利於消費者等為約款無效之要件，可見一斑 ，是以僅須契約約款尚未達明顯不公平、不相當之 狀況，法律上均應承認其效力，縱該契約係以定型 化約款之形式為之，亦與一般私法行為相同，原則 上仍均屬有效。若僅因契約係以定型化約款之方式 為之，即由法院就約款內容之對價關係嚴加審核， 一旦不能認定雙方之給付義務客觀價值完全相等， 即逕予宣告無效，顯然過度干預前開法律所容許之 契約自由範圍，亦與民法之基本精神不符。由上可 知，定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者 顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、交易習 慣及其他情事，參酌上述法定之事由，綜合判斷之 。
⒉經查，觀諸系爭委託銷售契約，可知其目的在於利用原告 之資訊、廣告、人員、設備、專業等，替賣方尋找可能潛
在之買主，並從中進行交易搓合。是以，系爭買賣契約之 所以能成立，無非係基於原告覓得買方，並從中斡旋，始 能交易成功，是過程中原告實已付出相當之勞費，故兩造 於系爭委託銷售契約約定於系爭買賣契約成立時，原告即 得請求服務報酬，尚非違反誠信原則，對賣主亦非顯失公 平。況且，一旦買賣契約成立，買賣雙方即受合約之拘束 與保障，故系爭買賣契約因買方無法履行交付價金之義務 ，李樹根除解除買賣契約外，並依約沒收已收受之60萬元 訂金，就此角度而言，買方不僅未遭受其所稱莫大損失， 反而得因此得到相當之賠償，此亦應歸因於原告斡旋買賣 契約成立。從而，系爭委託銷售契約關於收受服務報酬之 時間點約定，並無違反誠信原則，對賣方亦未顯失公平， 殆無疑義。
⒊再者，關於房屋仲介之服務費給付時間點，依目前我國仲 介業實務而言，或有買賣合約成立時即給付，或有分階段 （如簽約、交屋）給付，亦有由不動產仲介業者與委託銷 售之賣方間依實際情況而為約定，此均係基於契約自由原 則而為之。是以，被告若認系爭委託銷售契約不合理，其 亦可適時反應、修正，甚至另覓其他仲介公司代為銷售， 然被告捨此不為，於買賣契約成立後始爭執，由此仲介業 交易習慣以觀，系爭委託銷售契約並無使消費者承受重大 不利益，故系爭委託銷售契約關於給付服務報酬之內容實 無違反誠信原則，對消費者並未顯失公平。
⒋此外，本件系爭委託銷售契約內容關於支付服務報酬部分 ，固與原告所提出之內政部公告之不動產委託銷售契約書 範本內容不符（該範本約定買賣成交者，受託人得向委託 人收取服務報酬。該服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣 契約時，支付服務報酬百分之▁予受託人，餘百分之▁於 交屋時繳清。），惟目前中央機關選擇特定契約公告其範 本，僅供社會大眾締約時參考使用，依法並無強制一體適 用之效力，從而，自亦不能以原告提供之契約書與內政部 公告之範本不符，即認原告與李樹根所簽定之上開給付服 務報酬之條款有無效之事由。是被告此部分之主張，尚難 憑採。
⒌綜上，被告辯稱系爭委託銷售契約關於收受服務報酬時間 點之條款，有違反誠信原則、對消費者顯失公平，認有消 費者保護法第12條定型化契約條款無效之虞云云，並不足 取。
五、綜上，原告主張於系爭買賣契約成立時，李樹根即應依系爭 委託銷售契約之約定，給付服務報酬，應屬有理，則依上開
說明，李樹根應給付原告成交價格百分之四即379,200 元（ 計算式：9,480,000 元×4% =379,200 元）之服務報酬，然 李樹根業已死亡，被告庚○○○等八人依法承受訴訟，則原 告對被告庚○○○等八人依系爭委託銷售契約及繼承之法律 關係，請求連帶給付服務報酬379,200 元，自屬有據。六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第20 3 條分別定有明文。綜上，原告依據系爭委託銷售契約之法 律關係，請求被告連帶給付379,200 元，及自支付命令狀繕 本送達後之第一次言詞辯論期日即96年9 月4 日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權 宣告假執行。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、 第79條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。中 華 民 國 97 年 2 月 19 日 桃園簡易庭 法官 顧正德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 2 月 21 日 書記官 許瑞鴻
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