最高法院民事判決 九十七年度台上字第二五六號
上 訴 人 社團法人台灣消費者保護協會（即社團法人中華民
國消費者保護協會）
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 郭憲章律師
吳惠玲律師
吳剛魁律師
被 上訴 人 台灣糖業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 吳艾黎律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十五年
十月二十五日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十四年度重
上字第二八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人上訴後，上訴人法定代理人變更為甲○○、被上訴人之法定代理人變更為乙○○，有內政部函及商工資料公示查詢明細可按，茲由甲○○、乙○○分別聲明承受原來法定代理人地位，續行訴訟，核無不合，應予准許，先予敘明。次查，上訴人主張：被上訴人在高雄市○○區○○段二小段一一三地號等四筆土地上興建預售屋建案（下稱系爭建案），如附表所示之承購戶（下稱系爭承購戶）各與被上訴人訂立房地預定買賣契約（下稱系爭契約），分別向被上訴人買受如附表「戶別」欄所示之房地，並已繳交如附表所示之價金。在訂約前，被上訴人要求承購戶須繳付定金新台幣（下同）二十萬元後才可訂約，且未提供契約條款予承購戶審閱，依消費者保護法（下稱消保法）第十一條之一及第十二條第一項規定，系爭契約應屬無效。又被上訴人於系爭房地廣告及系爭契約中虛構、隱匿事實，致承購戶訂約後發現系爭房地原為傾倒公用廢棄物之垃圾地、土壤已遭有毒物質、重金屬嚴重污染、房屋結構安全不符標準等廣告不實及瑕疵等情事，系爭承購戶均係受被上訴人詐欺而訂約，已依民法第九十二條規定撤銷買受之意思表示。另系爭房地除有上開不能修復之重大瑕疵外，另尚有其他諸多不能補正之瑕疵，系爭承購戶併得依不完全給付及物之瑕疵擔保等法律關係解除契約。被上訴人除應返還已收受之價金與系爭承購戶外，依消保法第五十一條之規定，被上訴人亦應給付已收受價金之三倍價額，作為懲罰性賠償金。伊為優良之消費者保護團體，受讓系爭承購戶對被上訴人之損害賠償請求權，並經高雄市政府消費者保護官同意，依消保法第四十九條第一項、第二項前段及第五十條第一項規定
，得提起本件訴訟等情。爰求為命被上訴人返還價金並給付懲罰性賠償金計二億九千八百六十萬元本息之判決（上訴人於第一審請求被上訴人給付三億六千六百八十二萬元，於原審減縮聲明如上）。
被上訴人則以︰系爭承購戶在合理期間內充分審閱契約條款後始訂立系爭契約。系爭建案之基地亦非垃圾地，經鑑定結果並無發現有不適合居住等不符環保法規之現象，房屋結構亦無不適合居住之虞。多數承購戶之存證信函並無撤銷意思表示之意，且均已罹於一年之除斥期間，自不得撤銷其買受之意思表示，亦不得主張解除契約及請求懲罰性賠償金等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：系爭承購戶曾各向被上訴人購買系爭建案如附表「戶別」欄所示之系爭房地，並已分別繳交如附表所示之價金等情，為兩造所不爭，堪信為真實。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有「三十日以內」之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。九十二年修正前消保法施行細則第十一條第一項、第二項定有明文。此項定型化契約之審閱期間，應依消費內容及產品種類性質不同而有差異，尚非以「三十日」為合理期間之唯一標準。系爭契約為被上訴人所預先擬定，供不特定人簽訂之定型化契約。系爭承購戶在簽訂系爭契約前，被上訴人業已公布包括系爭房地在內之系爭建案預售公告，並登報周知，承購戶自有充分之時間於參觀閱覽後始決定是否訂約購買。況系爭契約第一條即已載明：「乙方（即被上訴人）已於房屋銷售前五日公開展示該契約並提供審閱，經甲方（即承購戶）充分審閱與認知，雙方合意訂定本契約。」，各該契約書既經各承購戶簽名、蓋章，且該文書字體簡短而又清楚，自應足以引起承購戶之注意，而可推定該契約書所載為真實。被上訴人已於承購戶訂約前，提供承購戶五日以上之合理審閱期間審閱，且於承購戶充分瞭解契約內容決定購買系爭房地，始於簽約時向系爭承購戶收取定金，並非要求承購戶須先繳付定金方才提供契約書。上訴人主張被上訴人於訂約前即要求上訴人須先繳交二十萬元定金始能簽約，違反消保法之相關規定，系爭契約應屬無效云云，不足採信。其次，系爭建案於興建完成辦理交屋時，因承購戶對建築基地是否含有毒物質及房屋結構是否符合居住安全標準存有疑慮，乃由經濟部國營事業委員會（下稱國營會）召開協調會與承購戶達成結論，委由國營會函請國立成功大學、屏東科技大學、高雄市政府環保局、台灣省大地技師公會、高雄市土木技師公會、高雄市建築師公會、高雄市結構技師公會、高雄律師公會、系爭建案承購戶聯誼會及被上訴人推薦代表組成專業小組進行鑑定，該小組提出鑑定報告（下稱國營會鑑定報告）認：鑑
定標的物基地下抽樣所得廢棄物，目前尚未發現有不符環保規定致不適合居住之現象，至少數部分之混凝土品質與箍筋品質雖有瑕疵，惟對整棟低層建築物之耐震安全不會構成嚴重威脅，且高雄市於九二一集集地震時，震度為四級，但鑑定標的物之主體結構並未發現損害現象，表示鑑定標的物目前尚無因結構安全而不適合居住之虞。查國營會鑑定報告既係國營會與承購戶聯誼會代表及被上訴人達成共識後，委請建築、土木、結構、環境、法律等相關學術機構及人士組成專案小組，並達成鑑定，其專業性、客觀性及公正性應無疑慮，堪可採信。且承購戶聯誼會代表既同意由國營會委請該專案小組進行鑑定，上訴人自應受該鑑定報告之拘束。上訴人固另提出郭敏哲土木結構技師事務所（下稱郭敏哲事務所）所為鑑核委託報告書，主張系爭房地違反建築技術規則第五六條規定，即同一建築物基礎，不得應用二種不同型式，亦不得以二種合力承載重量，且基地為腐植土（雜物），可能因過大之沈陷量而無法發揮承載力，基礎承載力不足等語。惟郭敏哲事務所係根據委託鑑核之承購戶代表人蔡漢彰提供之系爭建案資料進行鑑核，未親至系爭建案現場進行實地鑽測，尚難謂具有全面性、正當性及及妥適性，自難遽採。又上訴人另以國立高雄應用科技大學進行之鑑定報告書（下稱高應大鑑定報告）為據，主張系爭建案基地下方為垃圾地等語。惟高應大鑑定報告，就環境衛生而言，明確表示並無影響安全，與國營會委託之專案小組鑑定報告相同；就結構安全而言，雖表示須長期觀察，然系爭房地完工後迄今已八年，且曾於八十八年間歷經九二一大地震，該鑑定報告現既無發現有任何結構安全上之影響，且參諸上開國營會專案小組之鑑定報告，亦表示系爭建案目前之結構安全，故高應大之鑑定報告亦無從為有利於系爭承購戶之認定。且高應大鑑定報告並未能確切指出系爭建案基地下是否全屬垃圾地，係假設基地全為垃圾地為前提而預估基地之垃圾量，上訴人執此主張因系爭建案之環境品質不佳，其基地為垃圾地、含有毒物質，亦不足採。上訴人主張被上訴人於預售系爭建案之廣告提出不實保證；及於系爭契約中虛構、隱匿事實，並有施用詐術，致承購戶陷於錯誤，經與被上訴人簽訂契約後，始發現系爭建案有廣告不實及詐欺之情事，系爭承購戶得依民法第九十二條規定，撤銷訂立系爭契約之意思表示云云，均屬無據，不足採信。又國營會鑑定報告及高應大鑑定報告雖記載系爭建案有支柱箍筋末端未按施工圖規定做一百三十五度彎鉤；樓板並沒有角隅鋼筋；有某些柱的箍筋平均間距與設計圖不符，且所有柱（抽驗）鋼筋搭接度的箍筋間距也與設計圖不符；柱的搭接鋼筋並未錯開排列； B14、15、16三戶房屋之混凝土鑽心強度不合格等結構安全方面瑕疵。惟依國營會鑑定報告及高應大鑑定報告所示，目前主體結構並未有
重大損傷情形，上開瑕疵並未影響房屋結構安全，致不適合安全居住之程度，已如前述，系爭承購戶自不得執以主張解除系爭契約。何況，系爭承購戶與被上訴人訂約之時間迄今約有十年之久，在此期間內，國內經濟景氣低迷，房地產銷售成績不佳，乃眾所週知之事實。故對於被上訴人而言，若准許系爭承購戶主張解除契約，則被上訴人則須負擔房屋、土地及營建成本利息、多年來跌價損失、房屋折舊及轉售滯銷等不利益，上訴人主張解除契約，對被上訴人顯失公平。至於被上訴人交付之面積縱有誤差，因被上訴人與系爭承購戶已有相互找補約定，且上訴人未就被上訴人交付之房地實際面積與系爭契約約定有何不符，提出證據資料供斟酌，尚難認被上訴人交付者有何瑕疵，另上訴人所指系爭建案柏油路面厚度短少、外牆貼用花崗丁掛磚平均厚度未達施工圖規定、施工高程與設計不符、房屋室內壁磚及地磚非全瓷質且空洞化、房屋龜裂漏水等瑕疵縱然屬實，亦經被上訴人修補完成，系爭承購戶不得依瑕疵擔保之法律關係解除契約，系爭房屋結構安全之瑕疵，非屬無法補正之不完全給付而得解除契約之情形。系爭承購戶自不得依不完全給付及物之瑕疵擔保等法律關係解除系爭契約。則上訴人請求被上訴人返還已收價金並依已收價金之三倍價額為懲罰性賠償金，均無理由等詞，為其判斷之基礎。按在預售屋交易過程中，由於買賣契約書多為建築投資業者事先單方擬定，而買賣標的之建物又尚未具體成形，就相關契約資訊內容而言，建築投資業者無疑為具優勢地位之一方，倘建築投資業者先收取定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建築投資業者未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取不無陷購屋人於弱勢之不利地位，是建築投資業者於銷售預售屋時，如有要求購屋人須給付定金始提供契約書，或收受定金或簽約前，未提供購屋人合理之契約審閱期間者，自屬顯失公平行為。至建築投資業者於收受定金或簽約前，已於合理期間提供購屋人契約書供審閱，係有利建築投資業者之事實，自應由該建築業者負舉證責任。原審以卷附公告登報資料及經承購戶簽名蓋章之系爭契約第一條記載「乙方（即被上訴人）已於房屋銷售前五日公開展示該契約並提供審閱，經甲方（即承購戶）充分審閱與認知，雙方合意訂定本契約」，認被上訴人於收取定金前，已提供契約書供承購戶審閱。惟卷附公告登報資料內容（見一審卷㈠五一頁、五二頁、一二九頁、一三０頁）並不包括契約條款，而經簽章之契約書僅有推定真正之效力，上訴人非不得舉反證推翻，上訴人既已聲請訊問承購戶洪良敏、楊美芬、蔡漢彰為證明被上訴人並未給予合理審閱期間之證據方法（見二審卷㈡一八頁），自屬上訴人重要攻擊方法，原審未予訊問，亦未說明何以不為調查之理由，非無判決不備理由之違法。
且系爭契約訂購單記載「買方應於訂購日起五日內攜帶本訂購單及……簽約金……之繳款憑證……駕臨……接待中心簽訂正式契約手續，逾期……本訂購單自然作廢，已付定金買方不得以任何理由要求退還」（見一審卷㈡四頁以下），而承購戶林錦華係於八十五年六月二十二日繳交定金，同年月二十六日簽約；陳冠良於同年月二十二日繳交定金，同年月二十九日簽約；沈南宏於同年月二十五日繳交定金，同年七月三日簽約，有買賣契約書及訂購單（見一審卷㈡二三五頁背面、一審卷㈢四五八頁、二一六頁、一審卷㈡八二頁、九七頁、一八四頁），原審謂被上訴人係於簽約時始向承購戶收取定金云云，亦有認定事實未憑證據之違法。其次，當事人約定委由法院以外之第三人就法律關係存否之事實或構成要件要素作成判斷，並願受該判斷結果所拘束之仲裁鑑定契約，其性質具有訴訟契約中證據契約之性質，本於辯論主義之事實處分自由及自主選擇定紛爭解決程序之綜合評量，在辯論主義之範圍內，固得承認其效力，惟仲裁鑑定契約，為當事人間之訴訟契約，上訴人並未與被上訴人協議由國營會委請專案小組進行鑑定，而係所謂承購戶聯誼會代表與被上訴人成立由國營會委請專案小組進行鑑定之協議，上訴人否認系爭承購戶均為該聯誼會成員或授權該聯誼會代表與被上訴人成立鑑定協議，依卷內申訴書（見二審卷㈠二三七頁）記載參與聯誼會之承購戶為一百零三人，惟系爭承購戶中李維民【戶別（下同） A24】、陳正國（A25）、曾忠勇（B30）、蔡永隆（D25）、林平雄（D40）、林文彬（D44）、林文雄（E12）、傅錦祝（E30）、王建朝（E34）、沈南宏（ E41）並未於該申訴書附件簽名或蓋章，原審未詳為調查上開承購戶是否為聯誼會成員，遽以承購戶聯誼會代表與被上訴人協議由國營會委請專案小組鑑定，全體承購戶即應受該鑑定報告拘束，未免率斷。且按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷。上訴人一再主張系爭建案基地位處垃圾地，可能影響建物結構安全，而國營會鑑定報告亦記載系爭建案中耐震能力有疑慮者計二十一戶（見外放國營會鑑定報告一四八頁、一五六頁、一五七頁），耐震能力尚無疑慮，但基地土壤承載力不良者計三十七戶（見國營會鑑定報告一四六頁、一四七頁、一五一頁），上訴人上開主張似非全然無據。倘系爭建案建物有上述結構性安全之瑕疵，該瑕疵對系爭承購戶造成如何之損害？解除契約對被上訴人又將造成如何之損害？原審未予查明，逕以
若准許解除契約，被上訴人須負擔房屋、土地及營建成本利息、多年來跌價損失、房屋折舊及轉售滯銷之不利益，謂解除契約對被上訴人顯失公平，亦非無判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 二 月 二十一 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 鄭 傑 夫
法官 蘇 清 恭
法官 陳 淑 敏
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 三 月 十 日 H
附表：
┌──┬──┬────┬─────┬─────┬─────┬──┐
│編號│戶別│姓 名│已繳交金額│三倍賠償額│ 請求金額 │備註│
│ │ │ │（新台幣）│（新台幣）│（新台幣）│ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 1 │Ａ1 │蕭詳麟 │4,000,000 │12,000,000│16,000,000│ │
│ │ │史碧雲 │ │ │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 2 │Ａ3 │葉文中 │2,690,000 │8,070,000 │10,760,000│ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 3 │Ａ10│吳國芬 │2,510,000 │7,530,000 │10,040,000│ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 4 │Ａ13│洪良敏 │2,440,000 │7,320,000 │9,760,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 5 │Ａ17│林盈材 │2,520,000 │7,560,000 │10,080,000│ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 6 │Ａ22│蔣再益 │2,520,000 │7,560,000 │10,080,000│ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 7 │Ａ24│李維民 │2,650,000 │7,950,000 │10,600,000│ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 8 │Ａ25│陳正國 │2,270,000 │6,810,000 │9,080,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 9 │Ａ26│楊雪卿 │1,910,000 │5,730,000 │7,640,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 10 │Ａ30│楊美芬 │2,050,000 │6,150,000 │8,200,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 11 │Ｂ7 │廖楊秋桂│2,480,000 │7,440,000 │9,920,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 12 │Ｂ8 │薛吳銀環│2,480,000 │7,440,000 │9,920,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 13 │Ｂ14│彭吳金玉│2,340,000 │7,020,000 │9,360,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 14 │Ｂ15│歐祖富 │2,580,000 │7,740,000 │10,320,000│ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 15 │Ｂ16│黃祐宗 │2,240,000 │6,720,000 │8,960,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 16 │Ｂ19│洪素珠 │2,480,000 │7,440,000 │9,920,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 17 │Ｂ30│曾忠勇 │1,960,000 │5,880,000 │7,840,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 18 │Ｃ17│姜勝哲 │2,010,000 │6,030,000 │8,040,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 19 │Ｃ18│陳冠良 │2,140,000 │6,420,000 │8,560,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 20 │Ｄ25│蔡永隆 │2,320,000 │6,960,000 │9,280,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 21 │Ｄ30│蔡桂英 │2,270,000 │6,810,000 │9,080,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 22 │Ｄ34│蔡進步 │2,240,000 │6,720,000 │8,960,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 23 │Ｄ35│賴秀美 │2,040,000 │6,120,000 │8,160,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 24 │Ｄ36│陳美珍 │2,260,000 │6,780,000 │9,040,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 25 │Ｄ40│林平雄 │1,720,000 │5,160,000 │6,880,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 26 │Ｄ44│林文彬 │1,750,000 │5,250,000 │7,000,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 27 │Ｄ45│張顏燕玉│1,760,000 │5,280,000 │7,040,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 28 │Ｅ7 │曾鵬潔 │2,270,000 │6,810,000 │9,080,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 29 │Ｅ9 │吳勸 │2,270,000 │6,690,000 │9,080,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 30 │Ｅ11│蔡漢彰 │2,230,000 │6,810,000 │8,920,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 31 │Ｅ12│林文雄 │2,270,000 │6,810,000 │9,080,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 32 │Ｅ17│吳寶雲 │2,270,000 │6,810,000 │9,080,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 33 │Ｅ18│机美麗 │2,270,000 │6,810,000 │9,080,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 34 │Ｅ19│劉素蘭 │2,130,000 │6,390,000 │8,520,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 35 │Ｅ20│王淑冬 │1,870,000 │5,610,000 │7,480,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 36 │Ｅ22│劉克權 │1,870,000 │5,610,000 │7,480,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 37 │Ｅ26│羅淑華 │1,880,000 │5,640,000 │7,520,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 38 │Ｅ29│葉香蘭 │1,880,000 │5,640,000 │7,520,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 39 │Ｅ30│傅錦祝 │1,870,000 │5,610,000 │7,480,000 │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 40 │Ｅ34│王建朝 │2,040,000 │6,120,000 │8,160,000 │ │
│ │ │黃淑敏 │ │ │ │ │
├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼──┤
│ 41 │Ｅ41│沈南宏 │2,540,000 │7,620,000 │10,160,000│ │
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