宣 示 判 決 筆 錄 九十一年度板簡字第二七四號
原 告 乙○○○股份有限公司
法定代理人 劉順天
原 告 丙○○
甲○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 葉繼升律師
複 代理 人 陳天德
被 告 戊○○○○有限公司
法定代理人 張澄棋
訴訟代理人 蔡錦得律師
複 代理 人 蘇悅琍
右當事人間九十一年度板簡字第二七四號返還租賃房屋等事件於中華民國九十一年九
月十日下午四時整，在本院公開宣示判決，出席職員如左：
法 官 許月珍
法院書記官 陳建新
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之事實及其理由要領如左： 主 文
被告應將如附表一所示房屋返還原告乙○○○股份有限公司、將如附表二所示房屋返還原告丙○○，及將如附表三所示房屋返還原告甲○○、丁○○。被告應給付原告乙○○○股份有限公司新台幣貳佰貳拾伍萬叁仟叁佰肆拾伍元，及自民國九十一年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國九十年十二月十九日起，至返還附表一所示房屋予原告乙○○○股份有限公司之日止，按月給付原告乙○○○股份有限公司新台幣貳拾捌萬伍仟柒佰肆拾壹元。被告應給付原告丙○○新台幣叁佰叁拾壹萬壹仟零叁拾柒元，及自民國九十一年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國九十年十二月十九日起，至返還附表二所示房屋予原告丙○○之日止，按月給付原告丙○○新台幣叁拾陸萬肆仟壹佰壹拾捌元。
被告應給付原告甲○○、翟玉美各新台幣壹佰壹拾柒萬陸仟伍佰伍拾貳元，及均自民國九十一年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國九十年十二月十九日起至返還附表三所示房屋予原告甲○○、翟玉美之日止，按月給付原告甲○○、翟玉美各新台幣玖萬叁仟肆佰玖拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十一，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項至第四項前段及第二項至第四項後段已到期部分，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，就本判決第一項以新台幣壹仟肆佰伍拾玖萬叁仟陸佰玖拾陸元、就本判決第二項以新台幣貳佰貳拾伍萬叁仟叁佰肆拾伍元、就本判決第三項以新台幣叁佰叁拾壹萬壹仟零叁拾柒元、就本判決第四項各以新台幣壹佰壹拾柒萬
陸仟伍佰伍拾貳元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
甲、原告部分：
壹、原告主張：
一、被告於民國九十年七月二十五日與原告訂定租賃契約，向原告承租坐落台北縣板 橋市○○路八號、十號、十二巷二號各地下一樓至地上四樓，以及台北縣板橋市 ○○路八號二樓之一、三樓之一、四樓之一之房屋（以下簡稱系爭房屋），約定 租賃期間自八十九年八月十日起至九十五年八月九日止，共計六年，每月租金新 台幣（下同）壹佰參拾萬元（其中參拾伍萬柒仟參佰參拾壹元歸原告乙○○○股 份有限公司收取，伍拾伍萬陸仟伍佰陸拾玖元歸原告丙○○收取，壹拾柒萬捌仟 零伍拾元歸原告甲○○收取，壹拾柒萬捌仟零伍拾元歸原告丁○○收取）。兩造 契約第九條第十三款原約定被告應於九十年七月廿五日簽約同時，給付自九十年 三月廿五日起至同年七月廿四日止積欠原告之租金；惟被告藉詞經濟困難，要求 緩期清償，迄今仍未清償該部分租金。且被告自簽約後始終未依約給付租金，除 前項所列部分外，另積欠自九十年七月廿五日起至同年八月廿九日止之租金，屢 經催討，均未獲置理。迄至九十年八月下旬，已積欠原告約五個月之租金，原告 乃委請律師於九十年八月廿三日以台北東門郵局第一一三三號存證信函通知被告 於文到五日內給付所積欠之租金，否則原告即終止租約，不另通知，該信函經被 告於九十年八月廿四日收受，惟被告並未按期給付租金，自應認為兩造之租賃契 約業已於被告收受前開存證信函後之第六日即九十年八月卅日經原告合法終止， 原告自得請求被告返還租賃房屋（如鈞院認有必要，原告爰再次對被告為終止租 約之意思表示，並以起訴狀繕本之送達做為終止租約意思表示之送達）。二、查系爭房屋中，附表一所列房屋係原告宜昌公司所有；附表二所列房屋係原告丙 ○○與其親友張武秀、張武德、張昭偉等人所有，先前兩造簽訂系爭租約時，該 部分房屋係由原告丙○○出租予被告。又被告前將系爭建物中屬於一樓及地下一 樓部分建物轉租予訴外人英屬維京群島商銀鯨股份有限公司台灣分公司（下稱銀 鯨公司），二樓部分轉租予訴外人錡岸餐飲有限公司（下稱錡岸公司），三樓部 分則轉租予訴外人城市○○○路科技股份有限公司（下稱城市玩家公司），四樓 部分則未曾轉租。原告終止系爭租約後，銀鯨公司已於九十年十月廿四日將房屋 交還原告，並與原告系爭房屋之地下一樓及一樓另定租約，故至今被告尚有系爭 房屋之二樓、三樓及四樓部分尚未返還原告，爰依法訴請被告返還系爭房屋之二 樓、三樓及四樓部分租賃房屋，如訴之聲明第一項所載，併陳明願提供現金或等 值之板信銀行三重分行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。三、復查被告截至九十年八月卅日系爭租約終止之日止，共積欠原告五個月又五天之 租金。所積欠之租金分別為原告宜昌公司壹佰捌拾肆萬陸仟貳佰壹拾元（ 357,331×[5＋ (5/30)]=1,846,210），原告丙○○貳佰捌拾柒萬伍仟陸佰零陸 元（556,569×[5＋ (5/30)]=2,875,606）、原告甲○○玖拾壹萬玖仟玖佰貳拾 伍元（178,050×[5＋ (5/30)]=919,925）、原告丁○○玖拾壹萬玖仟玖佰貳拾 伍元（178,050×[5＋ (5/30)]=919,925）。另依系爭租約第八條第二款約定，
若被告於系爭租約期滿或終止時，未按期交還房屋，應自租約期滿或終止之翌日 起，至被告返還房屋之日止，給付按租金二倍計算之違約金。經查被告於租約終 止後仍繼續占有、使用系爭房屋（包含被告以轉租他人使用之方式占有、使用系 爭房屋），而不依系爭租約之約定按期交還租賃房屋，原告自得訴請被告自租約 終止時即九十年八月三十日起，至被告返還系爭房屋止，按月給付按租金二倍計 算之違約金。截至九十年十二月十八日止，被告積欠原告之違約金，分別為原告 宜昌公司壹佰玖拾玖萬柒仟伍佰柒拾元、原告丙○○貳佰玖拾萬零玖仟捌佰玖拾 陸元、原告甲○○捌拾柒萬參仟陸佰捌拾壹元、原告丁○○捌拾柒萬參仟陸佰捌 拾壹元；茲分述如下：
（一）自九十年八月三十日契約終止時起至九十年十月二十三日銀鯨公司將系爭房屋 一樓及地下一樓返還原告之日止，該期間為一個月又二十四日，被告應給付原 告之違約金分別為原告宜昌公司壹佰貳拾捌萬陸仟叁佰玖拾貳元（357331* (1+24/30) *2=0000000）；原告丙○○貳佰萬零叁仟陸佰肆拾捌元（556569* (1+24/30) *2= 0000000）；原告甲○○陸拾肆萬零玖佰捌拾元（178050* (1+24/30)*2=640980）；原告翟玉美陸拾肆萬零玖佰捌拾（178050*(1+24/30) *2=640980）元。
（二）自銀鯨公司將系爭房屋一樓及地下一樓返還原告時即九十年十二月二十四日起 至九十年十二月十八日原告提起本件訴訟前一日止，被告應給付原告之違約金 ：系爭房屋地下一樓及一樓之租金中，原告宜昌公司佔壹拾陸萬陸仟捌佰叁拾 柒元（52537+114300=166837），原告丙○○佔叁拾壹萬叁仟捌佰貳拾肆元（ 94024+ 219800 =313824），原告甲○○、翟玉美二人各佔壹拾壹萬伍仟柒佰 壹拾玖元（(65539+165900)/2= 115719.5)。扣除該部分租金後，被告每月應 給付原告二倍租金額之違約金為原告宜昌公司叁拾捌萬零玖佰捌拾捌元（ (000000-000000)*2= 380988），原告丙○○肆拾捌萬伍仟肆佰玖拾元（ (000000-000000)*2=458490），原告甲○○、翟玉美二人各壹拾貳萬肆仟陸佰 陸拾壹元（(000000-000000.5) *2= 124661）。故自九十年十二月二十四日起 至九十年十二月十八日止，期間共一個月又二十六日，被告應給付原告之違約 金為原告宜昌公司柒拾壹萬壹仟壹佰柒拾捌元（380988*(1+26/30)=711178 ） ，原告丙○○玖拾萬零陸仟貳佰肆拾捌元（485490*(1+26/30)=906248），原 告甲○○、翟玉美各貳拾叁萬貳仟柒佰零壹元（124611*(1+26/30)=232701 ） 。
（三）綜上：迄至九十年十二月十八日止，被告應給付原告之違約金為原告宜昌公司 壹佰玖拾玖萬柒仟伍佰柒拾元（0000000+711178=0000000），原告丙○○貳仟 玖佰萬零玖仟捌佰玖拾陸元（0000000+906248=0000000），原告甲○○、翟玉 美各捌拾柒萬叁仟陸佰捌拾壹元（640980+232701=873681）。爰請求被告如數 給付租金、違約金，詳訴之聲明第二至第五項所載。併陳明願提供現金或等值 之板信銀行三重分行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。貳、對被告抗辯之陳述：
一、按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊 利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自
非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權 條例第四十八條所定，房租及地租最高限制之拘束，最高法院五十四年度台上字 第一五二八號判例著有明文；又土地法第九十七條之立法用意在保護經濟上弱者 ，即無房屋居住之小市民。某財團將其興建之大樓共有權持分出售保持共有，不 得分割，得款後，又向買受人承租，然後分層、分間或分攤位轉租他人經營各種 生意，收取高額之租金。該大樓本為經營各種商場之用，與一般市場攤位無異。 而市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，且得享受整個市場之特殊 利益。其應付之租金，包括使用攤位之對價及此項特殊利益之對價在內，非普通 房屋兼土地之承租可比，自不受土地法之限制（五十四年台上字第一五二八號判 例參照）。若該財團得享受土地法限制租金之利益，不但助長不勞而獲，且將迫 使房地共有人廉價出售房地共有權與該財團，形成經濟以大吃小之怪現象（司法 院七三廳民一字第０六七二號函參照）。系爭租賃房屋係位於原板橋火車站後站 一帶商圈之內，且又係做為商場之用，房屋租金原本較高，且被告向原告承租系 爭房屋之後，再將系爭房屋分別轉租予訴外人銀鯨公司、錡岸公司、城市玩家公 司作為經營各種生意，收取高額租金；茲被告一方面向銀鯨公司等承租人收取高 額租金，一方面卻又以兩造簽訂租約內之租金約定逾土地法第九十七條所規定之 租金最高限額為由提出抗辯，依前揭判例及法律座談會研討結論，系爭房屋既作 為經營各種商場之用，即無土地法第九十七條所規定租金最高限額之適用；被告 執詞抗辯兩造有關租金之約定超過土地法第九十七條之規定限額，並主張超過該 限額之部分原告無租金請求權云云，顯無理由，且屬權利濫用。二、按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契 約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力，最高法院 七十三年度台上字第一五七三號判例著有明文。查系爭租約雖簽訂於九十年七月 廿五日，但就租期之約定，於契約第二條則訂為「八十九年八月十日起，至九十 五年八月九日止」；另依系爭租約第九條第十三款約定，被告應於租約簽訂同時 ，給付原告自九十年三月廿五日起至九十年七月廿四日止之租金，可知被告公司 應給付之租金，事實上已包括訴外人張澄湟向原告承租系爭房屋期間之租金在內 。依前所述，被告公司與原告簽訂之系爭租約內，有關被告公司之承租權利，業 已包括訴外人張澄湟向原告等人承租系爭房屋之期間在內，被告並同意承擔訴外 人張澄湟於其承租系爭房屋期間內所積欠原告之租金債務，自應認為被告與原告 簽訂系爭租約之本意，在於概括承受張澄湟與原告間原有租約之一切權利義務， 且前開概括承受一事並為張澄湟所知悉及承認，自應認為業已發生概括承受之效 力。被告既已概括承受先前訴外人張澄湟與原告間之租賃契約，且被告於系爭租 約內同意負擔就張澄湟積欠，自九十年三月廿五日起至九十年七月廿四日止，共 計四個月之租金債務，而系爭租約之租期又係自系爭租約簽訂前之八十九年八月 十日即已開始，則至九十年八月廿三日，原告委請律師以台北東門郵局第一一三 三號存證信函限期催告被告給付租金，並於函內告知如不於文到五日內給付租金 即終止系爭租約之意思時為止，被告共已積欠自九十年三月廿五日起至九十年八 月十日止，共計四個半月之租金，已符合民法第四四０條第二項所規定，租賃契 約終止權之發生要件。且原告委請律師所發之前開存證信函，業經被告公司所在
地之大樓管理委員會所簽收，此有前開存證信函之回執可稽；自應認為原告業已 依法踐行催告承租人給付租金之程序。而被告公司迄今均未給付租金一節，業據 被告訴訟代理人自認屬實，自應認為原告前開存證信函內所為，附有停止條件（ 即被告未於接獲該存證信函之五日內給付積欠之租金）之終止租賃契約意思表示 ，業已於被告收受前開存證信函之第六天即九十年八月三十日因停止條件成就而 發生終止系爭租約之效力。退萬步言，縱認原告以前開存證信函催告給付租金、 終止系爭租賃契約未符法律上之規定；惟查：原告訴訟代理人於九十一年六月廿 五日鈞院開庭之際，業已當庭再度催告被告給付租金，而被告迄今仍未給付分文 租金，原告爰再次對被告為終止租約之意思表示，並以此訴狀繕本送達被告之時 ，為終止租約意思表示之到達。
三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總 額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四四０條定有明 文。而依前揭條文於民國十九年五月五日訂定時之立法理由業已載明：「謹按租 金有支付遲延之情形時，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，若逾催告 期限而仍不支付，出租人即得終止契約。惟房屋租賃，則非『遲付租金之總額』 達兩期之租額者，不得終止契約，蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之 利益也。故設本條以明示其旨。」，故依本條之規定，僅須「承租人所積欠之『 租金總額』已達兩個月租金之數額」，出租人即有權催告承租人給付租金，並於 承租人不於催告期間內給付租金時，逕行終止租約。職是之故，本條文僅就「積 欠租金之金額」為規定，而與積欠租金之時間久暫並無關連。準此，被告公司本 應於訂定系爭租約之同時，給付九十年三月廿五日至九十年七月廿四日間之租金 （前開期間係被告公司對訴外人張澄湟原有租約為概括承受之期間），但被告公 司卻積欠租金、拒不履行，且雙方簽訂系爭租約後，被告公司又從未給付租金， 至原告於九十年八月廿三日委請律師發函被告公司催告給付租金，逾期如被告不 履行即終止系爭租約之時為止，被告所積欠之租金，係自九十年三月廿五日起至 九十年八月廿三日止，約達五個月之租金數額，原告以存證信函催告給付租金， 並表明如被告不為履行即終止系爭租約之旨，顯已符合民法第四四０條第一、二 項之規定。被告辯稱九十年三月廿五日至九十年七月廿四日之期間不能計入遲延 期間云云，於法無據。
四、原告並未同意被告延期清償九十年三月廿五日至九十年七月廿四日之租金：被告 另辯稱被告於簽訂系爭租約之際，未給付九十年三月廿五日至九十年七月廿四日 之租金，係因原告同意被告就該部分債務延期清償之故，故該部分期間不能計入 遲延給付之期間云云；被告並提出所謂「備忘錄」乙紙，主張依該備忘錄之記載 ，得以證明原告同意被告緩期清償之事實。惟查：被告所主張所謂「原告同意被 告緩期給付租金」云云，原告否認其事。而依被告所提出之「備忘錄」觀之，其 上並無任何原告同意被告延後清償租金之記載，被告空言抗辯，與事實不符。五、原告訴訟代理人九十一年六月廿五日開庭時催告給付租金為合法： 按「房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之
，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告﹂、﹁民 法第四百四十條第一項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘 明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相 當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力」 ，最高法院三十九年度台上字第五五四號、四十四年度台上字第一０九八號分別 著有判例可資參照。依前揭最高法院判例意旨，催告給付租金並不以具備一定方 式為必要，且無須敘明如承租人不於催告期間內支付欠租，將發生如何之效果。 準此，原告訴訟代理人於九十一年六月廿五日當庭催告被告公司給付租金，顯已 具備法定之要件，並已發生催告之效力；被告辯稱原告訴訟代理人當庭所為催告 無從發生催告之效力云云，於法無據，自非可採。六、本件違約金並未過高：
末查被告另主張本件違約金過高，應予酌減云云；惟查：系爭房屋之租金為每月 壹佰參拾萬元，而被告與原告簽訂系爭租約之後，從未依約給付租金，又將系爭 房屋轉租他人，收取高額租金（經查被告將系爭房屋轉租他人，所收取之租金尚 較原告向被告收取之租金為高），被告實形同不勞而獲，故原告依系爭租約之約 定，請求被告依租金二倍之數額給付違約金，並無不當。七、被告另主張依兩造租賃契約第三條之約定，原告補貼被告之每月三萬元稅金應自 租金及違約金中扣減云云；惟查：依系爭租約第三條之約定，雙方係約定租金每 月壹佰參拾萬元，而依租約第三條第一款之約定計算結果，被告每月應給付原告 之租金合計為壹佰貳拾柒萬元（357,331＋556,569＋178,050＋178,050 =1,270,000），足證雙方於系爭租約第三條各款所約定之租金數額中，業已扣除 原告補貼被告之三萬元稅金；被告主張應再行扣除該三萬元云云，顯屬重複，不 應准許。
乙、被告部分（即被告之抗辯）：
一、本件原告請求之租金超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十部分，違反強 制禁止規定，其超過之部分無請求權：按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息百分之十為限，又土地價額指法定地價，建築物價額依 該管市縣地政機關估定之價額。又土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地 價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時， 土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價。土地法第九十七條第一項 、第一百四十八條，土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條分別定有 明文。又土地法第九十七條第一項所定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價額年息百分之十為限，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超 過此限制，其超過之部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號判例參 照）。查系爭房屋座落板橋市之舊火車站後站地區，屬城市地方之房屋，又屬平 均地權條例施行區域，是以原告請求租金及違約金一節，超過土地及其建築物申 報總價額年息百分之十部分之租金及違約金違反強制禁止規定，其超過部分之金 額無請求權。添
二、被告經原告同意承受第三人張澄湟九十年三月二十五日至九十年七月二十四日之 租金債務部分，依兩造租賃房屋契約第四條、第九條第十三款特約約定，其履行
期既為兩造同意之簽約日即九十年七月二十五日，故於該日之前，依法不能計入 所謂遲延期間，此為契約之合理解釋。原告將之計入所謂遲延期間，自有未合。 故其所稱催告及終止租賃房屋契約自屬無效。再者兩造租賃房屋契書係原告所 撰擬提供，故若契約條文中發生衝突矛盾或有不明確致生爭議之處，擬約之一方 倘未能舉出客觀合理之證據以闡明條文之真義者，其不利益自亦應由擬約者承擔 ，始符公平誠信。再就作成者不利解釋原則之適用，系爭合約為原告所制訂之定 型化契約，依羅馬法之原理，有疑義應為表意者不利益之解釋原則，於契約條款 中有不明或矛盾之時，自應為不利於原告之解釋，始能謀其權衡。因此兩造租賃 房屋契約第四條第九條第十三款應解為其履行期為兩造同意之簽約日即九十年七 月二十五日故於九十年七月二十五日之前，依法不能計入所謂遲延期間。三、被告依兩造租賃房屋契約第四條、第九條第十三款特約約定，備妥全部支票委由 第三人戴莉玲至原告公司實施簽約及交付支票，惟因原告尚未履行協助被告公司 與一樓承租戶英屬維京群島銀鯨股份有限公司之換約程序，故允諾先行簽約，備 妥之全部支票暫延後交付，故上開履行期即簽約日九十年七月二十五日又再順延 ，依法非可歸責於債務人被告，更不能計入所謂遲延期間。故其所稱催告及終止 租賃房屋契約自屬無效。原告起訴狀稱被告藉詞經濟困難，要求緩期清償一節， 被告否認之。
四、原告九十一年六月二十五日陳稱如先前催告不合法，原告願當庭催告被告於五日 內給付租金云云，關於租金之數額、期間、未為支付之法律效果均闕如，又催告 期間僅區區五日，與原告要求之租金金額過高，不成比例，均難生催告之效力， 故爾後據此所為之終止租賃房屋契約意思表示，亦屬無效。五、退萬步言，本件違約金之約定過高，應予核減：本件違約金之約定，應有民法第 二五二條規定之適用，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 二五二條定有明文，本件如按原告主張之違約金，難免過高，有失公平，形成原 告不勞而獲，故知本件違約金之約定，顯然過高，應請依法核減，以求公平。六、依兩造租賃房屋契約第三條規定，應准扣除每月補貼稅金三萬元，另依兩造租賃 房屋契約第五條規定押金三百九十萬元，應再准主張扣抵。丙、法院之判斷：
一、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書影本一件、存證信函暨回執影本各一 件、建物登記簿謄本十二件、各層樓租金明細表一件、房屋稅繳款書影十二件為 證。被告對於兩造就系爭房屋定有租賃契約，及積欠原告自九十年三月二十五日 起迄今之租金未付之事實均不加爭執，雖另以前揭情辭置辯，惟查：（一）按契約當事人將其因契約所生法律上地位概括移轉與承受人者，是為契約承擔 ，承受人承擔者非僅限於讓與人享有之債權及負擔之債務，且及於因契約所生 法律上地位，有關讓與人之權利義務應一併由承受人繼受之。舉凡撤銷權、解 除權、終止權等契約關係不可分離之形成權，均由承受人行使之。此與一般債 權之讓與或債務之承擔，並不影響讓與人或原債務人之法律上地位，與讓與人 或原債務人有不可分離之關係之從屬權利義務並不隨同移轉於受讓人之情形不 同。第按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租 金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲
付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第 四百四十條定有明文。故租賃物為房屋，若其遲付租金之總額達於兩個月之租 額，經出租人定期催告，承租人仍不支付者，出租人即得終止契約。（二）本件兩造之租約雖簽訂於九十年七月廿五日，然就租期之約定，於契約第二條 明訂為「八十九年八月十日起，九十五年八月九日止」，租約第九條第十三款 復約定被告應於租約簽訂同時，給付原告自九十年三月廿五日起至九十年七月 廿四日止之租金等情，有原告提出之租賃契約書可證。而該欠租係被告經原告 同意所承受訴外人張澄煌之租金債務乙節，復為兩造所不爭執。由此可知，兩 造簽定之系爭租約，有關被告之承租權利，係包括訴外人張澄湟向原告承租系 爭房屋之期間在內；被告應給付之租金，亦包括訴外人張澄湟向原告承租系爭 房屋期間之租金在內。故兩造訂約之真意，應係由被告概括承受訴外人張澄湟 與原告間原有租約之一切權利義務，亦即概括承受張澄煌與原告間之租賃關係 所生法律上地位之契約承擔。依上開說明，舉凡撤銷權、解除權、終止權等與 租賃契約關係不可分離之形成權，均由承受人即被告繼受之。準此，契約讓與 人張澄煌自九十年三月廿五日起至九十年七月廿四日止，積欠原告共計四個月 之租金債務，兩造約定被告應於九十年七月二十五日給付該欠租，被告既未為 給付，基於被告應繼受張澄煌於契約上之法律地位之效果，計算被告遲付租金 之總額，即應認為已達於二個月之租額，且遲延給付亦已逾二個月。從而原告 於九十年八月廿三日委請律師以台北東門郵局第一一三三號存證信函限期催告 被告給付租金，並於函內告知如不於文到五日內給付租金即終止系爭租約，不 另通知，已符合民法第四百四十條第二項所規定租賃契約終止權之發生要件。 而前開存證信函，業經被告所在地之大樓管理委員會於九十年八月二十四日簽 收，此亦有原告提出之存證信函回執可稽，故應認為原告已依法踐行催告承租 人給付租金之程序。被告迄今既未給付租金，所辯原告曾同意其延期清償云云 ，復未據舉證以實其說，則兩造之租約，於催告期限屆滿之翌日即九十年八月 三十日起，即生終止之效力。從而原告主張兩造租約業經終止，訴請被告返還 系爭房屋如訴之聲明第一項所示，於法並無不合。（三）次按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之 特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在 內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市 平均地權條例第四十八條所定，房租及地租最高限制之拘束，最高法院著有五 十四年台上字第一五二八號判例可資參照；又土地法第九十七條之立法用意在 保護經濟上弱者，即無房屋居住之小市民。某財團將其興建之大樓共有權持分 出售保持共有，不得分割，得款後，又向買受人承租，然後分層、分間或分攤 位轉租他人經營各種生意，收取高額之租金。該大樓本為經營各種商場之用， 與一般市場攤位無異。而市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商， 且得享受整個市場之特殊利益。其應付之租金，包括使用攤位之對價及此項特 殊利益之對價在內，非普通房屋兼土地之承租可比，自不受土地法之限制（五 十四年台上字第一五二八號判例參照）。若該財團得享受土地法限制租金之利
益，不但助長不勞而獲，且將迫使房地共有人廉價出售房地共有權與該財團， 形成經濟以大吃小之怪現象，此亦有司法院七三廳民一字第０六七二號函足參 。
（四）本件系爭租賃房屋位於舊板橋火車站後站一帶商圈之內，且係做為商場之用， 被告向原告承租系爭房屋之後，又將系爭房屋分別轉租予訴外人銀鯨公司、錡 岸公司、城市玩家公司作為經營各種生意等情，為兩造所不爭執；則依前揭判 例及司法院函示意旨，關於系爭房屋之租金，應無土地法第九十七條所規定租 金最高限額之適用。被告抗辯兩造有關租金之約定超過土地法第九十七條之規 定限額，並主張超過該限額之部分原告無租金請求權云云，尚無可取。（五）第按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條 以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及債 務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法 院四十九年台上字第八０七號判例、五十一年台上字第一九號判例參照）。兩 造於系爭租約第八條第二款約定，若被告於系爭租約期滿或終止時，未按期交 還房屋，應自租約期滿或終止之翌日起，至被告返還房屋之日止，給付按租金 二倍計算之違約金，有卷附之租賃契約書可證。茲兩造之租約既於九十年八月 三十日終止，被告迄今仍佔用系爭租賃房屋，顯已違約。則原告依契約之約定 請求被告給付自租約終止之翌日即九十年八月三十一日起之違約金，於法固屬 有據。惟所請求之違約金金額，本院審酌系爭房屋之租金為每月壹佰參拾萬元 ，被告與原告簽訂系爭租約之後，從未依約給付租金，又將系爭房屋轉租他人 ，收取高額租金，實形同不勞而獲；反之，原告因被告違約未給付租金，依一 般客觀事實，則可能受有金融週轉限於呆滯及投資生產計劃無由開展之損害， 認原告請求按租金一點五倍計算之違約金，應屬適當；超過租金額一點五倍之 違約金，則嫌過高，不應准許。
（六）被告另抗辯稱依兩造租賃房屋契約第三條規定，應扣除每月補貼稅金三萬元， 且兩造租賃房屋契約第五條規定押金三百九十萬元，亦應准被告主張扣抵等情 。經查被告所辯押金三百九十萬元應予扣抵乙節，為原告所不爭執，自應准許 ，且依原告提出之建物及租金持有比例表計算，原告就押租金三百九十萬元部 分應予扣抵之金額分別為：原告宜昌公司壹佰零柒萬壹仟玖佰玖拾叁元，原告 丙○○壹佰柒拾貳萬貳仟柒佰壹拾柒元，原告甲○○、翟玉美各伍拾伍萬貳仟 陸佰肆拾伍元。至於被告另抗辯稱應扣除每月補貼稅金三萬元部分，經查系爭 租約第三條約定本契約租金為每月壹佰參拾萬元；惟依同條第一款約定之租金 計算標準及給付方式計算結果，被告每月應給付原告之租金實為為壹佰貳拾柒 萬元（357,331＋556,569＋178,050＋178,050=1,270,000），足證兩造於系爭 租約第三條各款所約定之租金數額中，業已扣除原告補貼被告之三萬元稅金； 被告主張應再行扣除該三萬元云云，顯屬重複，不應准許。（七）本件算至九十年十二月十八日止，原告依約得請求之租金、違約金及扣除押租 金之後，原告得請求被告給付之金額，經計算如下：１、租金部分：自九十年三月二十五日起至九十年八月二十九日止，共計五個月又五 日，原告依約得請求之租金為：
原告宜昌公司壹佰捌拾肆萬陸仟貳佰壹拾元（ 357331*(5+5/30)=0000000 ）。 原告丙○○貳佰捌拾柒萬伍仟陸佰零陸元（556569*(5+5/30)=0000000）。 原告甲○○、翟玉美各玖拾壹萬玖仟玖佰貳拾伍元（178050*(5+5/30)=919925） 。
２、違約金部分：
⑴自九十年八月三十一日至九十年十月二十四日止，該期間共計一個月又二十四日 ，按租金一點五倍計算之違約金為：
┌─原告宜昌公司玖拾陸萬肆仟柒佰玖拾肆元（357331*(1+24/30)*1.5=964794，元│ 以下四捨五入）。
├─原告丙○○（556569*(1+24/30)*1.5=0000000，元以下四捨五入）。└─原告甲○○、翟玉美各肆拾捌萬零柒佰叁拾伍元（178050*(1+24/30)*1.5= 480735，元以下四捨五入）。
⑵自九十年十月二十五日至九十年十二月十八日止，該期間一個月又二十四日，按 租金一點五倍計算之違約金：因訴外人銀鯨公司業於九十年十月二十四日將系爭 房屋一樓及地下一樓返還原告，系爭房屋一樓及地下一樓之租金，依原告提出之 建物及租金持有比例表所載，原告宜昌公司佔壹拾陸萬陸仟捌佰叁拾柒元（ 52537+114300 =166837），原告丙○○佔叁拾壹萬叁仟捌佰貳拾肆元（94024+ 219800 =313824），原告甲○○、翟玉美二人各佔壹拾壹萬伍仟柒佰壹拾玖元（ (65539+165900)/2= 115719.5)。扣除該部分租金後，被告該期間應給付原告按 租金一點五倍計算之違約金為：
┌─原告宜昌公司伍萬肆仟叁佰叁拾肆元（(000000-000000)*(1+24/30)*1.5│ =514334，元以下四捨五入）。
├─原告丙○○陸拾伍萬伍仟肆佰壹拾貳元（(000000-000000)*(1+24/30)* 1.5=│ 655412，元以下四捨五入）。
└─原告甲○○、翟玉美二人各壹拾陸萬捌仟貳佰玖拾貳元（(000000-000000.5)* (1+24/30) *1.5 =168292，元以下四捨五入）。 ⑶以上二者合計，迄至九十年十二月十八日止，被告應給付原告之違約金合計為：┌─原告宜昌公司壹佰肆拾柒萬玖仟壹佰貳拾捌元（964794+514334=0000000）。├─原告丙○○貳佰壹拾伍萬捌仟壹佰肆拾捌元（0000000+655412=0000000）。└─原告甲○○、翟玉美各捌拾萬零玖仟貳佰柒拾貳元（640980+168292=809272）。 ⑷自九十年十二月十九日起至被告返還系爭房屋之日止，被告每月應給付原告按租 金一點五倍計算之違約金為：
┌─原告宜昌公司貳拾捌萬伍仟柒佰肆拾壹元（(000000-000000)*1.5=285741，元以下四│ 捨五入）。
├─原告丙○○叁拾陸萬肆仟壹佰壹拾捌元（(000000-000000)*1.5=364118，元以下四捨│ 五入）。
└─原告甲○○、翟玉美二人各玖萬叁仟肆佰玖拾陸元（(000000-000000.5)*1.5=93496 ，元以下四捨五入）。
３、違約金及租金合計之總額（即上述１＋⑶之總額）：┌─原告宜昌公司叁佰叁拾貳萬伍仟叁佰叁拾捌元（0000000+0000000=0000000）。
├─原告丙○○伍佰零叁萬叁仟柒佰伍拾肆元（0000000+0000000=0000000）。└─原告甲○○、翟玉美各壹佰柒拾貳萬玖仟壹佰玖拾柒元（919925+809272=0000000 ）。
４、扣除押租金後，原告得請求被告給付之租金及違約金總額為：┌─原告宜昌公司貳佰貳拾伍萬叁仟叁佰肆拾伍元（0000000-0000000=0000000）。├─原告丙○○叁佰叁拾壹萬壹仟零叁拾柒元（0000000-0000000=0000000）。└─原告甲○○、翟玉美各壹佰壹拾柒萬陸仟伍佰伍拾貳元（0000000-000000=0000000 ）。
二、從而，原告依租賃之法律關係，訴請被告遷讓房屋如主文第一項所示，及給付欠 租暨違約金分別為原告宜昌公司貳佰貳拾伍萬叁仟叁佰肆拾伍元、原告丙○○叁 佰叁拾壹萬壹仟零叁拾柒元、原告甲○○、翟玉美各壹佰壹拾柒萬陸仟伍佰伍拾 貳元，暨均自起訴狀繕本送達翌日即九十一年三月十二日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息，並自九十年十二月十九日起至返還如主文第一項所示房屋 之日止，按月給付原告宜昌公司貳拾捌萬伍仟柒佰肆拾壹元、原告丙○○叁拾陸 萬肆仟壹佰壹拾捌元、原告甲○○、翟玉美二人各玖萬叁仟肆佰玖拾陸元，均屬 正當，應予准許；逾上開數額之請求，則為無理由，應予駁回。三、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免假執行，因本件係因建築物定期租賃關 係所生之爭執涉訟，爰就原告勝訴部分依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金 額，准許被告供擔保後，得免假執行。至原告敗訴部分，其假執行亦失所附麗， 應併予駁回。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法院書記官 陳建新
法 官 許月珍
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 九 月 十二 日 法院書記官 陳建新
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