最高法院民事判決 九十一年度台上字第一九八六號
上 訴 人 台北市政府
法定代理人 馬 英 九
訴訟代理人 王 惠 光律師
被 上訴 人 丙 ○ ○
上 訴 人 辛○○○
庚 ○ ○
台北縣三峽鎮靈隱寺
法定代理人 周 榮 輝
右三人共同
訴訟代理人 張 國 清律師
上 訴 人 丁 ○ ○
甲 ○ ○
子 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
乙○○○
戊 ○ ○
己 ○ ○
丑 ○ ○
右九人共同
訴訟代理人 袁 大 蓉律師
右當事人間請求返還不當得利事件，兩造上訴人對於中華民國八十九年十二月三十日
台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第一六七號），各自提起上訴，本院判決
如左：
主 文
原判決除假執行及命被上訴人丙○○給付暨該訴訟費用部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人台北市政府主張：對造上訴人辛○○○、庚○○於民國六十一年十二月二十六日，與順昌企業有限公司（下稱順昌公司）簽訂合建房屋契約，約定由渠等提供所有坐落台北市大安區○○○段五一之五、五一之七、五三之一九、五三之二０號土地（下稱私有土地），及台北市○○○段五一之八、五三之三號（重測後為大安段三小段五五之四號）土地（下稱系爭土地），順昌公司則負責興建房屋。辛○○○、庚○○乃於六十二年一月間向伊申購系爭土地，因囿於法令限制，無法即時訂立買賣契約，雙方乃約定待相關法令通過，且完成出售程序後訂立買賣契約，伊遂於同年三月二十二日先准渠等繳納承購保證金新台幣（下同）七十八萬零四百六十元，並辦理承租後，發給渠等土地使用權同意書，使之得與私有土地合併建築使用，詎伊完成核准出售程序通知辛○○○、庚○○繳納扣除保證金之差額，辛○○○、庚○○卻拒絕繳款承購，租約屆滿亦不續租，渠等利用系爭土地為建物之法定空地，獲得建築較大面
積房屋之利益，惟於租約屆滿且拒絕承購後，已無使用系爭土地之權源，對造上訴人辛○○○、庚○○、台北縣三峽鎮靈隱寺、丁○○、甲○○、子○○、壬○○、癸○○、乙○○○、戊○○、己○○、丑○○（下稱辛○○○等十二人）及被上訴人丙○○為私有土地上建物之所有人，均受有不當得利等情。求為命辛○○○等十二人及被上訴人丙○○給付如原判決附表二（下稱附表二）Ｅ１、Ｆ１欄所示金額及利息並按月給付如附表二Ｇ欄所示金額之判決（原審為被上訴人丙○○敗訴部分之判決，未據其聲明不服，已告確定）。
上訴人辛○○○等十二人及被上訴人丙○○則以：㈠對造上訴人台北市政府與辛○○○、庚○○間就系爭土地有不定期之租賃關係。㈡台北市政府出具之「土地使用權證明書」，未載明使用期限，亦未附具任何解除條件，以系爭土地作為法定空地，自有法律上之權源，且系爭土地實際乃供公眾通行之用，亦屬重複使用。㈢伊等除辛○○○、庚○○外均係以對價、善意取得如原判決附表一（下稱附表一）所示之建物，並無不當得利。㈣台北市政府命辛○○○、庚○○繳納之保證金額過高，就系爭土地之讓售過程有失誠信與公平，縱須返還不當得利，亦得與辛○○○、庚○○繳納之保證金，相互抵銷等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人台北市政府敗訴之判決一部廢棄，改判命上訴人辛○○○等十二人及被上訴人丙○○給付如附表二Ｅ２、Ｆ２欄所示之金額及利息，暨按月給付如附表二Ｈ欄所示之金額，其餘部分維持第一審所為上訴人台北市政府敗訴之判決，係以：㈠台北市政府主張之事實，為辛○○○等十二人及被上訴人所不爭執，並有土地暨建物登記簿謄本、租賃契約、土地使用權證明書等文件為證，堪認為真實。㈡台北市政府於六十二年間收受辛○○○、庚○○所繳納之保證金時，市有土地出售尚未經核可，而何時經核准及用何方案計算價格均不確定，買賣契約於是時自難認已成立，迨台北市政府於六十四年八月五日以（六四）財明四字第一三九五一號函，通知辛○○○、庚○○系爭土地價款為一百五十八萬二千元時，價格方屬明確，辛○○○、庚○○未依函示繳納扣除保證金後之差額，辦理承購，買賣契約即未成立，買賣契約既未成立，自不得援為使用系爭土地之合法權源。㈢台北市政府於六十二年四月一日與辛○○○、庚○○就系爭土地訂立為期一年九個月之租賃契約，嗣續約至六十五年十月三十一日止，其租約第十四條約定：「承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿一個月前，自動向出租機關申請換訂租賃契約。逾期出租機關視為無意續租……（承租人）不得主張繼續租約」，顯已排除民法第四百五十一條之適用，系爭租賃契約已因期限屆滿而終止，並無不定期租賃之情事。㈣市有土地應經台北市議會同意並報奉行政院核定後始可出售，故辛○○○、庚○○於六十二年間申購系爭土地合建時，台北市政府財政局即依「台北市市有財產管理規則」第五十八條第一項第三款規定，同意由辛○○○、庚○○預繳承購保證金，並先予出租，且依租約第二條之約定發給土地使用權同意書，同意渠等先行合併私有土地建築使用，俟依土地法第二十五條之規定完成出售程序，並評定售價後再通知承租人以預繳之承購保證金抵充地價款，多退少補，辦理承購等情，有台北市政府財政局八十七年五月八日北市財五字第八七二一一九九九００號函在卷可佐，可知台北市政府於辛○○○、庚○○完成申購手續前，先辦理承租手續並出具土地使用權同意書，不過使辛○○○、庚○○得執以向建管單位證明土地所有人同意起造人以系爭土地建造房屋而已，並無使辛○○○、庚○○既不
承租亦不申購而得永久使用系爭土地之意。起造人所以得使用系爭土地係源於與台北市政府間之租賃、買賣等債權關係，而非因該使用權證明書而取得使用物權，其餘第三者自不能因土地使用權證明書取得使用土地之權利，以對抗土地所有人。辛○○○等十二人及被上訴人使用系爭土地，並無法律上之原因，自屬無權占有。㈤按建築基地，係包括建築物本身所占用之地面及其所應留之法定空地，此觀建築法第十一條第一項前段之規定自明，而建蔽率係指建築面積占基地之比例。系爭建物如未以系爭土地為法定空地，其建築基地減少，建築面積勢必隨之減少，故建物所有人難謂無受有利益。至建物現所有人縱係支付價金向辛○○○、庚○○買受而來，法律上之原因亦僅存在於渠等與辛○○○、庚○○間，與台北市政府則無任何法律關係，渠等使用系爭土地，仍屬無法律上之原因。㈥建築法第十一條第三項規定法定空地不得重複使用，係指不得重複作為其他建築基地使用，是系爭土地供作道路使用，並無違反不得重複使用之規定。系爭土地因供作系爭建物之法定空地，即無作為其他建物法定空地等使用而獲得利益之機會，不能謂台北市政府未受損害。台北市政府於六十二年間向辛○○○、庚○○所收取之承購保證金係屬損害賠償額預定性質，作為辛○○○、庚○○不履行買賣契約之損害賠償，不能謂台北市政府沒收保證金後，即喪失對系爭土地之使用收益權。㈦綜上所述，系爭建物自六十六年一月一日起無權占用系爭土地，取得系爭建物於該日之前者自該日起，該日之後者，自附表一所示取得系爭建物所有權起，即屬無法律上之原因而受有利益，致台北市政府受有損害，自應負返還利益之義務。惟台北市政府於六十二年間，向辛○○○、庚○○收取承購保證金七十八萬零四百六十元，嗣經核定價金為一百五十八萬二千元，如辛○○○、庚○○辦理承購，得以該保證金抵繳價金，若未承購，台北市政府所受之損害，亦僅為其差價八十萬一千五百四十元（原判決誤為八十萬零一百五十四元），並以此計算辛○○○等十二人及被上訴人應返還之利益，是台北市政府之請求，於附表二Ｅ２欄、Ｆ２欄所示之金額及利息，暨Ｈ欄所示之金額，為有理由，逾此部分者為無理由等詞，為其判斷之基礎。
查原審既以台北市政府於六十二年間收受辛○○○、庚○○所繳納之保證金時，市有土地出售尚未經核可，而何時經核准及用何方案計算價格均不確定，買賣契約於是時自難認已成立，迨台北市政府於六十四年八月五日以（六四）財明四字第一三九五一號函，通知辛○○○、庚○○系爭土地價款為一百五十八萬二千元時，價格方屬明確，辛○○○、庚○○未依函示繳納扣除保證金後之差額，辦理承購，買賣契約即未成立云云；惟又謂台北市政府於六十二年間向辛○○○、庚○○所收取之承購保證金係屬損害賠償額預定性質，作為辛○○○、庚○○不履行買賣契約之損害賠償云云，似認買賣契約已經成立，判決理由前後矛盾。另七十八萬零四百六十元承購保證金，係因辛○○○、庚○○不履行訂立買賣契約之義務，而為台北市政府依二人出具之切結書予以沒收，似與辛○○○等十二人及被上訴人無正當權源使用系爭土地，致台北市政府受有不能使用系爭土地之損害無關，原審將承購保證金扣除後，據以計算辛○○○等十二人及被上訴人不當得利之金額，亦嫌無據。兩造上訴論旨，各自指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 吳 麗 女
法官 許 朝 雄
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十四 日
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