最高法院民事判決 九十一年度台上字第一九一八號
上 訴 人 戊 ○ ○
丁 ○ ○
共 同
訴訟代理人 莊 柏 林律師
上 訴 人 辛 ○ ○
甲○○○
丙 ○ ○
壬 ○ ○
庚 ○ ○
己 ○ ○
被 上訴 人 乙 ○ ○
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十九年九月二十九日臺灣高
等法院第二審判決（八十九年度重上字第一一九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件為請求拆屋還地，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，故上訴人丁○○提起上訴，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，及於未提起上訴之同造當事人辛○○、甲○○○、丙○○、壬○○、庚○○、己○○等人，應併列之為上訴人，合先敘明。
次查被上訴人主張：伊祖父黃五松於民國七十四年七月五日將其所有坐落臺北縣新店市○○段清潭小段一八之二○號土地，及向訴外人王致文、蔡文基買受之同小段二一之一號、二二之四號土地贈與伊，由伊於同年月十日取得所有權。該三筆土地上黃五松所有未辦保存登記之如原判決附圖（下稱附圖）所示門牌臺北縣新店市○○路○段十五號房屋，亦一併贈與伊，因房屋無保存登記，故未能辦理贈與登記，亦未辦理房屋稅籍變更登記。嗣黃五松於七十四年十二月十七日亡故，繼承人為上訴人即其配偶辛○○、子丙○○、丁○○、女甲○○○、壬○○、庚○○、己○○等七人（下稱辛○○等七人）。目前系爭房屋由丁○○與上訴人戊○○（丁○○之子）占有使用。系爭房屋既由黃五松贈與伊，丁○○、戊○○父子即無使用該房屋之權源。若認房屋所有權應由辛○○等七人繼承，則該房屋亦無占有上開基地之權源，辛○○等七人應將房屋拆除，返還基地與伊等情。爰依民法第七百六十七條規定，先位聲明，求為命辛○○等七人拆除系爭房屋，並與戊○○返還基地；備位聲明，求為命丁○○、戊○○遷讓返還系爭房屋之判決。（其中遷讓或拆除一八之二○號土地上房屋、返還該基地部分，及另請求丁○○之配偶陳世端返還基地、遷讓房屋部分，受敗訴判決後，未據被上訴人聲明不服。）
上訴人丁○○、戊○○、壬○○則以：上開三筆土地原均屬黃五松所有，黃五松早於三十六年間在該三筆土地上建造系爭房屋，黃五松亡故後，該房屋由辛○○等七人共同繼承。被上訴人於七十四年間始由黃五松受贈前開土地，基於誠信原則，不得以無
權占有為由，訴請伊拆屋還地等語，資為抗辯。原審審理結果以：被上訴人主張坐落臺北縣新店市○○段清潭小段一八之二○號、二一之一號、二二之四號土地，均為伊所有，其中一八之二○號土地係由伊祖父黃五松於七十四年七月五日贈與並辦妥移轉登記為伊名義所有各情，業據提出土地登記簿謄本為證。而前開三筆土地上未辦保存登記如附圖所示之系爭房屋，原屬黃五松所有，目前係由丁○○、戊○○占有使用，為兩造所不爭執，並經法院會同臺北縣新店地政事務所勘測屬實。雖被上訴人主張伊自黃五松受贈上開房屋，然為上訴人所否認，被上訴人既未能舉證證明，所稱自無可採。黃五松已於七十四年十二月十七日亡故，系爭房屋應由其繼承人即辛○○等七人繼承。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質，當屬租賃。又土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以維護社會經濟。系爭一八之二○號土地及其上如附圖所示房屋原同屬黃五松所有，嗣黃五松先將該筆土地贈與被上訴人，系爭房屋則由辛○○等七人共同繼承取得，致發生土地與房屋之所有權分屬不同所有人之結果，參諸前開說明，固應認被上訴人自接受贈與後即默許贈與人黃五松繼續使用該土地，嗣黃五松死亡後，被上訴人與繼承人間就系爭土地仍成立租賃關係，而不得依民法第七百六十七條規定，訴請辛○○等七人將一八之二○號土地上房屋拆除、返還基地。惟查系爭二一之一號、二二之四號基地，被上訴人雖稱係黃五松買受後贈與伊取得所有權云云，然不論由何人出資，該二一之一號土地所有權係自前手蔡文基、王水土、王再來、王曾綢、王寶山、王朝雄及王致文移轉至被上訴人名義，而二二之四號土地則係由許萬成、蔡文基移轉為被上訴人所有，有土地登記簿謄本可稽，黃五松並未曾取得土地所有權，故不發生前述土地及其上建物同屬一人所有，同時或先後讓與之情形，被上訴人本於所有權之作用，訴請辛○○等七人拆除該二筆土地上之系爭房屋，並返還基地，則應認為有理由。而系爭房屋既逕自興建於他人所有土地上，無法辦理保存登記，縱占有已久，亦無爰引誠信原則保護之餘地。被上訴人雖依無權占有關係，請求戊○○交還土地，然戊○○就系爭房屋僅占有關係，並無事實上之處分權，自無法交還土地，惟遷讓為交付之階段行為，則請求交還占有之土地者，當然含有請求遷讓之意思，故仍應判令戊○○自該二筆基地上建物遷出，而駁回被上訴人其餘階段之聲明。被上訴人先位聲明請求辛○○等七人拆屋，請求戊○○遷讓房屋部分既或勝訴判決，無再審究其備位聲明，訴請丁○○、戊○○遷讓房屋之必要等詞。因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決，部分予以廢棄，改判命辛○○等七人將系爭二一之一號、二二之四號土地上房屋拆除、返還基地與被上訴人，命戊○○自該部分房屋遷出，經核於法洵無違誤。按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定。二一之一號、二二之四號土地，黃五松並未曾登記為所有權人，而係直接由前手移轉登記為被上訴人名義所有，此為原審所確定之事實。則縱係由黃五松出面、出
資與原所有人簽訂買賣契約，亦不能認黃五松曾為該二筆土地之所有人，而得謂此部分土地與系爭房屋原同屬黃五松所有，同時或先後由兩造分別取得所有權。原審認被上訴人所有系爭二一之一號及二一之四號土地，遭上訴人無權占有，而為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，難謂有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十九 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝
法官 陳 淑 敏
法官 黃 義 豐
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十一 日