臺灣高雄地方法院民事判決 96年度訴字第331號
原 告 戊○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 辛○○
乙○○
丁○○
上 一 人
訴訟代理人 庚○○
兼訴訟代理
人 己○○
訴訟代理人 壬○○
上列當事人間清償債務事件，本院於民國97年2 月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告己○○應給付原告新臺幣壹萬伍仟元及自民國九十六年三月二十三日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔百分之一，其餘由原告負擔。本判決第一項得為假執行。但被告己○○如以新臺幣壹萬伍仟元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時第一項為先位聲明 ：被告等應清償原告新臺幣（下同）2,400,000元；備位聲 明：被告等應返還不當得利2,400,000元，嗣減縮其聲明並 擴張利息之請求為：被告應給付原告2,370,000元，及自起 訴狀繕本送達最後1位被告之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。原告上開變更，核屬減縮及擴張應受判決事項 之聲明，核與上開規定相符，自應予准許。
三、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。原告於96年4 月27日具狀 撤回對被告丙○○○之訴（本院於96年5 月1 日收狀），因 丙○○○已於原告起訴前死亡，其繼承人亦未聲明承受訴訟 並為本案言詞辯論，原告此部分訴之撤回，於法即無不合。
另原告於96年4 月27日書狀雖同時追加被告陳星和，然於陳 星和為本案言詞辯論前，原告即於96年6 月14日言詞辯論期 日以言詞撤回對陳星和之訴。是就被告丙○○○、陳星和部 分之訴訟繫屬均因原告撤回而消滅，本院自無庸就此部分再 為論斷。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與被告乙○○於民國89年5月12日為開發土 地之合夥約定，由原告出資，於89年5月22日以被告乙○○ 之名義與被告己○○、丁○○、辛○○等人訂立租賃契約（ 下稱系爭租約），承租座落於屏東縣恆春鎮○○段472 、47 3 、474 地號土地（惟實際經被告等人指界與原告所使用之 土地為屏東縣恆春鎮○○段473 、474 、475 地號等土地） 及其上門牌號碼為恆春鎮○○路34號建物（下稱系爭房地） ，租賃期間自89年6 月1 日起至92年6 月1 日止，每月租金 15,000元，並約定於將來轉讓時承租人享有優先承買權。嗣 因被告乙○○資金短缺，復於89年10月1 日與原告約定將系 爭租約無條件讓與原告並終止合夥關係，原告在得被告己○ ○之口頭同意下繼續承租系爭房地，並持續向被告己○○支 付租金。詎料被告己○○、丁○○及辛○○等3 人，因原告 之開發成果，使系爭房地達於整體使用之效能，被告己○○ 、丁○○及辛○○因此得以自國有財產局取得上開土地之承 租權。被告己○○則於91年1 月初告知原告，欲將系爭建物 以400 萬元之價格由原告優先承購，惟為原告所拒絕，詎料 被告己○○在未告知原告之情形下，於91年2 月初逕與被告 乙○○合意終止前開租賃契約，旋即將系爭建物售予不知情 之第三人，復於同年月下旬逕自進入系爭建物將原告置放於 建物內之物品搬出，致令原告無法繼續使用系爭租賃物。被 告己○○、丁○○、辛○○等3 人明知屏東縣恆春鎮○○段 474 、475 地號土地係向國有財產局承租之國有土地，依法 不得轉租，竟仍出租予不知情之原告以收取租金；又原告承 租後就系爭建物重新整建改良，並於承租範圍土地鋪設水泥 、草地以增加其經濟價值等有益費用支出，使被告因而得以 高價出售系爭建物，自屬無法律上之原因，並受有利益，致 原告受有無法回收之損害，爰依不當得利之法律關係，請求 被告返還自89年7 月起至91年3 月止之租金共計300,000 元 、場地維護費用240,000 元、整建支出費與設備投入費用 1,815,000 元、押租金15,000元等情。並聲明：㈠被告應給 付原告2,370, 000元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。被告丁○○、己○○、辛○○則以：被告己○○、 丁○○及辛○○係與被告乙○○訂立系爭房地之租賃契約， 與原告間並無租賃關係存在，縱認原告與被告有租賃關係存 在，原告亦應承受一切前手之權利義務。依契約條款第21條 明訂承租人不得任意破壞房屋結構，且系爭土地依墾丁國家 公園保護利用規則本嚴禁其建物建造及改變原有地形、地貌 及地物，故原告之改良行為非但為法所不許，亦與被告所定 契約內容相違，再原告所為之改良行為非為被告取得國有土 地承租權之當然條件，原告自不得向被告請求返還其所支出 之改良及維護費用。被告終止契約前曾以存證信函通知原告 是否欲購買系爭房屋，因原告無意願而轉賣他人，則原告今 空言被告受有不當得利之利益顯無理由等語，資為抗辯。並 聲明求為判決：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如為被 告不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告與被告乙○○合夥，由原告出資以被告乙○○之名義 與被告己○○、丁○○、辛○○等人訂立系爭房地之租賃 契約，約定租金每月15,000元。被告乙○○支付前3 個月 租金及押租金15,000元後，其餘均由原告支付。（二）原告曾出資改建系爭房屋、並於空地鋪設水泥、草地而支 出改良費用，共支出場地維護費用240,000 元、整建支出 費與設備投入費用1,815,000 元。
（三）被告曾要求原告重新訂立租賃契約，經原告表示照原先之 契約履行即可。
（四）被告於終止租賃契約前，曾以存證信函通知原告是否願意 購買系爭房屋，原告無意願依被告己○○之出價購買，原 告曾經發存證信函給被告表示系爭房地的買賣不影響租賃 房地的效力。
（五）系爭租賃契約已終止之事實不爭執（終止之事由及終止日 期有爭執）。
四、本件應審究者為：㈠系爭租賃契約之當事人為何人；㈡倘確 定契約當事人後，系爭租賃契約之終止事由及終止日期為何 ；㈢關於被告等4 人對於原告所支出房租、押租金、整建系 爭房地之支出、場地維護費及設備投入之費用，是否構成不 當得利？以下分述之：
（一）系爭租賃契約之當事人初為被告己○○及被告乙○○，嗣 承租人變更為原告：
⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 為民事訴訟法第277 條前段所明定。經查：本件原告主張
被告己○○為系爭租約出租人之事實，為兩造所不爭，自 堪信為真實。至原告主張被告丁○○、辛○○及乙○○亦 為出租人等情，為被告丁○○、辛○○所否認，原告就此 自應負舉證責任。而原告所提租賃契約書，載明出租人為 己○○，並不含丁○○與辛○○，且承租人為乙○○之情 ，有房屋租賃契約書在卷可參（詳本院卷一第56頁）。上 開租賃契約書復未載明己○○為丁○○、辛○○之代理人 之意旨，足見系爭租約支出租人僅為己○○一人甚明。至 丁○○、辛○○係與己○○合資購買系爭房地一節，雖為 丁○○與辛○○所自認，然此核屬丁○○、辛○○與己○ ○間之內部合夥事項，尚與系爭租約出租人之認定無關。 是原告主張丁○○、辛○○及乙○○均為共同出租人等語 ，尚難採信。
⒉按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與 第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同， 非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字 第1537號判例意旨參照）。被告乙○○嗣後因資金不足， 遂於89年6 月12日將系爭租約概括讓與原告，並將系爭房 地交付原告占有之情，有原告與乙○○書立之協議書在卷 可參。被告既均未爭執上開協議書形式上及內容之真正， 原告前述主張亦堪採信。被告己○○雖抗辯：被告乙○○ 與原告間就系爭租約之契約承擔未獲其同意，進而否認與 原告之間有何租賃關係云云。然查：被告己○○自承其得 知原告與乙○○約定由原告承擔系爭租約後，曾要求原告 與伊訂立租約，但因原告表示照己○○與乙○○之租約履 行即可，被告即表示同意等情（本院卷二第39頁），足見 被告己○○顯有與原告依照原租賃契約繼續租賃關係之意 。又被告己○○自89年6 月1 日起至91年2 月28日止，均 持續收取原告所付之租金等情，亦為被告己○○所不爭， 益證被告己○○事後確已同意原告與乙○○間之租賃契約 承擔甚明，系爭租約承租人之權利義務，業經契約承擔而 由原告承受無誤，被告己○○之抗辯顯無可採。（二）系爭租賃契約於91年4月17日終止： ⒈被告己○○雖抗辯：系爭租賃契約業於91年2 月28日經其 與被告乙○○合意終止，且伊已依系爭租賃契約第19條之 內容，事先以存證信函通知原告及被告乙○○，故系爭租 賃契約應於91年2 月28日業已終止云云，並提出協議書及 存證信函影本各1 紙為證（詳本院（一）卷第102 頁、第 104 頁背）。惟查，系爭租賃契約承租人業已更迭為原告 ，被告乙○○已脫離原租賃關係，而非上開租賃契約之承
租人，已如前述。是被告己○○與已非契約當事人之被告 乙○○所為協議，即不生合意終止系爭租賃契約之效力。 ⒉次查：被告己○○於91年2 月28日與被告乙○○所為系爭 租約之合意終止，雖不生終止系爭租約之效力，然已足認 被告己○○自該日起，已無維持系爭租約效力之意思甚明 。且其於91年4 月17日會同被告乙○○進入系爭建物，將 原告放置於其中之部分物品強行搬離等情，為己○○所自 認。原告於本件審理中亦主張系爭租約自91年4 月17日起 已失其效力，足見原告自該日起亦無維持系爭租約之意思 。是故既然系爭租約之雙方當事人均無欲維持契約效力， 自應將系爭租約解釋為已於91年4 月17日合意終止，始符 私法自治之精神。故原告主張其放置於系爭房地之部分物 品，於91年4 月17日經被告己○○與乙○○搬出系爭房地 時，兩造之租賃關係業已終止等語，應屬可採。（三）被告對於原告所支出房租、押租金、整建系爭房地之支出 、場地維護費及設備投入之費用共計2,370, 000元，是否 構成不當得利？
⒈被告乙○○、辛○○及丁○○部分
被告乙○○、辛○○及丁○○均非系爭租約之出租人，已 如前述，是原告上開租金、押租金之給付，顯非以被告乙 ○○、辛○○及丁○○為給付對象，其等亦未因原告整建 整建系爭房地之支出、場地維護費及設備投入之費用之支 出而直接受有利益甚明。原告以系爭租約業已終止為由， 依不當得利之法律關係，請求被告乙○○、辛○○及丁○ ○返還所支出房租、押租金、整建系爭房地之支出、場地 維護費及設備投入之費用，於法不合，尚屬無據。 ⒉被告己○○部分
⑴關於租金30萬元部分：
按民法第179 條條規定不當得利之成立要件，必須無法 律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受 損害之間有因果關係存在。從而因給付而受利益者，倘 該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具 有法律上之原因，自不生不當得利問題（最高法院89年 台上字第288 號判決意旨參照）。查系爭賃契約於91年 4 月17日前為有效存在之債權契約，且原告亦依契約約 定按期（每3 月1 期，每期45,000元）繳納租金予被告 己○○，作為使用收益系爭租賃物之對價，是揆諸前開 說明，被告己○○依約受領租金，自不生不當得利問題 ，原告就此部分請求，洵屬無據。
⑵關於整建支出及設備投入費共1,815,000 元及場地維護
費240,000 元等改良費用部分：
查原告主張其於租賃期間，曾出資整建系爭房屋，並於 空地鋪設水泥、草地而支出改良費用等情，已如前述。 惟原告前開所支出之改良費用，縱增加系爭土地及建物 之價值，然原告之改良行為係為增益自己於系爭房地經 營沙灘娛樂之營業上收益所為，且原告亦未證明上開費 用支出時，被告己○○曾事前同意或有知其情事而不為 反對表示之情。則原告上開費用之支出，核屬原告自己 之營運成本，應由其營運收益予以平攤、回收，難認被 告己○○因而受有利益。否則無異承認承租人得將自己 之投資成本依不當得利之規定轉嫁出租人。故縱認原告 上開費用支出，確有增加系爭房地之價值，依禁止強迫 他人得利之法理，亦應視為被告己○○所受之利益不存 在。是原告主張此部分被告己○○受有不當得利，應予 返還等語，亦無可採。
⑶關於押租金15,000元部分：
①按所謂押租金係指租賃契約成立時，為擔保承租人之 租金或損害賠償債務，由承租人交付予出租人之金錢 或其它替代物，多以現金為主，押租金契約為租賃契 約外之別一契約，當事人訂定押租金契約之目的，在 於就承租人因租賃關係所生之債務，提供現金之擔保 ，故押租金契約並無獨立存在之必要，而係居於從屬 地位，押租金契約既係租賃契約之從契約，則押租金 契約之存續與否均繫諸於主契約即租賃契約之存否， 即所謂發生上、移轉上與消滅上之從屬。換言之，如 租賃契約因契約承擔而發生移轉，除契約另有約定外 ，押租金契約亦應隨同租賃契約而移轉；若租賃契約 關係終止，押租金契約亦失所附麗而隨之終止。則出 租人受領押租金，其法律上原因已不復存在，自應負 不當得利之返還責任。
②查系爭租賃契約既已於91年4 月17日終止，揆諸上揭 說明，押租金契約亦失所附麗而隨之終止，被告陳玉 雪受領押租金之法律上原因已不復存在，應負返還之 責。又系爭租約既已由原告概括承擔，本件押租金契 約復為系爭租約之從契約，亦應隨同系爭租約之主體 變更而移轉於原告，則被告乙○○既已非押租金契約 之當事人，自非押租金返還之正當受領權人。被告陳 玉雪抗辯其已向被告乙○○返還押租金15,000元等語 ，雖為被告所不爭，揆諸前揭意旨，被告己○○向被 告乙○○返還系爭押租金15,000元，尚不生清償之效
力。原告依不當得利之規定向被告己○○請求返還押 租金，於法有據。
五、綜上所述，系爭租約僅存於原告及被告己○○間，且已於91 年4 月17日終止，則原告依據不當得利之法律關係請求被告 己○○返還押租金15,000元，既自起訴狀繕本送達翌日（即 96年5 月23日）起，按年息百分之5 計算之利息，即屬有據 ，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至被 告乙○○、丁○○及辛○○均非系爭租約之當事人，既未自 原告受領租金及押租金，亦未因原告整建、改良或維護費用 之支出而直接受有利益，原告對該三人請求返還不當得利， 為無理由，亦應駁回。
六、兩造雖各自陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，惟 就原告勝訴部分，因所命給付金額未逾500,000 元，依民事 訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，法院應依職權宣告假執 行，故原告聲請供擔保假執行，僅係促請法院注意依職權宣 告假執行，核予敘明。被告己○○聲請供擔保免假執行部分 ，於法亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴 部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之 主張，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併 予敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第385條第1項前段、第389條第1項第5款、第 392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 10 日 民事第五庭 法 官 葉啟洲
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 10 日 書記官 吳慕瑩