臺灣高等法院高雄分院民事判決 96年度上字第131號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 余景登律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 鄭國安律師
吳麗珠律師
蘇佰陞律師
上列當事人間因請求損害賠償事件，對於民國96年5 月24日臺灣
高雄地方法院95年度訴字第3434號第一審判決提起上訴，本院於
97年3月4日辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國93年4 月1 日將其所有門 牌號碼為高雄市前鎮區○○○路205 號地下1 樓之房屋（下 稱系爭房屋）出租予伊，租賃期限至95年4 月4 日止，並約 定伊就租賃物限於供ＫＴＶ視聽中心使用，非經被上訴人書 面同意不得變更用途。則被上訴人依民法第423 條之規定， 即負有使系爭房屋合於作為KTV 視聽中心約定使用之義務。 惟伊以系爭房屋提出ＫＴＶ視聽中心營業登記申請時，因系 爭房屋隔間與業主檢附之消防圖說不符而遭駁回，且被上訴 人迄未改善，致伊無法取得合法之營業登記，被上訴人復未 取得前承租戶同意，盤讓舊有經營權，而依變更營業登記方 式，使伊得合法經營ＫＴＶ視聽中心，是被上訴人迄未合法 交付合於兩造租賃契約約定之租賃物，即未履行民法第423 條之出租人義務，且伊已依民法第255 條規定，解除兩造間 之租賃契約，自得依同法第259 條、第227 條第1 項及第23 1 條等規定，請求被上訴人返還伊已交付之租金新台幣（下 同）81萬5500元，及賠償所受損害，包括籌備ＫＴＶ視聽中 心支出之保險費1 萬6080元、電費9 萬4676元、水費9882元 、員工薪資88萬5750元、電信費2 萬5869元，及裝潢、安裝 水電、清洗地毯、購買文具、茶葉等其他費用54萬1252元， 共157 萬3509元。爰請求被上訴人給付200 萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之法定遲延 利息，並陳明願供擔保聲請准予宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房屋出租予上訴人之前，係出租供經營 粉紅知己ＫＴＶ視聽中心，上訴人先依報紙廣告向該經營者 盤店後，始向伊承租系爭房屋，且係依房屋現況承租，足見 系爭房屋之結構體客觀上並無不能依約定供經營ＫＴＶ視聽
中心使用之情事，上訴人承租後，亦確實在系爭房屋持續經 營大都會視聽歌唱社，故被上訴人已盡交付合於約定使用之 租賃物之義務。又伊依兩造間租賃契約之約定，僅須交付客 觀上合於經營ＫＴＶ視聽中心使用之建物，而無使系爭房屋 合於辦理營利事業登記之特別約定，且上訴人嗣後不能取得 前手經營者轉讓經營權，以申請變更營利事業登記，係因該 前手經營者事後拒絕在轉讓書上蓋章之故，復於重新申請營 利事業登記遭駁回後，經伊出具同意書，同意拆除不合規定 之隔間，該消防缺失既可補正，伊亦已配合協助排除障礙， 上訴人無法即時辦妥營利事業登記，非可歸責於被上訴人。 上訴人主張解除雙方之租賃契約為無理由，亦不能請求返還 租金或請求賠償損害等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人聲明不 服，求為判決：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人應給付上訴人20 0 萬元本息；被上訴人則求為判決：上訴駁回。四、兩造不爭執及爭執事項：
㈠兩造就下列事項並不爭執，堪認為真實（本院卷39至40頁， 58至60頁、183 頁）：
⒈兩造於93年4 月1 日就系爭房屋簽立租賃契約，約定租賃期 間自93年4 月1 日起至94年3 月31日止，每月租金5 萬5000 元（下稱第一份租賃契約），被上訴人於簽約後即將系爭房 屋交由上訴人使用，上訴人在該址經營大都會視聽歌唱社。 嗣於94年4 月4 日，就系爭房屋再簽立租賃契約並經公證， 約定租賃期間自94年4 月5 日起至95年4 月4 日止，每月租 金5 萬2500元（下稱第二份租賃契約）。
⒉系爭房屋自82年間起，即出租予他人經營KTV 視聽中心使用 ，於上訴人承租系爭房屋前，係出租予他人經營粉紅知己視 聽歌唱社，上訴人依報紙廣告向粉紅知己視聽歌唱社之經營 者盤店後，始向被上訴人承租系爭房屋。
⒊自93年4 月1 日上訴人承租系爭房屋時起至94年6 月間止， 除93年8 月12日起至94年2 月16日止之每期（2 個月結算1 次）所應繳納電費為8 、9 千餘元外，其餘各期應繳納之電 費均超過1 萬元；依上訴人所提出之大都會視聽歌唱社員工 薪資單，自93年5 月10日起至94年10月10日止，均聘僱經理 、會計、清潔工，且按月發給薪資。
⒋上訴人嗣以大都會視聽唱歌社為名，向主管機關申請設立登 記，於94年8 月1 日經高雄市政府以消防審查結果隔間與業 主檢附之消防圖說不符為由，不予准許。被上訴人於94年8 月8 日出具同意書，同意上訴人依消防局81年核准之消防平 面圖，將現有包廂拆除5 間，回復為原核准之7 間。
⒌上訴人為在系爭房屋經營KTV 視聽中心，已支出保險費1 萬 6080元、電費9 萬4676元、水費9882元、員工薪資88萬5750 元、電信費2 萬5869元，及裝潢、安裝水電、清洗地毯、購 買文具、茶葉等其他費用計54萬1252元。且自93年4 月1 日 起至94年10月4 日止，繳納計81萬5500元之租金予被上訴人 。
㈡兩造爭執事項為：
⒈被上訴人是否已依兩造間租賃契約之約定，交付合於約定使 用之租賃物予上訴人？上訴人無法取得大都會視聽唱歌社設 立登記，是否因被上訴人所交付之系爭房屋無法作為ＫＴＶ 營業使用，且其瑕疵無法補正所致？被上訴人是否有可歸責 之事由？
⒉如被上訴人所交付之房屋無法達契約約定之使用目的，上訴 人是否可解除系爭租賃契約，或僅得終止租賃契約？上訴人 係主張解約或終止契約？
⒊上訴人如得解約請求回復原狀，或終止契約，其契約是否已 合法解除或終止？其得向被上訴人請求之金額為何？五、茲就兩造爭執事項，判斷如下：
㈠被上訴人是否已依兩造間租賃契約之約定，交付合於約定使 用之租賃物予上訴人？上訴人無法取得大都會視聽唱歌社設 立登記，是否因被上訴人所交付之系爭房屋無法作為ＫＴＶ 營業使用，且其瑕疵無法補正所致？被上訴人是否有可歸責 之事由？
按租賃物之出租人，依民法第423 條規定，固負有以合於所 約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存 續中保持其合於約定使用，收益之狀態之義務，但所謂合於 所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約 定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益 之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333 號判決 參照）。經查：
⒈兩造於93年4 月1 日、94年4 月4 日所簽立之租賃契約，均 明文約定：上訴人就租賃物限於供KTV 視聽中心使用，非經 被上訴人書面同意，不得變更用途（原審卷17頁、159 頁） ，為兩造所不爭執，則被上訴人交付之系爭房屋，客觀上即 須合於得供作為KTV 視聽中心使用之狀態。而被上訴人辯稱 ：系爭房屋自82年間起，即出租供經營KTV 視聽中心使用， 於上訴人承租前，係經營粉紅知己視聽歌唱社；上訴人係依 報紙廣告向粉紅知己視聽歌唱社之經營者盤店後，始向被上 訴人承租系爭房屋等語，為上訴人所不爭執，復有上訴人所 提出盤店時店內之裝潢相片，及粉紅知己視聽歌唱社演進一
覽表可稽（原審卷第173 至188 頁、第197 頁），及為上訴 人處理KTV 視聽中心籌備簽約事宜之證人徐煜勛證稱：是我 看報紙盤讓廣告後，連絡粉紅知己視聽歌唱社之乙○○談妥 價格盤店，之後向被上訴人承租系爭房屋，合約內容大致符 合我們的要求，且當初乙○○拿出來的消防、安檢照片及檢 查表都是合格的，所以認為申請營業執照沒有問題（原審卷 第206 至207 頁）；上訴人亦稱：94年4 月4 日（第二份租 賃契約）公證之前，我們一直試圖要取得乙○○蓋章辦理轉 讓，有關消防檢查部分，就可適用舊的消防法規（原審卷20 7 頁），足認系爭房屋於93年4 月1 日兩造間簽訂第一份租 賃契約時，依其現況非不得供經營ＫＴＶ視聽中心使用，上 訴人亦未要求被上訴人須配合取得營利事業登記，堪認被上 訴人於交付系爭房屋予上訴人使用時，即已履行其出租人之 義務。至於上訴人事後不能取得前手轉讓經營權以辦理營利 事業變更登記，既非被上訴人依租賃契約應負之出租人義務 ，且非可歸責被上訴人，甚至上訴人繼續占有使用系爭房屋 ，而未即通知被上訴人終止租賃契約並遷讓交還房屋，自不 得以未取得營利事業登記，主張被上訴人未履行民法第423 條之出租人義務，進而解除租賃契約，並請求返還依第一份 租賃契約已繳付之租金及賠償所受損害。
⒉兩造嗣於94年2 月1 日成立協議，被上訴人同意減免第一份 租賃契約部分租金，及於上訴人依協議繳清租金時，取得優 先承租系爭房屋之權利，而應另行簽約並向法院辦理公證， 有協議書可憑（下稱系爭協議書，原審卷171 頁），嗣兩造 並於同年4 月4 日另行簽立第二份租賃契約，為兩造所不爭 執。而上訴人迄未能自前手取得經營權以變更營業登記，為 被上訴人所知悉，參以上訴人於簽立第二份租賃契約後，向 高雄市政府申請營利事業登記，經高雄市政府以「隔間與業 主檢附之消防圖說不符」為由，於94年8 月1 日駁回申請， 上訴人乃於同年月8 日書立內容略以：茲向甲○○租系爭房 屋做為視聽歌唱營業用，因申請營業執照，消防局81年度核 准規定有7 間包廂，現有12間包廂，須拆除5 間恢復原狀， 特立此同意書，請甲○○簽名同意，並附此81年度消防局平 面圖為證等語之書面，使被上訴人用印，有高雄市政府函、 經被上訴人蓋章之書面可考（原審卷18頁、236 頁），及上 訴人亦稱：94年8 月8 日同意書是同意拆除，非同意整修等 情（本院卷107 頁），探求兩造依系爭協議書再續訂第二份 租賃契約之真意，足認有要求被上訴人就系爭租賃物，應配 合上訴人重新申請營利事業登記之合意。惟依系爭第二份租 賃契約第4 條約定，上訴人就租賃物為使用之便利或美觀而
增設、改造或裝飾，應先得被上訴人書面同意，其費用由上 訴人負擔（原審卷第160 頁），此外無其他增、改建或拆除 應由被上訴人負擔費用之約定，及上開94年8 月8 日簽立之 同意書，上訴人之意亦僅使被上訴人同意拆除，以合於租賃 契約之約定，並非由被上訴人同意整修至合於消防規定，是 堪認兩造簽立第二份租賃契約時，並未預料須拆除隔間而發 生相關之費用，故就此費用，亦未特別約定應由何人負擔； 且依上開同意書之內容，益顯兩造就被上訴人出租義務之認 知，僅止於出具書面，同意上訴人拆除不合消防規定部分之 隔間，而被上訴人既出具同意書，使上訴人得拆除違規之隔 間以達重新申請營業登記之要求，上訴人復未能證明系爭房 屋在法令上不能供經營視聽中心使用且瑕疵不能補正，應認 被上訴人已盡出租人之配合義務。況被上訴人所有系爭房屋 ，其內部裝潢原即合於消防規定，故先前經營者得以申請營 業登記或變更登記，而上訴人主張拆除隔間後須重新裝潢， 其費用高達300 萬元等語，則如當事人間曾約定此費用應由 被上訴人負擔，理應於租賃契約之書面詳為約定，惟系爭租 賃契約全未提及此部分花費，是上訴人主張被上訴人應負責 拆除隔間達於合法使用情況云云，核難採憑。
⒊上訴人自93年4 月1 日承租系爭房屋時起至94年6 月間止， 除93年8 月12日起至94年2 月16日止之每期（2 個月結算1 次）所應繳納電費為8 、9 千餘元外，其餘各期應繳納之電 費均超過1 萬元，有兩造所不爭執之電費收據在卷可證。則 以上訴人承租系爭房屋期間之電費支出觀之，其每月之用電 量已較一般家庭用電量為高，上訴人復自承93年底曾營業1 個月左右，衡情營業期間之電費會因用電量較多而高於未營 業期間之電費，惟系爭房屋於93年底之電費僅8 、9 千餘元 ，尚低於其他各期之電費數額，另參酌上訴人所提出之大都 會視聽歌唱社員工薪資單，自93年5 月10日起至94年10月10 日止，大都會視聽歌唱社均聘僱經理、會計、清潔工，且按 月發給薪資，是以堪認上訴人於承租系爭房屋期間，實際上 持續有營業之行為；被上訴人所交付之租賃物已符合約定供 作KTV 視聽中心使用之用途。又上訴人並未於簽立第二份租 賃契約之後立即提出營利事業登記申請，至94年8 月1 日始 遭駁回申請，已如上述，且其繳納租金至94年10月間止，實 際則占用系爭房屋至96年7 月間始搬遷，經上訴人自認（本 院卷107 至108 頁），堪認上訴人固未取得營利事業登記， 實際上仍占有使用系爭房屋。
⒋從而，堪認被上訴人已依租賃契約交付合於約定使用之租賃 物，上訴人未能受讓取得前手之經營權以變更營業登記，或
經被上訴人同意拆除部分隔間裝潢以重新申請營業登記，而 未自行整修，致未能重新申請營業登記，均屬可歸責於自己 之事由，自不得以此主張被上訴人未履行民法第423 條之出 租人義務。是上訴人主張被上訴人有債務不履行情事，為無 理由，其進而對被上訴人解除租賃契約並請求返還租金及賠 償所受損害，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人主張依民法第255 條、第259 條之規定解 除兩造間租賃契約，請求被上訴人返還受領之租金，及依民 法第227 條第1 項、第231 條之規定，請求被上訴人賠償所 受損害，為無理由；其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁 回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並 無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。兩造其餘攻擊、防禦，於終局判決不生影響 ，爰不予一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 18 日 民事第一庭
審判長法官 黃金石
法 官 林健彥
法 官 謝肅珍
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 97 年 3 月 18 日 書 記 官 蘇恒仁
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。