損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,96年度,1091號
TPDV,96,重訴,1091,20080311,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　96年度重訴字第1091號
原　　　告　　乙　○
訴訟代理人　　陳淑貞律師
被　　　告　　協榮資產管理股份有限公司
兼法定代理人　甲○○
共　　　同
訴訟代理人　　王建智律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國97年2月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 　　 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告協榮資產管理股份有限公司（下稱協榮
公司，法定代理人為被告甲○○）於民國96年1月間，因需
款孔急，透過訴外人劉永森之介紹，央求原告購買伊所有坐
落臺北縣新莊市○○段215、221地號2筆土地與同段460、01
801、0458、01802、01803建號5筆房屋（門牌號碼分別為新
莊市○○路428號、428號2樓、428之1號、428之1號2樓、42
8之1號3樓），總價金為新臺幣（下同）276,442,000元。兩
造遂於96年1月10日簽訂土地廠房買賣約定書（下稱約定書
）之預約，原告並於同日交付1200萬元之定金支票，詎被告
甲○○竟於締約過程，向原告詐欺如下之事實：
㈠於約定書中，故意漏列臺北縣新莊市○○段1811號建號（
門牌號碼為新莊市○○路428號3樓）之事實，嚴重影響買
賣契約關於買賣標的物及價金等重要事項。
㈡惡意隱匿新莊市○○段地號221號土地乃道路用地之事實
。
㈢被告甲○○再三表示因資金周轉困難，需以低價拋售土地
，然經原告事後調查當地地價發現，系爭買賣標的物之售
價高出市價甚巨之事實。
㈣被告甲○○於簽約時惡意隱匿系爭土地與建物上存有違
建之事實。
㈤被告甲○○向原告訛稱前開地段前景良好，向國有財產局
購買同段215之1號地號即可完全連接建築線，一併規劃建
案云云，然原告嗣經查證，根本無法連接建築線之事實。
以上不實事項，均致使原告陷於錯誤，而簽訂上開約定書。
且被告協榮公司另於96年1月26日，將上開房地設定債權額
為3200萬元之抵押權與訴外人張景德，又於96年7月18日將
前揭房地售與訴外人永華宇企業有限公司（下稱永華宇公司
），顯有違反交易誠信、脫產行為與規避原告損害賠償請求
權之實現。爰依民法第88條、第92條、第114條、第113條、
第179條、第245條之1第1項、第184條第1項、第28條等規定
，求為命被告連帶賠償損害等語。並聲明：被告應連帶給付
原告1200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年利率5%計算之利息；願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告協榮公司、甲○○則均以：兩造間於96年1月10日簽訂
之約定書，就買賣標的物、價金等要素已達成合意，係正式
之買賣契約，而非預約，且該約定書並無原告所指之瑕疵，
被告亦無故意隱匿或不實說明之行為，分述如下：
㈠因本件買賣係以土地之每坪單價約定總價款，並未加計建
物之價值，且因土地上之廠房為老舊之建物，就土地之開
發利用而言，已不具建物價值，又被告縱有漏列建號1811
號建物之情形，因建物廠房並未另外計價，故被告仍會將
漏列之1811號建物一併移轉與原告。
㈡依土地所有權狀與土地謄本所載，地號221號土地之地目
為「建」，被告並未知悉該筆土地已變更使用分區○道路
用地，且該筆土地占本件土地買賣總面積僅為0.6﹪，被
告並無惡意隱匿或詐欺原告之行為。
㈢原告主張本件買賣價格過高，但並未提出市價之客觀標準
，亦不足採。
㈣兩造於簽訂約定書時，並無特別討論系爭土地上存有違建
之事實，且因該等違建係附屬於合法建物，將一併移轉與
原告，對原告之開發使用並無影響。
㈤兩造間並無約定購買新莊市○○段215之1號地號即可完全
連接建築線，一併規劃建案之事實。
因原告拒絕依約定書之約定於96年1月20日與被告協榮公司
簽訂詳細之買賣契約書，被告協榮公司不得已，始於96年1
月26日沒收已受領之定金1200萬元，又因原告毀約，影響被
告協榮公司規劃資金之運用情形，被告協榮公司方於96年1
月26日持上開房地向訴外人張景德借款3000萬元，並設定
3200萬元之抵押權，另於96年4月14日發函解除系爭買賣契
約，而被告協榮公司依法解除買賣契約後，當有權將前揭土
地出賣與第三人等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於96年1月10日簽訂約定書，約定如下：
第1條：買賣標的未列新莊市○○段1811號建號（門牌號
碼為民安街428號3樓房屋）。
第2條：買賣價金約定有「土地及廠房總價按土地面積以
每坪153,000元計算約276,442,000元整，詳細以所有權
狀為準，至於土地房屋價金分配比率於另訂定詳細買賣
合約時協議定之」。
第3條第㈡項約定：「甲乙雙方約定於96年1月20日正式
簽訂詳細買賣合約及過戶文件用印同時支付2800萬元正
」。
第3條第5項後段約定：「另買賣標的現出租於歌林電機
股份有限公司及鴻晟針織有限公司，其租賃關係自過戶
後由乙方承接」。
㈡被告業已收取原告之買賣定金1200萬元。
㈢本件221地號土地係道路用地，而非工業用地。
㈣本件買賣房屋中有違章建築。
㈤被告於96年1月26日將系爭房地設定3200萬元之抵押權與
張景德。
㈥被告於96年7月18日已將系爭房地以買賣移轉登記與永華
宇公司。
四、得心證之理由：
原告主張被告於締約時，惡意隱匿或不實說明前揭事項，並
違反誠信原則，致原告被詐欺、陷於錯誤而簽訂約定書等語
，被告則以前詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠兩造於96年1
月10日簽訂之約定書為預約或本約？㈡本件系爭約定書締結
過程是否有原告所指惡意隱匿或不實說明、違反誠信原則事
由，而原告得依受詐欺、意思表示錯誤、惡意締約、侵權行
為及不當得利法律關係請求被告連帶給付1200萬元（漏列新
莊市○○段1811建號、新莊市○○段221地號為道路用地、
買賣價格超出市價甚多、違建問題嚴重、向國有財產局購買
215之1地號土地仍無法連接建築線、被告於96年1月26日設
定抵押於張景德、被告於96年7月18日移轉房地與永華宇公
司）？茲審酌如下：
　 ㈠兩造於96年1月10日簽訂之約定書為預約或本約？
　 １、按預約係約定將來訂立一定契約 (本約)之契約。倘
將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為
預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地
買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移
轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣
本約之約定，且自第3條以下，均為雙方照所訂契約
履行之約定，自屬本約而非預約，最高法院著有64年
度臺上字第1567號判例意旨可資參照。
２、經查，兩造簽立之系爭約定書第1條、第2條已約定本
件買賣之標的及價金之總額，第3條復約定價金各期
給付之方式，第4條以下並約定其餘履約注意事項與
雙方權益之釐清（見本院卷第9頁至第12頁），則該
約定書顯已詳細說明兩造之權利與義務，可持以作為
履行買賣契約請求給付價金與移轉所有權之依據，應
屬本約，而非預約至明。又系爭約定書第2條及第3條
第2項上固載有「至於土地房屋價金分配比率於另訂
定詳細買賣合約時協議定之．．甲乙雙方約定於96年
1月20日正式簽訂詳細買賣合約及過戶文件用印同時
支付2800萬元正」等語，然就房地買賣契約之必要之
點，即標的與價金部分，如前所述，系爭約定書已約
定明確，則兩造另行訂立詳細買賣契約之約定應僅具
補充該約定書本約之性質，尚難以之反推認系爭約定
書為預約，是原告主張系爭約定書為預約云云，尚不
足採。
㈡本件系爭約定書締結過程是否有惡意隱匿、不實說明或違
反誠信原則，而原告得依受詐欺、意思表示錯誤、惡意締
約、侵權行為及不當得利法律關係，請求被告連帶給付12
00萬元？
１、按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以
不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而
為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人
固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事
人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院56年台上
字第3380號判例、44年台上字第75號判例闡釋綦詳。
２、就原告所指各項事由是否有惡意隱匿、不實說明、違
反誠信原則之情，爰論述如下：
　　⑴漏列新莊市○○段1811建號部分：
　　　原告主張被告故意漏列新莊市○○段1811建號，嚴
重影響買賣契約關於買賣標的物及價金等原告決定
是否簽約購買判斷依據之重要事項云云，然查，本
件約定書中記載買賣之標的物達7筆（土地2筆、建
物5筆），是否得以約定書有漏列1811建號建物之
情事，遽認被告甲○○主觀上明知且故意詐欺，非
無疑問。且被告若果有利用漏列建物1筆之方式以
遂其得順利詐欺原告，除造成兩造契約履行上之爭
議外，並致原告因此起疑，反而導致被告難以遂行
高價出售系爭房地之目的，亦與經驗法則有違，從
而，原告前開所指尚不足取。
⑵未告知新莊市○○段221地號為道路用地部分：
查本件221地號土地係道路用地，而非工業用地，
且屬公共設施保留地，土地取得方式為得依都市計
畫法第48條規定以徵收方式取得等情，有臺北縣新
莊市公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地
）證明書1紙在卷可稽（見本院卷32頁），復為兩
造所不爭執，堪信為真。然該筆土地之地目乃為「
建」號，有土地所有權狀與土地謄本附卷可憑，是
被告所辯不知該筆土地已變更使用分區○道路用地
，故於簽約時亦未告知原告此事等語，尚非不足採
信。至於原告所舉徐素貞即新莊市公所職員、劉永
森即本件買賣介紹人於臺灣板橋地方法院檢察署96
年度偵字第13582號詐欺案件偵查中所證述新臺市
○○段221地號土地於71年間已規劃為道路用地，
屬公共設施保留地，但政府尚未取得，及被告未告
知該221地號土地為道路用地等證詞（見本院卷第6
6頁、第67頁），尚無法證明被告已明知該221地號
土地為道地用地且故意隱匿不告知原告，參以該筆
土地佔本件土地買賣總面積0.55﹪（計算式：33.0
6/（5939.87+33.06）=0.0055），所佔比例極為渺
小，不足以影響原告決定締約之判斷，故原告主張
被告並未告知該地號為道路用地有惡意隱匿、違反
誠信原則云云，亦非有據。
⑶買賣價格超出市價甚多部分：
查買賣房地價格之判斷，除與買賣標的物座落之位
置、占地之坪數、交通之便利性、房屋之屋齡等因
素有涉外，亦與買賣當事人之資力狀況、主觀認知
相關，並無一體適用之判斷標準，原告空言指摘系
爭約定書約定之總價款過高，惟並未提出任何證據
以實其說，已難採信，況被告協榮公司於96年7月1
8日將系爭房地售與永華宇公司，買賣總價金為281
,120,000 元等情，有不動產買賣契約書1紙在卷可
佐，二者之買賣總價金所差無幾，難認定本件買賣
價金有超出市價甚多之情形，原告所稱顯不足採。
⑷違建問題嚴重部分：
查系爭土地上存有違建（即未登記建物）之事實，
有卷附臺北縣新莊地政事務所96年4月25日北縣莊
地測字第0960006860號函、照片5紙（見本院卷87
至89頁）可資參照，且為雙方當事人所不爭執，固
堪認為真。惟不動產乃價值極高之財產，衡諸常情
，一般人在購買不動產時，除會多處詢問比價參考
外，更會實際走訪或調查，以明瞭所購入不動產之
實際情形，而本件買賣價款高達276,442,000元，
買方即原告理應會親赴現場或審慎調查，俾瞭解買
賣標的不動產現狀，防止因錯估價值而蒙受損害，
而依前揭照片之記載，系爭房地上存有違建之問題
至為明顯，則原告於現場察看或以其他方式調查時
，應可明瞭該等情形，縱被告於締約時未及告知，
亦難認就此部分事實被告有故意隱匿或不實說明，
原告以之主張受被告詐欺云云，當非可採。
⑸國有財產局購買地號215之1號土地仍無法連接建築
線部分：
查原告主張被告於締約時，向其訛稱上開地段前景
良好，僅需向國有財產局購買同段215之1號土地，
即可連接建築線云云，然為被告所否認，原告就此
部分之事實未舉證以實其說，已難採信。又系爭約
定書第4條乃記載「甲方（即被告協榮公司）前已
向國有財產局申請承購新莊市○○段215之1地號，
如能完成承購，乙方（即原告）亦願按每坪153,00
0元承買，但甲方如未能完成承購，則不在此限」
等語，並無隻字片語提及購買該地號即可連接建築
線，若果如原告所陳該部分對於締約之判斷極為重
大，原告當會於契約中詳細說明，以維自己權益，
而系爭約定書中既無此項記載，堪認被告並無原告
前述所指詐欺或違反誠信情節。
⑹被告協榮公司於96年1月26日將系爭房地設定抵押
權於張景德及於96年7月18日移轉系爭房地與永華
宇公司部分：
原告主張被告將系爭房地設定抵押權與張景德及將
之出售與永華宇公司，有違交易誠信，且有脫產之
嫌疑云云，然查，依系爭約定書第3條之記載，兩
造應於96年1月20日簽訂詳細之買賣合約，並給付
2800萬元之價金，惟原告屆期拒不履行，被告協榮
公司遂於96年1月26日發函通知沒收已受領之價金
，並於96年4月14日解除系爭買賣契約等情，此有
台北112支郵局第444號存證信函、台北重南郵局第
00287號存證信函在卷可參（見本院卷第73頁）。
又被告協榮公司因原告未依約履行，遂將系爭房地
向張景德借款3000萬元，並設定抵押權乙節，亦有
備忘錄1紙、土地登記謄本附卷可稽（見本院卷79
頁），堪信為真正。則由上述事實相互勾稽可知，
被告協榮公司係因原告違約在先，為避免資金調度
發生問題，遂持系爭房地向第三人擔保借款，難認
此一行為有何違反交易誠信或詐欺情事。而被告協
榮公司於96年4月14日依法通知原告解除買賣契約
後，復於96年5月4日將前揭房地出售與永華宇公司
，當屬處分自己之財產，實難認與脫產行為有涉，
原告所稱均不可採。
　綜上，被告並無原告所稱詐欺或違反誠信情事，參以
原告前以被告甲○○上揭締約過程涉及刑法第339條
詐欺之犯行，向臺灣板橋地方法院檢察署提出告訴，
業經臺灣板橋地方法院以96年度易字第2016號判決諭
知被告甲○○無罪之情，有判決書1紙附卷為憑，益
見本件締約過程被告並無任何故意隱匿、不實說明或
違反誠信原則等事實。從而，原告以受被告詐欺，被
告惡意締約且有故意侵權行為為由，行使民法第92條
之撤銷權，並依民法第114條、第113條、第245條之1
第1項、第179條、第184條第1項、第28條請求被告連
帶給付1200萬元，均屬無據，洵不足採。
３、末按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即
不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但
以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限
，民法第88條第1項定有明文。所謂錯誤係指意思表
示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之
動機有錯誤之情形有別 (最高法院51年台上字第3311
號判例參照)。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之
人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外
之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形
成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表
意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人
之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；
亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為
某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確
，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物
之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思
表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表
示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範
之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，
此觀民法第88條第2項之規定自明。
４、經查，原告所指買賣價格超出市價甚多乙節，是否屬
實，已有疑問，且該部分並非當事人之資格或物之性
質有誤，原告以此主張意思表示錯誤，自非有據。又
就原告主張系爭土地違建問題嚴重部分，如前所述，
原告應可於締約前知悉，原告未舉證證明對此有何認
識錯誤，原告此部分主張，亦非可取。至於原告主張
　　　　　向國有財產局購買215之1地號土地仍無法連接建築線
　　　　　，被告已否認此部分情節為真正，原告復未舉證以實
其說，尚非可採。又被告於契約中漏列新莊市○○段
1811建號、未告知新莊市○○段221地號為道路用地
部分，均非意思表示內容之錯誤，而屬物之性質認知
有誤之情形，揆諸前揭意旨，需以在交易上具備重要
性，且以其錯誤或不知事情，非因原告自己過失為限
。然原告並未舉證證明該等事項認知錯誤有何交易上
具備重要性之情形，實難僅因原告片面之詞，遽為不
利於被告之認定，參諸被告已自承漏列之1811建號房
屋仍屬本件買賣範圍，而221地號土地面積佔全部買
賣標的面積比例甚微，且以土地地籍圖謄本以觀，該
221地號土地位於215地號土地一角，難認因之而破壞
該215地號土地之完整性，更無法推認原告即因此無
法規劃建築事宜，與物之性質認識有誤，在交易上具
備重要性之要件有間。從而，原告主張因錯誤而撤銷
其意思表示云云，亦不足採。而本件原告既無從行使
民法第88條之撤銷權，則其依民法第114條、第113條
、第179條請求被告協榮公司返還1200萬元，尚嫌無
據。
五、綜上所述，原告本於詐欺、惡意締約、侵權行為、意思表示
錯誤等法律關係，請求被告連帶給付1200萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理
由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦
失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證
據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案
之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
　　如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　3 　　月　　11　　日 民事第三庭 法　官　鄭佾瑩
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　97　　年　　3 　　月　　11　　日 　　　　　　書記官　高雲龍