臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1062號
原 告 丁○○
己○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 林文淵律師
被 告 學海出版社股份有限公司
兼 上一人
法定代理人 丙○○
被 告 甲○○
共 同
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年3月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告學海出版社股份有限公司、丙○○應自如附表一編號1、2、3、4所示建物，及如附表二編號1、2、3、4、5、6、7、8、9所示土地遷出，並將上開附表所示建物及土地返還原告全體。被告學海出版社股份有限公司、丙○○應自民國94年8月12日起至返還前項房地之日止，按月連帶給付原告丁○○新台幣壹萬伍仟元，按月連帶給付原告己○○新台幣柒仟伍佰元，按月連帶給付原告戊○○新台幣柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告學海出版社股份有限公司、丙○○負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參佰萬元為被告學海出版社股份有限公司、丙○○供擔保後，得假執行。但被告學海出版社股份有限公司、丙○○如以新台幣捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國94年7月6日經由本院92年度執字第42960號執行 事件，得標買受如附件一編號1、2、3、4所示之建物，及如 附件二編號1、2、3、4、5、6、7、8、9所示之土地 (下稱 系爭房地)，並經繳足價金後，取得本院94年7月22日核發之 不動產權利移轉證書，且於94年8月12日完成系爭房地所有 權移轉登記予原告丁○○、己○○、戊○○持分各1/2、1/4 、1/4。惟被告竟以其等就系爭房地與原告之前手即被告丙 ○○簽訂有租約，租期自74年3月20日起至84年3月19日止， 復續約15年，即租約至99年3月19日屆滿，主張被告有權占
有使用系爭房地，且有權將系爭房地提供予被告學海出版社 股份有限公司（下稱學海出版社）置放書籍作為倉庫使用， 或以拍賣公告載明不點交，而拒不遷出返還系爭房地予原告 等人。
㈡對於被告抗辯之陳述：
1.依台北縣政府警察局新店分局93年元月27日函，說明記 載「經查該址現為屋主丙○○居住使用中」等文義；及93 年2月3日鈞院現場查封筆錄記載「據債務人丙○○在場稱 ：松柏街43巷5號、7號及增建部分全部自行使用」等文義 ，可知被告丙○○應有占用系爭房地；93年12月15日鈞院 現場勘查筆錄記載，在場人丙○○餘稱：「此屋係我兒子 甲○○於74年與債務人丙○○所簽訂租約承租，自稱係當 學海出版社股份有限公司之倉庫使用」等文義；被告丙○ ○、甲○○分別於本院提出之書狀內容與該等書狀檢附之 租賃契約書等情，可知被告甲○○與被告學海出版社應有 占用系爭房地，而被告甲○○若非在直接占用人，即為間 接占用人；否則被告甲○○又何來於97年1月28日提出聲 請狀，以本事件尚有二審、三審，勢須再經約兩年之譜等 情要脅和解。綜上，被告等三人應仍有占用系爭房地。 2.被告丙○○與被告甲○○所簽訂之租賃契約書，誠屬偽造 ：
⑴依上開台北縣政府警察局新店分局於93年元月27日回文 民事執行處之函件所載，及被告丙○○於鈞院民事執行 處於93年2月3日現場查封時陳述內容系爭由被告丙○○ 自行居住使用，並未出租他人。台北縣政府警察局新店 分局於90年9月4日回文本院民事執行處之函件，主旨記 載「經查本轄台北縣深坑鄉○○路18巷43弄5、7號房屋 (現地址調整為松柏街43巷5、7號)，現均為丙○○居住 占用中」等文義為憑證，是見系爭房地並無出租他人使 用，被告提出之租賃契約書（見本院卷第39頁)係屬偽 造。
⑵原告對被告丙○○、甲○○等提起偽造租賃契約書之刑 事告訴，雖檢察官為不起訴處分，因檢察官為不起訴處 分有誤，原告業已就該不起訴處分聲請再議。
⑶本件縱認被告丙○○與被告甲○○所簽訂之租賃契約為 真正，惟原告係於94年7月22日之後經由法院拍賣取得 系爭房地之所有權，依民法第425條第2項之規定，自不 適用同條第1項規定，即租賃契約對於租賃物之受讓人 並不繼續存在。
3.被告等人就系爭房地既無合法占有使用之權源，則其繼續
占有使用系爭房地，對原告等人即屬無權占用，原告本於 所有權及侵權行為之法律關係，請求被告遷出並返還系爭 房地，誠屬有據。
㈢請求相當於租金之損害金或不當得利部分：
1.被告丙○○、被告甲○○、被告學海出版社無合法占有使 用之權源，則其繼續占有使用系爭房地，對原告等人即屬 無權占用。系爭房地位於台北縣深坑鄉，分別為2層樓及3 層樓建築，附近有北深路一段、土庫路及木柵交流道、萬 芳交流道，另系爭房屋毗鄰集合住宅，附近設有深坑線的 客運及公車站牌等約有六、七線公車，並鄰近深坑和平國 小、深坑國中、石碇高中、東南技術學院等校區○○鄰○ ○○○街，居住密度低，視野遼闊，環境單純、寧靜，交 通及生活機能均方便，並經鈞院勘驗在卷，且有速成地政 士事務所評估按月總坪數為28.08坪之系爭5號房屋租金約 在1萬元以上，總坪數為28.08坪之系爭7號房屋租金約在1 萬元以上，是核附表一所示編號3、4之系爭5號、7號房屋 之增建均為三層樓建物，其等坪數，亦均高於28. 08坪， 而分別均為29.01坪，則該等增建按月之租金亦應在1萬元 以上，故被告等人占用如附表一所示編號1、2、3、4建物 ，按月致原告所受之損害，依上開速成地政士事務所之評 估應為4萬元（即1萬元×4）。
2.原告於94年8月12日取得系爭房地之所有權，其中原告丁 ○○為二分之一，原告己○○、戊○○各為四分之一。被 告仍占有使用系爭房屋，獲得使用收益系爭房屋之利益， 致原告等人無法就系爭房屋為使用收益，受有損害，原告 自得依民法第179條、第184條第1項前段、第185條及第 213條等不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告等人 自94年8月12日起至返還系爭房地之日止，依原告等人就 系爭房地之持分比例，按月連帶給付原告等人相當於租金 之得利或損害金。
㈣綜上，原告依所有物返還請求權、侵權行為、及不當得利之 法律關係為本件請求等語，並聲明：一、被告丙○○、甲○ ○及學海出版社股份有限公司應自如附表一編號1、2、3 、 4所示建物，及如附表二編號1、2、3、4、5、6、7、8、9 所示土地遷出，並將該等建物及土地返還原告全體。二、被 告丙○○、甲○○、學海出版社股份有限公司應自民國94 年8月12日起至返還前開房地之日止，按月連帶給付原告丁 ○○20,000元，按月連帶給付原告己○○10,000元，按月連 帶給付原告戊○○10,000元。三、原告願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房地原為被告丙○○所有，於74年即出租與被告甲○○ ，84年3月雙方同意續約15年至99年3月19日止，並非起訴狀 所稱占用系爭房地。原告拍定系爭房地時間為94年7月，被 告間成立租賃契約為74年3月，早在系爭房地尚未執行之前 20年，何能預知系爭房地20年後將遭拍賣？ ㈡系爭房地拍賣時其拍賣公告已經註明「拍賣不為點交」，此 為原告等所明知，原告向檢察官告訴被告等偽造文書，業經 96年5月30日處分不起訴，且經再議確定，俱見被告並非無 權佔用系爭房地。何況拍賣事件之債務人係第三人而不是被 告中之任何人，乃被告丙○○因為保證債務致系爭房地遭法 院拍賣，執行處對此未予衡量在先，原告對公告所載不點交 字樣拋開不予置理，硬要拍賣競買，難謂無不正當拍定之故 意。
㈢被告甲○○承租系爭房地作為倉庫堆書，被告丙○○承買系 爭房地開始目的即為作公司倉庫之用途，因當時公司不能向 銀行貸款，乃改由公司負責人個人買再租與公司，提出反駁 ，此由下列證據及事實證明系爭房屋為倉庫堆書之用：1.任 何房屋每戶都有一個水錶，系爭房屋兩戶共用一個水表，堆 書倉庫毋庸有兩個水錶。2.被告甲○○為學海出版社股份有 限公司經理，其係殘障人士，為方便上下檢書出貨，按有升 降機茍不為殘障人士出貨何需升降機？3.兩棟系爭房屋堆書 上下三層共六間，全屬通聯堆書，別無其他貨物。4.系爭房 屋建造時，建商只建住戶，樓梯狹小不利工人搬書，改建寬 闊樓梯。5.系爭房屋為倉庫之用，故被告丙○○不但未設籍 在該二戶之內，且亦無任何家人及他人設籍在內。6.本院民 事執行處拍定後不點交亦非無據。則依民法第425條之規定 出租人於租賃物交付後縱將所有權讓與第三人，其租賃契約 對於受讓人仍繼續存在，被告學海出版社公司租期為屆滿前 可不遷讓，自屬合法等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，若 為不利之判決願供擔保，免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
㈠本件如附表所示之房地，原為被告丙○○所有，經其債權人 聲請拍賣抵押物（案號：本院92年度民執乙字第42960號給 付票款強制執行事件），經原告共同投標以7,019,000元買 受，原告繳足價金後，經本院民事執行處於94年7月22日發 給不動產權利移轉證明書，並於94年8月12日辦妥所有權登 記。
㈡本院民事執行處於93年12月15日履勘系爭房屋時，經被告乙 ○○在場陳述：系爭房地係被告即其子甲○○代表另一被告
學海出版社於74年間與被告丙○○簽訂租約，租期已記不清 楚，以80萬元為押租金，每月無利息，亦無租金等語，本院 民事執行處之拍賣條件訂為拍賣後不點交。
㈢被告學海出版社自系爭房地被拍賣前即占有系爭房地迄今。四、得心證之理由：
查本件原告係於執行程序中拍定並經執行法院核發權利移轉 證書取得系爭不動產之所有權，主張被告無權占有，被告則 否認其無權占有，並以前揭情詞置辯。故本件之主要爭點厥 為：㈠被告是否有占有系爭房地之事實？被告若有占有之事 實，其是否無權占有？㈡原告請求相當於租金之不當得利及 損害賠償之金額是否妥適。審酌如下：
㈠被告丙○○、學海出版社部分：
1.關於佔用部分：
⑴被告學海出版社自系爭房地被拍賣前即占用系爭房屋迄 今，為兩造所不爭執，已如前述。被告丙○○則否認占 有系爭房地，惟依台北縣政府警察局新店分局93年元月 27日函，說明記載「經查該址現為屋主丙○○居住使 用中」；93年2月3日本院執行處查封筆錄記載「據債務 人丙○○在場稱：松柏街43巷5號、7 號及增建部分全 部自行使用」等語（見本院卷第27頁至29頁），足見被 告丙○○自拍賣前即占用系爭房地。至本院97年1月10 日履勘，被告丙○○稱「我是來搬書，有時住一晚，隔 天就走。」（見本院卷第101頁），衡情其若基於被告 學海出版社負責人身分進入系爭房地搬書，殊無留宿之 理，被告丙○○在系爭房地住宿乃為自己而占用；其訴 訟代理人於本院97年3月21日陳述被告丙○○仍有占用 事實（見本院卷第147頁反面），被告丙○○佔用系爭 房地為可採信。
⑵原告主張被告無權佔有，請求返還系爭房地，而系爭房 地係原告共同投標買受，原告繳足價金後經本院於94年 7月22日核發不動產權利移轉證書，於94年8月12日登記 為系爭房地之所有權人（見本院卷第13頁、16頁以下） ，而被告以非無權占有抗辯，自應就其有使用系爭房地 之正當權源證明之。被告抗辯系爭房地之拍賣公告已經 註明不點交，惟查系爭房地在強制執行程序中之拍賣公 告表備註欄中，固註明拍定後不點交。然強制執行法所 謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行 法第99條第項至第3項之情形下，得請求執行法院強制 解除債務人或第三人占有之權利而言。故執行法院註明 「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得
於拍定後向執行法院聲請點交而已，執行法院既非亦無 認定拍賣前之占有人有實體法上合法占有權源，故被告 此部份之抗辯，顯然誤認法律之規定，委不足取。 ⑶被告另辯稱其基於與原所有權人丙○○簽訂之租賃契約 有權使用系爭房地云云，惟查：
①按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所 有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存 在，固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復 規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其 期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於 88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編 施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上 開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權 所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓 人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成 立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓 與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適 用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在 修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形， 仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年度台上字 第521號判決參照）。
②系爭租約並未經公證，租賃期限自74年3月20日起至 84 年3月19日止，復於84年3月19日加註雙方同意續 約15年至99年3月19日止，已逾5年之情，有租約附卷 可稽（見本院卷第42頁），是系爭租約固係訂立於84 年3月19日，即於89年5月5日新修正民法第425條第2 項公布施行前，惟依上開說明，原告於94年7月22日 即本院核發不動產權利移轉證書時受讓系爭房地（見 本院卷第13頁），原告受讓時間在89年5月5日新修正 民法第425條第2項公布施行後，仍應適用該修正後之 規定，即無條第1項規定之適用，則原告不受系爭租 約之拘束，被告自不得據此主張其有占有權源。 ⑷綜上，被告均無占有系爭房地之正當權源，則原告依民 法第767條前段、民法第184條之規定，請求被告丙○○ 、學海出版社自系爭房地遷出，將系爭房地返還原告， 自有理由。
2.關於原告所得請求之損害或不當得利數額若干？ ⑴按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任。」、「無法律上原因而受利益，致他人受損害 者，應返還其利益。」民法第184條第1項前段、第179
條前段分別定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而相當於租金 之損害賠償金額之計算，依土地法第97條第1項固規定 ：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價額年息百分之十為限。」然而，土地法第97 條 關於約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用 之房屋有其適用，此觀諸同法第94條第1項及第96條均 係有關「自住」之規定即可推知。至城市地方供營業用 之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非 一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地 法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會 議決議參照）。
⑵被告丙○○、學海出版社無權占有系爭房地，已如上述 ，被告侵害原告之所有權，致原告受有系爭房地無法使 用收益之相當於租金之損害。是原告自得依民法第184 條第1項前段、185條之規定，請求被告應自原告取得系 爭房地所有權即94年8月12日起返還系爭房地之日止， 按月連帶給付（賠償）相當於租金之損害。又系爭房地 係供被告學海出版社作倉庫使用；系爭房地於94年7月6 日以7,019,000元拍定有本院不動產權利移轉證書附卷 可憑（見本院卷第13頁）；系爭房地位於台北縣深坑鄉 ，分別為2層樓及3層樓建築，附近有北深路一段、土庫 路及木柵交流道、萬芳交流道，另系爭房屋毗鄰集合住 宅，附近設有深坑線的客運及公車站牌等約有六、七線 公車，並鄰近深坑和平國小、深坑國中、石碇高中、東 南技術學院等校區○○鄰○○○○街，居住密度低，視 野遼闊，環境單純、寧靜，交通及生活機能均方便等情 ，有原告提出之現代地政不動產估價報告記載內容及檢 附現場照片可參外，並據本院現場勘查「系爭建物近石 碇交流道，約3.4公里，巷口有公車站牌，約有六、七 線。距離200m處有國小、國中、高中。巷口有 (OK)便 利商店」，而系爭43巷5號及7號一樓房屋坪數均為28. 08坪，依速成地政士事務所評估其租金約在1萬元至1萬 4千元不等，本件附表一所示編號3、4之系爭5號、7號 房屋之增建均為三層樓建物，其坪數雖各為29.01坪， 惟考量增建部分係屬未保存登記建物，且一層之建物租 金較高，衡情增建建物之租金低於有辦保存登記之建物 ，故認原告所受之損害以3萬元為適當。又原告主張依 侵權行為及不當得利請求被告連帶給付相當於租金之數 額，既經本院認定侵權行為有理由，不當得利毋庸審判
，併予敘明。
㈡被告甲○○部分：
按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，而 所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言。原告主 張被告甲○○與其餘被告丙○○、學海出版社共同占用系爭 房地，為被告甲○○所否認，自應由原告舉證以實其說。查 系爭租約乃被告甲○○基於被告學海出版社經理人之身分出 面簽訂，其並非承租人，此觀諸系爭租約即明，自不能以其 出面簽訂租約，即認定其佔有系爭房地；其未曾設籍系爭房 屋，有戶籍謄本可稽（見本院卷第67頁）；再者，被告甲○ ○是身障者，在系爭建物內藉助昇降機行動，而被告辯稱「 甲○○是學海經理，他身體不方便，殘障，所以系爭建物有 昇降機，現在昇降機年久失修，已沒在使用」等語，原告亦 不否認，其辯稱無占有事實，應屬可信，是原告未能舉證被 告甲○○確有實際居住系爭房地，以及對系爭房地有事實上 管領之力之事實，尚難僅憑被告甲○○具狀答辯或其出面定 約遽以認定，即認被告甲○○佔用系爭房地，準此，原告請 求被告甲○○返還系爭房地及按月與其餘被告連帶給付原告 損害金，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條、民法第184條第1項前段、 185條之規定，請求被告丙○○、學海出版社有限公司應自 如附表一編號1、2、3、4所示建物，及如附表二編號1、2、 3、4、5、6、7、8、9所示土地遷出，並將上開附表所示建 物及土地返還原告全體；並自94年8月12日起至返還上開房 地之日止，按月連帶給付原告丁○○15,000元，按月連帶給 付原告己○○7,500元，按月連帶給付原告戊○○7,500元， 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
六、假執行之宣告：
兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就 原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附， 應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經審酌後 認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 97 年 3 月 31 日 民事第五庭 法 官
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 3 月 31 日 書記官 陳怡君
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