臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第5496號
原 告 乙○○
丙○○○
共 同
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 陳明宗律師
當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國97年3月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告乙○○新臺幣叁拾貳萬零玖佰柒拾捌元及自民國九十六年七月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十六年七月八日起至原告乙○○與被告就臺北市信義區○○段○段一０九０地號土地之租賃關係終止時，按月給付原告乙○○新臺幣貳萬貳仟玖佰貳拾柒元。
被告應給付原告丙○○○新臺幣肆拾柒萬柒仟貳佰肆拾陸元及自民國九十六年七月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十六年七月八日起至原告丙○○○與被告就臺北市○○區○○段一段一０九０、一０九一地號土地之租賃關係終止時，按月給付原告丙○○○新臺幣叁萬肆仟零捌拾玖元。原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告乙○○以新臺幣壹拾萬陸仟元、原告丙○○○以新臺幣拾陸萬元，分別為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁拾貳萬零玖佰柒拾捌元、新臺幣肆拾柒萬柒仟貳佰肆拾陸元分別為原告乙○○、丙○○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告乙○○於民國63年8月30日因買賣取得 坐落臺北市○○區○○段1小段第1090地號 (下稱系爭1090 地號土地)土地應有部分1/8，原告丙○○○於88年8月30日 因夫妻贈與關係取得上開土地應有部分1/8及同地段1091地 號 (下稱系爭1091地號土地)土地應有部分1/4，但原告二人 於該二地號土地上，並無建物存在。被告丁○○於95年5月8 日因買賣及贈與分別取得之同地段第2926、2927建號 (下稱 系爭2926、2927建號房屋)即門牌號碼臺北市○○區○○路2 段94號1樓、2樓房屋，坐落於系爭1090、1091地號土地，其 土地應有部分，應為2/4，始為已足，但其僅有1/4，尚不足 1/4，該1/4部分，依民法第425條之1規定，應推定兩造在上
開房屋得使用期限內有法定租賃關係存在，被告應給付法定 租金與原告。系爭1091地號土地面積37平方公尺，95年度土 地申報地價為新臺幣（下同）144,800元，丙○○○應有部 分1/4，其每年租金為133,940元 (計算式：37X1/4X144,800 X10%= 133,940)，每月租金為11,162元(133,940/12=11,162 ，小數點以下四捨五入，下同)；系爭1090地號土地面積152 平方公尺，95年度申報地價為144,800元，原告二人應有部 分各為1/8，每年最高限額租金皆為275,120元 (計算式：15 2X1/8X144,800X10%=275,120 )，每月租金為22,927元 (275 ,120/12=22,927)。亦即被告應按月給付乙○○租金22,927 元、丙○○○34,089元 (11,162+2 2,927=34,089)；被告自 95年5月8日起至96年7月7日止，尚分別積欠乙○○租金320, 978元 (22,927X14=320,978)、丙○○○租金477,246元 (3 4,08 9X14=477,246)等情。並聲明：㈠被告應給付原告乙○ ○32 0,978元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，並自95年5月8日起至臺北市○○區○○段 1小段1090地號土地之應有部分1/8之法定租賃關係終止之日 止，按月給付原告22,927元；㈡被告應給付原告丙○○○ 477, 246元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，並自95年5月8日起至臺北市○○區○○段1 小段1090地號土地之應有部分1/8及同地段1091地號土地應 有部分1/4之之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告34, 089元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告所有系爭二建號房屋所占土地為系爭1090、 1091地號土地，被告應有部分均為1/4，係屬有權占有，而 應有部分，非侷限於共有物之特定部分，而係抽象存在於共 有物之任何微小部分上，被告既對系爭二地號土地，已有應 有部分，則被告使用系爭土地應為法之所允，更係依法使用 ，並無逾越應有部分，且無法律明文規範建築物所有人應持 有分配土地之持分比例，從而原告主張被告並無對應之區分 所有權，並不足採。再民法第425條之1規定，係適用於土地 及其土地上之房屋同屬一人所有之情形，被告係向訴外人即 原有所有權人王素娥、王清池買受系爭二房屋，系爭二房屋 並非原告所有，應無上揭規定之適用。73年9月間乙○○及 王仁明將系爭建號2926、2927之建物移轉登記予王清池之際 ，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨，應推斷土地承 買人默許房屋承買人即王清池繼續使用土地，且渠等為兄弟 關係，顯無出售或讓與之真意，更未見有約定任何使用土地 之對，則乙○○及王仁明與王清池間，關於系爭土地之使用 ，當屬無償使用借貸關係，嗣於81年8月10日，王清池以贈
與名義，使配偶王素娥取得系爭建物所有權，於此縱無買賣 不破租賃之適用，然乙○○及王仁明也未向王素娥主張任何 關於使用系爭土地持分之對價，顯見乙○○及王仁明默許王 素娥繼續使用土地，是類推適用上開判例法理，推斷乙○○ 及王仁明與王素娥間，關於系爭土地之使用，當屬無償使用 借貸關係。王清池與乙○○雖於83年8月24日在調解委員會 成立調解，惟承租部分究竟是土地還是其上臺北市○○路○ 段94號1樓之房屋，無法判認，倘認係王清池承租系爭土地 全部，應認王清池承租土地後由配偶王素娥無償使用，而被 告向王清池買受系爭土地，上開調解租約，並不能對被告生 效；倘認王清池是承租系爭建物一樓使用，然被告係向王清 池買受系爭建物，上開調解租約與被告自無任何關係。退步 言之，如認73年間乙○○及王仁明與王清池間，關於系爭土 地之使用，已推定有租賃關係存在，則在王清池買受系爭土 地持分後，出租人與承租人之債權債務歸屬於同一人，租賃 關係當已因混同而消滅，此亦可從原告從未收取王素娥或王 清池給付之租金可證之。再退步言之，如認當事人間推定有 租賃關係存在，然原告從未收取王素娥或王清池給付之租金 ，足證原告自始即已同意房屋所有人無償使用借貸系爭土地 持分。縱認原告主張給付租金為有理由，關於系爭房屋，被 告出租予第三人時，因將系爭二樓房屋與一樓合併出租，始 有商業上之利用價值，倘僅有系爭二樓房屋出租，不僅不能 作為商業使用，且其租金僅能按一般住家計算，而被告出租 時，已約定二樓之租金為每月2萬元，原告請求之租金，亦 屬過高；又被告對系爭土地尚有應有部分1/4，且系爭1091 地號土地上之建物使用人除被告外，尚有三樓及四樓之所有 人，則原告請求給付之租金數額，亦應按被告受有不當得利 之部分，分擔1/4，始為公允，或由全體建築物之所有人分 擔分受之等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之 聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告乙○○於63年8月30日因買賣取得系爭1090地號土地 應有部分1/4，原告丙○○○於88年8月30日自其夫乙○○ 處受贈系爭1090地號土地應有部分1/8及系爭1091地號土 地應有部分1/4。
㈡被告於95年5月8日因買賣及贈與關係分別取得系爭2926、 2927建號房屋（即門牌號碼臺北市○○區○○路二段94號 1樓及2樓房屋)、系爭1090地號土地應有部分1/4、系爭10 91地號土地應有部分1/4。
㈢原告於系爭1090、1091地號土地上並無建物。乙○○原有 系爭2927建號房屋所有權，於64年9月26日登記與訴外人 王乞來交換系爭2926建號房屋，嗣於73年9月3日以買賣為 原因將系爭2926建房屋所有權移轉登記予王清池，王清池 再於81年8月8日以贈與為原因移轉登記予王素娥；而王乞 來 (嗣更名為王仁明)於73年9月3日以買賣為原因將系爭 2927建號房屋所有權移轉登記予王清池，王清池復於81年 8月8日亦以贈與為原因移轉登記予王素娥。
上開㈠至㈢事實，為兩造不爭執外（卷第50頁反面、51頁正 面），並有土地及建物登記簿謄本（卷第9至20頁、52至57 頁、第77至84頁)、不動產買賣合約書 (卷第59至65頁)、土 地異動索引(卷第85至90頁)在卷可稽，應堪信為真實。四、得心證之理由：原告主張被告所有系爭2926、2927建號房屋 與其所有系爭1090、1091地號土地，有法定租賃關係存在， 應給付租金予原告云云，為被告所否認，並以前開情詞置辯 ，從而本件兩造之爭點，即在於兩造就系爭二地號土地有無 法定租賃關係存在，原告請求被告給付使用土地租金有無理 由（卷第51頁正面)？茲判斷如下：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42 5條之1第1項定有明文。再土地與房屋為各別之不動產， 各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權 分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土 地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣 ，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事 人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字 第1457號判例意旨參照)。又參照上開判例之原判決全部 裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應 支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其 租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判 ，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條 之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對 之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不 問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對 房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續 其原來之法律關係 (最高法院73年度第5次民事庭會議決
議參照)。
㈡經查，為確認原告對被告有無法定租賃關係存在，首應釐 清兩造間就系爭房屋與土地間之歷次移轉關係，稽諸系爭 土地之建物登記簿謄本、土地登記簿謄本及土地登記異動 索引，可知系爭2926、2927建號房屋均係坐落於系爭1090 、1091地號土地上，系爭2926號房屋原為訴外人王乞來 ( 嗣更名為王仁明)於64年7月16日因新建取得所有權登記， 同時以買賣為原因於65年5月24日登記取得系爭1090、109 1地號土地應有部分各1/4、2/8；系爭2927建號房屋則為 原告乙○○於64年7月16日因新建取得所有權登記，同時 以買賣為原因於64年5月15日以買賣為原因取得系爭1090 、1091地號土地應有部分各1/4；嗣乙○○與王乞來於64 年9月30日交換系爭2926、2927號建物，乙○○取得系爭 2926號建物所有權，王乞來取得系爭2927號建物所有權； 乙○○及王仁明 (即更名前之王乞來)皆於73年9月7日出 賣移轉系爭2926、2927號建物之所有權登記予訴外人王清 池，但渠二人所持有系爭1090、1091地號土地之應有部分 ，均未出賣移轉登記予王清池；訴外人王暐傑於80年1 月 31日以繼承為原因取得王仁明所有系爭1090、1091地號土 地所有權之應有部分；王清池復於81年8月10日將系爭292 6、2927號建物以贈與為原因移轉所有權登記予其妻王素 娥；王清池於84年3月22日以買賣為原因取得王暐傑系爭 1090、1091地號土地之應有部分各1/4；王清池及王素娥 於95年5月8日出賣系爭2926號建物之所有權及系爭1090、 1091地號土地應有部分1/4，並贈與系爭2927號建物所有 權予被告。從以上系爭建物及土地之所有權移轉登記經過 ，可知被告所取得系爭1090、1091地號之土地所有權，係 來自王暐傑，王暐傑則繼承自王仁明，而王仁明則為系爭 2927號建物之所有權人，因此被告所取得之系爭2926號建 物所有權其相對應之系爭1090、1091地號土地應有部分， 則仍為原告所有。足見被告所有之系爭2926號建物並無相 對應於系爭1090、1091地號土地之所有權存在。因此，系 爭2926、2927號建物與系爭1090、1091土地土地間，可能 發生法定租賃關係者，當為系爭2926號建物，系爭2927 號建物並不與焉。從而，原告主張被告所有系爭2927號建 物與其所有系爭1090、1091地號土地應有部分間有法定租 賃關係云云，並不可採。
㈢次查，原告主張乙○○與王清池間曾就王清池當時所有之 系爭2926、2927號建物與其所有系爭1090、1091地號土地 應有部分發生租金糾紛，曾於83年8月24日在臺北市松山
區調解委員會調解成立，王清池願每月給付24,000元之租 金予乙○○，業據其提出上開調解委員會83民調字第103 號調解書在卷可查 (卷第58頁)，並為被告所不爭執，應 堪信為真實，而觀諸上開調解書中建物之門牌為臺北市○ ○路○段94號，互核以建物登記簿謄本即為系爭2926號建 物，再觀諸前開㈡系爭土地及建物所有權移轉之經過，上 開調解標的之建物，應為系爭2926號建物，甚為明確，被 告辯稱該調解之標的不明云云，並非可採。再查，以乙○ ○及王清池間曾因系爭2926號建物與系爭二土地間之租金 糾紛，達成調解，實足見乙○○並非無償提供系爭土地予 王清池使用甚明，被告辯稱系爭建物與土地間之關係為無 償之使用借貸關係，亦不足採。又查，王清池雖於81年8 月10日將系爭二建物之所有權贈與登記予其妻王素娥，王 清池仍出面向原告乙○○承租系爭土地，其意在供其妻所 有之系爭2926號建物使用，亦灼然甚明。從而，原告乙○ ○於88年10月6日將系爭1090地號土地所有權應有部分1/8 、系爭1091地號土地應有部分1/4，贈與其妻即原告丙○ ○○，而王清池、王素娥於95年5月8日出賣系爭2926號建 物之所有權及系爭1090、1091地號土地應有部分1/4，並 贈與系爭2927號建物所有權予被告，惟按諸前揭㈠之規定 及說明，原告主張被告所有之系爭2926號建物與原告所有 之系爭1090、1091地號土地所有權間，有法定租賃關係存 在乙節，應堪予認定。
㈣按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業 上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租 金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第 2次民事庭會議決議參照)。惟當事人參酌土地法第97條之 規定而為租金之請求，則非為法所之不許。本件原告以與 被告就系爭建物使用系爭土地之租金，不能協議決定，請 求法院裁判之，按諸前揭說明，係屬有據。本院審酌系爭 2926號建物即臺北市○○路○段94號房屋，緊鄰馬路，交 通便利，附近商家林立，為一商業區，有原告提出之照片 20張附卷可憑 (置於證物袋)，又被告現將系爭二建物出 租予訴外人西堤餐飲股份有限公司，每月租金為165,000 元，其中一樓即系爭2926號建物部分為145,000元，二樓 即系爭2927號建物部分為2萬元，有被告提出之房屋租賃 契約書在卷可按（卷第119至122頁)等情，原告主張以系 爭二土地96年度申報地價之百分之十計算系爭2926號建物 之租金，應屬適當，被告雖辯稱應以系爭2927號建物之租 金每月2萬元計算租金云云，因本件有法定租賃關係者，
應為系爭2926號建物，而非系爭2927號建物，是被告所辯 尚非可採。系爭1090地號土地面積152平方公尺，原告丙 ○○○、乙○○所有權應有部分各1/8，系爭1091土地號 土地面積37平方公尺，原告丙○○○所有權應有部分1/4 ，又系爭二筆土地96年之申報地價為144,800元，以上觀 諸卷附之土地登記簿謄本甚明。以之計算原告二人每月可 得之租金為：⒈原告二人關於系爭1090地號土地部分各為 22,927元 (其計算式為：152㎡X1/8X144,800元X10 %÷ 12= 22,927元，小數點以下四捨五入)。⒉原告丙○○○ 就系爭1091地號土地每月可得之租金為11,612元 (其計算 式為：37㎡X1/4X144,800元X10%÷12=11,162元，小數點 以下四捨五入）。被告雖辯稱系爭二土地上尚有其他建物 ，原告請求之租金應由全體建物之所有人分擔分受之云云 。惟查，系爭二土地上之建物，其所有權人除被告外，均 有相對應於系爭土地之應有部分，且其應有部恰為均等， 此觀諸卷附地段之2928、2929建號登記簿謄本 (卷第17至 20 頁)及糸爭二土地之登記簿謄本 (卷第9至16頁)即明， 是其他建物所有權人間如互相請求，亦得互相抵銷，並無 意義可言，僅係被告所有之系爭2926號建物並無相對應之 土地應有部分，其無從抵銷，且所欠缺之土地應有部分， 觀諸其移轉之歷程，亦恰為原告所有之應有部分，故原告 以其應有部分，向被告請求，並無不當，被告上開所辯云 云，亦非可採。
㈤綜上所述，原告本於租賃法律關係，請求被告自95年5月8 日取得系爭2926號建物所有權之日起至96年7月7日止，給 付乙○○租金320,978元 (計算式為：22,927元X14月=320 ,978元)、給付丙○○○租金477,246元 (計算式為：(22 ,927元+11,162元）X14月=477,246元）及均自起訴狀繕本 送達翌日即96年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之 法定遲延利息，並自96年7月8日起至系爭二土地之租賃關 係終止之日止，按月給付乙○○22,927元、丙○○○34,0 89元 (計算式為：22,927元+11,162元=34,089元）之範圍 內，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項及第2項所 示；至於原告超過上開部分之請求 (即重複請求95年5月8 日至96年7月7日止按月給付租金22,927元及34089元部分 )，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行 或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文第5項所 示之相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之 聲請，失所附麗，應併予駁回之。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用。本件本院雖為各當事人一部勝訴、一 部敗訴之判決，惟原告敗訴之部分，係其重複請求部分，此 觀諸其起訴狀事實及理由欄㈢（卷第8頁)甚明，該部分並不 另徵裁判費，是本件之訴訟費用，本院認仍應由被告負擔之 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 3 月 27 日 民事第四庭法 官 劉坤典
以上為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 3 月 27 日 書記官 陳素卿
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