臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第530號
上 訴 人 大福將綜合大樓管理委員會
法定代理人 黃素卿
訴訟代理人 丙○○
上 訴 人 玉山保全股份有限公司
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求給付違約金事件，兩造對於中華民國96年9 月
12日本院臺北簡易庭96年度北簡字第9837號第一審判決各自提起
上訴，本院於97年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決不利於上訴人大福將綜合大樓管理委員會部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人玉山保全股份有限公司在第一審之訴駁回。
上訴人玉山保全股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人玉山保全股份有限公司負擔。 事實及理由
一、上訴人大福將綜合大樓管理委員會（下稱大福將管委會）法 定代理人原為甲○○，於本院繫屬中變更為黃素卿，經其聲 明承受訴訟，核屬相符，應予准許，合先敘明。二、上訴人玉山保全股份有限公司（下稱玉山保全公司）主張： ㈠兩造於民國94年10月24日簽立管理服務契約（下稱系爭契約 ），委託其管理服務大福將綜合大樓（下稱系爭大樓），服 務期間自94年11月1 日起至95年10月31日止，服務費為每月 新臺幣（下同）150,000元，服務期限屆滿前2個月，如未有 任一方以存證信函方式通知他方不續約者，自動續約1 年。 而系爭服務契約屆滿前，大福將管委會於95年9月9日召開系 爭大樓臨時區分所有權人會議，通過與其續約1 年，詎該管 委會之新任主任委員甲○○上任後，竟違法片面終止系爭服 務契約，致其受有損害，爰依系爭服務契約第7條第4款約定 ，請求上訴人大福將管委會給付3個月服務費之違約金450,0 00元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率3%計 算之利息。
㈡原審判決認為系爭契約所約定之違約金過高，應予酌減，惟 其原可續約1 年，卻被迫解約損失達11個月，且在其管理期 間，因用心服務及員工之努力，使系爭大樓之管理漸上軌道 ，居住品質提升，因而獲得住戶之肯定，足見其確有付出相 當之心力。再者，其原可透過續約而獲取之利益，除每月本 可收取之服務費150,000 元之外，因其已投入相當之人力與 心血，本可預期在續約期間獲利，卻因大福將管委會違約而
無法獲益，此部分亦屬其所受損失。從而，系爭契約所約定 3個月服務費之違約金450,000元，與其所受損失相比，並無 過高之情形，不應酌減。
㈢其雖曾收受對造於95年8 月23日所發不再在續約之存證信函 ，然發函之系爭大樓主任委員陳秀英並非合法選任之主任委 員，而有選舉組織不合法之當選無效情形，業經臺北市政府 認定屬實，故該存證信函自不生效力。
三、上訴人大福將管委會辯稱：
㈠玉山保全公司服務期間，有提供之服務不佳、保全人員上班 時間公然聚餐，及清潔人員將私人環保回收物堆於大樓公共 空間等情，令大樓住戶怨言四起，經多次溝通均未獲解決， 要求伊提出具體續約內容，亦不予置理，其始於95年10月26 日、30日以存證信函通知期滿不再續約。又系爭服務契約諸 多約定違反消費者保護法之平等互惠原則，對其不生拘束力 ，系爭服務契約已因期滿而消滅，玉山保全公司當然無權請 求給付違約金，而應駁回其訴。
㈡原審雖認定應於系爭契約屆滿前兩個月前通知不再續約，始 符合系爭契約約定之內容，然系爭契約第8條第2款係約定： 「甲、乙雙方同意在本契約服務期限屆滿前二個月，未有任 一方以存證信函方式通知另一方不續約者，本約自動續約壹 年」，並非約定「屆滿前二個月前」，是以，其只要在服務 期限屆滿之95年10月31日前兩個月內通知不再續約即可，而 其已於95年10月26日、30日以存證信函通知期滿不再續約， 符合契約約定之內容，自無對造所稱違法解約情事。又縱認 定其應於95年10月31日前兩個月前，即95年8 月31日前以存 證信函通知對造，始不生自動續約之效力，惟其早已於95年 8 月23日以存證信函通知對造不再續約，依約亦生不再續約 之效力，從而，其自無須給付任何違約金。
㈢至於對造雖辯稱發函之主任委員未經合法選任云云，然玉山 保全公司尚且協助發函之陳秀英辦理主任委員改選登記之相 關手續，並經臺北市政府核准報備，在未經住戶召開會議重 新選舉之前，陳秀英仍為合法之主任委員，自有權發存證信 函，對造所辯不足採信。
四、原審判決命大福將管委會應給付玉山保全公司225,000 元及 自95年12月14日起至清償日止，按週年利率3%計算之利息， 並駁回其餘之訴。兩造各自對於原判決不利之部分提起上訴 ，玉山保全公司上訴聲明：㈠原判決不利之部分廢棄、㈡上 開廢棄部分，大福將管委會應給付玉山保全公司225,000 元 及自支付命令送達翌日即95年12月14日起至清償日止，按週 年利率3% 計算之利息；大福將管委會上訴聲明：如主文第1
、2 項所示。兩造並均答辯聲明：駁回對造上訴。五、玉山保全公司主張兩造於94年10月22日簽訂系爭契約，服務 期間自94年11月1日起至95年10月31日止，服務費每月150,0 00元等事實，業據其提出管理服務契約為證（原審卷第14頁 至第15頁），且為大福將管委會所不爭執，堪信為真。而其 主張系爭契約依約已自動續約1 年，竟遭大福將管委會違法 終止契約，依約應給付違約金等情，則為大福將管委會所否 認，是本件首應審酌者，即系爭契約是否已依約自動續約 1 年。經查：
㈠系爭契約第1條約定契約期限自94年11月1日起至95年10月31 日止，為期1 年；第8條第2款則約定：「甲、乙雙方同意在 本契約服務期限屆滿前二個月，未有任一方以存證信函方式 通知另一方不續約者，本約自動續約壹年。」是以，如兩造 任一方於95年10月31日前2個月以存證信函方式通知另一方 不續約者，系爭契約即不自動續約而應於95年10月31日終止 。而依一般交易習慣，契約所定之定期通知條款，其目的在 於預留一定充裕期間，使契約當事人得以處理相關後續事項 ，避免時間緊迫無法妥善處理之狀況發生，尤其在定期通知 不再續約之情形，其目的更應在於賦予契約當事人於契約終 止前享有充裕之時間以覓得其他締約機會，減少各自損失。 據此，系爭契約第8條第2款所約定之上開內容，自應解為任 一方如不再續約，至少應於契約期限屆滿前2 個月前以存證 信函方式通知他方，始不生自動續約之效力，如此方符合交 易習慣以及締約時之真意。亦言之，大福將管委會如不再續 約，依約應於契約期限屆滿日期95年10月31日前2 個月之前 ，即95年8 月31日之前，以存證信函方式通知玉山保全公司 不續約，始不生自動續約之效力。
㈡大福將管委會已於95年8月23日以臺北圓山郵局第654號存證 信函通知玉山保全公司：「一、本會至95年10月21日契約屆 滿時不再與貴公司續約。二、依據94年10月22日日所訂契約 特此通知。…」此有其所提之存證信函1 紙附卷可稽（本院 卷第56頁），而玉山保全公司對該存證信函之真正並不爭執 ，且自陳確曾收受該存證信函。其雖辯稱發函之主任委員陳 秀英未經合法選舉，故無權代理大福將大樓為意思表示云云 ，惟按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會 議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決 議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2 項規定，應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由 區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，最高 法院92年臺上字第2517號判決意旨可資參照。是以，縱使陳
秀英未經合法選舉，在未提起訴訟撤銷區分所有權人會議之 決議前，該決議自屬有效，故其仍為大福將管委會之主任委 員。兩造既不爭執陳秀英於前開存證信函發函日期95年8 月 23日時為大福將管委會之主任委員，且有臺北市政府公寓大 廈管理組織報備證明附卷可查（本院卷第59頁），而玉山保 全公司又未舉證證明選任陳秀英為大福將管委會主任委員之 決議業經撤銷，則其辯稱陳秀英無權代理大福將管委會發函 通知不再續約云云，核屬無據，不應採信。至於系爭大樓之 區分所有權人會議固於95年9月9日決議續約1 年，惟該決議 僅為區分所有權人之內部意思決定，應由有代表權之人對外 向玉山保全公司為意思表示後始生效力，而有權代表之大福 將管委會既未向玉山保全公司表示續約之意，自難認系爭契 約已延長1年。
㈢從而，大福將管委會既已於95年8 月23日以存證信函之方式 通知玉山保全公司不再續約，依系爭契約第8條第2款約定， 即不再自動續約，且玉山保全公司亦未能證明兩造於系爭契 約所訂終止日95年10月31日之後，曾合意另行訂立新約，則 其主張系爭契約已自動續約而大福將管委會違法終止契約云 云，均無所據，難以採信。
六、綜合上述，系爭契約已依約於95年10月31日終止，並無任何 違法終止之情形，則玉山保全公司依據系爭契約第7條第4款 約定，請求大福將管委會給付違約金450,000 元及自支付命 令送達翌日即95年12月14日起至清償日止，按週年利率3%計 算之利息，為無理由，應予駁回。原審判命大福將管委會應 給付玉山保全公司225,000 元及遲延利息，並依職權宣告假 執行，自有未洽。大福將管委會上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判 如主文第2 項所示。至於原審駁回玉山保全公司之部分請求 ，理由雖屬不當，然結果並無二致，仍應予以維持，玉山保 全公司上訴意旨，指摘該部分不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。據上論結，本件大福將管委會之上訴為有理由，玉山保全公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449 條第2項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 6 日 民事第四庭 審判長法 官 劉坤典
法 官 黃柄縉
法 官 余明賢
以上正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 97 年 3 月 6 日 書記官 楊勝欽
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