宣示判決筆錄 九十一年度湖簡字第三一三號
原 告 庚○○○社區管理委員會
法定代理人 陳秀巒
訴訟代理人 高進福律師
右 一 人 許樹欣律師
複 代理 人
訴訟代理人 高涌誠律師
陳幼蘭律師
被 告 丑○○
壬○○
乙○○
戊○○
被 告 兼 丁○○
右二人共同
訴訟代理人
被 告 台北縣政府
法定代理人 子○○
右 一 人
訴訟代理人 己○○
楊頂牆
被 告 丙○○
又 一 人
訴訟代理人 甲○○○○
複 代理 人 曾逸凡律師
右當事人間九十一年度湖簡字第三一三號請求給付管理費事件於中華民國九十一年九
月十二日下午五時零分在臺灣士林地方法院內湖簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席
職員如左：
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並命將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文
被告丑○○應給付原告新台幣貳拾萬貳仟捌佰壹拾伍元，及自民國九十年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告壬○○應給付原告新台幣壹拾貳萬伍仟元，及自民國九十年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣柒萬貳仟元，及自民國九十年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新台幣貳拾叁萬貳仟柒佰陸拾元，及自民國九十年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戊○○應給付原告新台幣叁拾肆萬陸仟壹佰捌拾柒元，及自民國九十年十月三十
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丙○○應給付原告新台幣貳拾壹萬伍仟元，及自民國九十年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丑○○負擔百分之十五、被告壬○○負擔百分之十、被告丁○○負擔百分之五、被告乙○○負擔百分之十八、被告戊○○負擔百分之二十七、被告丙○○負擔百分之十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
訴訟標的及理由要領：
甲、程序方面
一、本件被告之法定代理人於起訴後已由癸○○變更為陳庸夫，續變更為陳秀巒 ，有原告所提之會議記錄在卷可稽，原告並已依法聲明承受訴訟，經查於法 尚無不合，自應准許，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限 。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更 或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二項定有明文。經查 ：原告原列訴外人沈柏齡為被告，然於訴訟中始發現訴外人沈柏齡已於訴訟 繫屬前死亡，遂將之更正為訴外人沈柏齡之繼承人即被告戊○○，及代管訴 外人沈柏齡不動產之被告台北縣政府。按原告之訴，有被告無當事人能力之 情形者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命 補正，民事訴訟法第二百四十九條第一項定有明文，而本件訴外人沈柏齡已 經死亡，此業據原告陳明在卷，本無從命原告補正，亦無更正之餘地。然本 件原告除列訴外人沈柏齡為被告外，另列有丑○○、壬○○、丁○○、乙○ ○、丙○○為被告，而尚有他訴存在，則原告將被告沈柏齡更正為被告戊○ ○及被告台北縣政府雖不合法，然本件既尚有他訴存在，應可認為原告所為 更正係屬訴之追加，而被告戊○○及被告台北縣政府對該訴之追加亦無異議 ，並為本案之言詞辯論，參酌上開規定，應認原告追加戊○○及台北縣政府 為被告之行為，與法無違，應予准許。
乙、實體方面
壹、爭執要領
一、原告起訴主張被告丑○○、壬○○、丁○○、乙○○、訴外人即被告戊○○ 之被繼承人沈柏齡、被告丙○○為庚○○○社區之區分所有權人，被告台北 縣政府自民國（下同）八十八年九月一日起代管被繼承人沈柏齡坐落庚○○ ○社區、門牌號碼為台北縣汐止市○○街二一六巷二弄十九號之建物，均應 依庚○○○社區管理規約（下稱社區規約）第十條第一項及第三項之規定， 按每月每坪收取管理費新台幣（下同）四十元之標準繳納管理費，詎：㈠被 告丑○○積欠八十四年七月起迄八十八年十二月止，共計二十萬二千八百十 五元之管理費、㈡被告壬○○積欠自八十八年五月起迄九十年五月止，共計 十二萬五千元之管理費、㈢被告丁○○積欠自八十八年十月起迄九十年五月 止，共計七萬二千元之管理費、㈣被告乙○○積欠自八十三年十月起迄八十
五年七月止、及八十九年一月起至九十年五月止，共計二十三萬二千七百六 十元之管理費、㈤訴外人沈柏齡積欠自八十五年二月起之管理費，則被告戊 ○○應給付自八十五年八月起至為被告台北縣政府代管之末日即八十八年八 月止之管理費，共計三十四萬六千一百八十七元；被告台北縣政府則應給付 自八十八年九月起至九十年五月止，共計十萬五千元之管理費、㈥被告丙○ ○積欠八十六年十一月起迄九十年五月止，共計二十一萬五千元之管理費， 經原告催繳後均置之不理，爰起訴請求被告給付上開款項及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。 二、被告丑○○經合法通知無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到 場所為陳述，辯稱其屋常遭竊，院內雜草叢生，蛇類出沒，且有主委曾告知 無庸繳納管理費云云。
三、被告壬○○無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述 對原告主張均不爭執。
四、被告丁○○辯稱：㈠庚○○○社區並不具有共同設施在管理上或使用上之整 體不可分性，至原告稱係依據公寓大廈管理條例施行細則第十三條第二款「 依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區」而據此成立管理委 員會，然原告所謂之山坡地開發案原通過許可之社區開發案為三百多戶，後 經建商變更開發案以致社區內有三分之一土地另屬不同社區，使得「其共同 設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地」受到破壞，形成社區中有社 區，並且與相鄰社區無間隔。原告稱其依據山坡地開發建築管理辦法所申請 開發許可興建之社區，不僅基地無完整性，也無共同使用與管理之設施，且 在非經規約或區分所有權人會議之決議下，提供共用部分予他社區使用，並 破壞共用部分之圍牆及鐵絲網社區，故共用部分並非共同使用與管理之設施 ，不應準用公寓大廈管理條例第四十一條成立管理組織，原告並無當事人能 力；㈡原告之成立方式與公寓大廈管理條例第二十八條之規定不合，故非適 法之管理委員會，不具當事人能力；㈢有關管理費之繳納及繳納數額之決定 ，並未經過區分所有權人會議決議，故管理委員會無權向住戶收取管理費。 且原告向台北縣政府報備之八十六年第一次區分所有權人會議資料中，既不 含未出席之三十二人之出席委託書，且在住戶數二百八十五戶中，出席一百 七十二戶，並未達三分之二以上，又區分所有權比例為零點0000000 ，亦未達三分之二，不能訂定規約。據此成立之管理委員會，亦不合法。 五、被告乙○○辯稱自買屋至今均未居住，且有主委告知以前之管理費均不用繳 納等語。
六、被告戊○○辯稱自購屋起均未居住該宅，且管理委員會亦未收集垃圾，甚至 連選票亦未轉達，並不盡責，所訂定之管理費收取標準非常不公等語。 七、被告台北縣政府經合法通知無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，據其以 前到場所為陳述，辯稱修正前土地法第七十三條之一第三項規定，立法意旨 在督促繼承人對未辦繼承登記之不動產盡速辦理登記，以保障土地權利，並 非以收取代管費用為目的，且歷年代管未辦繼承登記之土地僅以書面列冊管 理，並未有將代管之不動產另為使用收益等其他代管收入，與實質代管顯有
出入，又同條修正後，市縣地政機關所為之列冊管理僅係一般行政處理行為 ，並無實質代管權利，對列冊管理之土地或建築改良物亦無為使用收益或管 理上之必要處分。被告台北縣政府既非區分所有權人或住戶，非屬公寓大廈 管理條例第二十一條所定繳納管理費之對象，故無繳納管理費之義務等語。 八、被告丙○○辯稱：㈠系爭社區非公寓大廈，非公寓大廈管理條例規範之對象 ，原告應舉證證明係依依據山坡地開發建築管理辦法申請開發許可興建。㈡ 原告應證明社區規約之訂定符合公寓大廈管理條例第三十一條之規定。㈢伊 長期僑居國外，並未接獲原告所稱八十六年召開區分所有權人會議之通知。 伊離開臺灣時曾委託管理委員會之吳庭芳小姐代為注意屋況，並將房屋鑰匙 交給管理委員會，然嗣後竟接到上萬元之水電費帳單，且因房屋無人管理， 導致雨水倒灌、家具全毀、牆壁斑駁，回國後更發現遭人偷接水電以洗車、 養狗、澆花，管委會對此不予制止，亦不維護環境清潔，甚至未通知被告， 未盡管理委員會之責，經向當時行政委員辛○○女士陳情，謝委員即承諾無 須再付八十九年七月前之管理費。㈣伊情況特殊，根本未住國內，原告所主 張規約未能兼顧被告空戶之情形，有多數暴力之嫌，應無理由。 貳、得心證之理由
原告主張被告丑○○、壬○○、丁○○、乙○○、丙○○均為庚○○○社區之區 分所有權人，被告戊○○之被繼承人沈柏齡亦為庚○○○社區之區分所有權人， 而被告台北縣政府於八十八年九月起代管被繼承人沈柏齡之不動產，業據提出建 物登記謄本一份為證，並為被告所不爭執，然原告主張被告經催繳後仍分別積欠 前開期間管理費之事實，並提出社區規約、催繳明細表、催告函為證，但為被告 所否認，並以前詞置辯。茲分別論斷如下：
一、原告是否具有當事人能力
㈠庚○○○社區得否依公寓大廈管理條例成立管理組織 ⒈按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具 有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」又「 本條例第四十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居 地區，指下列情形之一：一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地。二 、依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直 轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割 之地區。」公寓大廈管理條例第四十一條及公寓大廈管理條例第十三條分 別定有明文。原告主張該社區乃係依山坡地開發建築管理辦法申請開發許 可內之地區乙節，雖為被告丁○○、丙○○所否認，被告丁○○並另以原 告所提之供水設施係屬他人所有，且庚○○○社區之供水順序尚在研究苑 、白雲山莊等社區之後，又警衛室及路障所在土地係屬他人所有，且竊盜 頻傳，根本沒有警衛室存在必要，郵件遞送亦有郵差等，否認有實質之整 體不可分性等語。然查：依被告丁○○九十年十一月二十三日答辯狀所提 ，伊係基於因原所通過之社區開發案經建商變更後以致形成目前原告所認 定之庚○○○社區被劃分為庚○○○社區及研樓二社區，且與相鄰之白馬 山莊社區無間隔，已喪失完整性，故否認庚○○○社區合乎上開規定之論
點觀之，兩造對於庚○○○社區確係依據山坡地開發建築管理辦法所申請 開發許可興建之事實並不爭執，縱使嗣後開發許可之範圍已有所變更，而 將原申請範圍又劃分出研樓社區，但仍不影響後所劃定出之庚○○○社區 範圍，仍係依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可之事實。 ⒉經本院至庚○○○社區現場履勘結果，沿台北縣汐止市○○街進入綠野山 坡社區路口，設有警衛亭及大門，並有車輛進出管制，而由社區警衛室沿 東勢街至被告丁○○住處，沿途房屋建築型式一致，交叉路口處並設置有 指示路牌及公告欄，各戶住家門口均放置有相同款式之垃圾桶，並設置有 公共變電箱及水塔等，有本院勘驗筆錄及照片附卷可參。且被告丁○○所 有之門牌號碼為臺北縣汐止市○○街二一六巷十八號房屋，確係位在綠野 山坡社區範圍內，有卷附之全區配置圖可證。而庚○○○社區為同一之東 關開發股份有限公司所起造，庚○○○社區成立之時，亦將被告丁○○列 為區分所有權人之一，同巷亦有其他住戶出席區分所有權人會議者，此經 本院向台北縣政府調閱原告報備資料全卷所附之使用執照、區分所有權人 名冊等查核屬實。是以庚○○○社區既屬同一公司所起造，並使用共同之 公共設施，同享相同之管理服務人之服務，且被告丁○○亦不否認自八十 六年至八十八年九月底均有繳納管理費之事實，則被告丁○○以其所有建 物為獨立房屋，抗辯無公寓大廈管理條例之適用，委無可採。縱使現今綠 野山坡社區與其他社區間固無明顯圍牆區隔，亦據本院履勘現場屬實，然 公寓大廈或集合式社區之組成，是著重公共設施及使用管理上之整體不可 分性，而非強調社區之封閉性，故庚○○○社區即使並非完全封閉之狀態 ，亦不能否定其有整體不可分性之性質。
⒊是以被告丁○○、丙○○辯稱庚○○○社區無公寓大廈管理條例之適用， 並無理由，該社區依公寓大廈管理條例成立管理組織，應屬適法。 ㈡原告成立程序是否合法
⒈按區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有 權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之；區分所 有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上 及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一、 規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第 十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所 有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項，公寓大廈管理條例第二 十九條第一項及第三十一條第一項分別定有明文。原告雖主張該社區八十 六年第一次區分所有權人會議，在出席比例及同意比例上均合乎公寓大廈 管理條例之相關規定，惟查：經本院向台北縣政府調閱原告報備資料全卷 ，依該卷內所附之庚○○○（社區）區分所有權標的基本資料表所示，該 社區區分所有權標的共計有二百五十九個獨立單位，然其區分所有權人名 冊則僅有二百五十八戶，經比對後，區分所有權人名冊內漏列門牌號碼為
台北縣汐止市○○街二一六巷四弄十三號之建物區分所有權人一名，且該 門牌號碼之建物確係坐落社區之內，亦有原告所提之全區配置圖可證。則 庚○○○社區之區分所有權人數既有二百五十九人，但八十六年第一次區 分所有權人會議僅有一百七十二人出席，出席人數比例不及三分之二，與 公寓大廈管理條例第三十一條第一項規定容有不符。本次會議召集程序尚 有瑕疵。
⒉然區分所有權人召集會議程序或決議方法如有瑕疵，應如何處理？公寓大 廈管理條例並未有明文。按區分所有權人因購買同一公寓大廈內之區分所 有建物，且因公寓大廈管理條例之公布施行，依法應召開區分所有權人會 議，設立管理組織，而形成一個「人之組織體」。又區分所有權人會議， 係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所 有權人所舉行之會議，性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致 之合同行為，而發生一定私法上之效力。由此觀之，區分所有權人於公寓 大廈之組織狀態，及區分所有權人會議之性質，與民法總則編社團法人為 規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，具有相同之特徵。而為維 護區分所有權人間法律關係之安定性，並使公寓大廈管理事務得順利推展 ，基於相同之法律理由，自得類推適用民法有關社團總會決議規定以資解 決。次按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議 後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法， 未當場表示異議者，不在此限，民法第五十六條第一項定有明文。經查綠 野山坡社區八十六年第一次區分所有權人會議，出席人數未達法定比例， 已如前述，惟考諸上開瑕疵，應屬於決議方法之瑕疵，依上揭說明，公寓 大廈管理條例對該項召集程序之瑕疵，並未有任何規定，應類推適用民法 第五十六條第一項之規定，故有爭執之區分所有權人應訴請法院撤銷其決 議，且該決議於撤銷前仍為有效，區分所有權人應受其拘束。被告丙○○ 雖辯稱此種情形應屬違反法律之強制規定而無效云云，然按公寓大廈管理 條例第三十一條並未明白顯示其性質及違反之法律效果，而從法律體系上 觀察，就會議之召集程序及決議方法違反法令時，現行法除民法第五十六 條外，另如公司法第一百八十九條之規定，均不以之為無效，足認違反公 寓大廈管理條例所定召集程序或決議方法之規定，並非強行規定，如有違 反者，其效力在未被撤銷前仍屬存在，而不得推翻。 ⒊庚○○○社區八十六年第一次區分所有權人會議之決議方法固有瑕疵，然 既未撤銷，該次會議所作成決議仍屬有效存在，而區分所有權人均應受其 拘束。而按庚○○○社區規約第七條第三項規定，委員應以下列方式之一 選任：㈠委員名額未按分區分配名額時，採記名單記法選舉，並以獲出席 區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選。㈡委員名額按分區分配名 額時，採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多者當選，並 未規定區分所有權人之出席比例或同意比例。況查區分所有權人會議之決 議比例，可分為公寓大廈管理條例第二十九條所定之一般決議，及公寓大 廈管理條例第三十一條所定之特別決議，而有關管理委員之選任或管理負
責人之推選，並非公寓大廈管理條例第三十一條第一項所列各款重大事項 ，故僅需以一般決議之比例通過即可。而上開區分所有權人會議決議，出 席區分所有權人數比例雖未達三分之二，然已逾二分之一，又出席之區分 所有權數亦已達二分之一，另同意比例亦達一半之事實，為被告所不爭執 ，則該次會議選任管理委員之決議方法並無瑕疵。被告丁○○、丙○○據 前指責原告成立不合法，不具當事人能力，尚屬無據。 二、收取管理費之標準
㈠原告主張該社區管理費之收費標準乃係依社區規約第十條第三項，授權管理 委員會自行訂定收繳及支付辦法，並提出管理委員會會議記錄為證，然查： 上開規約第十條係規定「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所 有權人或住戶應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款 項。㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費由各區分所有權人或住戶依照區分 所有權人會議之決議分擔之。三、各費用之收繳、支付方法，授權管理委員 會訂定。」則依規約所定，區分所有權人會議僅授權管理委員會訂定應如何 收取管理費及應如何支付管理費之方法，至管理費之是否收取，或應以何等 標準收取，依上開規約第十條第二項之規定，仍應經區分所有權人會議之決 議。則原告主張管理委員會有訂定收取標準之權限乙節，尚不足採。 ㈡原告不得僅憑管理委員會之決議訂定收取管理費之標準，已如前述，然查該 社區管理費之收取標準（即每坪按月繳納四十元），於九十年十月七日所召 開之第九屆第二次所有權人大會會議中，原告社區之住戶亦已決議確認前開 以每坪四十元計算之收費標準尚稱合理，而同意依該標準繳納管理費，有原 告所提之第九屆第二次區分所有權人會議紀錄附卷可參（見原告九十年十月 二十二日民事聲明狀所附之原證十一號）。是區分所有權人會議既已追認該 項管理費收取標準，則原告依每戶應按月繳納每坪四十元管理費之標準，向 區分所有權人或住戶收取管理費，即有所據。至被告丁○○雖辯稱第九屆第 一次區分所有權人會議已經流會乙節，故提出會議記錄一份為證，然被告丁 ○○所提乃第九屆第一次區分所有權人會議會議紀錄，而追認管理費收費標 準者乃第九屆第二次區分所有權人會議會議紀錄，縱使該次會議會議召集程 序或決議方法容有瑕疵，但在未經撤銷前仍有其效力。則被告丁○○、丙○ ○以原告管理費之收取標準並無授權依據為由而拒付該管理費亦無理由。 三、空屋可否主張減收管理費
⒈被告乙○○、戊○○及丙○○均辯稱並未實際居住，繳納相同標準之管理 費並不公平，被告丙○○進一步依民事訴訟法第三百九十七條主張法院依 職權公平裁量，為減少對待給付之判決等語。經查：依庚○○○社區管理 規約第十一條第二項所定，管理費之用途如下：㈠委任或僱傭管理服務人 之報酬。㈡共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。㈢有 關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。㈣管理組織之 辦公費、電話費及其他事務費。㈤稅捐及其他徵收之稅賦。㈥因管理事務 洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。㈦其他基地及共用部分等之經 常管理費用可知，庚○○○社區管理費之收取，係作為社區日常清潔、保
安、設施維護及行政庶務費用之用，此等費用之耗費並不因區分所有部分 由區分所有權人親自使用、出租或閑置而有所不同，更或社區之清潔、保 安及設施維護均有助於區分所有部分價值之提高，故若未經區分所有權人 會議決議，區分所有權人不因有無實際居住而異其繳納管理費之標準。而 庚○○○社區並未經區分所有權人會議決議，同意給予被告乙○○、黃蘭 生、丙○○等訴訟中空戶住戶管理費折扣，業據原告提出第五屆第一次區 分所有權人會議第三案決議及第九屆第二次區分所有權人會議第二案決議 在卷可證，故被告乙○○、戊○○、丙○○等辯稱空戶管理費應降低等語 ，並不足採。
⒉至被告丙○○固主張依民事訴訟法第三百九十七條請求法院依職權為減少 給付之判決，然按民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因情事變更，法 院應為增減給付或變更其他原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不 可歸責於當事人之事由，致情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果 顯失公平為要件。經查：管理費之收取不因區分所有權人有無實際利用區 分所有建物而有不同，已如前述，且區分所有權人利用區分所有建物，乃 權利之行使，今區分所有權人未自行利用，尚非屬不可歸責於當事人之事 由。而被告乙○○更自承自購屋起即未居住，被告丙○○則稱長年旅居國 外，則彼等未使用區分所有建物之情，亦非確認區分所有權人應有繳納管 理費義務之際，不可預料之事實。故被告丙○○依民事訴訟法第三百九十 七條所為主張，亦不可採。
四、可否以管委會未盡職責主張拒繳管理費
被告戊○○辯稱管委會未盡收集垃圾、轉寄傳票之責，被告丙○○則以於離 台前曾委託管理委員會之吳庭芳小姐代為管理房屋，然返台後發現水電遭人 盜用且房屋亦有損壞，而管理委員會依公寓大廈管理條例為公共基金管理之 主體，乃經住戶大會推選而出，屬住戶大會之代表，即有關住戶之共同事項 乃透過管委會而得具體行使，管委會亦為本件請求管理費之原告，管理委員 會執行職務既有疏失，依代表之法理，自得主張同時履行抗辯拒絕給付管理 費，對住戶而言，管委會為收取管理費之主體，亦為提供服務之機關，管委 會依規約約定乃得接受報酬，事實上亦另外聘請總幹事及幹事等處理公共事 務，且可有權無責等語置辯，經查：被告丙○○所有之系爭房屋遭損壞乙節 ，雖據證人羅懿芳到庭證稱明確（見本院九十年十二月二十日調解程序筆錄 ），然按公寓大廈管理費係區分所有權人基於區分所有權人地位，為分擔公 寓大廈共有部分之管理維護所支出之費用，基於區分所有權人會議之決議而 繳納，區分所有權人為區分所有權人會議之組成分子，由區分所有權人會議 之決議為意思表示，授權管理委員會管理共有部分，再由管理委員會與管理 人員間成立委任或僱傭等契約關係，由管理人員實際從事管理服務工作。則 區分所有權人繳納管理費之義務，與管理人員從事管理服務工作之義務，並 非基於同一雙務契約關係，故管理費之繳納，與管理之良窳、管理委員會功 能是否發揮間，顯非對價關係之給付。是以，被告戊○○、丙○○以此理由 拒絕給付管理費，尚無理由。
五、被告乙○○、丙○○是否得因管理委員之允諾而免除繳納管理費之義務 被告乙○○辯稱有主委曾允諾免繳管理費，而被告丙○○另以曾經行政委員 辛○○女士同意免繳八十九年七月前之管理費，資為抗辯。經查：被告乙○ ○僅空言陳稱有主任委員同意免除繳納管理費，並未舉證以實其說。至被告 丙○○雖舉證人羅懿芳為證，而證人羅懿芳固亦到庭證稱曾聽被告丙○○說 過有一位辛○○小姐代表管理委員會告知自九十年六月以後再繳納管理費等 語（見同日調解程序筆錄），然證人羅懿芳係經被告丙○○轉述方知上開事 項，並非陳述自己所經歷之具體事實，則證人羅懿芳證述內容，係屬傳聞， 不得作為認定事實之證據資料。況區分所有權人或住戶應依照區分所有權人 會議之決議分擔管理費，為庚○○○社區規約第十條第二項所明定，則針對 特定住戶減少或免除繳納管理費之責任，亦應經過區分所有權人會議之決議 ，而不得單以管理委員會之決議或特定管理委員之意思決定之。經查：依庚 ○○○社區第九屆第二次所有權人大會會議紀錄之決議，並不同意給予訴訟 中之住戶折扣或免除其等所積欠之管理費債務（見上開決議第五項提案內容 ），有原告所提之庚○○○社區第九屆第二次所有權人大會會議紀錄附卷可 參，則被告乙○○、丙○○上開所辯縱使屬實，則僅以管理委員一人之允諾 ，並不生免除繳納管理費債務之效力，故被告乙○○、丙○○就此所辯，均 不足採。
六、台北縣政府是否因代管訴外人沈柏齡之系爭不動產而因負給付管理費之責 ：
原告主張：被告台北縣政府於八十八年九月起依修正前土地法第七十三條之 一第一項之規定開始代管沈柏齡死亡後其名下之不動產，是以依據修正前該 法同條第三項之規定，被告台北縣政府對沈柏齡位於原告社區之房屋開始代 管後，即得對該房屋為實質之使用、收益或管理，因此被告於此時起即有義 務向原告繳納應繳之管理費用，至於被告辯稱渠僅有形式上之代管，而無實 質之管理行為，則純係被告選擇就該房屋不為實質之使用、收益及管理，然 此對上開被告應給付原告管理費之義務並無影響，又依據內政部對該條修正 後所作之最新函釋，被告台北縣政府仍得就該筆管理費用自管理房屋之收益 中扣除，亦或向沈柏齡之繼承人請求償還，而不會有任何損失。然依庚○○ ○社區管理規約第十條第一項規定，負有繳納公共基金和管理費之義務人為 區分所有權人或住戶。又所謂區分所有權人，係指就區分所有建物享有其專 有部分，並就其共有部分按其應有部分享有所有權之人，此觀公寓大廈管理 條例第三條第二款之規定可知。而住戶則係指實際上為使用、管理或收益之 人（如承租人或經區分所有權人同意使用之人）。如非區分所有權人，且未 實際上為使用、管理、收益者，即無繳納管理費之義務。經查：被告台北縣 政府僅係基於土地法第七十三條之一規定代管訴外人沈柏齡位於庚○○○社 區之房屋，並非訴外人沈柏齡之繼承人，揆諸上開區分所有權人之定義，被 告台北縣政府並無區分所有權人之地位甚明。而被告台北縣政府亦無實際上 之使用、管理或收益行為，則依庚○○○社區規約約定，被告台北縣政府並 非繳納管理費之義務人，故原告主張被告台北縣政府有繳納管理費之義務，
尚無理由。
七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第二十一條規定，請求被告丑○○、壬 ○○、丁○○、乙○○、戊○○、丙○○給付管理費及自起訴狀繕本送達翌 日至清償日止之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。惟被告台北縣政府不 負給付管理費之義務，原告就此請求，為無理由，應予駁回。 八、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第八款之訴訟，所為除被告台北 縣政府以外其餘被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。 九、兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘 明。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十二 日 臺灣士林地方法院內湖簡易庭 法 官 許碧惠右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 李守義
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十二 日