臺灣臺中地方法院民事判決 96年度重訴字第301號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
當事人間損害賠償事件，本院於97年2月26日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：⑴原告於民國94年9月20日與訴外人維 億建設股份有限公司（以下簡稱：維億公司）簽立專任委託 銷售契約書，雙方約定將原告所有坐落台中市○區○○段 206 之12地號土地及其上建物即台中市○區○○段第2708建 號之房屋（門牌號碼為台中市○區○○○街39巷6號，以下 簡稱：系爭房地），委由維億公司以不低於新台幣（下同） 650萬元之價格代為出售，如維億公司能以高於650萬元之價 格售出，則其差價即為維億公司之居間報酬。⑵維億公司接 受委託後，於同年12月8日由其公司職員丙○○（原名顏守 良）代理原告，與訴外人王榮泉簽訂買賣契約書，將系爭房 地連同訴外人蘇輝文、陳耿佑、戴昌雄之不動產，以俗稱「 背胎」及買受人支付部分價金之方式，出售予訴外人王榮泉 ，此觀買賣契約書第2條之記載「總價：除銀行貸款外，另 加尾款新台幣315萬元整。付訖。【銀行貸款詳見附表，均 由乙方（即王榮泉）負擔。利息由94年12月15日起由乙方負 擔】」即明。換言之，原告對訴外人遠東國際商業銀行股份 有限公司（以下簡稱：遠東商銀）之房屋貸款，自94年12月 15日起已移轉予買方即訴外人王榮泉負擔。⑶另前揭契約書 第5條亦記載，雙方於94年12月8日交付權狀及過戶文件由被 告甲○○辦理移轉登記手續。詎料，被告並未確實執行委任 事務，僅將系爭房地移轉登記予訴外人王榮泉，未一併將房 屋貸款之債務人亦變更為訴外人王榮泉，致原告對遠東商銀 仍負有清償房屋貸款之義務。嗣後遠東商銀因原告未按期繳 交貸款，除聲請對系爭房地強制執行外，亦對原告所有之房 屋（門牌號碼為彰化縣員林鎮○○路420巷20弄9號）聲請假 扣押。⑷原告與訴外人王榮泉間買賣契約書第2條記載：「 總價：除銀行貸款外，另加尾款新台幣315萬元整」，足見 買賣係以俗稱「背胎」之方式為之。所謂「背胎」一般人均 知房貸債務應移轉予買受人，買受人承受抵押權所擔保之債 務作為支付部分價金之方法。原告與訴外人王榮泉既以「銀 行貸款加尾款」（背胎）計算買賣總價，則被告在辦理不動
產移轉登記時，自應將房貸移轉予王榮泉，被告身為代書， 擁有比一般人豐富之法律知識，對於「背胎」此種甚為常見 之買賣方式應為熟稔。其賺取金錢之際，未盡善良管理人之 注意辦理委任事務，僅委派復代理人張芳萍辦理不動產移轉 事務，疏未將房貸債務一併移轉給王榮泉，辦理委任事務顯 有過失。進言之，倘原告將系爭房地所有權移轉給王榮泉， 而房貸卻不一併移轉，一旦王榮泉不清償房貸，原告則必須 清償，豈非等同原告白白將房屋送給王榮泉？被告所為明顯 與一般人所認知之「背胎」買賣迥異，其有疏失，足堪認定 。況被告看過買賣契約書，若覺得此買賣有異，亦應盡善良 管理人之注意義務告知原告，過戶後債務並沒有移轉給王榮 泉，然被告並未有所作為，實有疏失。⑸被告未確實依委任 之意旨處理委任事務，導致原告除喪失系爭房地之所有權， 尚背負房屋貸款，顯有疏失，爰依民法第184條第1項、第 185條、第195條第1項、第535條及第544條規定，請求被告 賠償如下：①房屋貸款債務：本金624萬2,388元及利息、遲 延利息、違約金；②自94年12月15日起，因訴外人王榮泉未 繳貸款，遠東商銀向原告催繳利息、遲延利息、違約金及火 災保險費，原告共支出41萬1, 962元；③非財產上損失：原 告之信用權被侵害，被告應賠償100萬元；④以上合計共765 萬4,350元等語。並聲明：被告應給付原告765萬4, 350元及 自起訴狀繕本送達之翌日即96年7月26日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息，願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯略以：㈠維億公司是專門低價買進法拍屋或斷頭屋 ，再以人頭戶向銀行詐貸金額之公司，由訴外人丙○○利用 關係向銀行貸款，再轉賣給第三人，訴外人陳耿佑、蘇輝文 、戴昌雄等人於94年12月8日在被告事務所簽約時，均曾向 被告表示其三人為丙○○之人頭；且據訴外人丙○○在鈞院 言詞辯論程序證稱，訴外人王榮泉說要投資3,000萬元在維 億公司，因8間房地貸款4、5千萬元，無法馬上轉貸其他銀 行，先約定由訴外人王榮泉繳利息，過戶給訴外人王榮泉， 再委託維億公司仲介銷售部門賣給他人，之後再結算。顯見 訴外人王榮泉與原告角色相同，都是維億公司找來的人頭， 對外稱合夥人或股東皆是掩人耳目；關於銀行貸款皆由維億 公司操作，除系爭房地所有權移轉登記事項外，根本沒有委 任被告辦理銀行貸款承擔及塗銷抵押權登記手續。原告於鈞 院言詞辯論程序中亦陳稱，「王榮泉與石代書沒有向伊要遠 東商銀貸款資料，伊尚未交給被告」、「伊去被告事務所被 告說會依照合約辦理」，惟就系爭房地買賣契約書僅記載委 由被告辦理移轉登記手續，並未委託被告代為辦理銀行轉貸
或塗銷抵銷權。㈡況原告自94年12月12日拿印鑑證明並蓋章 ，被告同月13日送報稅、20日拿稅單由訴外人王榮泉繳稅後 即送過戶，嗣於94年12月23日辦理登記完畢，這段期間皆未 來電告知被告有關塗銷遠東商銀所登記之抵押權乙事。至於 ，遠東商銀通知未繳息時，原告僅告知被告通知訴外人王榮 泉繳利息，而訴外人王榮泉則要求被告通知訴外人丙○○要 將另外二間房子辦好過戶，伊再繳利息。如果當時訴外人丙 ○○真有委任被告辦理債務承受及塗銷抵押權登記，那豈有 原告與訴外人陳耿佑等人的銀行貸款未轉貸或塗銷抵押權登 記前，另拿二間房屋權狀、用印資料交給被告辦理所有權移 轉登記，顯見訴外人丙○○與原告僅委任被告辦理過戶登記 而已。故原告稱被告處理委任事務有過失，應負賠償責任， 實屬無稽。綜上所述，被告既均按原告所委任之事務辦理， 何來侵害原告所有權及信用權之理。㈢退步言之，縱被告應 賠償原告所受損害，原告請求之貸款金額應扣除系爭房地拍 賣後遠東商銀之分配款；被告並無侵害原告信用權之情事， 原告另請求非財產上損失100萬元，顯無理由；就保險費部 分，原告請求不合理，被告無須賠償等語。並聲明，駁回原 告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，請准供擔保免為假 執行。
三、本院得心證之理由：
㈠本院於96年11月1日協同兩造協議簡化爭點結果如下（參見 該言詞辯論筆錄第4頁）：
⑴兩造對於下列事項不爭執，本院採為判決之基礎： ⒈本件原告曾與訴外人丙○○就系爭房地簽訂如原證一號 所示的委託銷售契約書。
⒉原告由丙○○代理與訴外人王榮泉簽訂如原證二號所示 的買賣契約書。
⒊原告事後與王榮泉共同委託被告於94年12月21日將系爭 房地移轉登記予訴外人王榮泉。
⒋原告將系爭房地過戶予王榮泉時，以該房地向遠東商銀 辦理的貸款餘額為624萬2,388元，原告自94年12月5日 起因訴外人王榮泉未繳交貸款，遭遠東商銀催繳利息、 違約金、火災保險等共41萬1,962元。
⑵本件爭執要點在於：
⒈原告依據民法第184條第1項、第185條、第195條第1項 、第535條及第544條規定，請求被告負損害賠償責任有 無理由？此又涉及原告與訴外人王榮泉共同委託被告將 系爭房地過戶訴外人王榮泉同時，有無一併委託被告將 該房地所擔保的債務移轉由訴外人王榮泉承擔？
⒉假設本件被告應負賠償責任，原告得請求的賠償金額如 何：①原告得否以系爭房地貸款餘額624萬2,388元全部 作為損害賠償金額？是否應該扣除系爭房地拍賣所得由 遠東商銀受償之部分？②信用損害的非財產損失100 萬 元是否過高？
㈡本院之判斷：
⑴系爭房地買賣契約條款係訴外人丙○○與王榮泉擬定，被 告僅受託辦理移轉登記事宜
⒈系爭房地係原告與訴外人丙○○合資所購，原告僅出資 10萬元，所有權登記在原告名下，並以原告名義向銀行 貸款，其餘則由訴外人丙○○負責等情，業據原告自承 在卷，並經訴外人丙○○於96年5月23日在臺灣臺中地 方法院檢察署95年度偵字第25441號訊問時陳述明確， 堪信為真實。
⒉本件名義上雖係原告委由訴外人丙○○代理，出面與訴 外人王榮泉簽訂買賣契約書，實質上訴外人丙○○本身 即為系爭房地之合夥人，故訴外人丙○○與王榮泉洽談 交易時，基於自己之利益，自會謹慎為之，考量交易之 利益與風險。
⒊訴外人丙○○於96年5月23日、96年12月18日在臺灣臺 中地方法院檢察署95年度偵字第25441號訊問時陳稱： 「（問：當時你們是何人告知、委託甲○○辦理過戶事 宜？）甲○○是王榮泉找來的，他辦理時我們只有讓他 知道原來是借款後來改為買賣，幫我們過戶」、「（問 ：甲○○除協助辦理辦理過戶事宜外，有無與你或王榮 泉有其他之謀議？）就我所知沒有」等語。
⒋又系爭房地買賣契約書係94年12月8日，訴外人丙○○ 與王榮泉協議後一起至被告事務所，再口述由被告事務 所之人員當場繕打等情，業據被告陳明在卷。觀之該買 賣契約書之格式、內容，與一般不動產交易所用之制式 契約書顯有不同，可知該契約之條款應係訴外人丙○○ 、王榮泉雙方協議後所擬定，被告僅受託繕打合約及辦 理移轉登記，並未介入合約實質內容之決定。
⑵訴外人丙○○、王榮泉共同委託被告將系爭房地過戶給訴 外人王榮泉時，並未一併委託被告將該房地所擔保的遠東 商銀債務移轉由訴外人王榮泉承擔
⒈證人林佳本96年4月4日在臺灣臺中地方法院檢察署95年 度偵字第25441號訊問時陳稱：「丙○○（顏守良）當 時跟我說他缺錢，他名下有房子8間，要我幫他介紹看 看有沒有人可以借錢給他，我就介紹王榮泉與他認識，
後來他們怎麼談借錢的事情我就不清楚，我只知道王榮 泉好像是要借丙○○錢，但先把房子過戶給王榮泉，等 丙○○還款後就可以把房子過戶回去」等語，嗣於96 年11月29日本院審理時又證稱：「當初丙○○是欠錢， 叫王榮泉借他錢，依照契約上面寫的我大概知道。我知 道丙○○缺錢，希望有人幫他處理，他有幾間房子，我 跟王榮泉講如果他錢拿出來後房子可以作為擔保。當初 王榮泉的部分應該不是要買房子，只是作為借錢的擔保 」等語。
⒉訴外人丙○○於臺灣臺中地方法院檢察署95年度偵字第 15153、16974號偵查時陳稱：伊等當時協議係由王榮泉 繳利息，將房地處理掉後，再償還銀行貸款等語。嗣於 96年11月29日本院審理時證稱：「一開始我是跟王榮泉 借錢，後來王榮泉說有參仟萬要進來建設公司，我有資 金需求，我要把房子（我與乙○○合夥，暫時登記乙○ ○名下）處理掉，我就不需要再負債。我跟王榮泉之前 是借錢（壹佰萬元），他已經交錢給我，後來還有資金 需求，王榮泉問我有無什麼作擔保，我問他可不可以買 我房子，我跟他說我八間房子賣給他，過戶到他名下， 我們公司還有銷售仲介部門，可以慢慢幫他賣掉，王榮 泉同意，才會簽訂買賣契約書，為了減輕公司利息負擔 ，所以簽訂十二月起的利息歸王榮泉負擔，後來王榮泉 就跑了，第一個月利息都沒有繳。」等語。
⒊參以，銀行貸款債務人的移轉，涉及新、舊債務人的信 用及擔保能力，須經銀行同意始能完成，被告擔任代書 固較一般人熟悉貸款流程，惟在未取得銀行同意之情形 下，衡諸常情，縱訴外人丙○○、王榮泉共同委託被告 將系爭房地過戶給訴外人王榮泉時，一併委託被告將該 房地所擔保的遠東商銀債務移轉由訴外人王榮泉承擔， 被告亦不可能片面同意接受委託。況原告亦承認，自始 未將遠東商銀之貸款資料交付被告。
⒋再者，訴外人丙○○與王榮泉簽訂之買賣契約書涵蓋8 戶房地，其中包括系爭房地在內之5戶，於94年12月21 日即已完成移轉登記，另有1戶在95年1月4日完成移轉 登記，訴外人王榮泉雖承諾自94年12月15日起承擔銀行 貸款利息，惟自第一期起即未依約支付利息，乃訴外人 丙○○仍同意將剩餘2戶房地之過戶資料交給被告，分 別於95年2月29日、95年3月9日完成移轉登記，此有上 述8 戶房地之移轉登記資料及異動索引附卷可稽。若該 買賣契約包括銀行貸款債務人之移轉，則訴外人丙○○
豈可能在銀行貸款尚未移轉，且訴外人王榮泉已違約未 支付銀行利息之情形下，繼續將最後2戶房地過戶給訴 外人王榮泉。
⒌綜上所述，本件被告辯稱其僅受託辦理系爭房地之移轉 登記事宜，並未受託將該房地所擔保的遠東商銀債務移 轉由訴外人王榮泉承擔，堪以採信。至證人丙○○於本 院審理時改稱：委託過戶同時有委託被告將系爭房地擔 保的債務一併移轉給訴外人王榮泉負擔云云，顯係事後 卸責及附和原告之詞，不足採信。
⑶本件原告受有損害，係因訴外人丙○○信任訴外人王榮泉 ，擬先由訴外人王榮泉承擔銀行貸款利息，而將系爭房地 過戶給訴外人王榮泉，俟系爭房地出售後再償還遠東商銀 貸款，惟訴外人王榮泉未依約履行契約所致。被告受託辦 理移轉登記並無故意或過失，亦未致原告受有損害。從而 ，原告依據民法第184條第1項、第185條、第195條第1項 、第535條及第544條規定，請求被告給付765萬4, 350 元 及自起訴狀繕本送達之翌日即96年7月26日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦因而失所附麗，併予 駁回之。
⑷本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌與本院前揭判斷不生影響，無一一論述之必要，附此 敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 97 年 3 月 11 日 民事第四庭 法 官 陳文燦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 3 月 11 日 書記官 鄭淑英