臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第1514號
原 告 聯想不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 林軍男律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 丙○○
庚○○
上列二人共同
訴訟代理人 鍾登科律師
主 文
被告甲○○應給付原告新台幣貳拾伍萬參仟伍佰元及自民國九十六年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟柒佰陸拾元由被告甲○○負擔，餘新台幣柒仟參佰柒拾元由原告負擔。
本判決第一項及命訴訟費用之負擔得假執行。但被告甲○○如以新台幣貳拾伍萬參仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告為「永慶不動產市政加盟店」，於民國95年6月24 日與被告丙○○、庚○○就其所有坐落台中市○○區○○ 段47-3、47-16等二筆地號之土地及其上233建號，即門牌 號碼為台中市○○區○○街168號之建物 (下稱系爭不動 產)，簽定「銷售同意書」，由被告丙○○、庚○○委託 原告居間仲介，約定以新台幣（下同）2,180萬元銷售系 爭不動產，委託期間自95年6月24日至95年8月31日止，並 約定於買賣契約成立生效時，賣方即被告丙○○、庚○○ 應給付成交總價4%之服務報酬予原告。惟嗣因前揭委託銷 售之期間屆滿，而系爭不動產並未買賣成交，被告丙○○ 、庚○○於原告雇員己○○要求繼續銷售下，乃復於95年 12月中旬，延續前約之條件 (僅委託售價不同)，先以口 頭就系爭不動產再次委託原告銷售，經原告承諾，委託售 價為1,880萬元，而服務報酬仍應給付原告成交總價4%之 服務報酬。嗣在原告居間仲介之下，尋得買主即被告甲○
○，於96年2月4日被告甲○○與被告丙○○、庚○○，就 系爭不動產，以1,690萬元之成交價格簽立不動產買賣契 約書，買賣契約成立並同時生效，被告等自應依法律規定 與兩造居間仲介之契約關係，由賣方即被告丙○○、庚○ ○連帶給付成交總價4%之服務報酬 (計算式16,900,000× 4％＝676,000元)，由買方即被告甲○○給付成交總價1.5 ％之服務報酬，然被告丙○○、庚○○以被告甲○○未按 期繳付買賣款項為由，擬為解除買賣契約 (經查並未為任 何解除買賣契約之意思表示或存證)，被告甲○○則以已 籌足價款仍有意承買，雙方意見不一致，亦因此未給付原 告之服務報酬。
（二）按「民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約 機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間， 不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他 方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事 人因報告已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」 （最高法院56年台上字第2675號判例、最高法院52年台上 第568號判例可資參照）。次按「依一般買賣土地習慣， 介紹人得按買賣價額百分之五之標準請求報酬，由買主給 付百分之三，賣主給付百分之二。」（最高法院56年台上 字第471號判例參照），末依內政部89年5月2日台（89） 內中地字第8979087號函訂定及89年7月10日台（89）內中 地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規 定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣 之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際 成交價金百分之六」，可資為本案請求報酬之參考依據。 原告於本案主張，依仲介契約之約定，各向賣方即被告丙 ○○、庚○○請求連帶給付成交總價4%之服務報酬，及買 方即被告甲○○請求給付成交總價1.5%之服務報酬，合計 僅佔成交總額5.5%之服務報酬，尚未超過本件不動產之實 際成交價金6%，並符合法律規定、前揭最高法院判例、判 決及內政部前揭函之收費標準，且亦合一般仲介不動產之 價目表及習慣，故應予准許。
（三）按「鑰匙為開啟房屋之工具，交付鑰匙予他人，他人即得 隨時進入室內，觀看室內情狀，倘被上訴人未委請上訴人 仲介房屋，上訴人即無冒無法受屋之風險，自行花費刊登 廣告之可能，被上訴人亦無交付鑰匙予房屋仲介業者，任 由上訴人引導外人進出訟爭房屋之理。我國民法所定之居 間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約 之媒介居間，而居間人於雙方因居間人之報告或媒介而成
立契約時，得請求報酬。」（最高法院85年度上字第133 號判決參照）。末按「債之內容變更，有僅發生不失同一 性之債之變更者，亦得為債之變更，即使舊債關係消滅而 成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之 內容變更，抑為變更，應依當事人之意思及變更之經濟的 意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依 一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即 應認為債之更改。」（最高法院86年度台上字第2753號裁 判參照）。然被告丙○○、庚○○確有將系爭房屋之鑰匙 交付予原告，並任由原告憑交付之鑰匙進入屋內，再行佈 置現場、派駐人員駐點，且製作系爭不動產之廣告銷售傳 單等相關事宜，被告等自應依法律規定與兩造居間仲介之 契約關係，由賣方即被告丙○○、庚○○連帶給付成交總 價4%之服務報酬即676,000元。
（四）被告丙○○、庚○○於所提民事答辯狀中亦部分自認「… 本件因實際售屋金額並未達原先約定底價1,880萬元，故 原告依約定至多亦僅能收取1,690萬元之2%即33萬8000元 …。」可見原告與被告丙○○、庚○○確有另行成立居間 仲介之契約關係，並應有給付服務報酬之約定，自得資為 有利原告主張事實之認定。
（五）被告丙○○、庚○○另於民事答辯狀中陳稱「…原告同時 放棄對被告丙○○、庚○○之任何權利請求…」云云，與 實情不符。被告所提出之承諾書，係被告丙○○、庚○○ 當時與被告甲○○，兩造間互有違約爭議情形存在，原告 同意可由被告丙○○、庚○○再自行出售，然原告之前已 發生對被告丙○○、庚○○與被告甲○○居間成立服務報 酬權利，並無放棄之理。
（六）並聲明：㈠被告甲○○應給付原告新台幣253,500元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起即96年6月18日起至清償日止 ，按息5%計算之利息。㈡被告丙○○、庚○○應連帶給付 原告676,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告丙○○、庚○○則以：
（一）緣被告丙○○、庚○○2人，於95年6月24日，就系爭不動 產與原告簽定「銷售同意書」，約定被告丙○○、庚○○ 將上開房地以2,180萬元之價格，委任原告代為仲介銷售 ，委任期間自95年6月24日起至同年8月31日止，另於買賣 契約成立生效時，被告應給付原告以成交總價4%計算之服 務報酬；然於上開委任銷售期間，均無人聞問。嗣於95年
12 月中旬，原告公司職員己○○向被告丙○○、庚○○ 陳稱伊有客戶要購買系爭不動產，要求被告丙○○、庚○ ○同意由原告銷售。依此，被告同意將委託銷售售價格降 為實拿1,880萬元，而原告之報酬則由其自行在1,880萬元 以上加價，亦即銷售價格在超過1,880萬元以上之部分即 為原告之報酬，惟若被告最終同意售價在1,880萬元以下 者，被告至多僅支付2%之報酬。
（二）迄至96年初時，原告職員己○○表示被告甲○○有意願向 被告丙○○、庚○○購買系爭不動產，雙方遂於原告居間 仲介下，於96年2月4日簽訂不動產買賣契約，買賣價金為 1,690萬元，雙方約定被告甲○○應分三期給付，第一期 給付簽約金170萬元，第二期給付備證用印款170萬元，第 三期則給付剩餘尾款1,350萬元，其中第一期簽約金應於 96 年2月12日給付，被告甲○○於乃於簽約當日簽發等額 之170萬元本票1紙，以為第1期簽約金之擔保給付。惟本 件因實際售屋金額並未達原先約定底價1,880萬元，故原 告依約定至多僅能收取1,690萬元之2%即33萬8仟元之報酬 。況本件因被告甲○○未於96年2月16日兌付簽約金，被 告丙○○、庚○○乃於96年2月16日以存證信函催告被告 甲○○應於96年3月5日前支付第一期簽約金170萬元，否 則將解除系爭不動產買賣契約，然被告甲○○仍未依通知 履行，被告丙○○、庚○○遂再以存證信函方式為解除買 賣契約之意思表示，故系爭買賣契約經解除而溯及消滅。（三）原告與被告丙○○、庚○○第二次95年12月中旬再售屋時 ，是以口頭約定以底價1,880萬元加上2%、3%、4%為銷售 價出售，如未達底價，在買賣完成且取得全部價金後，才 能拿2%之報酬，而不是沒拿到定金就要付4%之報酬。96年 2月簽訂買賣契約時，原告雇員己○○有拿報酬4%之文件 要求被告丙○○、庚○○簽名，然應當初約定是2%之報酬 非4%，且2%報酬應在買賣完成，且被告丙○○、庚○○收 受全部價金後才給付報酬，所以被告丙○○、庚○○未簽 名於上開文件。
（四）原告與被告丙○○、庚○○簽立之「銷售同意書」，性質 亦應屬委任與居間之混合契約，而非單純之居間契約（最 高法院80年台上字第1260號判決參照），故為兼顧誠信原 則，預防惡意仲介，其就報酬之給付乙節，自應解釋須履 行完畢始得請求。依此，本件契約既因被告甲○○未依約 履行而被告丙○○、庚○○依法解除契約，顯然本件原告 之義務並未履行完畢，自不得向被告請求給付仲介報酬。（五）本件被告甲○○違約後，原告知悉違約責任在被告甲○○
一方，乃與被告丙○○、庚○○達成協議，原告將所有權 狀還給被告丙○○、庚○○，雙方同意由原告執本票向甲 ○○追索其應負之責任，而原告則同時放棄對被告丙○○ 、庚○○之任何權利請求，此為雙方分別簽立授權書及承 諾書在案，從而原告既已放棄其對被告丙○○、庚○○之 權利，自不能再行訴請被告負給付報酬義務，且被告甲○ ○簽發之本票至今仍在原告處。
（六）原告之居間報酬（被告丙○○、庚○○否認之）應於被告 丙○○、庚○○自被告甲○○處收得定金始得請求，今丙 ○○、庚○○既尚未取得定金，自無給付原告居間報酬之 義務。本件買買契約簽訂時，經原告之建議，被告丙○○ 、庚○○乃委由原告代辦履約保證程序，嗣有第三人僑馥 建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）於96年2月4日書 立買賣價金信託履約保證書予丙○○、庚○○。依該保證 書第2條：「買方（即甲○○）若未能依買賣契約履行義 務，經台端（即丙○○、庚○○）合法催告並依約解除買 賣契約，通知買方沒收已付價金時，由本公司就前開事實 認證後，將屆時信託專戶所餘價金扣除台端依約應給付之 服務報酬及相關費用後，轉交台端」之約定，可證本件契 約若有買方違約情事發生時，原告之服務費亦應待被告丙 ○○、庚○○收得甲○○之定金後，始負給付之義務。因 此，被告丙○○、庚○○聽從原告之建議而同意進行履約 保證契約，並由原告代辦相關手續。職是以觀，原告既推 薦並代辦履約保證程序，則原告與身為賣方之丙○○、庚 ○○間，就原告應得之報酬，即有應由原告自履約保證專 戶取償之約定，繼而本件買方甲○○應付至履約保證專戶 之定金，在原告之慫恿下而以本票替代，則在該紙本票兌 現前，被告丙○○、庚○○當無給付報酬之義務，否則即 失兩造約定採行履約保證之意旨。是故，被告丙○○、庚 ○○至今尚未自甲○○取得定金，自無給付報酬之義務。（七）原告就居間契約之給付有債務不履行之情事，被告應得對 原告請求損害賠償。原告為不動產仲介經紀公司，本為以 居間為營業之人，依民法第567條第2項規定，原告對於被 告甲○○之履約能力，本有調查義務。然原告對於被告甲 ○○之履約能力，全未調查，導致被告丙○○、庚○○於 簽訂不動產買賣契約書後，因甲○○無法依約給付買賣價 金，被告丙○○、庚○○僅能依法解除契約，故原告對被 告丙○○、庚○○有債務不履行之情事，導致被告丙○○ 、庚○○除無法順利出賣房屋之外，甚至連因被告甲○○ 違約所應支付之違約金亦無法取得，因此受有損害，被告
丙○○、庚○○自得依民法第227條規定，向原告請求損 害賠償。故縱認原告對被告丙○○、庚○○具有居間報酬 請求權，被告丙○○、庚○○亦得以上述之損害賠償請求 債權，依民法第334條之規定對原告主張抵銷。況被告丙 ○○、庚○○早已於本案起訴前，即與原告之員工即訴外 人乙○○達成協議，內容為被告丙○○、庚○○願將彼等 對於被告甲○○擁有之170萬元本票讓予原告，以此債之 更改之方式，消滅被告丙○○、庚○○原應對原告負擔之 服務報酬債務，原告應就本票取償，而非再興訟向被告丙 ○○、庚○○請求給付報酬。
（八）原告向被告丙○○、庚○○請求之居間報酬，應有得以酌 減之事由。不動產仲介業者所收取之居間報酬，非僅在協 助當事人完成不動產契約之簽訂，尚應包括契約後續履約 事宜之協助。然本件被告間之不動產買賣契約書，因被告 甲○○違約未給付價金，被告丙○○、庚○○已依法解除 契約，故原告即無提供契約後續處理事宜之服務，今原告 訴請被告丙○○、庚○○給付全額之居間報酬，除與95年 12月間雙方口頭約定居間契約，所約定之居間報酬數額不 符，及對居間報酬所附之停止條件：「於售價未達契約原 訂底價1,880萬元之情況下，須待被告丙○○、庚○○取 得全部價金後，原告方得向其請求居間報酬」，亦有所抵 觸外，原告所請求之居間報酬，亦顯較其所任勞務之價值 為數甚鉅，爰依民法第572條規定，請求酌減居間報酬給 付之數額。
（九）被告丙○○、庚○○於96年2月4日早上到原告營業所，原 告雇員己○○跟被告丙○○、庚○○說甲○○最高出價1, 600萬元，之前有人出價都在1,600萬元以下，如不降價出 售（底價1,880萬元），就會失去機會，且被告甲○○是 善變的人可能不買，被告丙○○、庚○○說不賣，後來原 告在原告營業所2樓與買方談妥後，訴外人乙○○下樓跟 被告丙○○、庚○○說價錢已講好1,690萬元，請被告丙 ○○、庚○○跟被告甲○○簽約，原告造成被告丙○○、 庚○○心理壓力，引人錯誤，誤導被告丙○○、庚○○降 價簽約，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易 法第24條規定。
（十）原告陳明數則實務見解及內政部之函示。表明不動產買賣 之仲介報酬上限為成交價格之6%，然個案中之仲介報酬為 多少，仍應視雙方當事人之合意決定，非謂仲介公司所片 面主張之仲介報酬，僅在成交價格6%以下均為有效。準此 ，在本案中原告與被告丙○○、庚○○間之仲介契約之報
酬究竟為何，仍應以當事人合意之數額為準，原告雖主張 雙方間之仲介報酬約定為成交價格4%，然既已為被告所否 認，原告自應就當事人合意負舉證責任，而非僅以實務上 認定不動產買賣之仲介報酬上限為成交價格6%，遽認原告 之主張有理。
（十一）96年12月4日庭期時，原告聲請傳喚證人乙○○、己○ ○到庭作證。然查證人乙○○除受雇於原告公司外，更 為原告公司負責人戊○○之配偶，且其已自承「…公司 有銷售委託的案子產權一定是我本人看過才能進行銷售 …經紀人必須跟我報備核准才可能有異動」等語，是證 人乙○○顯為原告公司之實際負責人，則其到庭作證陳 述之內容應僅是為原告單方之主張，尚不得據以證明原 告之主張為真實。又證人己○○現仍受雇於原告公司， 其證詞縱經具結，可信度仍非無疑，況證人己○○已自 承，本件成交可以拿到佣金，可知本件訴訟之結果對證 人己○○有相當之利害關係，顯難期待期能毫無偏頗的 陳述相關事實，是證人己○○之證詞亦非可採。且證人 乙○○與證人己○○說詞有矛盾，證人乙○○與己○○ 說詞顯不足採信。
（十二）並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 聲請宣告免假執行。
二、被告甲○○未於最後言詞辯論其日到場，惟據其之前到庭所 為之陳述略以：伊還想買賣系爭不動產，但不同意付仲介費 。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲 請宣告免為假執行。
三、本院判斷：
（一）被告甲○○部分：
㈠原告主張被告甲○○與被告丙○○、庚○○於96年2月4日， 就系爭不動產，以1,690萬元之成交價格簽立不動產買賣契 約書，買賣契約書成立並同時生效，被告甲○○依兩造所簽 訂之「買方給付服務費承諾書」，應給付原告買賣總價款之 1. 5%之服務報酬即253,500元等主張，業據其提出不動產買 賣契約書、買方給付服務費承諾書各1份為證，復為被告甲 ○○所不爭執，堪信原告之主張為真實。
㈡被告甲○○於本院辯稱，因賣方不肯賣，所以才沒有給仲介 費云云。經查，被告甲○○於96年2月4日以1,690萬元向被 告丙○○、庚○○購買系爭不動產，兩造買賣契約業已成立 ，有上開不動產買賣契約書附卷可憑。又依被告甲○○與原 告所簽訂之「買方給付服務費承諾書」，其上記載：立書人 （即被告甲○○）承諾應於契約成立時，給付買賣價款百分
之1.5之服務報酬予受託人（即原告）並以現金給付。而本 件買賣契約業已成立已如上述，則依兩造所簽訂之「買方給 付服務費承諾書」，被告甲○○應給付買賣價金1,690萬元 之百分之1.5之服務報酬即235,000元予原告，被告甲○○辯 稱未買成，不同意給付仲介費，尚無可採，而原告請求被告 甲○○給付235,000元為有理由，應予准許。（二）被告丙○○、庚○○部分：
㈠原告主張於95年6月24日與被告丙○○、庚○○就其所有系 爭不動產，簽定「銷售同意書」，由被告丙○○、庚○○委 託原告居間仲介，約定以2,180萬元銷售系爭不動產，委託 期間自95年6月24日至95年8月31日止，並約定於買賣契約成 立生效時，賣方即被告丙○○、庚○○應給付成交總價4%之 服務報酬予原告。惟嗣因前揭委託銷售之期間屆滿，而系爭 不動產並未買賣成交，被告丙○○、庚○○於原告雇員己○ ○要求繼續銷售下，乃復於95年12月中旬，延續前約之條件 ( 僅委託售價不同)，先以口頭就系爭不動產再次委託原告 銷售，經原告承諾，委託售價為1,880萬元，而服務報酬仍 應給付原告成交總價4%之服務報酬。嗣在原告居間仲介之下 ，尋得買主即被告甲○○，於96年2月4日被告與被告丙○○ 、庚○○，就系爭不動產，以1,690萬元之成交價格簽立不 動產買賣契約書，買賣契約成立並同時生效，被告等自應依 法律規定與兩造居間仲介之契約關係，由賣方即被告丙○○ 、庚○○連帶給付成交總價4%之服務報酬云云。被告丙○○ 、庚○○就第一次之委託契約不爭執，惟辯稱第二次95年12 月中旬再委託原告售屋時，兩造是以口頭約定以底價1,880 萬元加上2%、3%、4%為銷售價出售，如未達底價，在買賣完 成且取得全部價金後，才能拿2%之報酬，而不是沒拿到定金 就要付4%之報酬。系爭買賣契約因被告甲○○違約，被告丙 ○○、庚○○並未取得全部買賣價金，依兩造之第二次委託 售屋之約定，原告自不得請求仲介費，又原告於被告甲○○ 違約後，曾簽承諾書予被告丙○○、庚○○，表明拋棄再售 房屋之全部權利，是原告亦不得再請求服務費。 ㈡是本件應審究者為：兩造於95年12月中旬第二次之委託銷售 契約有關仲介費之約定其內容為何？96年3月13日承諾書有 關「公司承諾放棄對賣方再售屋之任何權利請求」之意義為 何？查：
⑴兩造於95年12月中旬第二次之委託銷售契約有關仲介費之 約定，原告主張有關仲介費之約定為：委託售價為1,880 萬元，而服務報酬仍應給付成交總價4%之服務報酬；被告 丙○○、庚○○則主張告售屋時，兩造是以口頭約定以底
價1,880萬元加上2%、3%、4%為銷售價出售，如未達底價 ，在買賣完成且取得全部價金後，才能拿2%之報酬，而不 是沒拿到定金就要付4%。依上兩造之陳述，足見兩造確有 於95年12月中旬成立委託銷售房屋之契約，且有約定仲介 費，僅兩造對仲介費之數額有爭執而已。
⑵按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論 時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴 訟法第277條前段、第279條第2項分別定有明文。本件被 告丙○○、庚○○之訴訟代理人於審理時略稱以：被告丙 ○○、庚○○委託原告賣屋的時間在95年8月31日就已期 滿，在95年底，原告的職員說有人對系爭不動產有興趣， 所以要求被告丙○○、庚○○是否再讓原告賣，當時之約 定是把委託價格降到實拿1,880萬元，原告委託費用在1,8 80萬元上面自行增加居間報酬，後來因為居間的結果售價 一直沒有辦法達到1,880萬元，是以1,690萬元成交，因為 沒有達到1,880萬元，所以當時約定只能以1,690萬元的百 分之2即338,000元為仲介費，原告本件請求仍然依早已經 期滿的契約請求4%的報酬沒理由等語（見本院96年7月9日 言詞辯論筆錄）。被告丙○○、庚○○96年7月9日所庭呈 之民事答辯狀亦為相同之陳述（見被告丙○○、庚○○所 提出之民事答辯狀第2頁），則被告丙○○、庚○○就仲 介費約定以成交價1,690萬元的2%即338,000元部分業已自 認。雖被告丙○○、庚○○嗣後補稱，上開仲介費之約定 是附有條件（即需拿到全部買賣價金始給付仲介費），因 訴訟代理人與被告溝通不良，所以未在第一次開庭時陳述 云云，然查上開仲介費附有條件之約定，是兩造本件約定 仲介費可否請求之重要之點，而此重要之點，被告丙○○ 、庚○○於委託律師時，竟未向律師提及，顯無可能，本 院因而認被告丙○○、庚○○之代理人於開庭所為之陳述 及民事答辯狀所述就仲介費為成交價1,690萬元的2%即338 ,000 元部分已自認，依上開法條之規定，原告就被告丙 ○○、庚○○自認之部分已無須負舉證責任。至於原告主 張仲介費為成交價之4%部分，因被告丙○○、庚○○否認 ，原告對此部分自應負舉證責任。證人己○○、乙○○雖 於本院審理時證述兩造有約定仲介費為成交價之4%，惟查 證人乙○○於本院證述略以：伊於約定仲介費時並未在場 ，經紀人己○○跟伊報告的時候並沒有說服務費的給付條 件有另外約定，簽訂買賣契約時伊在場，賣方也沒有另外 提到在什麼條件下才願意支付服務費，原本我們仲介服務
費是成交價4%，那天買賣雙方見面談，買賣價金有差距， 被告丙○○同意實拿1,634萬元，授權給被告庚○○，丙 ○○就到公司外面散步，最後庚○○同意實拿1,630萬元 ，給公司60萬元服務費，公司因考量買方很有誠意要買， 所以就吸收4%的差額，就以60萬元為賣方服務報酬，簽完 約之後，承辦人己○○依原先賣方承諾要補委託書，賣方 針對60萬元表示希望公司能少收10萬元，因為公司不同意 ，所以委託書只簽一半，後面就沒有簽了，因為條件是簽 約前跟簽約後賣方意思表示不一致，所以公司才依原委託 條件4%為請求等語；證人己○○於本院審理時證稱略以： 第二次仲介對於服務報酬沒有特別約定，但是大家都是照 原來第一份的銷售合約，本件買賣雙方對於價格有落差， 開始時是三方面當面談，賣方最後以1,630萬元實拿，後 來買方拉到最高1,690萬元，並同意服務費60萬元給我們 ，因為賣方後來反悔，只同意給56萬元，後來丙○○打電 話給伊不給56萬元，只同意給50萬元等語（均見本院96年 12 月4日言詞辯論筆錄）。依上開證人之所述，尚無法證 明兩造就仲介費係約定依成交價之4%計算，此外原告就仲 介費超過成交價2%部分，並未舉證，則其主張自不足採。 ⑶96年3月13日承諾書有關「公司承諾放棄對賣方再售屋之 任何權利請求」之意義為何？原告稱因被告甲○○簽約款 所交付之本票到期未兌現違約，所以出具承諾書同意被告 丙○○、庚○○再自行出售房屋，然原告之前已發生對被 告丙○○、庚○○之報酬給付請求權利，並未放棄云云。 經查，系爭不動產被告丙○○、庚○○並無事先委託原告 為第三次銷售，則原告稱有關承諾書上記載「公司承諾放 棄對賣方再售屋之任何權利請求」，係指第三次之售屋權 利，顯與常情不符。且依本件承諾書製作之原因，係因被 告甲○○違約致被告丙○○、庚○○未取得簽約款170萬 元，原告始出具承諾書，則該承諾書所謂放棄再售房屋之 任何權利請求，應係指第二次委託銷售房屋之權利（包括 此次仲介費請求），是被告丙○○、庚○○稱原告已拋棄 本件仲介費之請求，應堪採信。
⑷綜上，本件原告依被告間成交價2%計算之仲介費請求權， 既經原告表示拋棄，則原告再向被告丙○○、庚○○請求 仲介費為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依契約法律關係，請求被告甲○○給付如主 文第1項所示之金額及自96年6月18日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，為有理由，應予准許。至於請求被告丙○○ 、庚○○應連帶給付676,000元及法定利息部分，則屬無據
，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係所命給付金額未逾50萬元之判決，應依 職權宣告假執行；被告甲○○陳明願供擔保聲請免為假執行 ，經核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之；至於 原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 3 月 4 日
民事第三庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 3 月 4 日
書記官
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