臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第2046號
原 告 台中市第一廣場大樓管理委員會
法定代理人 壬○○
訴訟代理人 乙○○
丁○○
吳榮昌律師
複代理人 陳世川律師
被 告 庚○○
訴訟代理人 鄭雪櫻律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國97年2月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參佰捌拾貳萬柒仟伍佰陸拾元，及自民國九十五年八月九日起至清償日止，按年息百分之十二計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰貳拾柒萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣參佰捌拾貳萬柒仟伍佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受 之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文 。本件原告之法定代理人原為乙○○，於訴訟中變更為壬○ ○，其已具狀聲明承受訴訟，依上開規定，應予准許，合先 敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告受台中市第一廣場第三B分區區分所有權人（下稱全體 業主）之委託，代表與被告於民國92年10月17日簽立租賃合 約書，約定將門牌號碼台中市○區○○○街135號B1A、B 區 （即第一廣場第三B分區全部出租予被告使用，租期自93 年 1月18日起至102年11月17日止，並於該合約書第8條第9項約 定大公管理費，自92年10月18日起由被告繳納，該約定之性 質為債務承擔。又依社區管理費規定，被告每月須繳納之管 理費為新台幣（下同）211, 238元，經優惠為每月132,261 元，然被告已依約占有使用該租賃物，卻未按時繳交管理費 ，經原告多次催繳，被告除曾於93年9月23日以到期日93年9
月30日之二信支票支付20萬元之管理費外，其餘管理費均未 繳交，迄95年4月止已累積欠管理費3,827,560元，已逾2期 以上費用之數額，原告自得依公寓大廈管理條例第21條及社 區規約第11條規定，請求被告給付管理費及未繳金額年息 12%計算之違約金。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭租賃合約之出租人係第三B分區全體區分所有權人， 原告僅代表其等與被告簽約，權利義務仍歸屬全體業主， 故管理委員會無權利能力不影響系爭契約之成立及效力。 況系爭租約代表之簽約人為管委會之各委員，均為自然人 ，自得代表全體業主與被告簽約，系爭租賃合約自屬有效 。另系爭契約於簽約前確已徵得全體業主同意，縱認簽約 時書面之授權書不足而推定原告無法證明經區分所有權人 同意，該契約僅對本人不生效力，並非無效，若事後經本 人同意，亦屬有效。又被告曾向主管機關申請辦理使用執 照變更，依法應由全體區分所有權人出具同意書，被告方 能取得使用執照，顯見區分所有權人於簽約後已均同意出 租，且原區分所有權人A30林秀蕊、B91曾正光之部分已由 被告購買取得所有權，B94己○○已直接與被告簽署租約 ，無須授權同意書。又租賃契約為債權契約，縱出租他人 之物，只要雙方當事人具行為能力、意思表示健全一致， 標的確定、可能、適法、正當，契約即有效；若被告認系 爭租賃契約無效，其豈敢拆除攤位之裝潢、隔間、申請增 設電表容量，請建築師申請執照，並辦理展示活動收取租 金，且出租租賃物而收取娃娃機、投籃機及卡OK等機台之 租金？被告使用收益系爭租賃物時即認系爭契約有效，其 爭執系爭租賃契約無效，有違誠信。
⒉系爭租賃合約第8條第10款雖約定於使用區別變更用途完 成時本契約始成立，惟由該條同款後段之約定可知，當事 人真意係指租期及租金開始收取之起算日，況同條第9款 已特別約定被告須自92年10月18日起開始繳納管理費，被 告亦已向原告為上開日期繳納管理費之債務承擔之約定。 又系爭租賃標的本為市場用地，因受先前法令限制，無法 申請多用途使用，嗣內政部92年6月27日台內營字第09200 87512號函令頒訂「都市計畫公共設施用地多目標使用辦 法」後已可做商業使用，經雙方確認系爭租賃標的物之使 用用途已變更得做商業使用後，被告於92年9月23日送件 申請變更使用執照，且相關主管機關之會簽意見，亦表明 可以變更，雙方遂於92年10月17日簽訂系爭租約，經向台 中市政府請示確認，其93年4月13日回函亦同此要旨，又
依台中市政府工務局93年5月19日中正建字第0020019911 號函稿可知，系爭租賃標的物已取得台中市政府准予按核 准圖說內容施作，合法變更使用，是原告依系爭合約約定 ，將系爭租賃標的物交付被告使用，並無違反民法第423 條之規定。
⒊本件被告簽訂系爭租約前多次與原告接洽租賃、管理費事 宜，簽約時原告之主任委員亦在場，依系爭租賃契約第8 條第9項之約定，被告與區分所有權人已約定自92年10月1 8日起由其繳納管理費，並通知原告，且經原告承諾，是 兩造間已有債務承擔之約定。嗣被告於93年1月18日參與 第三B分區管理委員會議時，亦未否認繳納管理費之義務 ，且於該會議第13點討論事項中同意變更為比照百貨層方 式計算管理費，嗣被告員工林東田已多次代被告簽收催繳 管理費通知書，可見被告確有向原告表明由其承擔管理費 之意思。又被告曾於93年9月23日以二信支票（到期日93 年9月30日）繳納20萬元管理費予原告，被告員工並簽收 該管理費繳納收據，該收據明確記載係繳管理費，且依系 爭租約第8條第1款約定可知，系爭租賃標的物之修繕均由 被告自行負責，顯見被告給付之20萬元並非修繕費。 ⒋被告自92年10月17日簽約後，利用大樓之設備（電梯、手 扶梯）及（人力、水電人員、保全人員）之協助，拆除攤 位之裝潢隔間等設施，並於93年1月1日起正式於系爭租賃 標的物開始營業至94年6月底，並繼續占有使用迄今，且 其既未將該處鑰匙交回，顯然該當公寓大廈管理條例第3 條第10款及大樓規約之大樓使用人，被告使用大樓之公共 設備，及享用大樓工作人員提供之收發信件、保全人員巡 邏等服務，亦有繳納管理費之義務，始符使用者付費之公 平原則。
⒌系爭樓層原係供美食街使用，而依該大樓規定每月須納21 1,238元管理費，然因被告並非經營美食街，且考量其營 運初期獲利較少，經雙方協調比照B1百貨樓層標準收費， 即每坪以129元計（美食街原為每坪206元），該樓層面積 1,025.28坪，故每月管理費為132,261元。另依上開規約 第11條第5項約定：「…以未繳金額年息12%計算遲延利息 及違約罰金」，是被告就上開未繳之管理費應負擔5%之遲 延利息及7%之違約罰金。
㈢聲明：⑴被告應給付原告3,827,560元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息12%計算之利息；⑵願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第38條第1項規定 ，雖具訴訟法上當事人能力，惟因管委會僅為公寓大廈區分 所有權人團體之代表機關，僅具「非法人團體」性質，無實 體法上之權利能力，不能享受權利、負擔義務，台中市第一 廣場第三B分區管理委員會（下稱第三B分區管委會）委員自 不得代表業主與被告簽訂系爭租賃契約。又第一廣場公寓大 廈管理委員會固於88年8月2日依公寓大廈管理條例施行細則 申請報備，惟「第三B分區管委會」非合法組織，原告主張 受業主委託由「第三B分區管委會」簽立租賃合約，因該第 三B分區管委會不具意思能力，無簽約能力，不得為契約當 事人主體，該租賃合約應不生法律上效力。另簽約當日，原 告並未徵得全部區分所有權人之同意，亦未於約定之期限內 獲得全部區分所有權人之出租同意，且未於約定之期限內提 出全部區分所有權人之出租同意書予被告，迄今未出具同意 書之區分所有權人至少尚有A30林秀蕊、B91曾正光、B95（ 應為B94之誤）己○○，系爭租賃契約不生效力。 ㈡被告與第一廣場地下一樓美食區之區分所有權人梁聯發、丙 ○○、曾正光、甲○○、辛○○、李明鏗、林秀蕊等前於90 年間即曾就第一廣場地下一樓美食區區分所有權人所有之系 爭租賃物簽定租賃契約，後因租約所定條件不成就，即未於 約定期限內辦妥租賃物多目標功能分區使用證明，該租賃契 約不生效力，被告並未支付任何一期租金。本件系爭租賃合 約簽約時，原告未提出全部區分所有權人同意書，吳禎耀未 在場見證，係事後補蓋印章。又93年1月8日管委會會議記錄 中貳、提案討論提案一之說明記載「仍有部分所有權人存有 疑，至今尚未用印完成，依92年10月17日所簽定之契約無法 如期履約，…」，及提案二之說明，可知於簽約當日乃至93 年1月8日會議時，仍未取得全部區分所有權人同意之書面授 權。雖系爭租賃合約第8條第9款規定92年10月18日起由被告 開始繳納大公管理費，惟因系爭租賃合約長達9年，被告要 求應就系爭租賃標的物配合辦理變更用途，在租賃地點規劃 11個門牌號，供被告經營電子遊戲場之營業目的之使用，即 承租時該地點為供商業使用，地下一層原用途為商場（B-2 ）、超級市場（B-2）、飲食店（B-3），部分變更用途為店 鋪（G-3），部分變更用途為電子遊戲場（B-1），部分變更 為休閒服務場所（D-1），…部分變更為撞球場（D-1），部 分變更用途為展示廳（D-2），其餘不變。簽約時，被告均 已言明承租之目的為上開營業用途之使用目的，並於92年9 月23日委託董青峰建築師事務所向台中市政府工務局申請變 更使用執照，故依同條第10款約定意旨，應自上開使用區別
變更用途完成時，本契約始成立；雖台中市政府93年5月19 日核准函之「係供公眾使用」屬變更後得作為商業使用，惟 與兩造簽署契約所指「商業用途」應符合變更使用執照申請 書備註欄內所載商業目的之使用用途不符，系爭租賃合約因 原告未於期限內提供或補正全體業主同意書之必要授權文件 ，致建築師事務所因無法齊備全體區分所有權人同意書，無 法辦妥符合當事人約定之商業用途使用目的，即未完成變更 使用執照之申請，系爭租賃合約因該條件不成就而自始不生 效力。縱認台中市第一廣場地下1樓之分區使用證明於93 年 5月間完成變更使用（被告否認之），原告亦不得自92年10 月18日起請求管理費。另董青峰建築師事務所受託於92年9 月23日以梁聯發等190人名義申請變更使用執照所檢附全體 區分所有權人同意書或授權書，有部分委任授權書非區分所 有權人之授權。
㈢又系爭租賃合約第8條第9項約定，不得作為被告與區分所有 權人或原告間就系爭管理費有債務承擔之約定，被告於93年 9月23日交付面額20萬元、到期日93年9月23日之二信支票係 為支付美食區之牆壁漏水之修繕費用，原告在其自行出具之 收據上填寫為繳納管理費。縱認被告支付上開支票係繳納管 理費，仍須被告能依約合法使用系爭租賃標的物，開始營業 ，始有繳納管理費之義務，惟本件租賃標的物無法依民法第 423條規定，符合當事人約定使用收益，原告無法於期限內 取得全部區分所有權人同意書或授權書，且未能配合建築師 辦妥該變更使用執照之一切變更申請程序，致系爭租賃標的 物無法符合被告商業使用用途，契約條件即不成就，當事人 間之租約自始不生效力。
㈣又原告核算應繳之大公管理費核算基準，與其他分區之基準 核算顯不一致，面積大繳納之管理費用少，如地下一樓百貨 部分有營業者之管理費，其面積1,145.3坪較美食區1,025.2 8坪之面積大，卻僅繳交5萬元管理費，對地下1樓美食區部 分之營業經營者顯失公平。另台中市第一廣場地下一樓美食 區於87年9月1日起即已停止營業並封閉，整場關場已達7、8 年以上，自簽約以來，被告受上開用途限制，僅因配合商業 展覽目的，於93年1月1日至同年月4日於該地點辦理展覽5天 ，迄今均未在上開地點開始營運，亦未占有使用該租賃標的 物，證人子○○及癸○○之證詞不實在。況台中市第一廣場 地下一樓百貨部分及美食區未營業之空戶，管委會均未要求 空戶繳納、亦未收取管理費。
㈤聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
㈠台中市第一廣場第三B分區整場租賃合約書係台中市第一廣 場第三B分區管理委員會代表人丙○○與被告於92年10月17 日簽訂。
㈡兩造對上開租賃合約書及原告提出之租賃合約書第1條所稱 附件一平面資料之形式上真正不爭執。
㈢系爭租賃合約書第8條第9項記載：「雙方契約大公管理費， 自民國92年10月18日起，始由乙方（即被告）開始繳納」。 ㈣依第一廣場管理費每坪單價統計表計算，系爭租賃標的面積 1025.28坪，以B1面美食廣場每坪206元計算，每月須繳納21 1,238元管理費；以B1百貨廣場每坪129元計算，每月須繳納 132,261元管理費。另非經營美食之美食區以百貨層計算之 方式計算。
㈤原告曾以台中建國路郵局第289號存證信函及管理費繳款通 知單催告被告繳交積欠之管理費。
㈥被告曾於93年9月23日以到期日93年9月30日之二信支票交付 原告，用以支付20萬元之款項，同時原告並開立第一廣場管 理費收據乙紙交付被告。
㈦被告於92年9月29日送件申請變更系爭租賃地點之使用執照 ，於93年5月19日經台中市政府工務局中工建字第002001991 1號函稿完成使用執照變更為「供公眾使用」。 ㈧被告於93年1月1日至1月4日間有使用系爭租賃標的物供展覽 之用。
㈨就原告所提出A08謝素萍、S45鄭麗雪、B83游淑芬於92年書 立之三份委任書及授權書（原證16）之形式上真正不爭執。 ㈩就原告提出之編號017972之台中市政府工務局使用管理簽稿 會核單（原證11）、93年4月13日府經字第0930057532號發 文之台中市政府函（原證12）、庚○○於92年7月23日書立 之備忘錄（原證13）、第一廣場第三B分區管委會93年1月8 日之簽到表、會議記錄、提案單（原證14）、93年5月19日 中正建字第0020019911號發文之台中市政府工務局函稿（原 證15）之形式上真正均不爭執。
四、法院之判斷：
本件原告依系爭租賃合約書請求被告給付管理費，為被告所 否認，並以前揭詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠系爭租賃 合約書是否有效？㈡系爭租賃標的物是否符合約書第8條第 10款之約定及依民法第423條之規定使用？㈢兩造間有無債 務承擔之約定？㈣被告於93年9月23日以二信20萬元支票支 付予原告之款項性質為何？㈤被告有無占有使用系爭租賃物 ？㈥被告租用系爭租賃物之大公管理費計算方式是否合法？
經查：
㈠系爭租賃合約書是否有效？
⒈按自然人及法人為權利義務之主體，惟非具有權利能力之 「團體」，如有一定之名稱、組織而有自主意思，以其團 體名稱對外為一定商業行為或從事事務有年，已有相當之 知名度，而為一般人所知悉或熟識，且有受保護之利益者 ，亦應受法律之保障。故未完成登記之法人，雖無權利能 力，然其以未登記法人之團體名義為交易者，民事訴訟法 第40條第3項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有 代表人或管理人者，亦有當事人能力。至於因其所為之法 律行為而發生之權利義務，於實體法上應如何規範，自應 依其行為之性質，適用關於合夥或社團之規定。不能以此 種團體在法律上無權利能力即否定其一切法律行為之效力 ，最高法院91年度台上字第1030號裁判可資參照。次按管 理委員會之成立，公寓大廈管理條例並未特別規定，亦無 規約規定，自應適用公寓大廈管理條例第29條第1項之規 定，惟報備與否並不影響管理委員會成立（台灣高等法院 90年度上字第1350號裁判要旨參照）。本件被告雖抗辯： 出租人未具權利能力，該租賃契約不生法律效力云云。惟 查，原告台中市第一廣場大樓管理委員會係經依法設立並 報備成立，有原告提出之公寓大廈管理組織報備證明附卷 可稽，而系爭租賃合約書之出租人並非原告，而係第三B 分區管委會，不論其是否經依法設立並報備成立，均無權 利能力，惟該第三B分區管委會，既有一定之名稱、組織 而有自主意思，以其團體名稱對外為一定商業行為或從事 事務有年，並依法由該第三B分區之區分所有權人開會決 議選任，縱未經完成報備登記，依上開裁判意旨，因其所 為之法律行為而生之權利義務，自應依實體法規範適用之 ，不得否定其一切法律行為之效力（如與管理公司、機電 保養等簽訂合約），故出租人第三B分區管委會若係經第 三B分區區分所有權人授權或同意，由具行為能力之第三B 分區管委會當時之主任委員丙○○及各委員乙○○等共12 人代表全體區分所有權人與被告簽訂系爭租約，該租約即 屬有效，且租約之權利義務均歸授權或同意之區分所有權 人全體。
⒉被告雖另辯稱：簽約當時尚有部分區分所有權人未同意或 授權該出租人訂約，系爭租賃契約不生效力云云。惟查， 系爭租賃契約業經第三B分區管委會授權同意，業經原告 提出授權書附卷可稽，且其中原區分所有權人A30林秀蕊 、B91曾正光之攤位所有權業經被告取得，為被告所不爭
執（見本院96年8月20日言詞辯論筆錄，該部分被告自取 得所有權起，即應以區分所有權人之地位繳納後述之管理 費），而證人即B94攤位所有權人己○○於本院審理中證 稱：「（第一廣場Ｂ94的攤位是否你所有？）是的」、「 （有無出租給被告庚○○？）有，時間忘了，我是委託原 告第一廣場大樓管委會幫我出租給被告，我有授權，但並 未寫授權書」、「（當時如何寫租約書及合約？）該租約 及合約書都是定型化，我簽完名就交給前任主委戊○○」 等語（見同上筆錄），又證人戊○○於審理中亦證述：「 （是否為前任第一廣場大樓管委會主任委員？）是的，但 擔任之時間因隔太久忘記了」、「（是否知悉己○○有將 攤位租給庚○○的事？）我有告訴己○○說大家要一起租 給庚○○，而己○○也有同意將她的攤位租給被告庚○○ 」等語（見同上筆錄），顯見原告已經全體區分所有權人 同意而與被告簽訂系爭租賃契約，該租賃合約書應屬有效 。
㈡系爭租賃標的物是否符合約書第8條第10款之約定及依民法 第423條之規定使用？
⒈解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但如契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年 上字第1118號判例可資參照。本件系爭租約第8條第10 款 雖約定：「本契約於使用區別變更用途完成時，本契約始 成立」，惟契約之成立要件，僅需具有契約當事人、標的 、意思表示即足，至標的是否已符合適法、可能、確定， 屬契約之生效要件，是上開約定至多為系爭租約之附停止 條件之約定。又依民法第423條之規定，出租人應以合於 所約定使用、收益租賃物，交付承租人之義務，而本件系 爭租賃合約書第5條第1款約定：「本區係供營業用」，是 出租人以合於「供營業用」之租賃物交付被告，即符合民 法第423條之出租人交付義務。
⒉本件被告於93年1月1日至1月4日間有使用系爭租賃標的物 供展覽之用等情，有原告提出之報紙廣告可參，並為兩造 所不爭執，是應認出租人已交付系爭租賃物予被告使用。 被告雖辯稱：該租賃物未能符合租約約定供營業用目的云 云，惟查，系爭租賃物原本為市場用地，嗣經內政部於92 年6月27日以台內營字第0920087512號令頒訂「都市計畫 公共設施用地多目標使用辦法」後，已得聲請為商業使用 之變更，而第三B分區區分所有權人梁聯發等113人亦於92 年9月23日向台中市政府工務局提出變更使用執照申請書
，系爭租賃契約始於92年10月17日簽訂，嗣該變更聲請經 台中市政府工務局於92年10月1日中工管字第0920017309 號函請補正後，於93年5月19日中工建字第0920019911號 函稿對圖說許可：變更使用、室內裝修，准予按核准圖說 內容施作等情，有原告提出之台中市政府93年4月13日府 經市第09300 57532號函、92年9月23日台中市政府工務局 收文之變更使用執照申請書、台中市政府工務局使用管理 簽會核單、台中市政府工務局函稿影本附卷可稽，應認系 爭租賃物已於93年5月19日已准予變更商業使用。又被告 自承其係委託董青峰建築師辦理上開聲請（見96年8月20 日言詞辯論筆錄第2頁），而依被告提出之92年10月1日台 中市政府工務局補正函中，並無記載未經全體第三B分區 區分所有權人同意或授權之應補正字樣，是應認本件系爭 租賃標的物已符合約書第8條第10款之約定及依民法第423 條之規定交付被告使用。
㈢兩造間有無債務承擔之約定？
按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認 ，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。次按「債 務之承任（即承擔），乃第三人與債權人或債務人所為以移 轉債務為標的之契約，依法須第三人與債權人訂立契約，承 擔債務人之債務，或與債務人訂約而經債權人承認者始克生 效」，最高法院20年度上字第2017號判例可資參照。另按「 債務之承任（承擔），關係債權人之利害甚大，非得債權人 之同意，不能發生拘束債權人之效力」，最高法院18年上字 第2369號判例意旨參照。本件兩造於系爭租約已就租金之給 付及租賃物之使用、收益之主給付義務有所約定外，另就非 關租賃內容之大公管理費於第8條第9款亦有約定：「雙方契 約大公管理費，自民國92年10月18日起，始由乙方（即被告 ）開始繳納」，是出租之區分所有權人與被告間已就使用租 賃物應繳交之管理費部分已約定自92年10月18日起由被告承 擔繳納。姑不論該債務承擔之約定有無通知債權人、是否已 經債權人即原告同意，該通知或同意僅為原告得主張不受拘 束之對抗原債務人之抗辯事由，並非被告與出租之區分所有 權人間就系爭管理費債務承擔約定是否有效之問題，被告不 得主張不受該債務承擔約定之拘束；又該管理費債務之承擔 約定既為原告所承認，被告自應依系爭租賃契約約定，自92 年10月18日起繳納管理費。
㈣被告於93年9月23日以二信20萬元支票支付予原告之款項性 質為何？
被告雖辯稱：93年9月23日以二信20萬元支票支付予原告之
款項係為先行支付美食區之牆壁漏水之修繕費云云，惟依原 告提出之該20萬元繳納收據觀之，其上記載費用別為大公管 理費，備註欄並註明先支付20萬大公管理費，並經被告之受 僱員工（即系爭租賃物現場經理）林東田簽名確認，且證人 丙○○於本院審理中證稱：「（對被告有交付20萬元的支票 ，是否清楚？）被告當初是經由其現場負責管理之經理林東 田轉交給我，之前被告有跟我說要繳管理費50萬元，後來他 說因他所承租的地點有漏水，對於大樓幫忙處理漏水的方式 不滿，所以只願意先付20萬元，其餘的30萬元以後再付，該 20萬元的支票就是支付該部分的管理費」等語（見本院95年 11月6日言詞辯論筆錄），而被告復無法舉證證明該20萬元 係支付何漏水修繕款項明細，是被告所支付之20萬元應為繳 納管理費至明。被告上開所辯，顯無足採。
㈤被告有無占有使用系爭租賃物？
被告雖另辯稱：其無占有使用系爭租賃物云云；惟查，被告 自93年1月1日起至1月4日止有使用系爭租賃標的物供展覽之 用，為被告所不爭執，而證人子○○（下稱蘇）、癸○○（ 下稱簡）於本院審理中證稱：「（是否認識被告庚○○？） 二人：之前不認識，是後來他在第一廣場做生意才認識，他 是經營電子遊藝場，他是向第一廣場承租地下一樓的美食區 全部供作電子遊藝場營業用」、「（被告於93年1月1日至94 年9月間是否都有在第一廣場地下一樓經營電子遊藝場？） 簡：被告於93年1月1日起先在該處辦電子遊戲機之展覽，共 4日，第5天起就自己在該處經營電子遊藝業，並添購電子遊 藝設備，一直到94年6月底左右，之後就沒有再經營並關閉 ，而被告關閉後並未將地下室機房設備之鑰匙交還給我們， 當時均在被告自己保管中。蘇：被告於93年1月1日起先在該 處辦電子遊戲機之展覽，共4日，而參展的廠商之後就撤櫃 ，第5天起被告就自己在該處經營電子遊藝業，並添購電子 遊藝設備，一直到94年6月底左右，之後就沒有再經營並關 閉」、「（被告所承租的場地未經營時有無將鐵門關下，並 將該場地之鑰匙交回？）蘇：被告承租的地點未經營時，鐵 搶門有拉下，但未將該處之鑰匙交回。簡：我是養護人員對 此不清楚」、「（如何判斷被告有在該處營業？）簡：因為 該廣場地下1樓鐵門都有打開，且電子遊藝設備放置在該處 ，電源均有開啟，且都有客人在玩，我們有聽到玩電子遊藝 設備的聲章。蘇：我們每天要去巡邏，都有看到該廣場地下 室有擺設電子遊藝設備，且有客人在玩」、「（電子遊藝設 備均擺放在何處？）二人：是擺在地下室樓梯進去美食區前 入口處，及地下室靠近三信銀行提款機之該廣場中間部分」
、「（92年底至94年間，美食區部分除了放置電子遊戲機台 以外，還有無廠商在美食區經營？）二人：沒有。」、「（ 美食區的部分，是否還有一部分封閉？）二人：美食區部分 本來是封閉的，而被告承租後，92年底開始裝潢，93年間開 始經營，一直到94年6月都只有被告在該廣場地下室使用」 、「（有無看過被告庚○○本人在第一廣場地下室？）簡： 偶而有看到被告在該處出現，但不是每天。蘇：偶而有看到 被告出現，大部分是看到被告僱請的林經理在該處出現」等 語（見本院96年5月28日言詞辯論筆錄），顯見被告自93年1 月1日至94年6月底左右，均有使用系爭租賃物，迄至上開證 人作證期日，雖未於該處經營，惟被告並未交還該租賃物之 鑰匙，是被告就系爭租賃物仍為現實占有使用管理權人，自 仍應給付管理費。
㈥被告租用系爭租賃物之大公管理費計算方式是否合法？ 被告雖辯稱：系爭租賃物之大公管理費計算方式未合法、合 理云云。惟查，本件被告既為使用系爭租賃物之承租人，亦 受管理費之債務承擔約定之拘束，自應遵守住戶規約所定之 管理費規範，而台中市第一廣場大樓規約第11條公共基金、 管理費之繳納第1項規定：「為充裕共用部份在管理上必要 之經費，區分所有權人及住戶應遵照區分所有權人會議決議 或規約之規定向管理委員會繳交管理費」，又依該規約附件 一即第一廣場管理費每坪單價統計表所載，其中B1美食區之 管理費坪數為1,025.28坪、加10%後每坪單價206元、管理費 為211,238元，而B1百貨區之管理費坪數1,145.3坪，加10% 後每坪單價129元、管理費為147,274元。又系爭租賃物屬B1 美食區，原告主張因被告非經營美食街，經雙方協調比照B1 百貨區之標準，即每坪以129元計算，故每月應繳管理費為 132,261元（計算式：129元×1,025.28坪＝132,261元，元 以下4捨5入），有原告提出93年1月8日之第一廣場第三B分 區管委會會議記錄可參，且原告主張之該部分較原規約規定 收費標準對被告有利，自應認原告就被告應繳納之管理費之 計算，尚屬合理。另依該大樓規約第11條第4項規定：「區 分所有權人或住戶若在催告後仍未繳納應繳金額時，管理委 員會得訴請法院令其給付應繳之金額及遲延利息…，另外加 計違約金，以未繳金額年息12%計算遲延利息及違約罰金」 ，而該規定年息12%未逾法定最高利率即年息20%之限制，是 原告該部分主張，亦屬有據。
㈦綜上所述，系爭租賃物已符合營業使用目的，被告並已供作 營業使用，自應就其承擔之管理費債務負有繳納之義務。又 被告自92年10月18日起至95年4月止（共30月又14日），應
繳納之管理費扣除上開已給付之20萬元，尚欠3,827,560元 （計算式：132,261元×30月+132,261元×14天÷31天-已付 20萬元=3,827,560元，元以下無條件捨去），而原告於被告 未遵期繳納管理費時，已盡通知、催告之義務，分別有被告 就系爭租賃物現場負責人林東田經理所簽收之92年10月至93 年11月管理費繳款通知單5紙、未經簽收之92年10月至95 年 4月管理費繳款通知單1紙及原告於93年4月5日通知限期繳納 管理費之存證信函附卷可稽。從而原告依系爭租賃合約第8 條第9款之約定、公寓大廈管理條例第21條及第一廣場大樓 規約第11條規定，請求被告給付3,827,560元，及自起訴狀 繕本送達翌日即95年8月9日起至清償日止，按年息12%計算 之遲延利息，為有理由，應予准許。
㈧兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行、免為假執行，經核並 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，核與本件 判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第 390條第2項、第392條。
中 華 民 國 97 年 3 月 28 日 民事第一庭 法 官 卓進仕
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 28 日 書記官 賴榮順