臺灣板橋地方法院民事判決 96年度重訴字第497號
原 告 財團法人臺北市教會聚會所
法定代理人 吳有成
原 告 財團法人臺灣福音書房
法定代理人 劉遂
共 同
訴訟代理人 李宗輝律師
劉緒倫律師
被 告 陳長春
訴訟代理人 陳淑娥
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國97年2 月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國74年12月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭契約），將被告所有坐落於桃園縣蘆竹鄉○○段赤塗崎 小段502 、504 、504 之3 、505 、508 之3 、509 地號 土地（嗣後因土地分割增加地號為502 、502 之1 、502 之2 、502 之3 、504 、504 之3 、504 之8 、505 、50 8 之3 、508 之8 、509 、509 之1 ，上開土地下合稱系 爭土地，如各筆土地分別論及者僅以地號稱之；系爭土地 面積合計5,854 平方公尺，權利範圍全部）出賣予原告， 原告已依約給付全部買賣價金新臺幣（下同）1,200,000 元予被告。惟訂立買賣契約時，因礙於簽約當時修正前土 地法第30條：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自 耕者為限。」之規定，而無法辦理系爭土地之移轉，故兩 造約定於系爭土地得移轉登記予指定之自耕農，或待得移 轉予非農民後，辦理所有權移轉登記。兩造對就嗣後辦理 系爭土地移轉登記，預先擬定土地買賣所有權移轉契約書 、土地登記委託書、土地登記聲請書，被告並將印鑑證明 、土地權狀等交予原告，作為將來辦理系爭土地移轉之準 備。
（二）查修正前土地法第30條之規定業於89年2 月2 日修正刪除 ，系爭土地不得移轉之情形業已除去，兩造間所約定之停 止條件既已成就，依民法第99條規定，被告當應自上開規 定修正刪除後辦理系爭土地之所有權移轉登記予原告。惟 原告多次請求被告辦理，被告均置之不理，詎被告陸續於
89年11月28日就502 地號（分割增加502 之1 、502 之2 、502 之3 地號）、504 地號（分割增加504 之8 地號） 、509 地號（分割增加509 之1 地號）土地向地政機關謊 報權狀遺失，申請書狀補發；嗣又於504 之3 、505 、50 8 之3 、508 之8 、509 、509 之1 地號土地於92年8 月 6 日設定本金最高限額1,300,000 元予訴外人臺北縣林口 鄉農會（下稱林口農會），502 、502 之1 、502 之2 、 502 之3 、504 、504 之8 地號土地於93年7 月6 日設定 本金最高限額1,820,000 元予林口農會。是依民法第348 條、第349 條之規定，被告除負有交付系爭土地及移轉所 有權登記予原告之義務外，並應擔保第三人不得對原告主 張任何權利，然被告上開設定抵押權予林口農會之行為， 致系爭土地有隨時受他人拍賣之危險，是依民法第227 條 之規定，被告於系爭土地中之部分土地設定抵押權之行為 ，致生不完全給付，故原告自得請求被告賠償上開抵押權 設定額度總和之損失3,120,000 元。
（三）系爭土地部分係屬臺灣桃園國際機場聯外捷運系統工程（ 下稱捷運工程）用地，交通部高速鐵路工程局（下稱高鐵 局）於96年7 月17日召開用地取得協議會議（下稱或高鐵 局會議），被告並以權利人之身分出席上開會議。惟被告 自89年起即應移轉系爭土地之所有權予原告，然因被告拒 絕履行，致系爭土地中之部分土地須依法被徵收，顯因可 歸責於被告之事由致有不完全給付、給付不能之情形發生 ，依民法第226 條第2 項、第227 條之規定，被告就此部 分應負損害賠償責任，以系爭土地96年1 月之公告現值為 每平方公尺2,300 元，系爭土地之總價額為13,464,200元 （計算方式：5,824 ×2,300 ＝13,644,200）；又依捷運 工程之補償標準，係依96年度公告之土地現值加計4 成核 算辦理補償，補償費合計18,849,880元（計算方式：13,4 64,200×1.4 ＝18,849,880），是被告之拒絕履行給付造 成被告損失系爭土地之所有權，應就其拒絕履行造成之損 害給付18,849,880元。
（四）是原告聲明：
１、先位聲明：
⑴被告應將系爭土地所有權移轉登記予吳有成。 ⑵被告應給付原告3,120,000 元，及自起訴狀繕本送達之日 起按週年利率5%計算之利息。
２、備位聲明：被告應給付原告18,849,880元，及自起訴狀繕 本送達之日起按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭土地係農地，而原告財團法人臺北市教會聚會所、財 團法人臺灣福音書房（下合稱原告）均係財團法人，自不 可能有自耕能力，是被告早於74年12月18日將系爭土地出 售予無自耕能力之原告，依修正前土地法第30條、民法第 246 條第1 項前段之規定，系爭契約自係無效，自無從請 求被告將系爭土地所有權移轉；且依民法第247 條第3 項 規定，原告相關之損害賠償請求權亦已罹於2 年之時效， 是原告請求金錢賠償部分，被告亦提出時效抗辯。縱謂系 爭契約第4 條第1 項關於「．．．但登記名義人由買方（ 此指原告，下同）自由指定賣方不得異議」之約定，係指 由原告指定登記與有自耕能力之第三人，而認系爭契約自 始有效，惟系爭契約並無具體約定「俟地目、法令變更得 辦理移轉登記時，再辦理移轉登記」之條款，是原告自簽 定系爭契約後，本得隨時覓得有自耕能力之第三人辦理系 爭土地之所有權移轉登記，其請求權之行使並無任何障礙 可言，惟其並未為之，原告遲至96年10月23日始提起本件 訴訟，其所有權移轉登記請求權已罹於民法第125 條規定 15 年 時效，是被告亦依民法第144 條第1 項規定提出時 效抗辯，原告亦無從為任何請求。
（二）是被告聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張之上開情事，業據其提出系爭契約、土地所有權移 轉契約書、土地登記委託書、土地登記聲請書、被告印鑑證 明、系爭土地所有權狀、土地登記謄本、高鐵局會議出席簽 名單等件為證（見本院卷第9 至39頁），被告固就兩造間曾 簽訂系爭契約之事實不予爭執，惟否認原告之主張，並以上 開情詞置辯。是系爭契約之效力為何，被告所為相關之時效 抗辯是否可採，厥為本件重要之爭執，合先敘明。四、按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並 不得移轉為共有。」，「違反前項（此指修正前土地法第30 條第1 項）規定者，其所有權之移轉無效。」，修正前土地 法第30條（此條文業於89年1 月26日總統〈89〉華總〈一〉 義字0000000000號令修正公布刪除）定有明文。是依「查私 有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項 規定者，其所有權之移轉無效，土地法第30條第1 、2 項定 有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約， 除有民法第246 條第1 項但書及第2 項之情形外，依同條第 1 項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時 並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契 約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有 效。」，「土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其
承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有 無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以 為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地， 即係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段 之規定，其契約為無效。」，最高法院66年臺上第2655號、 64年臺上第1352號判例意旨參照，雖此2 判例均因修正前土 地法第30條已於89年1 月公布刪除，而於90年3 月20日經最 高法院90年度第3 次民事庭會議決議不再援用，並於90年5 月8 日由最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點第 9 點規定以（90）臺資字第00300 號公告之，惟仍係修正前 土地法第30條規定刪除前相關法律關係適用之重要依據，此 可由「私有農地所有權之移轉，於89年1 月26日廢止（刪除 ）土地法第30條條文前，其承受人以能自耕者為限，否則所 有權之移轉無效，故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買 賣契約，除有民法第246 條第1 項但書及第2 項之情形外， 其契約應屬無效。據此，契約當事人訂約時已預期並約定買 賣之農地變更為非農地後再為移轉，或約定由承買人指定登 記與有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之 第三人或特定第三人，或約定待承買人有自耕能力時方為移 轉登記者，始能認為有效。」，「按修正前土地法第30條規 定，若買受人無自耕能力，且於買賣契約中未同時約定應移 轉登記與買受人所指定之有自耕能力者之第三人，而僅約定 買受人得『任意指定』移轉所有權登記之名義人，不問買受 人指定登記之人有無自耕能力，仍違反土地法第30條之強制 規定，屬法律上之給付不能，依民法第246 條第1 項前段規 定，其契約為無效，而其所為之物權移轉登記行為，亦因失 所附麗而無效。」等最高法院92年臺上字第815 號、91年臺 上字第1441號判決意旨可參（最高法院91年臺上字第789 號 、91年臺上字第604 號判決亦同此旨）。經查，原告均係財 團法人，亦據其提出原告法人登記證書為證（見本院卷第69 至70頁），自不可能具備自耕能力，為兩造所不爭執，而系 爭土地迄今仍係田地，系爭契約係簽訂於74年12月18日，斯 時修正前土地法第30條仍係有效施行之法律，而本件糾紛既 係關乎私有農地之移轉，自應受上開規定之拘束；次細繹兩 造簽訂系爭契約（見本院卷第9 至10頁），其中第4 條係約 定：「買賣登記日期約定74年12月18日雙方依約切實履行不 得失誤，但登記名義人由買方『自由指定』賣方不得異議。 」等字句甚明，即並非具體指定由某一具有自耕能力之第三 人為權利人，亦未記載待買受人即原告有自耕能力時方為移 轉登記，而上開記載至多僅能評價係對系爭土地買受人之相
關約定，更無從評價兩造曾就「俟地目、法令變更得辦理移 轉登記時，再辦理移轉登記者」之情況進行約定，揆諸前揭 規定及修正前土地法第30條規定刪除前後之相關實務見解， 咸認系爭契約係以民法第246 條第1 項前段以不能給付為契 約之標的，應評價為無效，方與前揭規定及相關判例、判決 意旨無違，被告抗辯系爭契約無效，因而原告自不得請求先 位聲明中關於系爭土地所有權之移轉；並就原告先位聲明中 關於系爭土地中之部分因設定抵押權之相關賠償，及備位聲 明相當於系爭土地徵收補償費之賠償，另依民法第247 條第 3 項提出時效抗辯，主張原告金錢賠償之請求早已罹於2 年 時效等語，應屬可採。
五、次按「請求權，因15年間不行使而消滅。」，「時效完成後 ，債務人得拒絕給付。」，民法第125 條前段、第144 條第 1 項亦分別規定甚明。本件被告復以：縱認系爭契約第4 條 第1 項之約定係有效，惟原告本件請求亦已罹於15年之時效 ，被告提出時效抗辯等語，雖為原告所否認。惟查：（一）經核系爭契約第4 條第1 項係約定：「買賣登記日期約定 74年12月18日雙方依約切實履行不得失誤，但登記名義人 由買方『自由指定』賣方不得異議。」，若評價此項約定 為有效，即應認此約款係符合「約定由承買人指定登記與 有自耕能力之第三人」或「具體約定登記與有自耕能力之 第三人或特定第三人」之情形，始不違反民法第246 條第 1 項之約定而認為自始有效，然以兩造簽訂系爭契約時， 一般社會上並非全無具有自耕能力之人存在，僅係待原告 尋覓而得，是原告尋覓具有自耕能力之第三人以完成系爭 契約買受人之義務，自簽訂契約伊始即難認有何障礙可言 ，問題只是在於其可否覓得而已，此亦可由原告曾於75年 5 月12日曾覓得具有自耕能力之訴外人古國卿欲與被告辦 理所有權移轉登記，惟事後因故無法辦成得以證明（見本 院卷第11至13頁買賣所有權移轉契約書、土地登記委託書 、登記聲請書），是原告自74年12月18日簽訂系爭契約起 ，本得於任何時刻覓得具有自耕能力之第三人，進而請求 被告將系爭土地之所有權移轉登記予該第三人，此項請求 權之行使既難認有何障礙可言，是其遲於96年10月23日始 提起本件訴訟請求，顯已罹於15年之時效甚明，是被告依 法提出時效抗辯，洵屬有理。
（二）原告雖一再以修正前土地法第30條係於89年2 月2 日修正 刪除，是其為本件請求發生障礙，時效應於上開規定刪除 後方開始起算，因而主張本件請求未罹於時效等情，惟為 被告所否認。參諸上開相關實務見解，於修正前土地法第
30條有效施行時將私有農地出賣予未具自耕能力之人者， 如契約條款已明白約定「由承買人指定登記與有自耕能力 之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之第三人或特定 第三人」之事由，或約定「俟地目、法令變更得辦理移轉 登記時，再辦理移轉登記者」之事由下，可認為該契約不 違反民法第246 條第1 項前段之規定而認為有效，惟上開 「移轉登記予有自耕能力之第三人」與「俟地目、法令變 更得辦理移轉登記」之事由乃相互獨立，不得混為一談。 經細繹系爭契約之所有條文，均未發現兩造曾就「俟地目 、法令變更得辦理移轉登記時，再辦理移轉登記者」之情 況進行約定，僅有系爭契約第4 條就「買受人」之部分進 行約定，是原告在修正前土地法第30條規定刪除之前，本 即得自由尋覓具自耕能力之第三人請求辦理所有權移轉登 記、毫無障礙之情況下，自無從再執與系爭契約第4 條第 1 項無關之「修正前土地法第30條規定業已廢止」之事由 ，主張其請求權之行使有障礙，進而將時效之起算點予以 延後，是原告此部分之主張於法有違，自無可採。六、綜上所述，原告之主張並無理由，被告之抗辯則可採信。從 而，原告提起本件訴訟，先位聲明請求被告將系爭土地辦理 所有權移轉登記予原告，並請求3,120,000 元，及自起訴狀 繕本送達之日起按週年利率5%計算之利息；另備位聲明請求 被告應給付原告18,849,880元，及自起訴狀繕本送達之日起 按週年利率5%計算之利息，均無理由，自應予以駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 3 月 12 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。中 華 民 國 97 年 3 月 12 日
書記官 張國仁