臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1595號
原 告 丁○○
??????丙○○
????? 甲○○○
前三人共同
訴訟代理人 方智雄律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 呂沐基律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於中華民國97年3 月11日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北縣三峽鎮○○路222 巷17弄1號房屋拆除，及將坐落臺北縣三峽鎮○○段第四六地號土地如附圖所示斜線部份面積壹佰肆拾肆點參伍平方公尺之土地，及坐落臺北縣三峽鎮○○段第五二地號土地如附圖所示斜線部份面積玖點陸柒平方公尺之土地，返還原告及其他共有人全體。
被告應自民國九十六年八月七日起至將前項所示之房屋拆除並將前項所示之土地返還原告及其他共有人全體之日為止，按年給付原告丁○○新台幣壹仟貳佰柒拾柒元。
被告應自民國九十六年八月七日起至將前項所示之房屋拆除並將前項所示之土地返還原告及其他共有人全體之日為止，按年給付原告丙○○新台幣柒佰玖拾捌元。
被告應自民國九十六年八月七日起至將前項所示之房屋拆除並將前項所示之土地返還原告及其他共有人全體之日為止，按年給付原告甲○○○新台幣伍佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二、三、四項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰壹拾柒萬貳仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟 法第255 條第1 項第?款定有明文。本件原告起訴時，原聲 明請求被告應將坐落臺北縣三峽鎮○○段46地號上，門牌號 碼臺北縣三峽鎮○○路222 巷17弄?號房屋拆除並返還於原 告及其餘共有人全體，嗣於訴訟繫屬中，依照臺北縣樹林地 政事務所測量成果聲明變更如下述，核其所為訴之變更，合 於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告部份：
㈠、緣坐落台北縣三峽鎮○○段46地號土地面積226.32平方公尺 土地，係原告與如附表一訴外人陳皆得等共92名共有人所有 ；另同地段52地號土地面積1154.35 平方公尺，係原告與附 表二陳皆得等97名共有人所有。被告未經土地全體共有人之 同意，擅自於前開土地上，建造門牌號碼台北縣三峽鎮○○ 路222 巷17弄1 號房屋居住，無權占用原告等全體共有之土 地，占用之土地面積及位置如聲明所示。爰依民法第767 條 及同法第821 條之規定，請求被告將前開房屋拆除，並將無 權占用之前開土地交還原告及其餘共有人全體。㈡、被告無權占用原告等共有之土地，使原告及其餘共有人全體 無從為通常之使用收益，至少受有相當於土地法第105 條準 用同法第97條第1 項規定，按前開土地公告現值年息10﹪計 算，相當於一般可期待之地租收益之損失，被告則獲得相等 金額之不當得利，茲依民法第197 條之規定，請求命被告給 付原告，自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至被告拆除房 屋交還無權占用土地予原告及其餘共有人全體之日止之損害 金及不當得利。系爭土地96年度公告現值為每平方公尺新台 幣（下同）20,6 00 元，被告無權占用土地面積為154.02平 方公尺，其公告現值為3,172,812 元，其年息10 %為317,28 1 元。被告每年應給付原告及其餘共有人全體之損害金及不 當得利為317,281 元。
㈢、被告雖辯稱：系爭46地號之土地係伊向土地共有人之一陳炳 麟等五人所購得，陳炳麟並同意伊在系爭46地號土地上建築 房屋。惟因被告提出之土地買賣書，並未依法辦理土地所有 權之移轉登記，原告否認前開土地買賣書及同意書之真正。 再者，被告向陳炳麟所購買系爭46地號土地47.11 坪，係系 爭土地之特定部份，並非出賣人之應有部份，且出賣之共有 人數未過半數，應有部份合計亦未過半數，依民法第819 條 第2 項之規定，陳炳麟等人對系爭土地之處分，依法無效， 該買賣契約對其他共有人仍不生效力，原告自得請求被告拆 屋還地及給付損害賠償金。
㈣、聲明：被告應將坐落台北縣三峽鎮○○段46、52地號土地上 ，如附圖斜線部份所示門牌台北縣三峽鎮○○路222 巷17弄 1 號房屋拆除，並將該屋佔用上開46地號內斜線部份面積14 4.35平方公尺，52地號內斜線部份面積9.67平方公尺土地返 還原告及其餘土地共有人全體。並自起訴狀繕本送達被告之 翌日起，至被告將前開房屋拆除並返還土地予原告及其餘共 有人全體之日止，被告每年應給付原告及其餘共有人全體31
7,281 元。並陳明原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：
㈠、被告於59年1 月24日向陳炳麟、陳炳南、陳炳鑫、陳炳芳、 陳裕雄等五人簽立土地買賣契約書，其契約書第1 條約定， 出賣人共有之系爭46地號土地，抽出其中面積47.11 坪出賣 予被告，使被告取得建物基地，同日陳炳麟並簽具同意書， 表明同意被告於系爭46地號土地內興建房屋，故被告已取得 系爭土地之使用權限。而原告丙○○為出賣人陳炳麟之繼承 人，依繼承之法理，自應繼承出賣人之地位。而依據買賣契 約關係，被告占用系爭46地號土地，係依據債之關係所為之 占有，應屬有權占有，原告等人自不得請求被告拆屋還地。㈡、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願 供擔保請准宣告免假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、本件原告主張坐落台北縣三峽鎮○○段46地號土地面積226. 32平方公尺土地，係原告與如附表一訴外人陳皆得等共92名 共有人所有；另同地段52地號土地面積1154.35 平方公尺， 係原告與附表二陳皆得等97名共有人所有，並有土地登記謄 本1份在卷可稽。
二、被告所有之房屋占有原告等全體共有之土地，其中占用台北 縣三峽鎮○○段46地號土地144.35平方公尺，另占用同地段 52地號土地面積9.67平方公尺，並有台北縣樹林地政事務所 繪製之土地複丈成果圖可證。
肆、得心證之理由：
本件兩造有爭執點，厥在於被告占用原告所有之上開土地， 是否為無權占有？茲析述如下：
一、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。」，民法第767 條、第821 條 分別定有明文。
二、經查，系爭中園段46地號土地重測前為三峽鎮○○段42-2地 號土地，62年間之共有人為陳星北、陳炳傑、陳釗漢、陳碧 福、陳姚池、陳碧池、陳炳勳、陳炳麟、陳星辛、陳皆得、 陳秦嶢、陳妹、陳番薯等13人所共有；系爭中園段第52地號 土地重測前為三峽鎮○○段42-1地號土地，35年間之共有人 原為陳星北、陳炳傑、陳釗漢、陳碧福、陳姚池、陳碧池、 陳炳勳、陳炳俊、陳炳麟、陳星辛、陳皆得、陳勤菜、陳秦 嶢、陳妹、陳番薯等15人，此有舊土地登記簿謄本及共有人
名簿影本在卷可稽。
三、按共有人固得自由讓與其應有部份，惟讓與應有部份時，受 讓人仍按受讓之應有部份與他共有人繼續共有關係，若將共 有物特定之一部讓與他人，使受讓人就該一部取得單獨所有 權，則非民法第819 條第1 項所謂應有部份之處分，而為同 條第2 項所謂共有物之處分，其讓與非得全體共有人之同意 ，不生效力（最高法院32年上字第11號、40年台上字第1479 號著有判例可資參照）。被告雖辯稱系爭門牌號碼為台北縣? 三峽鎮○○路222 巷17弄1 號房屋所座落之中園段42-2地號 土地建地，係伊於59年1 月24日向陳炳麟、陳炳南、陳炳鑫 、陳炳芳、陳裕雄等人所購得；而陳炳麟為上開土地之共有 人之一，陳炳麟並於59年1 月24日簽具同意書，表示同意被 告於系爭中園段42-2地號土地上興建房屋等語，並提出土地 買賣契約書及同意書各1 份為證。原告則否認上開契約書之 真正。經查：
㈠、原告雖否認上開文書之真正，惟按私文書經他造否認者，固 應由舉證人證明其真正，但如係遠年舊物，另行舉證有困難 ，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽 （參見最高法院83年度台上字第2247號、85年度台上字第18 37號決判要旨）。查前開文書上相關部份當事人陳炳麟已亡 故，令被告另行舉證實有困難，法院自得依經驗法則，斟酌 全辯論意旨，據以判斷上開文書之真偽。經本院勘驗前開文 件紙質均相當老舊，其外觀現狀堪認為年代久遠之物，且稽 之該文書內容係以手寫，其上所記載之買賣標的為系爭中園 段46地號土地重測之三峽鎮○○段42-2地號，買賣契約書上 並貼有面值5 元之中華民國印花稅票，並蓋有印花章，顯然 非臨訟偽造之物，堪認該文書係屬真正。
㈡、再查，上開買賣契約書之買賣標的物為「座落台北縣三峽鎮 ○○段42-2地號抽出面積47.11 坪（如該契約附圖）」，此 為系爭土地買賣契約書第1 條及該契約附圖所明載，據此足 見系爭買賣契約，係出賣共有土地之特定之一部，並非如被 告所辯係出賣共有人之應有部份。惟查系爭買賣契約之出賣 人為陳炳麟、陳炳南、陳炳鑫、陳炳芳、陳裕雄等5 人，其 中僅陳炳麟於出賣時，為系爭中園段46地號土地共有人之一 ，而該地號土地之其他共有人並未就系爭共有土地特定部份 讓與表示同意，依前開說明，該特定部份之讓與，對於其他 共有人自不生效力。
㈢、被告雖辯稱：基於上開買賣契約及同意書，原告得對共有人 之一主張基於債權關係，有權占有系爭土地云云。惟查，共 有人將共有物特定一部份讓與他人，固為共有物之處分，其
讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力；受 讓人僅得對於締約之共有人，依據債權法則請求其賠償應無 法履行契約所生之損害，或退而請求使其取得按該一部計算 之應有部份。經查，原告丙○○為出賣人陳炳麟之子，此一 事實為兩造所不爭執，依繼承之法理，原告丁○○固應繼承 陳炳麟所付出賣人之義務，惟依前開說明，出賣人陳炳麟本 不可能依約履行將系爭土地特定部份交付被告之義務，據此 ，原告丙○○縱使繼承出賣人陳炳麟對被告之債務，亦應係 繼承陳炳麟應負之債務不履行所生之損害賠償責任，或係請 求原告丙○○移轉按一部計算之系爭土地之應有部份，尚不 得主張基於該買賣契約，即得對出賣人主張有權占有系爭土 地特定部份。
㈣、綜上，原告主張被告所有之上述門牌號碼三峽鎮○○路222 巷17弄1 號房屋乃無權占有使用原告等與其他共有人共有之 系爭土地，即應屬可採；從而，原告主張依前揭法條規定， 請求被告應將該房屋拆除將占用之土地返還原告及其他共有 人全體等節，為有理由，應予准許。
㈤、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第179 條定有明文；又按「依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為 其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯 其佔有係爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之 數額，尚屬可採。」，此亦有最高法院61年台上字第1695 號判例可參。本件原告主張被告係無權占有使用系爭土地， 係無法律上之原因而受有使用系爭土地之利益，因而請求被 告應給付自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至將前揭?號 房屋拆除並將土地返還原告及其他共有人全體之日為止，給 付其因占有使用系爭土地之所得之利益一節，即屬可採。㈥、被告所有之前揭門牌號碼三峽鎮○○路222 巷17弄1 號房屋 占有使用系爭中園段46地號土地144.35平方公尺，另占用同 地段52地號土地面積9.67平方公尺，合計為154.02平方公尺 。而系爭坐落三峽鎮○○段第46、52地號土地之96年01月申 報地價均為每平方公尺4,560 元，此有土地登記謄本在卷可 參。據此，則被告所有之門牌號碼三峽鎮○○路222 巷17弄 ?號房屋占有使用原告共有之土地總地價應為702,331 元（ 計算式為154.02×4560＝702331，元以下四捨五入，以下同 ），原告主張以土地公告現值為計算標準，惟此與土地法第
97條規定，應以申報地價為計算標準不合，自非可採。本院 衡酌被告所有之前揭門牌號碼三峽鎮○○路222 巷17弄1號 房屋所處位置非處於繁華地區，附近經濟活動不甚活絡，所 得利益顯非商業活動興盛之繁華地區可比，認為應以總地價 之年息百分之五計算方屬適當，則關於被告所受之不當得利 數額應為每年35,117元（計算式為702331×0.05＝35117 ） 。
㈦、按「民法第八百二十一條規定，各共有人固得為共有人全體 之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返 還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而 其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。」 ，此有最高法院88年台上字第1341號判決要旨可參，故原告 等?人所得向被告等請求返還之不當得利之金額應僅限於其 應有部分權利比例範圍內方屬有理由。經查，原告丁○○就 系爭46、52地號土地之應有部份均各為55分之2 、原告丙○ ○就系爭46、52地號土地之應有部份均各為79680 分之1815 、原告甲○○○就系爭46、52地號土地之應有部份均各為79 68分之121 ，據此，原告丁○○得請求之金額應為每年1,27 7 元（計算式為35117 ×2 ÷55＝1277），原告丙○○得請 求之金額應為每年798 元（計算式為35117 ×1815÷79680 ＝798） ，原告甲○○○得請求之金額應為每年533 元（計 算式為35117 ×121 ÷7968＝533）1，原告請求於上開數額 範圍內方屬有理由，其超過此數額範圍者，則為無理由。六、綜上所述，原告主張依據所有權人之所有物返還請求權，請 求被告應將坐落台北縣三峽鎮○○段46、52地號土地上，如 附圖斜線部份所示門牌台北縣三峽鎮○○路222 巷17弄1號 房屋拆除，並將該屋佔用上開46地號內斜線部份面積144.35 平方公尺，52地號內斜線部份面積9.67平方公尺土地返還原 告及其餘土地共有人全體。並自起訴狀繕本送達被告之翌日 即96年8 月7 日起，至被告將前開房屋拆除並返還土地予原 告及其餘共有人全體之日止，被告每年應給付原告丁○○ 1,277 元、原告丙○○798 元、原告甲○○○533 元之範圍 內方為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上開範圍部 分者則均為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 3 月 31 日 民事第三庭 法 官 邱育佩
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 3 月 31 日 書記官 林兆嘉