臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度簡上字第七三號
反訴上訴人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
反訴被上訴人丙○○
右當事人間請求遷讓房屋事件，反訴上訴人對於中華民國九十一年一月九日本院高雄
簡易庭九十年度雄簡字第四四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
反訴上訴駁回。
第二審訴訟費用由反訴上訴人負擔。
事實及理由
一、本件反訴被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百 八十六條所列各款之情形，爰依反訴上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。二、反訴上訴人起訴主張：
㈠反訴上訴人將其所有門牌號碼高雄市前鎮區○○○街五一九號房屋（下稱系爭房 屋），出租予反訴被上訴人，租期自八十八年八月十二日至九十年九月四日止， 每月租金新台幣（下同）一萬五千元，因反訴被上訴人積欠租金及反訴上訴人個 人因素，反訴上訴人依兩造契約約定終止租約，請求反訴被上訴人返還租賃物、 給付積欠之租金四萬五千元、及自九十年三月五日起按日以七百元計算之違約金 、按月自行扣抵之租金共一萬六千五百元及代辦費用三萬元等（原審就返還租賃 物及給付租金及每月自行扣抵之租金部分，經與反訴被上訴人所主張押租金三萬 元之抵銷有理由部分予以抵銷後，為反訴上訴人勝訴之判決；及就違約金、代辦 費用部分，為反訴上訴人敗訴之判決；因兩造未提起上訴，各該部分均已確定） 。
㈡反訴上訴人就反訴部分判決反訴上訴人應給付反訴被上訴人一萬五千元（違約金 一個月一萬五千元、押租金三萬元，惟押租金三萬元部分經與前開反訴上訴人請 求部分為抵銷，故原審僅判決反訴上訴人應給付反訴被上訴人一萬五千元，反訴 被上訴人就反訴敗訴部分並末提起上訴，該部分亦已確定）提起上訴，並於本院 補陳：兩造所訂租約特別約定事項第二條明確約定反訴被上訴人就租賃物，限於 供補習班使用，不得變更用途，反訴被上訴人並應依照政府法令規定申請補習班 立案手續，而反訴被上訴人並未依約辦理補習班立案登記，顯已違背租約，反訴 上訴人依租約第十一條、第十九條約定通知反訴被上訴人終止租約，不合於租約 第二十四條約定之要件，反訴上訴人自毋需給付賠償金，原審判決就此部分與終 止租約事實不符，有違民事訴訟法第二百二十二條所定斟酌全辯論意旨及調查證 之結果。
並聲明求為判決：原判決關於反訴部分判令反訴上訴人應給付反訴被上訴人一萬 五千元及自九十年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息及反 訴訴訟費用由反訴上訴人負擔三分之一部分之判決予以廢棄。前開廢棄部分請求 駁回反訴被上訴人在第一審之反訴。
㈢反訴上訴人另於本院追加起訴請求：反訴被上訴人應返還房屋經原審判決確定， 反訴被上訴人自九十一年三月間起無權占有系爭房屋至同年四月十六日止，每日
相當於租金五百元之損害，共一十八萬七千五百元，及回復原狀之費用四萬九千 五百元，共二十三萬七千元，並追加聲明求為判決反訴被上訴人應給付二十三萬 七千元及自繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（此部 分另為裁定駁回）。
二、反訴被上訴人則以：兩造租約已約定限於供補習班之用，有關使用執照應由反訴 上訴人申請，反訴上訴人片面終止租約，造成反訴被上訴人裝潢、招生廣告費用 等損失共四十二萬一千三百零二元，反訴被上訴人抵銷之（反訴被上訴人所為抵 銷抗辯，原審就其中返還押租金三萬元為反訴被上訴人主張有理由之判決，其餘 則均認無理由，反訴被上訴人並未聲明不服，該部分已確定）；又反訴上訴人依 兩造租約第二十四條約定提前終止租約，自應返還押租金三萬元及給付一個月租 金一萬五千元，共四萬五千元作為賠償，爰提起反訴，並為反訴聲明請求反訴上 訴人給付四萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息（原審就其中返還押租金三萬元部分為抵銷之判決，反訴被上訴人 就反訴部分並未提起上訴）。
三、反訴上訴人起訴主張其因個人經濟因素及反訴被上訴人未依約使用租賃物，而於 八十九年八月二十二日依租約之約定終止兩造契約之事實，業據提出房屋租賃契 約書、存證信函及房屋稅籍證明書等為證，且為反訴被上訴人所不爭執，自應認 為真實。是本件兩造爭執要點為：㈠反訴上訴人於八十九年八月二十二日終止租 約之依據，究合於兩造契約約定第十一條或第二十四條之約定。㈡反訴被上訴人 於原審反訴請求反訴上訴人依租賃第二十四條約定返還押租金及賠償一個月租金 一萬五千元，有無理由。經查：
㈠反訴上訴人雖以因反訴被上訴人未依兩造約定就系爭房屋辦理補習班變更登記並 申報驗收，違反特約事項，反訴上訴人自得主張依兩造契約第十一條約定終止租 約，然兩造租賃契約並未約定應由何人辦理補習班變更登記及申報驗收，而反訴 上訴人於原審自承由其負責用途變更之申請，用途變更一定要由起造人去辦，而 反訴上訴人是起造人所有權狀的所有權人（原審九十年十月二十四日言詞辯論筆 錄），反訴上訴人並於八十八年八月十六日委託建築師辦理變更使用執照事宜， 亦有反訴上訴人於原審所提高雄市政府工務局函及變更使用執照審查表等在卷可 稽，又反訴上訴人於高雄市政府工務局核准圖說後，並未依變更使用執照辦理流 程之規定，於六個月內按核准圖說施工完竣並再行報驗或敍明理由申請展期，因 而未能完成變更使用執照，故前開核准函逾期已作廢等情，亦有原審依職權函查 之高雄市政府工務局九十年十一月十六日九十高市工務建字第二九三九六號函及 附件於原審卷可參，而反訴上訴人並未能舉證證明兩造約定由反訴被上訴人辦理 補習班變更登記及申報驗收，則本件未能完成變更使用執照，因而未能作為補習 班使用之事由，並非可歸責於反訴被上訴人之事由所造成，反訴被上訴人顯未違 反兩造契約約定之特約事項甚明，反訴上訴人主張依租賃契約第十一條約定終止 租約，並無理由；反訴上訴人雖另主張因反訴被上訴人未依約辦理補習班立案登 記，顯已違背租約，同時依租約第十九條約定終止兩造租約，惟系爭租賃物未能 作補習班使用，並非可歸責於反訴被上訴人已如前述，況反訴上訴人亦於八十九 年八月二十二日終止兩造租約亦未載明依契約書第十九條約定解除租賃契約之意
，反訴上訴人此部分主張亦無理由。另兩造租賃契約第二十四條約定「於租賃期 間內，甲方（即反訴上訴人）無正當理由或無可歸責於乙方（即反訴被上訴人） 之事由發生而終止租約時，甲方應返還乙方已支付之押租金並支付乙方壹個月租 金作為賠償。」，而反訴上訴人於八十九年八月二十二日終止兩造租約所發存證 信函，亦載明依租賃契約書第二十四條約定終止租約，反訴上訴人同時主張依契 約十一條所為終止，既不生終止租約之效力，兩造租賃契約自應認為因反訴上訴 人依租賃契約第二十四條之約定而為終止。
㈡兩造租賃契約，既因反訴上訴人依租賃契約第二十四條之約定而為終止，反訴上 訴人自應依該條約定返還押租金三萬元及賠償一個月租金一萬五千元，而原審就 返還押租金三萬元部分，經與反訴上訴人所為抵銷抗辯予以抵銷後（抵銷部分兩 造均末上訴，業已確定），就反訴被上訴人所為反訴聲明請求反訴上訴人應賠償 一萬五千元租金部分，為反訴被上訴人勝訴之判決，並無違誤，反訴上訴人以原 審認定終止租約事實不符，有違民事訴訟法第二百二十二條所定斟酌全辯論意旨 及調查證據之結果，並無理由。
四、綜上所述，反訴被上訴人依兩造租賃契約第二十四條約定之法律關係，反訴請求 反訴上訴人賠償一萬五千元租金，並無違誤，反訴上訴人就所主張之事實均未能 舉證以實其說，自難認其主張為可採，原審因而為反訴上訴人敗訴判決，而為反 訴被上訴人勝訴之判決，其認事用法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，並無理由，不應准許，應予駁回上訴。五、結論：本件反訴上訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第四 百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條 ，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十八 日 臺灣高雄地方法院民事第五庭
~B審判長法官 黃蕙芳
~B法 官 黃宏欽
~B法 官 林玉心
右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十八 日~B法院書記官 陳家宏