臺灣臺北地方法院民事簡易判決 96年度北簡字第34233號
原 告 乙○○
訴訟代理人 商桓朧律師
被 告 丙○○
甲○○
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國9年3月5日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣伍拾捌萬叁仟貳佰柒拾柒元，及自民
國96年8月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告丙○○於民國95年6月28日邀被告甲○
○為連帶保證人，承租原告所有門牌號碼台北市○○○路○
段78號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自95年7月
11日起至97年1月10日止，每月租金新台幣（下同）20萬元
，於每月10日前給付（下稱系爭租約）。詎被告丙○○自96
年2月後，除給付7萬元外，未再依約付租，經催告後仍未置
理，原告乃於 96年4月16日終止系爭租約，惟被告蕭清林迄
至96年7月5日始將系爭房屋返還予原告，無權占有系爭房屋
73日；積欠原告4個月又25日租金，水、電費52,602元，及9
6年度之租賃所得稅 64,000元；又被告丙○○無權占用系爭
房屋73日，依系爭租約第7條第1項約定，應給付原告146 萬
元之違約金；另應給付原告廢棄物清理費167,000元。經扣
除60萬元之押租金後，被告丙○○尚應給付原告1,561,487
元，爰依租賃契約及連帶保證之法律關係，求命判決被告連
帶給付上款及法定遲延利息等語。並聲明：被告應連帶給付
原告1,564,487元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年8月19日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告丙○○承租系爭房屋經營餐廳，因經營不善
，虧損多月，積欠原告租金，於96年1月間，請求原告同意
頂讓他人，惟因原告欲提高租金而作罷，不得已於同年3、4
月間向原告為終止租約之意思表示。原告於被告終止租約返
還系爭房屋後，旋即將系爭房屋出租予他人，並未受有任何
損害；又兩造並無約定被告應回復原狀租賃物原狀，原告無
權請求被告給付違約金及廢棄物清理費等語，資為抗辯。並
聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告張清森向其承租系爭房屋，約定租賃期間自95
年7月11日起至97年1月10日止，每月租金20萬元，於每月10
日前給付，被告甲○○為連帶保證人。被告張清森96年2月
僅給付7萬元之租金，之後未再繳納租金，於同年7月5日將
系爭房屋返還予原告，積欠原告4月個又25日租金、水電費
52,797元及96年租賃所得稅64,000元之事實，為被告所自認
。本件兩造所爭執者在於，原告於96年4月16日終止系爭租
約，是否合法？被告張清森在96年4月間有無對原告為終止
租約之意思表示？原告請求被告自96年4月23日起至7月5日
止，按日給付2萬元之違約金或給付20萬元之違約金，有無
理由？原告請求被告給付廢棄物清理費，有無理由？經查：
（一）按承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達2
個月以上時，出租人始得收回租賃物。為土地法第10
0條第3款所明定。被告張清森至96年4月16日時，積
欠原告之租金為53萬元（2月13萬元、3、4月各20 萬
元），以押租金為60萬元抵償後，被告張清森至96年
4月16日積欠原告之租金總額尚未達2個月以上，是原
告於96年4月16日以被告張清森欠租3期以上終止系爭
租約，於法無據。
（二）系爭租約第8條第1項約定，租期中，乙方（指被告張
清森）如要提早退租止約時，應給付甲方（指原告）
提早止約金20萬元（違約金）。同條第3項約定，租
賃雙方任何一方如欲提早退租止約時，應於3個月前
以書面通知對方，有卷附租賃契約書是足參（見本院
卷第11頁）。被告張清森於96年1月間告知原告經營
嚴重虧損，付不起房租，請求原告同意頂讓，並於同
年4月20日，通知被告商談租約轉讓或終止；同年6月
13日通知原告表示其將於6月30日停止營業等情，有
卷附存證信函足憑（見本院卷第79至81頁），且為原
告所不爭執。堪認被告張清森於請求原告同意轉租不
成下，發函通知原告商談轉讓或終止之真意，係終止
租約之意思表示，故被告張清森辯稱其於96年4月20
日已通知原告終止系爭租約，即非無可取。
（三）系爭租約第7條第1款約定，在租期中因乙方違約經甲
方終止本約時，乙方應將租賃房屋交還甲方管業，逾
期自終止契約之翌日起算，每天賠償甲方萬元之違約
金。原告終止系爭租約，於法不合，已如前（一）所
述，是原告依上開約定，請求被告自96年4月23日起
至同年7月5日止，按日給付2萬元之違約金，即屬無
據。然系爭租約第8條第1項約定，被告提早終止租約
，應給付原告20萬元之違約金。系爭租約既經被告張
清森提早終止，原告依該約定，請求被告給付違約金
，即屬有據。惟按約定之違約金過高者，法院得減至
相當之數額，為民法第252條所明定。至於是否相當
，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受
損害情形，以為斟酌之標準。（最高法院79年台上字
第1915號判例意旨參照）。查本件兩造約定提早終止
租約應於3個月以書面通知，原告得於該期間內另覓
其他房客，當不致造成過大之損失，且原告對於被告
所辯，系爭租賃物於被告張清森返還後，旋即為他人
承租之事實，並不爭執，足見原告因被告違約所受之
損害，尚屬輕微，本院認兩造違約金之約定，尚屬過
高，應酌減為10萬元，始為合理。
（四）系爭租約第8條第1項約定，乙方提早終止租約，其出
資設施之固定設備等，除甲方書面同意撤除外，不得
毀損，願無條件無償留予甲方（見本院卷第11頁）。
被告出資設施之固定設施，既無條件無償留予原告，
則原告於取回租賃物後，自行僱工拆除，即無權要求
被告負擔拆除費用。故原告請求被告給付廢棄物清理
費167,000元，要屬無據。
四、綜據上述，被告依租賃契約約定，應給付原告4個月又25日
之租金966,675元、水電費52,602元、96年度租賃所得稅64,
000元及違約金10萬元，合計1,183,277元，扣除60萬元之押
租金後，被告尚應連帶給付原583,277元。從而，原告請求
被告給付583,277元及如文所示之利息，為有理由，應予准
許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主
文。
中 華 民 國 97 年 3 月 19 日
臺北簡易庭法 官 吳素勤
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中 華 民 國 97 年 3 月 19 日
書記官 張素月