臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度桃簡字第1051號
原 告 癸○○
己○○之承受訴訟
??????子○○
己○○之承受訴訟
??????劉子能
己○○之承受訴訟
庚○○
辛○○
丙○○
丁○○
戊○○
共同送達代
共 同
訴訟代理人 林彥苹律師
被 告 壬○○
訴訟代理人 陳祖德律師
複 代理人 簡長順律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國97年2 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
??主???文
被告應將坐落於桃園縣復興鄉○○○段八十四地號之土地，及坐
落其上之建物，遷讓返還原告。
被告應自民國九十六年五月八日起至遷讓返還前項土地、建物之
日止，按日給付原告新臺幣伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告就本判決主文第一項如以新臺幣貳拾萬元、第二項以已到期每日新臺幣伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，而他造當 事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條 第2 項定有明文。經查，本件原告己○○於法院審理中死亡 ，有相驗屍體證明書、戶籍謄本在卷可稽，原告於民國96年 12月26日具狀向法院聲明由被告己○○之繼承人即被告癸○ ○、子○○、劉子能承受訴訟，依前揭法律規定，應予准許 。
二、原告方面：
（一）緣原告己○○、庚○○、辛○○、丙○○、丁○○及戊○ ○等六人（以下稱原告等六人），將其等所共有、坐落於 桃園縣復興鄉○○○段84地號之土地，及坐落其上之建物 （建物未辦理保存登記，上開房地下稱系爭不動產）出售 予被告壬○○，兩造於94年9 月21日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），原告並於同日將系爭不動產交 付被告。然而，被告卻遲延給付第二期之買賣價金，原告 遂於94年11月14日發函催告，詎被告仍拒不給付，原告乃 於96年5 月2 日委託律師發函，解除買賣契約。（二）又契約解除後，被告欠缺占有之正當權源，屬於無權占有 ，負有返還系爭不動產之義務，惟被告目前仍占有使用中 ，依系爭買賣契約特約事項第5 條之規定，原告得向被告 請求按每日新台幣（下同）5 千元計算之賠償金至點交返 還為止。爰依所有物返還請求權及系爭買賣契約之法律關 係，請求返還系爭不動產，及按日賠償5 千元，並聲明： ⑴被告應將坐落於桃園縣復興鄉○○○段84地號之土地， 及坐落其上之建物，遷讓返還原告。⑵被告應自民國96年 5 月8 日起至遷讓返還前項土地、建物之日止，按日以新???臺幣5千元計算之損害金。
三、被告方面：
（一）被告向原告等六人購買系爭不動產，被告除先給付35萬元 訂金外，雙方約定94年10月24日交付原告等六人各50 萬 元，餘額以系爭不動產設定抵押借款715 萬元，以代尾款 交付乙方。惟因因該地為山坡地保育區，且地上建物未辦 理保存登記，故無法辦理抵押貸款，嗣兩造溝通後達成共 識，原告同意將付款方式變更為：先由原告將不動產有關 憑證及產權移轉登記所需之戶籍謄本、印鑑證明及其他證 件交給被告，又地上物由被告提供使用執照再由原告辦理 保存登記，所需費用由原告負擔，並將建物移轉給被告後 ，再由被告將價款一次付清。此觀原告自94年11月14日寄 出存證信函之後，迄今無任何行動即為明證，直到96年4 月間，被告一再要求原告提供權狀及過戶資料，然原告不 與置理，卻突於96年5 月2 日未經定相當期間催告，即以 律師存證信函逕行解除契約，其解除之意思表示難謂合法 。
（二）被告已將全部價金，以兆豐國際商業銀行開具銀行本行支 票6 張（發票日96年6 月29日、面額各50萬元）、支票? 張（發票日96年7 月20日、面額700 萬元）、及現金15萬 元交與訂約之代書保管，並委請代書催請原告至其代書事 務所，逾期提供相關移轉登記文件之同時，領取上開支票
及現金。惟原告經代書一再通知不予理會，足證被告非違 約不買。
（三）系爭不動產係被告本於買賣契約而取得，乃合法占有使用 ，又原告未交付有關移轉憑證及登記所需文件，又拒不至 代書處領取買賣價金之票據及現金，其逕行解約已不生效 力，是以被告乃有權合法占有系爭不動產，原告自不得請 求返還。並聲明：駁回原告之訴。如受不利益判決，願供 擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告己○○等六人將其等所共有之系爭不動產出售予被告 壬○○，兩造於94年9 月21日簽訂不動產買賣契約書，當 日已將系爭不動產交付被告占有，雙方並約定買賣價金1, 050 萬元，分三期給付，除買賣契約成立時，被告已交付 原告第一期價金35萬元外，復約定第二期被告應於94年10 月24日交付原告等六人各50萬元（即總計300 萬元），第 三期被告以系爭不動產設定抵押借款715 萬元以代尾款交 付原告等六人，惟被告並未於94年10月24日交付300 萬元 及辦理抵押借款715 萬元予原告乙節，有系爭買賣契約書 在卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪認定。
（二）因被告未於94年10月24日給付原告等六人各50萬元，原告 等六人乃於94年11月14日發存證信函，向原告催告10內給 付第二期款項共300 萬元，被告於同年月16日收受乙節， 有原告提出之存證信函及其回執為證，且為被告所不爭執 ，亦堪認定。
（三）原告於96年5 月2 日委任律師寄發律師函與被告，表示被 告於94年10月24日遲延給付價金，迄今仍未給付，故解除 買賣契約，而被告於96年5 月7 日收受乙節，業據原告提 出之通律法律事務所律師函為證，且被告對於上開時間收 到此封律師函之事實亦不爭執，應堪認定。
五、本案爭執部分，本院之判斷：
原告主張被告遲延給付價金，故解除買賣契約等語；被告則 以買賣契約付款方式兩造事後已因故合意變更，故無遲延給 付之問題云云置辯。是本件主要爭點為：系爭買賣契約付款 方式，兩造是否有合意變更？此涉及原告等六人以被告遲延 給付價金而解除除買賣契約是否合法，經查：
（一）關於系爭買賣契約價金第二、三期付款方式，原告主張因 系爭土地因位於山坡地保育區，且地上建物未辦理保存登 記，故無法辦理抵押貸款，嗣兩造溝通後達成共識，原告 同意將付款方式變更為：「先由原告將不動產有關憑證及 產權移轉登記所需之戶籍謄本、印鑑證明及其他證件交給
被告，又地上物由被告提供使用執照再由原告辦理保存登 記，所需費用由原告負擔，並將建物移轉給被告後，再由 被告將價款一次付清」云云，為原告所否認，是此部分之 事實，應由被告負舉證之責。
（二）首先，被告聲請傳訊證人即辦理本件買賣事宜之代書甲○ ○作證，其到庭證稱：「（問：關於系爭買賣契約的交款 條件，兩造是否有另行做協議？）買賣契約履行時間有問 題，兩造自己做協商，中間有很長依段時間我沒有參與， 到96年4 月中旬，買方通知我，錢已經準備好，通知賣方 交證件，我於4 月30日通知楊明讚（即原告丙○○、丁○ ○、戊○○之父親，代表原告丙○○等三人處理系爭不動 產買賣）先生。」、「我只負責通知，我於4 月30日通知 楊後於5 月2 日就接到原告訴代的律師的解約函，我有告 訴律師事務所被告錢有準備好，律師說是當事人自己處理 ...... 。 」等語。由此可知，關於中間兩造是否有協商 及其協商過程，證人甲○○並未參與，其並不瞭解兩造接 觸之經過與結果，故僅能藉由證人事後之見聞，推論兩造 是否確有協議變更付款方式。
（三）承上，證人甲○○復證稱：「（問：對交款辦法第二、三 項，交款辦法有無變更過？）是中間不能辦理抵押時有做 協商，是由兩造協定。後面因己○○說沒有保障，所以有 變更契約條款，變更為需錢一次付清然後交證件」、「（ 問：是何人要求錢一次付清？）己○○」、「（問：楊明 讚有無同意錢一次付清？）我沒有講」等語。準此，原告 己○○固告知證人甲○○有要求錢被告錢一次付清然後交 證件等語，然此未必與被告所稱上開變更後之付款條件內 容完全相同，是己○○是否確有同意被告之付款條件，已 有可疑。況且，原告並未舉證證明原告己○○個人，是否 有權代表其餘五位原告與被告協商變更系爭買賣契約，尚 難徒憑己○○個人不明確之言語，而遽認兩造確有變更買 賣給付條件。此外，訴外人楊明讚既明確表示交由法律處 理，而拒絕被告付款條件之請求，是其並未同意被告變更 付款條件至明。是以，證人甲○○之上開證詞，尚難推論 原告六人確有共同同意變更付款方式，殆無疑義。（四）又本件買賣契約賣方為原告六人，苟原告六人皆同意變更 買賣契約之給付條件，理應會以書面方式變更條款內容， 蓋一方面將複雜之給付方式訴諸文字，較為明確，另一方 面書面較諸先後取得原告口頭同意而言，對兩造較有保障 ，以避免有一人事後反悔。是以，本件被告並未提出書面 證明證明原告六人確有同意變更系爭買賣契約內容，是其
所辯，尚難憑採。
（五）又被告主張：原告自94年11月14日寄出存證信函之後，迄 今無任何行動，即可證明兩造間確實有協議變更付款方式 云云。就此，原告則否認之，主張期間仍有催促款項，但 被告一直拖延等語。惟查，原告於94年11月14日寄發存證 信函後，迄至96年5 月2 日委任律師寄發律師函與被告之 一年多之時間，原告或催討被告履行，或與被告商談付款 方式，原因不一而足。而兩造間究竟於此期間內是否有協 議變更買賣契約付款條件，應由被告提出證據或指出證明 之方法證明之，尚難徒憑臆測之詞，而遽認兩造間已達成 變更給付條件之合意。是被告此部分之主張，僅屬臆測之 詞，尚難憑採。
（六）至被告雖主張其已準備好買賣價金給代書，委其通知原告 ，足見其並非違約不購買系爭不動產云云，並提出票面金 額各50萬元之中國國際商業銀行本行支票6 張為證。惟查 ，被告最早提出該支票予代書係96年6 月29日乙節，業據 證人甲○○到庭證述明確，核予上開支票影本票載發票日 期相符。然本件原告早於96年5 月8 日即解除買賣契約乙 節，已認定如前，是被告嗣後再提出上開支票，表示並非 違約不購買系爭不動產云云，尚難憑採。
（七）綜上，迄至本案辯論終結為止，被告並未舉證證明原告六 人確有同意變更買賣契約給付方式之內容，是被告既然未 於94年11月14日收受原告所寄發之存證信函催告後，即依 約給付第二期款項，其給付即有遲延，是原告於96年5 月 2 日委任律師寄發律師函與被告，為解除契約之意思表示 ，則系爭買賣契約於被告收受當日即96年5 月7 日應已合 法解除，是被告占有系爭不動產，並無合法占有之權源， 原告自得請求被告返還。
六、關於原告主張系爭契約解除後，依買賣契約特約事項第五點 ，請求自買賣契約解除後之96年5 月8 日，至騰空遷讓返還 系爭不動產為止，按每日五千元計算之損害賠償金。茲就此 部分之請求，說明如下：
（一）系爭買賣契約特約事項第五點約定：「倘甲方（即被告） 違約經乙方（即原告）催告後仍不履行，乙方得解除本契 約，甲方應立即無條件自行搬遷，並將土地及地上物點交 予乙方，否則乙方得向甲方請求按每日五千元正計算損賠 金直至點交日為止...... 。 」，查本件原告解除系爭買 賣契約後，被告依民法第259 條第1 款之規定，應負返還 系爭不動產之義務，惟被告仍繼續占有之，則原告依上開 買賣契約約條款約定，請求被告給付之損賠金，自屬有據
。
（二）又上開損賠金之約定，核屬違約金之性質，故兩造雖就買 賣契約解除後未返還系爭不動產為違約金之約定，惟按， 約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第25 2 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依 一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害 、債務人違約之惡意程度及債務人如能如期履行債務時， 債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院49年台上 字第807 號、50年台上字第19號、79年台上字第1915號判 例參照。
（三）被告於買賣契約終止後，未依約履行遷讓交還系爭不動產 之義務，使原告就系爭房屋之使用、收益權遭剝奪，本院 審酌系爭不動產之價值（系爭房屋位於山區，係店面、面 臨雙線道之馬路，店面旁有公共停車位，建築物內側可看 山景，建築物依山壁而建，有地上一層及地下三層等情， 有本院97年1 月11日勘驗筆錄可稽）、被告違約情節等一 切情狀，認為原告請求給付依約定按日5 千元計算之違約 金，核屬過高，爰酌減為按日給付500 元之違約金為適當 。是原告請求被告自解除買賣契約之翌日即96年5 月8 日 起至遷讓系爭不動產之日止，按日給付原告500 元之違約 金，為有理由，應予准予；逾此部分之請求，即屬無據， 應予駁回。
七、綜上，因被告確遲延給付第二期後之買賣價金，經原告合法 解除兩造間之買賣契約後仍無權占有系爭不動產，則原告依 民法第767 條之規定及系爭買賣契約，請求被告遷讓返還系 爭不動產，及自96年5 月8 日起至騰空遷讓返還系爭不動產 之日止，按日以500 元計算之損害賠償金，為有理由，應予 准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。又本件原告勝 訴部分，係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，核屬同法389 條第1 項第3 款 所定之判決，爰依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項、第3 項之規定，依聲請宣告如被告為原告預供擔保，得 免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經核與判決 之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款，判 決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 19 日 桃園簡易庭 法 官
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 25 日 書記官 許瑞鴻