臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
原 告 丙○○
訴訟代理人 莊美貴律師
複 代理人 趙培皓律師
複 代理人 林志雄
被 告 甲○○
訴訟代理人 蔡文斌律師
訴訟代理人 何冠慧律師
訴訟代理人 王建強律師
複 代理人 李育禹律師
被 告 神湧企業有限公司
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國97年2月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應將台南縣永康市○○○路349巷87號房屋全部騰空交還原告。
被告神湧企業有限公司應將台南縣永康市○○○路349巷87號房屋一樓騰空交還原告。
訴訟費用（撤回部分除外）由被告甲○○負擔三分之二，餘由被告神湧企業有限公司負擔。
本判決得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣肆拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、被告神湧企業有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：
（一）被告甲○○與原告簽訂租賃契約，承租原告所有永康市○ ○○路349巷87號房屋，租賃期間自93年 7月10日至94年7 月 9日，租金每月三萬六千元，有租賃契約書附卷可為憑 。兩造所定租賃期間屆滿後，租賃關係即已消滅，被告甲 ○○即無權繼續占有使用系爭房屋，惟被告甲○○竟拒不 交還系爭房屋，故爰依民法第 455條租賃物返還請求權、 民法第 767條所有物返還請求權之規定，請求被告甲○○ 應將租賃物交還原告。
（二）被告甲○○抗辯原告向被告購買系爭房地後，原告尚積欠 尾款價金六百萬元，原告同意以每月租金五千元扣抵尾款 ，直到付清尾款等語，不足採信：
1.系爭建物及所坐落之基地，原是李文欽、吳李淑珍及被告
甲○○三人所共有，原告於民國79年 5月間因吳振明之居 間介紹，而向李文欽、吳李淑珍及被告甲○○三人購買系 爭建物及所坐落之基地，原告於訂約時即已給付新台幣50 0萬元，於79年5月15日再給付新台幣150萬元，尾款600萬 元則於所有權移轉登記取得所有權狀後給付完畢，此有被 告甲○○所提出之證物四「不動產買賣合約書」可憑，且 依前開不動產買賣合約書第三條明白記載『…第二次付款 於所有權移轉登記完畢，所有權狀出來，乙方再付甲方新 台幣陸佰萬元，此金額尚必須再扣掉銀行貸款利息、一切 稅金、登記費用... 』，依此即可明本件系爭房地買賣價 金之尾款亦非被告甲○○所稱之六百萬元。更何況，系爭 建物及所坐落之基地原是被告甲○○與其他二人所共有， 原告豈有可能僅與共有人之一之被告甲○○以租金抵付買 賣尾款？故被告甲○○一再辯稱原告並未給付尾款，而以 租金抵付尾款，實無可採信。
2.被告甲○○與共有人將系爭建物及所坐落之基地出售後， 被告甲○○再與原告商議，請原告將廠房再租給他繼續使 用半年，原告當時是基於投資而買受系爭建物及基地，尚 無使用之計畫，故依被告甲○○之請求將系爭建物再出租 予被告甲○○使用半年，雙方訂立有租賃契約，並向法院 辦理公證手續，惟半年租賃期限屆至，被告甲○○與原告 商議繼續承租，原告因無使用計畫，故乃再將系爭建物出 租予被告甲○○，原告為避免有使用計畫而受租約之困擾 ，故約定租賃期限一年，每年均重行議定租約，租金剛開 始是每月新台幣65,000元，後來逐漸調降，至93年則降至 每月新台幣36,000元。被告甲○○向原告承租系爭建物後 ，關於租金之給付均是按月開立支票以為支付，因時間已 久，原告並未能保留全部之租金收受資料，原告竭盡所能 ，找到民國86年、87年、88年被告甲○○交付其父李作金 之支票、及民國91年、92年、93年、94年被告甲○○交付 神湧企業有限公司之支票作為租金給付之資料，業已提出 附卷可憑。
3.關於被告甲○○支付租金之支票資料，原告業於95年3月6 日準備書狀提呈台南區中小企業銀行代收款項紀錄簿影本 (代收帳號2938、存款帳戶94-5、戶名丙○○)，原告在備 註欄內均有記載收「阿木」之支票及金額，其中發票日都 為每月10日，而自86年 8月10日期起之支票面額為六萬五 千元，87年3月10日起之支票面額六萬三千元，87年9月10 日起之支票面額六萬元，88年 9月10日起之支票面額五萬 元，89年 5月10日起之支票面額之支票面額四萬二千元，
一直到90年 3月10日止，每月均有托收票據之記錄，從未 間斷；90年4月及5月計2個月沒託收記錄，90年6月7月2張 面額均為四萬二千元，90年8月至91年4月間沒有託收記錄 ，91年5月11日期支票之面額四萬元，91年6月10日期雖有 記載支票面額三萬四千元，但沒有蓋章，應係未託收；自 91年7月起至92年5月10日止，共計11張支票面額均為三萬 八千元；自92年6月10日起至93年6月10日止，共計十三張 支票面額均為三萬七千元；93年 7月沒有託收記錄，自93 年8月起至94年6月10日止，共計11張支票面額均為三萬六 千元。其中在92年 6月10日以前託收之票據，其備註欄內 均記載「阿木」，亦即該些票據均係被告甲○○所交付， 至於其他92年6月10日以後託收之票據雖無「阿木之記載 」，但依票面金額遞減一千元之延續特性，亦足認定前後 均係被告甲○○為給付租金而交付予原告。
4.又，上開李作金所簽發之支票，業經鈞院復華商業銀行股 份有限公司府城分行函查，復華銀行業於96年 8月25日以 (96)復府城字第 00269號函覆鈞院並附呈李作金支票影本 ，由支票上之記載均明白可見是開立給原告丙○○，且均 是按月給付之情形，由此亦可明證系爭房屋之承租人確係 被告甲○○。
5.綜上所述，被告甲○○此部分之抗辯，與前揭兩造所提證 據顯示之事實不符，事實上被告甲○○至少自86年 8月10 日起即支付原告每月六萬五千元之租金，苟如被告甲○○ 所辯，其以每月租金為五千元，並用以扣抵價金尾款云云 ，何以被告甲○○甘心每月給付原告六萬五千元？是被告 甲○○此部分辯詞，實不可採。
（三）被告甲○○辯稱原告於八十五年七月收回其中一部份房地 另出租與神湧公司，每月租金三萬六千元部份，亦非事實 ：
1.依神湧公司負責人即被告乙○○於鈞院95年 7月18日審理 時陳稱：「系爭房屋是向甲○○租的，每月三萬六千元， 都付給甲○○，已經租很久了，沒有書面契約，租期未定 ，直到火燒後就沒有付款，房屋已經租了十幾年，我去年 8 月才擔任神湧公司法定代理人。」等語，足堪認定系爭 房屋之承租人係被告甲○○，原告並未將系爭房屋另出租 予被告神湧公司。原告所收取神湧公司之票據，係被告甲 ○○用來給付給原告之每月之租金。
2.被告甲○○雖提出神湧公司開立給原告之支票影本及支票 存款對帳單 (請參被證九)， 惟神湧公司前揭支票雖記載 受款人係原告，此項受款人之記載並不能證明租賃關係存
在原告與神湧公司間，因為被告甲○○是神湧公司股東 ( 被告甲○○應是神湧公司之實際負責人)， 神湧公司應該 是應被告甲○○之要求而直接寫受款人係原告，再由被告 甲○○將支票交付原告支付租金，是此支票影本並不能證 明原告有另與被告神湧公司訂立租賃契約；且依支票存款 對帳單內容，其資料期間係自91年 6月10日起至94年8月3 日止，依該資料顯示：神湧公司台灣中小企銀0000000000 0號帳戶於91年6月12日支出三萬四千元，91年 7月起至92 年5月止，每月均於10日左右支出三萬八千元，92年6月起 至93年 6月止，每月均於10日左右支出三萬七千元，自93 年7月起至94年6月止，每月10日左右支出三萬六千元，其 中94年3月沒有記錄，94年6月則有二次支付之記錄。此項 記錄內容與原告所提之代收款項記錄簿內容，完全吻合， 其中91年6月起至92年5月止共計12張支票，原告在備註欄 均記載「阿木」，由此亦足明證該12紙支票係被告甲○○ 交付原告用以支付每月租金，並非神湧公司直接交付原告 。
3.被告甲○○抗辯原告自85年間即收回部分房屋而另出租於 神湧公司，苟係如此，則被告應可提出神湧公司自85年 7 月起支付租金給原告之憑證，乃被告甲○○除上揭91年6月 以後之資料外，並未能提出85年7月起至91年5月止之租金 支出之證明；然依原告所提之代收款項記錄簿，自86年 8 月10日起，均詳細記載被告甲○○支付租金之數額、日期 ，支票帳號，其中86年8月至91年5月間止交付之支票，計 有「六信儲蓄部00000-00」、「彰銀北台0000000000」二 個支票帳戶所開立之支票，均非神湧公司台灣中小企銀00 000000000 號帳戶開立之支票，足見被告甲○○所言「原 告自85年間即收回部分房屋而另出租於神湧公司」云云， 顯係臨訟杜撰之詞而已，不足採信。
（四）爰聲明：
1.被告甲○○應將台南縣永康市○○○路349巷87號房屋全 部騰空交還原告。
2.被告神湧企業有限公司應將台南縣永康市○○○路349巷 87號房屋一樓騰空交還原告。
3.原告願提供擔保，請准宣告假執行。
三、被告甲○○則以：
（一）被告否認原告所提租約為真實，依舉證責任分配原則，原 告應證明該租約內甲○○的簽名及蓋章，確係被告所為。（二）被告否認有收到原告繳付系爭房地之買賣價金新台幣 600 萬元，依舉證責任分配原則，原告亦應就此項有利於己之
事項負舉證之責。
（三）原告於95年7月3日之書狀主張「被告甲○○於勘驗現場時 稱，乙○○係任職於神湧企業有限公司20幾年之老員工， 擔任保全人員，由此亦足證明神湧公司事實上係被告甲○ ○所經營」，上揭主張被告不爭執，神湧公司既係被告自 己經營，則神湧公司即不可能向被告承租系爭房屋，乙○ ○所供「系爭房屋是向甲○○承租，每月36,000元，都付 給甲○○」云云，顯係誤解，乙○○的意思應是「系爭房 屋是向原告承租，每月36,000元，都付給原告」。又原告 所收取神湧公司之支票，僅能證明丙○○與神湧公司間之 票據及租賃關係，並無法據此證明，被告甲○○個人每月 是以票據所載金額向原告承租系爭房屋。
（四）兩造是否約定以原告尚未付清之 600萬元房地尾款，按月 抵銷被告應支付之 5,000元租金，請求傳訊黃清江代書（ 詳95年11月3日被告之聲請調查證據狀）。（五）爰聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.被告願提供擔保，請准免為宣告假執行。
四、經查，原告主張之上揭事實，業據其提出與其所述相符之租 賃契約書、買賣所有權移轉契約書、代收款項紀錄簿、支票 等件為證，而被告神湧企業有限公司對原告主張之事實既不 於言詞辯論期日到庭爭執，復未提出書狀答辯以供本院參酌 ，被告甲○○則執上開情辭置辯。
五、經核前開雙方攻擊防禦情辭，並偕同兩造整理爭點、不爭點 可得下列諸點。
（一）不爭之點：
1.兩造確有簽訂系爭房地租賃契約書。
2.系爭房地目前確係登記為原告所有。
（二）爭執之點：
1.原告主張系爭房地已付清價金，被告主張價金尚欠600萬 元。
2.原告主張系爭房地純屬租賃關係，而被告甲○○則主張系 爭房地買賣價款尚有新台幣 600萬未繳，系爭租賃契約為 虛偽意思表示，其實是以每月租金5000元抵繳房地價款。六、經核；
（一）本件系爭房地租賃契約雖兩造就其簽名真正與否有所爭執 ，但在將有關簽名送請調查局鑑定，因所謂「資料不足」 ，歉難鑑定云云，因資料蒐集不易，且本院認依其餘資料 已足認定事實，爰不再送鑑，核先敘明。
（二）依兩造不爭事實，系爭建物及所坐落之基地，原是李文欽 、吳李淑珍及被告甲○○三人所共有，原告於民國79年 5 月30日以買賣之原因向李文欽、吳李淑珍及被告甲○○三 人購買系爭建物及所坐落之基地，並於79年6月4日辦畢權 移轉登記，復有被告甲○○所提出之證物四「不動產買賣 合約書」，依該不動產買賣合約書第三條明白記載「…第 二次付款於所有權移轉登記完畢，所有權狀出來，乙方再 付甲方新台幣陸佰萬元，此金額尚必須再扣掉銀行貸款利 息、一切稅金、登記費用... 」，依常理，所謂 600萬尾 款，應確已於所有權狀出來之後，原告已再付清尾款，被 告辯稱原告未付清600萬元尾款，即與上述所謂「金額尚 必須再扣掉銀行貸款利息」之情狀不符，且與常情似有不 符。
（三）本件系爭房地係李文欽、吳李淑珍及被告甲○○三人所共 有，依土地登記謄本記載，三人持分各三分之一，則買賣 價金1200萬元，被告之持分額最多亦僅 400萬元，被告稱 其尾款 600萬元，似又與謄本所載不符，即或可解釋說另 二共有人亦委託被告處理，則依吾人常情，走到出賣土地 類皆財務窘困，出售土地乃為解燃眉之急，現金需求證如 大旱之望甘霖，則若謂出售土地、房屋，竟因買主資力不 足，僅先取得半數價金之 600萬元，另半數價金則以另行 租借出賣物之租金抵償，相信一般人皆不可能如此，茍真 如此，此事態應屬變態事實，應由主張該事實之人負舉證 責任，為被告除執上開情詞辯解外，並未能提出有利之證 據以供法院調查。更何況，系爭建物及所坐落之基地原是 被告甲○○與其他二人所共有，原告豈有可能僅與共有人 之一之被告甲○○以租金抵付買賣尾款？故被告甲○○辯 解似無法令人信服。雖被告又辯稱因與李文欽、吳李淑珍 均為同胞兄弟姊妹，其二人均委由其辦理云云，惟即或同 胞兄弟姊妹，但既非同財共居，財務自是各自獨立，巨額 金錢之出入，無任何書面授權，似也與常情不符。（四）系爭房地買賣，共有土地及房屋兩份合約，土地部分係登 記後一次付清，房屋部分則「係第二次付款於所有權移轉 登記完畢，所有權狀出來，乙方再付甲方新台幣陸佰萬元 ，此金額尚必須再扣掉銀行貸款利息、一切稅金、登記費 用... 」，但兩者均係載明「所有權狀出來，乙方再付甲 方新台幣陸佰萬元」之意，並無若何所謂尾款600萬元係 以租金抵償之記載，又似予常情不符。
（五）茍如被告所辯，系爭房地係79年5月6日出賣給原告，因原 告一時無法拿出現金1250萬元，雙方私下達成協議，尾款
600萬元扣除銀行尚餘貸款及押租金21萬元後，不再續付 尾款，改以每月5000元廠租抵扣之云云，試以民國79年為 例，年息至少為百分之，則600萬元之利息為元，則每月 5000元之利息根本不足為利息，被告如何肯不收600萬元 而以區區5000元抵付，又600萬元如果每月抵付5000元， 則抵付完畢共需100年，豈非原告只要付出半數金錢就取 得系爭房地，顯非常情，被告此部分辯解大悖常情，非可 採信。
（六）綜上所述，被告甲○○之辯解不足為採，從而，原告依租 賃法律關係請求被告返還如主文第1項所示之房地，為有 理由，應予准許。
七、就被告神湧企業有限公司部分，原告與之既無若何租賃關係 ，則被告神湧企業有限公司自無若何權源佔用系爭房地，從 而，原告本於所有權之法律關係，訴請被告神湧企業有限公 司應將台南縣永康市○○○路349巷87號房屋一樓騰空交還 原告，亦為有理由，應為准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結 果無影響，無庸一一論列，併此敘明。
九、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。但本院依同法第392 條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如於執行標的物拍定 、變賣前，為原告預供擔保，或將請求標的物提存得免為假 執行。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、第392 條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 5 日 臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 何清池
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 5 日 書記官 張豐榮
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