臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度壢簡字第144號
原 告 乙○○
訴訟代理人 杜淑君律師
複代 理人 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 李淵聯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國97年 2月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣平鎮市○○里○○○鄰○○街八十七號之房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟伍佰元，及自民國九十六年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國九十六年十一月一日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟柒佰陸拾參元。
訴訟費用新臺幣伍仟陸佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣伍拾壹萬捌仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第 3款定有明文。原告起訴時訴之聲明第3項原請求 被告應自民國96年11月 1日起至交還房屋之日止，按月給付 新臺幣（下同）10,000元，嗣於訴訟繫屬中減縮其聲明為請 求被告按月給付 7,763元，經核其聲明變更僅單純減縮應受 判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第 1項第3款之規 定，應予允許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於民國95年10月 1日起以所有坐落桃園縣平鎮 市○○里○○鄰○○街87號之房屋（下稱系爭房屋）與被告訂 立租賃契約，約定租期為1年，租金每月16,500元，應於每 月15日前繳納，惟被告自承租以來，僅於95年12月20日、96 年1月17日、96年2月16日給付租金，原告於96年9月26日以 存證信函催告被告，嗣經協調未果，原告遂於96年10月30日 發函終止租賃契約，被告已於96年10月31日收受，兩造間租 賃關係自斯時起即不存在，被告即應交還系爭房屋，並給付 前揭積欠之租金共13期（起訴狀誤載為14期），就其中7期 原告已取得對被告之確定支付命令為執行名義，故本件僅請 求剩餘之3期共49,500元，又被告迄今仍無權占用系爭房屋
，故併請求按月給付依系爭房屋坐落土地公告現值計算之不 當得利金額【計算式：81平方公尺×11,500元×10%× 1/12=7,763】。爰依兩造間租賃契約之約定及民法第455條 、第767條、第179條提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第 1項、第2項、第3項所示。
二、被告則以：伊並未與原告訂立租賃契約。伊係於95年 9月間 與原告洽談買受系爭房屋，約定以原告當初買進之價格為交 易價格，實際金額伊不清楚，伊於95年10月間搬進系爭房屋 後一直催促原告簽訂買賣契約，惟原告置之不理等語，資為 抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決 ，願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房屋為原告所有，此有建物謄本附卷可稽（本院卷第 3頁）。
（二）系爭房屋目前由被告占有中。
（三）被告曾分別於95年12月20日、96年1月17日、96年2月16日 各匯款16,500元入原告之帳戶，此有活期儲蓄存款存摺影 本在卷足憑（本院卷第4頁至第5頁）。
（四）原告曾以被告積欠系爭房屋租金 115,500元為由，聲請對 被告發支付命令，經本院發給96年度促字第 38571號支付 命令及確定證明書（本院卷第13頁至第18頁）。嗣原告聲 請強制執行扣押被告對第三人遠傳電信股份有限公司（下 稱遠傳公司）之租金債權，經遠傳公司聲明異議，主張被 告對其並無任何債權存在，無從扣押，此有扣押債權陳報 或聲明異議狀存卷可參。
四、本院之判斷：
（一）原告主張兩造曾就系爭房屋訂立租賃契約乙節，為被告所 否認，經查：
1.按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責 ，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不 得不更舉反證，最高法院19年上字第2345號判例著有明文 。
2.原告曾以被告積欠系爭房屋租金 115,500元為由，聲請對 被告發支付命令，經本院發給96年度促字第 38571號支付 命令及確定證明書。被告雖以前詞置辯，證人即被告配偶 彭馬伊亦到庭附和被告所言而證稱：系爭房屋係被告用大 約 600多萬元跟原屋主買的，時間忘記了。曾親見兩造洽 談簽約事宜，日期不記得，地點是在楊梅麥當勞，屋主大 約40多歲，女性，當時情形不記得了，亦不知是否有支付 買賣價金云云（本院卷第57頁、第58頁），惟證人為被告
之妻，目前與被告同住於系爭房屋內，與被告有相同利害 關係，其證言本已難期無所偏頗，況證人對於兩造買賣之 細節毫無印象，顯然證人所言係聽聞被告之轉述，並非親 見親聞。退步言，縱使兩造間與證人見過面，所談之事亦 有可能為租賃一事。不動產買賣契約金額為數不小，買賣 雙方率皆選擇形諸文字以保障雙方之權益。不可能沒有簽 約，沒有頭款，沒有銀行貸款，就讓買受人進住，被告所 辯及證人證詞顯然違反常情。被告稱上述三、（三）之匯 款係系爭房屋買賣價金之分期付款，惟依其所陳買賣總價 金為600多萬元，竟僅以16,500元之定額給付3期，亦與市 場交易慣例不符。至被告提出之行動電話業務基地台用地 租賃合約（本院卷第49頁至第51頁），僅係其向遠傳公司 提出之議案（本院卷第60頁），無法證明兩造間就系爭房 屋有何買賣契約存在。
3.反之，期間 1年以下之短期租賃契約，並非要式契約（民 法第 422條參照），亦非要物契約，並不以簽立書面契約 或交付押租金為成立要件，確有可能基於兩造間初始之信 任而未簽立書面契約、未收取押租金即讓承租人進住。而 系爭房屋為鋼筋混凝土造之4層建物，總面積 195.83平方 公尺，層次面積約為56平方公尺，面臨平鎮市○○街，為 新開發之10米道路，屋齡僅2.3年，緊鄰祥安國小，步行 可達自由街旁山仔頂公園，近龍潭交流道，附近交通繁榮 便利，生活機能完善，1樓可做為店面使用，此有建物謄 本、建物所有權狀、稅籍證明書、建商文宣及照片附卷可 稽（本院卷第3頁、第28頁、第30頁、第41頁至第42頁） ，原告主張每月16,500元為系爭房屋之租金，經核尚符市 場行情，原告之主張堪可採信。
4.原告依上述已就其主張之事實，盡其舉證責任，如被告否 認之或另主張兩造間就系爭房屋有買賣契約存在，則被告 就該事實自應提出反證以證明之。然被告就此僅空言否認 ，未提出相當反證以實其說，準此，應認其所辯並無足採 ，原告主張之事實堪信為實在。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得 終止契約，民法第440條第 1項、第2項分別定有明文。次 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其 所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請 求防止之，此亦分別為民法第455條、第767條所明定。被 告既未依約繳納租金，原告於96年9月26日以存證信函催 告被告，嗣經協調未果，原告遂於96年10月30日發函終止 租賃契約，被告已於96年10月31日收受（本院卷第7頁至 第12頁之存證信函及回執參照），是按上所述，兩造間租 賃契約於96年10月31日終止，是原告依上開規定，求為判 決如主文第1項所示，為有理由。
（三）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第 439條前段定 有明文。兩造間租賃關係之存續期間為自95年10月1日起 至96年10月31日止，共計13個月，扣除被告已給付之3期 及原告已取得執行名義之7期，自得請求其給付積欠之3期 租金49,500元【計算式：16,500×3= 49,500】。次按給 付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項 前段、第203條分別有明文規定。從而原告求為判決如主 文第2項所示，為有理由。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第 179條前段定有明文。又無權占有他人之房 屋或土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常觀念， 最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。兩造租賃契 約既業於96年10月31日終止，則被告占有系爭房屋未依約 遷讓，即屬無法律上之原因，而兩造房屋租賃契約中已約 定被告於每月給付租金16,500元，則原告主張被告受有每 月相當租金 7,763元之利益，致原告受有損害，應屬合理 。是原告自得依不當得利之規定，求為判決如主文第 3項 所示。
五、綜上所述，原告之訴為有理由，應予准許。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。七、本件係民事訴訟法第427條第2項第 1款訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第 3款之規定，爰 依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣 告被告預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 3 月 5 日 中壢簡易庭法 官 游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 5 日 書記官 薛福山