臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度壢簡字第516號
原 告 丁○○
1號
訴訟代理人 孫志堅律師
被 告 乙○○
被 告 甲○○
4號
被 告 丙○○
號4樓
前列三人共同
訴訟代理人 陳啟昌律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國97年3月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告就門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○段三七一號建物占有原告所有坐落桃園縣平鎮市○○段二一一地號如附圖所示C部分（面積一百四十七點七三平方公尺）土地，自民國九十二年五月一日起每年應給付原告之租金額為新臺幣柒萬壹仟零玖拾玖元。被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬零參佰貳拾壹元。被告應自民國九十六年六月一日起至終止占有之日止，每年給付原告新臺幣柒萬壹仟零玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：（一）訴外人雍泰陶藝股份有限公司（以下簡稱 雍泰公司）於民國65年間在該公司所有，重測前桃園縣平鎮 市○○段廣興小段97-8地號（以下簡稱97-8地號）土地上， 興建桃園縣平鎮市○○段第55建號，門牌號碼桃園縣平鎮市 ○○路○段371號4層建物（以下簡稱系爭建物），嗣因都市 計畫之實施，自97-8地號土地分割出同段97-22地號土地作 為道路用地，其後該2筆土地經重測變更地號為桃園縣平鎮 市○○段第211號（原97-8地號土地，以下簡稱211地號）、 同段第212號（原97-22地號土地，以下簡稱212地號）。嗣 系爭建物及212地號土地由雍泰公司出售予訴外人鍾明甫， 再由訴外人鍾明甫於81年10月7日出售移轉予被告周鎮輝、 甲○○、丙○○3人，而211地號土地則於93年10月27日另由 雍泰公司移轉登記予原告取得。（二）因系爭建物占用211 地號土地如附圖C部分面積共147.73平方公尺，原告於94年 間對當時系爭建物之承租人即金玲鹿股份有限公司（以下簡
稱金玲鹿公司）提起請求遷讓房屋及返還不當得利之訴，並 對被告3人為告知訴訟，然本院以系爭建物占用211地號土地 ，係屬民法第425條之1第1項規定土地及土地上房屋同屬1人 所有，而將土地及房屋先後讓與相異之人之情形，推定原告 及被告3人間，在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在 而駁回原告之訴，此有本院94年度訴字第1492號判決可資參 照。（三）依前案遷讓房屋等確定判決，應認本件被告3人 就系爭建物雖有繼續使用211地號土地之權，但應支付相當 代價，而被告3人於92年5月1日起即將系爭建物出租予訴外 人金玲鹿公司，每月就系爭建物收取租金，按系爭建物占用 211地號土地面積比例計算，被告應支付原告之租金為每月 18,000元，惟經多次通知被告均未能協議租金事宜，爰依民 法第425條之1第2項規定，請求法院核定被告使用上開土地 之每月租金為18,000元，並自起訴後（即96年6月1日起）， 按月給付法院核定之租金。又訴外人雍泰公司已將92年5月1 日起至93年10月26日止基於其所有權對被告之租金請求權讓 與原告，是原告得請求被告給付自92年5月1日起至96年5月 31日止之租金共88,200元（計算式：18,000×49=882,000） 等語。並聲明：（一）請求核定被告占有坐落桃園縣平鎮市 ○○段211地號土地如附圖所示C部分（面積147.73平方公尺 ）土地之使用租金為每月18,000元，並自96年6月1日起至終 止占有之日止，於每月5日前按月起付原告18,000元。（二 ）被告應給付原告882,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：（一）原告固以本院94年度訴字第1492號判決為 據，主張其與被告間就系爭土地有民法第425條之1法定租賃 關係存在，然前開案件乃原告對訴外人金玲鹿公司提起之訴 訟，與本案當事人並不相同，前開判決結果對本案無既判力 之拘束效力。（二）被告無給付租金予原告之義務，理由如 下：1.系爭建物為訴外人雍泰公司所興建，訴外人雍泰公司 對其興建後讓與他人之系爭建物有占用他人土地之情事，本 應對被告負瑕疵擔保責任，而原告為雍泰公司之法定代理人 ，且原告就系爭211地號土地所有權亦係受讓自雍泰公司而 來，就211地號土地上原有之負擔，本有繼受之義務，無另 向被告收取租金之理。2.訴外人雍泰公司曾於68年9月18日 出售系爭211地號土地之鄰地即桃園縣平鎮市○○段225地號 （即原宋屋段廣興小段97-20號）、207地號（即原宋屋段廣 興小段101號）、205地號（即原宋屋段廣興小段101-3）等3 筆土地予訴外人翁昌吉、林旺生時，於不動產買賣契約第15 條約定同意將系爭211地號土地無償供翁、林2人或關係人共
同通行使用，被告乙○○現為該3筆土地共有人之一、被告 甲○○為共有人之一周松（已過世）之繼承人均屬該條文所 稱之關係人，有無償使用系爭土地之權利，原告就系爭211 地號土地所有權亦係受讓於雍泰公司而來，就系爭211地號 土地上原有之負擔，原告有繼受之義務，無另向被告收取租 金之理。3.另原告於本院94年度訴字第1492號判決審理中， 在提及騎樓部分之產權事實時，曾於言詞辯論期日表示「因 為建築物我賣給鍾（明甫），所以他怎麼使用我沒有意見。 」，顯見原告確有同意訴外人即原建物所有權人鍾明甫得無 償使用建物占用之土地範圍，而被告等既係自訴外人鍾明甫 受讓該建物，自有權無償使用，而無需支付租金。4.附圖C 部分圍籬範圍，係訴外人祥統公司向原告之弟陳明孝承租系 爭211地號土地期間所建，訴外人陳明孝曾就該部分向祥統 公司收取租金，該部分應屬訴外人陳明孝所間接占用，由此 可知並不能以系爭建物周遭有搭建C部分圍籬之現況，即認 定C 部分範圍均屬被告所占用。蓋被告所出租者僅係原有建 物部分，訴外人祥統公司之後之承租人若有使用C部分而為 向原告繳納租金，亦屬該等承租人是否構成無權占有，與被 告無關。（三）縱認被告有給付租金之義務，原告請求被告 按月給付18,000元誠屬過高，亦與法不合。蓋：1.被告與訴 外人金玲鹿公司間租約於96年4月30日期滿，訴外人金玲鹿 公司並未續租，目前廠房閒置，自96年5月1日起即無任何租 金收入，如何按比例給付18,000元租金。2.被告將廠房出租 訴外人金玲鹿公司，並非土地，而原告就出租之廠房無任何 所有權持分，自無權請求租金。3.依土地法第64條規定，城 市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分 之10 為限。，而依一般國有土地出租，其年租金多以申報 地價百分之5或6為原則，是原告請求給付之租金數額顯有過 高等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○段371號系爭建物係訴外人 雍泰公司於65年間，在該公司所有，重測前之桃園縣平鎮 市○○段廣興小段97-8地號土地上興建。
（二）前開97-8地號分割出同小段97-22地號土地，重測後地號 為平鎮市○○段212地號（以下簡稱212地號土地）及系爭 211 地號土地。
（三）系爭建物及212地號土地由訴外人雍泰公司出售移轉予訴 外人鍾明甫，再由鍾明甫於81年10月7日出售移轉登記予 被告乙○○、甲○○、丙○○。
（四）系爭211地號土地於93年10月27日由雍泰公司移轉登記予
原告取得。
（五）系爭建物目前之現狀與興建當時之狀況相同，並無增建， 僅其中1樓騎樓（即如附圖所示C部分位置）與室內間之牆 壁，經前承租人即訴外人祥統公司打掉後，再用鐵皮圍起 ，現狀如本院卷第17頁下方、第18頁照片所示，系爭建物 占用系爭211地號土地之範圍及位置如附圖C所示部分之面 積為147.73平方公尺。
（六）訴外人雍泰公司於68年9月18日由當時為擔任雍泰公司負 責人之原告與訴外人翁昌吉、林旺生簽訂不動產買賣契約 書，將重測前宋屋段廣興小段97-20、101、101-3地號（ 重測後為廣仁段第225、207、205地號）土地出賣與素物 人翁昌吉、林旺生，根據該契約書第15條約定，訴外人雍 泰公司將前開3筆土地毗鄰之都市○○道路 (包含系爭土 地部分）全部無條件永久提供買方或其關係人共同通行使 用。
四、法院之判斷：
本件原告就系爭土地主張兩造間應推定有租賃契約，依民法 第425條之1規定請求核定租金，並請求被告給付租金及回溯 自92年5月1日起至96年5月31日止之租金等，為被告所否認 ，且以前揭詞語置辯。是本件應審酌者厥為：
本件請求是否受本院94年度訴字第1492號判決之既判力所拘 束？原告得否請求核定及給付租金？被告如應給付租金，租 金數額以何為當？
（一）按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於 判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外 之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判 決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不 能因判決已經確定而任此項判斷有既判力，最高法院73年 台上字第3292號判例參照。本件原告於94年間對當時系爭 建物之承租人即金玲鹿公司提起請求遷讓房屋及返還不當 得利之訴，並對被告3人為告知訴訟，經本院以系爭建物 占用211地號土地，係屬民法第425條之1第1項規定土地及 土地上房屋同屬1人所有，而將土地及房屋先後讓與相異 之人之情形，推定原告及被告3人間，在系爭建物得使用 期限內，有租賃關係存在而駁回原告之訴，此固有本院94 年度訴字第1492號判決書在卷可資參照，並經本院職權調 閱前開卷宗核閱屬實，堪信為真實，然揆諸前開說明， 本件訴訟當事人與前開94年度訴字第1492號案件之 當事人互核有異，而本件原告請求之訴訟標的亦與前開案 件主文中判斷之訴訟標的不同，
本件請求應不受前開案件之既判力所拘束，合先敘明。（二）原告得否請求核定及給付租金？被告如應給付租金，租金 數額以何為當？
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形 ，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法 第425條之1訂有明文。經查，系爭建物係訴外人雍泰公司 於65年間在該公司所有，重測前之桃園縣平鎮市○○段廣 興小段97-8地號土地上興建，後97-8地號土地分割出97-2 2地號土地，其後該2筆土地重測後地號變更212地號及系 爭211地號土地，系爭建物及212地號土地由雍泰公司出售 移轉予訴外人鍾明甫，再由訴外人鍾明甫於81年10月7日 出售移轉登記予被告乙○○、甲○○、丙○○3人，而系 爭土地於93年10月27日另由雍泰公司移轉登記予原告取得 等事實，為兩造所不爭執，則本件系爭土地及其上之系爭 建物同屬訴外人雍泰公司1人所有，先後移轉予原告、訴 外人鍾明甫，其中系爭建物再移轉予被告乙○○、甲○○ 、丙○○之事實，應可認定，依據上開規定，本件應推定 原告（系爭土地之新所有權人）與被告（系爭建物之新所 有權人）間就系爭土地及建物，在系爭建物得使用期限內 ，有租賃關係存在。
2.本件被告固以前語置辯，然查：（1）系爭建物為訴外人 鍾明甫出售予被告3人，則依契約相對性原則，縱認系爭 建物有占用他人土地而有權利瑕疵，致被告受有損害之情 ，亦屬被告依契約得向訴外人鍾明甫主張之權利，而與原 告無涉，被告以此為由主張原告不得請求被告依法定租賃 關係請求租金，顯屬誤會。（2）依被告提出之訴外人雍 泰公司（由原告為代表人代表該公司簽約）與訴外人翁昌 吉、林旺生等人間68年9月18日就系爭土地附近之同小段 97- 20等地號（重測後為225地號）土地3筆之不動產買賣 契約書及附圖（本院卷第75至77頁）所示，訴外人雍泰公 司確實同意無條件永遠提供包括系爭土地在內，當時已規 畫為都市○○道路及縱貫路之拓寬路地部分予買方（即翁 昌吉、林旺生）及其關係人（應包括其後繼受人之被告等 ）共同通行使用，惟此永久通行關係係存在於訴外人雍泰 公司（其後由原告繼受）所有，包含系爭土地在內之上開 都市○○道路及縱貫路之拓寬路地與證人翁昌吉、林旺生
（其後由被告及其他共有人繼受）之上開同小段97-20等 地號（重測後為225地號）3筆土地間，與本件法定租賃關 係係存在於系爭土地與系爭建物間尚有不同。從而，被告 以上開永久通行關係主張本件法定租賃關係並不存在，尚 不足採。
（3）另原告於本院94年度訴字第1492號判決審理中，在 提及騎樓部分之產權事實時，固曾於言詞辯論期日表示「 因為建築物我賣給鍾（明甫），所以他怎麼使用我沒有意 見。」（本院94年度訴字第1492號判決第57頁），此經本 院職權調閱前開案件卷宗核閱屬實，然原告於前開案件中 ，並未明確表示曾同意訴外人鍾明甫得無償使用系爭建物 占用之系爭土地範圍，自不得單以前開表示認定原告有無 償將系爭土地供訴外人鍾明甫使用之意思表示，被告以此 為兩造間法定租賃關係不存在之推論，應無理由。（4） 再附圖C部分外圍之鐵皮圍籬，固為前承租人即訴外人祥 統公司於承租系爭建物期間，將系爭建物1樓騎樓（即如 附圖所示C部分位置）與室內間之牆壁打掉後，再用鐵皮 圍起，除此之外系爭建物目前之現狀與興建當時之狀況相 同，此為兩造所不爭執，而依系爭建物謄本及建物平面圖 所載（本院卷第13頁、本院94年度訴字第1492號卷宗第 103 頁），其騎樓部分之面積為114.24平方公尺，而附圖 C部分之總面積為147.73平方公尺，顯示系爭建物1樓除騎 樓部分外，原室內建築部分尚有33.49平方公尺之面積亦 坐落於分割後之系爭土地上，足堪認定系爭建物係以包括 系爭土地及212地號土地（即97-8地號土地）為其基地而 興建，而附圖C部分外圍以鐵皮圍籬包圍之部分，與系爭 建物連為一體，結構上無獨立之出入口，亦無法作為獨立 之使用，屬系爭建物之一部分，此有本院94年度訴字第 1492 號案件卷宗第26頁照片4張可證，而被告為系爭建物 所有權人，則附圖C部分自應認定屬被告所占用，被告所 為抗辯應不足採。
（三）被告如應給付租金，租金數額以何為當？ 1.據前所述，本件應推定原告與被告間就系爭土地及建物， 在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在，從而，原告 於促請被告協議租金未果後，訴請本院核定被告使用房屋 坐落系爭基地147.73平方公尺之租金，即無不合，應予准 許。次按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土 地申報總價額年息百分之10為限，為土地法第97條第1項 、第105條所明定，又按基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度
，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之 10最高額（最高法院68年度臺上字第3071號判例參照）。 2.本院審酌系爭土地面積為227.99平方公尺，地形方正，96 年1月每平方公尺申報地價為6,016元，有桃園縣平鎮地政 事務所土地登記簿謄本附卷可參，又系爭土地坐落桃園縣 平鎮市○○路上，近中壢、平鎮○市道路環南路交叉路口 ，距離國道一號中壢平鎮○○道約1.5公里，距離台66線 快速道路宋屋交流道約1.3公里，距離中壢火車站約2.5公 里，附近1公里內有宋屋派出所、桃園縣消防局復旦分局 、桃園縣平鎮地政事務所、桃園縣立南區青年活動中心等 機關，桃園縣宋屋國小、桃園縣平興國小、私立復旦中學 、桃園縣立平興國中、國立平鎮高中等學校，壢新醫院、 陽明醫院、臺灣銀行平鎮分行、合作金庫平鎮分行、宋屋 郵局等機構，及特力屋（B&Q）購物中心、燦坤電器賣場 等商場，經濟及生活機能均佳，交通便捷等情，認本件原 告主張應依被告3人將系爭建物出租予訴外人金玲鹿公司 期間，每月收取租金之金額，按系爭建物占用211地號土 地面積比例計算，而核定被告應支付原告之租金為每月18 ,000 元，誠屬過高，而認每年租金應以被告所有系爭建 物占用系爭土地面積147.73 平方公尺，以96年度系爭土 地之申報總價額年息百分之8即7,1099元計算為適當（計 算式：147.73（平方公尺）×6,016×8%＝7,1099）。（三）再訴外人雍泰公司已將92年5月1日起至93年10月26日止基 於其所有權對被告之租金請求權讓與原告，有債權讓與證 明1件在卷可證，是本件原告請求被告給付自92年5月1日 起至96年5月31日止之租金共290,321元（計算式71,099× 4+71,099×1/ 12=290,321）元，及自96年6月1日起至終 止占有系爭土地之日止，按年給付原告71,099元之範圍內 ，為有理由，應予准許；逾此範圍則無理由，應予駁回。（四）末按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴， 未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地 租之權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定 其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付，最高 法院著有84年度臺上字第2707號判決意旨可資參照，揆諸 前揭最高法院判決意旨所示，原告既須經法院核定地租數 額後，始得據以請求被告給付，則在法院核定地租前，被 告人雖有支付地租之義務，惟斯時確切之給付數額為何， 非待法院核定尚非明確，則縱未為給付，亦難謂已陷於給 付遲延，原告即土地所有人須待法院核定租金數額後，始
合於民法第229條第2項所謂「得請求給付時」之要件，依 該條項之規定，又須再經催告告而未獲給付時，始得請求 遲延利息。是本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院 確定，原告於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息，亦屬 無據，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執 行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 3 月 27 日 中壢簡易庭 法 官 張詠晶
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 27 日 書記官 沈艷華