臺灣高等法院高雄分院民事判決 96年度重上字第33號
上 訴 人 建台水泥股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 林慶雲律師
陳裕文律師
侯勝昌律師
被 上訴 人 台灣中小企業經營策略協會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 顏宏斌律師
上列當事人間因返還租賃房屋事件，對於民國96年4 月25日臺灣
高雄地方法院95年度重訴字第202 號第一審判決提起上訴，本院
於97年4 月9 日辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落於高雄市苓雅區○○○路三號十六樓之一、之二建物及如附圖所示該建物地下三樓編號第二０八、二０九、二一０號停車位騰空返還予上訴人。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳佰參拾壹萬玖仟參佰元，並自民國九十五年六月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十五年四月一日起至返還前開建物及停車位止，按月給付上訴人新台幣捌萬伍仟玖佰元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人供擔保新台幣參佰陸拾柒萬元後得假執行，但被上訴人以新台幣壹仟壹佰零貳萬捌仟肆佰零貳元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國91年11月25日向伊承租坐落於 高雄市苓雅區○○○路3 號16樓之1 及之2 建物兩戶（下稱 系爭建物），暨如附圖所示該建物地下3 樓編號208 、209 、210 停車位3 個（下稱系爭停車位），並簽訂房屋租賃契 約書（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期間自92年1 月1 日起至92年12月31日止，租約期滿，兩造若無異議，則租賃 期間自動延至93年12月31日止，否則應另訂租賃條件，並應 於租期屆滿前簽妥新租約，始得於本租約期滿後繼續使用系 爭建物及系爭停車位，每月租金為新台幣（下同）85,900元 ，且約定租賃期間，伊不得向被上訴人收取租金。嗣伊於92 年12月15日致函予被上訴人，表示被上訴人若有意繼續承租 ，即應按月繳納租金85,900元，並依系爭租賃契約書之約定 ，與伊另簽訂租賃契約，詎租約到期後，被上訴人並未與伊 另簽訂租賃契約，仍無權占有使用系爭建物及系爭停車位迄
今，伊曾多次函催被上訴人遷讓返還，被上訴人均置之不理 ，為此，依所有物返還請求權、租賃物返還請求權之法律關 係，請求被上訴人將系爭建物及系爭停車位騰空返還予伊， 及依不當得利返還請求權之法律關係，請求被上訴人給付自 93年1 月1 日起至95年3 月31日止計27個月，相當於租金之 損害賠償，按每月租金85,900元計，共2,319,300 元，並自 95年4 月1 日起至被上訴人返還上開系爭建物及系爭停車位 時止，按月給付上訴人85,900元等語。
二、被上訴人則以：上訴人於91年間，曾因財務困難，委託伊依 合法程序於法令許可範圍內，協助上訴人向稅捐稽徵單位溝 通辦理各年度應繳交之房屋稅之分期展延繳納事宜，且92年 間伊與相關機關協商後，上訴人及金典公司、東雲公司所要 繳交之房屋稅，得改以分期付款方式繳納；又上訴人向高雄 港務局承租管線，上訴人疏未注意合約到期須重新續約，亦 由伊出面協商補程序，始完成續約；再者，上訴人所屬高雄 育樂分公司委託伊代為接洽投資高雄市苓雅區○○○路7 號 8 樓至11樓魔幻嘉年華之賣場及機器設備，另委託處理坐落 高雄市○○區○○段763 、763 之1 地號土地、權利範圍10 0000分之738 ，暨其上5734等建號建物之買賣事宜；此外， 日月光設於高雄市苓雅區○○○路3 號1 至3 樓、曾啟川建 築師事務所設於16樓之5 均為伊所招商，故上訴人同意將系 爭建物及系爭停車位出租予伊，並優惠自92年1 月1 日起5 年內免收租金及管理費，兩造並於91年11月20日簽訂補充協 議書（下稱系爭補充協議書），是伊自93年1 月1 日起使用 系爭建物及系爭停車位乃有正當權源，並非無權占有，亦無 須給付租金等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，上訴人提起上 訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物 及系爭停車位騰空返還予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人 2, 319,300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5 % 計算之利息，並自95年4 月1 日起至返還系爭建物 及系爭停車位之日止，按月給付上訴人85,900元。㈣上訴人 願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人於本院答辯聲明：㈠ 上訴駁回。㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准宣告 免為假執行。
四、兩造不爭執及爭執事項：
甲、兩造不爭執事項：
㈠兩造於91年11月25日簽訂租賃契約書，由被上訴人向上訴人 承租系爭建物及系爭停車位。
㈡依上開租賃契約書第2 條第1 項約定，租賃期間自92年1 月
1 日起至92年12月31日止；同條第3 項約定，於租約期滿， 兩造若無異議，租賃期間自動延至93年12月31日止，否則兩 造另訂租賃條件，並應於租期屆滿前簽妥新租約，始得於系 爭租賃契約期滿後繼續使用系爭建物及系爭停車位；另第3 條第1 項第1 款則約定，每月租金為85,900元，合約期間上 訴人不得向被上訴人收取租金。
㈢被上訴人自92年1 月1 日承租系爭建物及系爭停車位，迄今 未曾給付上訴人任何租金。
㈣上訴人於91年11月27日由業務部職員戊○○簽請由被上訴人 使用系爭房屋及停車位，免收租金，期間不超過2 年，原則 1 年1 簽等情，經總經理甲○○於同年12月4 日核示同意。乙、兩造爭執事項：
㈠上訴人依民法第767 條所有物返還請求權、第455 條租賃物 返還請求權之規定，請求被上訴人將系爭建物及系爭停車位 騰空返還上訴人，有無理由？
㈡上訴人依民法第179 條不當得利之規定，向被上訴人請求給 付，有無理由?
五、上訴人依民法第767 條所有物返還請求權、第455 條租賃物 返還請求權之規定，請求被上訴人將系爭建物及系爭停車位 騰空返還上訴人，有無理由？
㈠上訴人主張兩造於91年11月25日簽訂系爭租賃契約書，上訴 人將系爭建物及系爭停車位出租予被上訴人之事實，業據其 提出該房屋租賃契約書為證（原審雄補字卷第9 至12頁）。 依契約第2 條第1 款約定，租賃期間自92年1 月1 日起至92 年12月31日止；第3 款約定，租約期滿，雙方若無異議，租 賃期間自動延至93年12月31日止，否則雙方另定租賃條件， 並應於租期屆滿前簽妥新租約，始得於租約期滿後繼續使用 標的物。又上訴人於92年12月15日以（九二）建總發字第01 92號函，向被上訴人表示「……如貴協會（指被上訴人）有 意續租，本公司（指上訴人）同意再續租一年，並將自九十 三年一月一日起，按月計算租金，每月租金新台幣八萬五千 九百元整，其餘出租條件仍維持原租約約定。如貴協會同意 再續租，請於文到七日內前來簽訂新租約，如逾期未簽約， 即認為貴協會無意續租，雙方租約即於九十二年十二月三十 一日終止」等語，該函亦經送達於被上訴人，由被上訴人職 員謝美玲於92年12月22日簽收等情，亦有該函可憑（原審雄 補字卷第13頁），並為被上訴人所不爭執，足徵上訴人於租 期屆滿即92年12月31日前，已對原租賃條件有所異議，而請 求被上訴人簽訂新租約，是依上開約定，兩造所訂系爭租賃 契約應至92年12月31日即租期屆滿，堪以認定。
㈡被上訴人雖抗辯兩造約定自92年1 月1 日起至96年12月31日 止均為免租金云云，並提出於91年11月20日簽訂之補充協議 書為據（原審重訴字卷第61頁），其第3 條載明「甲方（即 上訴人）所出租予乙方（即被上訴人）之前開兩戶辦公室及 車位，將予優惠自中華民國九十二年一月一日起五年內免收 租金及管理費」等語，惟上訴人否認此補充協議書之真正。 經查，證人丙○○到庭證稱：伊原本是擔任上訴人之法務， 甲○○則自91年3 月至92年9 月擔任上訴人公司總經理，上 訴人所有對外合約一定要經過簽辦、用印流程，而且在簽辦 流程中，一定要會法務單位審核，才能申請用印，公司才會 正式用印，所以租約要經過伊審核後才簽訂，但是補充協議 書並沒有經過伊審核或公司正常程序，且上訴人於92、93年 發函催告被上訴人立即前來簽訂租約時，被上訴人只有爭執 依據原租約應該是免費使用2 年，所以不願意再簽訂租約， 後來上訴人於93年10月20日通知被上訴人辦理新租約手續， 否則上訴人要收回房屋，並且即將斷水斷電，被上訴人才於 94 年1月14日向上訴人寄發存證信函並附帶補充協議書，這 是被上訴人第一次提出，上訴人亦是第一次看到此份補充協 議書，在此之前，被上訴人從來沒有提出這份協議書，告知 其可免費使用5 年等語（本院卷第94至98頁），而觀之該系 爭補充協議書在上訴人方面確係僅有甲○○簽名，並無如系 爭租賃契約書上蓋有公司大小印章，且經上訴人提出被上訴 人所發之函文（本院卷第162 頁），其內記載：「一、覆貴 公司（即上訴人）發文字號（九二）建總發字第0 一九二號 函。二、依貴公司發函說明一本協會（即被上訴人）同意依 據九十一年十一月二十五日簽訂之租賃合約第二條第二、三 項，無異即自動展期壹年而無需再簽訂任何租約。……」等 語，此函文之真正為被上訴人所不爭執（本院卷第120 頁） ，而該發文日期雖記載不清，惟依其內容所示，係針對上訴 人上開92年12月15日請求另訂新租約之函文而發，故此覆函 應係該日之後所發，甚為明確。則系爭補充協議書如當時業 已存在，被上訴人豈有僅表示其依原租賃契約應「自動展期 1 年」，而未表示依補充協議書之約定而得使用5 年之理。 是被上訴人於書立上開覆函時應無系爭補充協議書之存在以 主張其權利至明。又甲○○擔任上訴人總經理期間係自91年 3 月1 日起至92年9 月30日止，業據甲○○證述在卷（原審 重訴卷第85頁），其在被上訴人所發上開覆函之前即已離職 ，足認上訴人於甲○○擔任總經理期間並無與被上訴人簽訂 系爭補充協議書，而係甲○○於離職後，擅以上訴人名義與 被上訴人簽訂。從而，上訴人主張系爭補充協議書並非真正
，應堪採取。
㈢至證人甲○○固於原審及本院證稱：伊於91年3 月1 日到92 年9 月30日擔任上訴人公司之總經理，伊簽訂系爭租賃契約 書係因上訴人之房屋稅每年要4 、5 千萬元，財務上有困難 ，因被上訴人之法定代理人乙○○協助幫忙，始得以分期繳 納，伊乃同意將系爭建物提供予被上訴人使用，且因系爭建 物之裝潢費用約需140 萬元，其中2 分之1 約70萬元由上訴 人、東雲公司及金典公司三家分攤，乙○○認為付那麼多裝 潢費卻只使用1 年不划算，乃要求延展使用期限5 年，當時 伊口頭同意，並要求乙○○以書面為之，伊當時係上訴人公 司之總經理，總經理之權限是可以為如是之核定，不需要送 到董事會。雖然系爭補充協議書簽訂日期在系爭租賃契約書 之前，於時間點上有矛盾，但係伊主觀認系爭租賃契約書已 經簽了，系爭補充協議書是要補充系爭租賃契約書，所以才 會簽系爭補充協議書，如當時確定系爭租賃契約書尚未簽約 ，伊即可在系爭租賃契約書將租期更改即可，不需要再簽訂 系爭補充協議書等情（原審重訴卷第85、86頁、本院卷第70 頁），然系爭補充協議書上既僅有甲○○之簽名，且被上訴 人上開覆函係於92年12月15日之後所發文，均未提及有系爭 補充協議書之存在，顯不足以認定斯時已有系爭補充協議書 存在，業如前述，則證人甲○○之證詞與事實不符，而不足 採。
㈣又被上訴人固以上訴人於91年間，曾因財務困難，委託被上 訴人依合法程序於法令許可範圍內，協助上訴人向稅捐稽徵 單位溝通辦理各年度應繳交之房屋稅之分期展延繳納事宜， 且92年間被上訴人與相關機關協商後，上訴人及金典公司、 東雲公司所要繳交之房屋稅，得改以分期付款方式繳納；又 上訴人向高雄港務局承租管線，上訴人疏未注意合約到期須 重新續約，亦由被上訴人出面協商補程序，始完成續約；再 者，上訴人所屬高雄育樂分公司委託被上訴人代為接洽投資 高雄市苓雅區○○○路7 號8 樓至11樓魔幻嘉年華之賣場及 機器設備，另委託處理坐落高雄市○○區○○段763 、763 之1地 號土地、權利範圍100000分之738 ，暨其上5734等建 號建物之買賣事宜；此外，日月光設於高雄市苓雅區○○○ 路3號1至3 樓、曾啟川建築師事務所設於16樓之5 均為被上 訴人所招商，故上訴人同意將系爭建物及系爭停車位出租予 被上訴人，並優惠自92年1 月1 日起5 年內免收租金及管理 費云云，為上訴人所否認。縱或屬實，系爭租賃契約書已約 定合約期間上訴人不向被上訴人收取租金，自無再訂立系爭 補充協議書之必要，且上開理由亦不足以證明系爭補充協議
書於92年12月15日當時存在，尚不足採為有利被上訴人之證 據。
㈤另上訴人提出其內部簽呈一件（本院卷第30頁），主張甲○ ○於91年12月4 日尚有簽署上開簽呈，簽呈內容係確認被上 訴人免付租金之期限不超過2 年，且原則須1 年1 簽等情。 該簽呈日期雖與系爭租賃契約書係91年11月25日簽訂有所不 符，惟證人丙○○證稱：這份簽呈內容是因乙○○想到八五 大樓租用辦公室，甲○○同意提供2 間辦公室租用給乙○○ ，同意2 年免租金，當時是經過簽呈簽准才去簽訂租約，租 約日期是當時雙方協議之時間點，但是還是先有簽呈，才有 簽訂租約等語（本院卷第94、95頁），稽之被上訴人並不否 認系爭租賃契約書之真正，準此，系爭租賃契約書所記載日 期，雖較上開簽呈為前，內容亦稍有不同，惟系爭租賃契約 書應係兩造簽訂租約時相互協議之結果，並不影響該契約之 效力，兩造間之法律關係自應以實際簽訂之系爭租賃契約為 準，應堪認定。
㈥據此，系爭補充協議書係甲○○於離職後，擅以上訴人法定 代理人名義與被上訴人簽訂，乃屬無權代理，上訴人既起訴 請求被上訴人返還系爭建物及系爭停車位並給付不當得利， 即應認其不同意甲○○之無權代理，則自對上訴人不生效力 。是兩造間就系爭建物及停車位之法律關係自應依系爭租賃 契約書之約定，而上訴人於租期屆滿即92年12月31日前，已 對原租賃條件有所異議，而請求被上訴人簽訂新租約，並為 被上訴人所不同意，已如前述，則被上訴人自93年1 月1 日 起即無繼續無償使用系爭建物及停車位之權利，上訴人依民 法第767 條所有物返還請求權、第455 條租賃物返還請求權 之規定，請求被上訴人將系爭建物及系爭停車位騰空返還上 訴人，自屬有據。
六、上訴人依民法第179 條不當得利之規定，向被上訴人請求給 付，有無理由？
㈠被上訴人自93年1月1日起，因未與上訴人訂立新租約，而無 合法權源占有系爭建物及停車位，則上訴人本於不當得利之 法律關係，請求被上訴人自93年1月1日起至交還之日止，給 付相當於租金之利益，即屬有理。又被上訴人占有系爭建物 係為營業使用，而非自住一節，為被上訴人所不爭執（本院 卷第178頁 ），故相當於租金之不當得利金額，即不受土地 法第97條規定之限制（最高法院92年度台簡字第20號、93年 度台上字第1718號裁判參照），參諸系爭租賃契約第3 條房 屋租金之約定以每月租金85,900元，顯見兩造於簽訂系爭契 約時，亦有共識系爭房屋之月租為85,900元，則上訴人主張
被上訴人無權占有使用系爭房屋建物之利益每月以85,900元 之價值計算，應屬合理。
㈡從而，被上訴人請求自93年1 月1 日起至95年3 月31日止， 共計2,319,300 元（85,900×27＝2,319,300） ，及自95年 4 月1日 起至返還前開租賃物止，按月給付上訴人85,900元 ，堪予採取。
七、綜上所述，上訴人本於民法第767 條所有物返還請求權、第 455 條租賃物返還請求權之法律關係，請求被上訴人將系爭 建物及系爭停車位騰空返還予上訴人；並依同法第179 條不 當得利之法律關係，請求被上訴人給付上訴人2,319,300 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即95年6 月7 日起至清償日止， 按年息5 % 計算之利息，並自95年4 月1 日起至返還系爭建 物及系爭停車位之日止，按月給付上訴人85,900元為有理由 ，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲 請，尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 、3 項所示 。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合， 爰分別酌定相當擔保金額准許之。另兩造其餘攻擊防禦方法 及舉證，核與判決結果不生影響，爰無論述之必要，附此敘 明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第463 條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 4 月 23 日 民事第五庭
審判長法官 蔡明宛
法 官 曾錦昌
法 官 魏式璧
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 97 年 4 月 23 日 書 記 官 林明威
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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