臺灣高等法院高雄分院民事判決 96年度上易字第239號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳旻沂律師
陳建欽律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 李昌明律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國96年10
月17日臺灣高雄地方法院96年度訴字第685號第一審判決提起上
訴，本院於97年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落高雄縣湖內鄉○○段1312-2（地目 田）、1312-4及1312-6號（地目均為道）等3 筆土地原為上 訴人之先父曾定所有（曾定於民國96年3 月13日死亡，96年 8 月1 日經上訴人辦理繼承登記），其中1312-2號土地與伊 所有坐落同段1311號之土地相鄰，曾定因知悉伊將在自有土 地上設廠，可能需使用其所有之上開3 筆土地供通行，乃透 過仲介人吳福禮向伊遊說，希望伊買受上開3 筆土地中與伊 所有土地相鄰之部分（下稱系爭土地），經伊應允後，雙方 於95年12月18日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），約定買賣總價金為新台幣（下同）65萬元，買賣範圍係 沿同段1311號土地南北兩側地籍線，劃直線橫跨同段1312-2 、1312-6號土地，至1312-4號土地與縣道為界之水溝為止， 面積以分割後面積為準，並以分割後編定之地號為出售標的 。伊於簽約時即依約給付第1 期款25萬元，雖曾定依約將系 爭土地之所有權狀及相關證件交由代書陳莉華申請地政機關 辦理土地分割，惟高雄縣路竹地政事務所指定於96年1 月12 日上午9 時40分進行實地分割鑑界測量時，曾定未配合到場 ，事後卻以錯誤為由，於96年1 月16日以高雄60支郵局第21 號存證信函（下稱系爭存證信函），向伊撤銷系爭買賣之意 思表示。然系爭買賣契約並無錯誤情事，曾定未依約於同年 月15日前辦理點交事宜，且曾定死亡後，其繼承人即上訴人 亦未履約，爰本於繼承及系爭買賣契約之法律關係，求為判 決上訴人應於被上訴人給付40萬元之同時，將如原判決附圖 所示坐落高雄縣湖內鄉○○段1312-A 001號，面積124 平方 公尺、1312-A002 號，面積130 平方公尺及1312-A003 號， 面積1 平方公尺之土地，移轉登記予被上訴人所有。原審准 被上訴人請求，命為對待給付之判決，被上訴人於本院聲明
：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭買賣契約就買賣範圍並未明確記載，尚難 僅憑系爭買賣契約條款、附件地籍圖謄本之記載及曾定之簽 名畫押，遽認曾定與被上訴人已就買賣範圍達成合意。縱認 系爭買賣契約已成立，惟曾定亦已以意思表示錯誤為由而合 法撤銷買賣契約，則系爭買賣契約自已不存在。又縱認伊不 得撤銷買賣契約，惟系爭買賣契約書第15條定有對造不買不 賣時之法律效果，可見兩造於簽約時均互相保留不買不賣之 可能性，彼此相互了解尚有對造不買不賣之風險，若一方違 約時願賠償違約金，他方就其損害已可完全填補，即無損害 可言，自無強制履行交付標的物之必要。且拒絕給付之效果 ，應類推適用債務不履行之給付不能法律效果，僅以賠罰違 約金已足，伊願依約賠付被上訴人已付定金之1 倍即25 萬 元，連同定金共50萬元給付予被上訴人，被上訴人即不得再 就系爭買賣契約主張權利。況被上訴人就尾款40萬元尚未給 付，故伊無依約履行移轉系爭土地予被上訴人所有之義務等 語，資為抗辯。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在 第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人與曾定於95年12月18日在代書陳莉華之見證下所簽 立之系爭買賣契約為真正。
㈡被上訴人於95年12月18日已給付曾定25萬元。 ㈢系爭買賣經代書陳莉華申辦土地分割事宜，惟高雄縣路竹地 政事務指定於96年1 月12日上午9 時40分進行實地分割鑑界 測量時，曾定未配合到場，卻於96年1 月16日以存證信函向 被上訴人撤銷系爭買賣之意思表示。
㈣曾定於96年3 月13日死亡，其所有系爭1312-2、1312-4及13 12-6號等3 筆土地，於96年8 月1 日已由上訴人辦理繼承登 記完畢。
㈤本件經原審囑託地政機關派員依系爭1311號土地南北兩側地 籍線，測量至水溝（即橫跨同段1312-2、1312-6號土地，至 13 12-4 號土地與道路為界之水溝）為止之面積，為如原判 決附圖所示同段1312-A001 號之土地，面積124 平方公尺； 同段1312-A002 號土地，面積130 平方公尺；同段1312-A00 3 號土地，面積1 平方公尺。
四、兩造爭執之事項：
㈠系爭買賣契約是否因當事人互相表示意思不一致而不成立？ ㈡曾定得否以錯誤為由，撤銷系爭買賣之意思表示？ ㈢被上訴人請求上訴人應將系爭土地移轉登記為被上訴人所有 ，有無理由？
五、系爭買賣契約是否因當事人互相表示意思不一致而不成立？ ㈠按民法第345 條第2 項規定，當事人就標的物及其價金互相 同意時，買賣契約即為成立。上訴人雖辯稱系爭土地買賣於 簽約時，只在地籍圖謄本上用筆標示買賣範圍，並未測量標 示範圍之實際面積，買賣雙方未就土地買賣範圍（面積）達 成一致，自不成立契約云云。惟查系爭買賣契約書內容之真 正，為兩造所不爭執（一審卷75、182 頁），且系爭買賣契 約第1 條「房地產標示」之面積欄載明「以分割後面積為準 」、權利範圍欄載明「分割後土地如圖示全部」、備註欄載 明「出售土地地號以分割後編定之地號為該出售標的」，且 系爭買賣契約所附之地籍圖謄本標示「買賣範圍，以黃色筆 範圍圖示」，另於系爭買賣契約第2 條約明價款為65萬元等 情，此有系爭買賣契約及所附地籍圖謄本在卷可稽（一審卷 11至13頁）。且證人即系爭買賣契約之代書陳莉華證稱：「 我是買賣雙方所聘請的，佣金是雙方給我的，當時曾定以歡 喜的心情，神情清楚，雙方談妥價錢及標的才請我過去為契 約書之記載，其價錢如契約書所寫65萬元，乙○○所買的是 三筆土地的一小部分而已，故我們有用圖示標示清楚。」「 （既然沒有測量如何標示黃色部分？）我們當時所標示的順 著1311地號地籍圖的分界線直接橫跨1312之2 、1312之4 、 1312之6 劃過去，而1312之7 是縣道是道路用地，108-1 是 水利用道，當初是賣方曾定主動要約買方，1311地號土地是 乙○○（即被上訴人）的，也只有買受1312-2、1312-4、 1312-6曾定的土地才能發揮最大效用，通往1312-7道路，因 曾定的土地有點畸零，要賣給原告（即被上訴人）才能發揮 土地最大的效用。之後我們再申請分割，我們買賣契約有寫 明是以分割後面積及地號為準。」等語（一審卷71至72頁） ，參以被上訴人主張買賣範圍係沿同段1311號土地南北兩側 地籍線，劃直線橫跨同段1312-2、1312-6號土地，至1312 -4號土地與縣道為界之水溝為止，上訴人亦不否認曾定出售 土地之目的係要讓被上訴人所有之1311號土地得以通往道路 等情（本院卷58頁反面），足徵系爭買賣契約並非買賣全部 土地，而僅係部分土地之買賣，且係曾定就其所有之上開3 筆土地依水溝為界分割出特定位置出賣予被上訴人，俾被上 訴人所有之1311號土地得以通往道路。則曾定與被上訴人雖 未約明買賣土地之面積，惟渠等於訂約時已就可得確定之買 賣範圍、價金等必要之點，意思表示一致，並約定面積以土 地分割後面積為準，另註明分割後編定之地號為出售標的， 依上開規定，系爭買賣契約應已成立。從而上訴人辯稱買賣 雙方未就土地買賣範圍（面積）達成合意，系爭買賣契約不
成立云云，不足採信。
㈡上訴人另以證人陳莉華結證：「（曾定是否識字？）也許有 些老花眼，但我們對年紀大者，我將契約內容宣讀給雙方確 定後，再請雙方簽名，曾定之指印係其自己蓋的。因他寫字 不是很清楚，故才請他蓋指印，因他沒有戴眼鏡去才簽不清 楚，雙方確認價格後才由我做買賣契約之協議。」等語，辯 稱曾定之視力不佳，看不清楚地籍圖謄本，如何僅憑證人之 宣讀，能確認地籍圖謄本上之記載即係所認知之買賣範圍， 何況該地籍圖謄本上以黃色筆標示之範圍，係陳莉華於簽約 時當場用筆標示，曾定未有機會比對地籍圖謄本上標示之範 圍與其主觀上認知之買賣範圍是否相同云云；並以陳莉華證 述「我不清楚65萬元如何計算出來的」等語，辯稱陳莉華其 實並未實際參與買賣雙方當事人就價金及標的範圍（尤其是 面積）之協議，自難僅憑其證詞而認定買賣雙方已就買賣範 圍達成合意云云。惟系爭買賣係出賣人曾定主動要約被上訴 人，經雙方談妥價金及買賣標的物後才委請代書陳莉華書寫 買賣契約書，佣金由買賣雙方給付等情，業經陳莉華於原審 到庭證實（一審卷71頁），陳莉華並於訂約時亦將契約書內 容向買賣雙方宣讀確定後，由買賣雙方簽名、按印，參以陳 莉華前已證述買賣範圍係沿著1311地號地籍線直接橫跨1312 之2 、1312之6 、1312之4 號土地通至道路等情，足認買賣 雙方就買賣之系爭土地範圍已達成合意。上訴人事後以曾定 簽約時視力不佳為由，辯稱曾定未與被上訴人就買賣範圍達 成合意，無足採信，及其另辯稱曾定出賣土地時被告知之內 容與契約所載內容不同等節，亦無足採。
㈢又被上訴人與曾定簽約時，既未測量系爭土地之水溝位置及 辦理分割，則系爭買賣契約書附圖即代書陳莉華在地籍圖謄 本上以黃色筆標示出買賣範圍，與經實地測量後之複丈成果 圖所示固稍有出入，惟此乃有無實測之本質使然，屬情理之 常，要難以被上訴人本於土地分割後所主張之買賣範圍，與 系爭買賣契約書附圖所示稍有差異而為不利於被上訴人之認 定。至系爭買賣契約之附件即地籍圖謄本上以黃色筆標示出 之買賣範圍，雖包括同段另筆1311-4號土地南北兩側地籍線 延長至1312-4號土地與縣道為界之水溝為止之部分，惟依兩 造及證人陳莉華前開所述情節，系爭買賣範圍並未包括此部 分土地，故陳莉華在系爭買賣契約附圖就此部分標示為買賣 範圍，應屬誤會，然此不影響前述系爭買賣契約已成立之事 實，且在價金相同之前提下，買賣標的物未包括上述部分之 土地，對上訴人而言，且較有利，自不得以陳莉華前開證詞 與系爭買賣契約書之附圖關於此部分標示不符而認其證詞不
足採。
㈣上訴人雖以證人即系爭買賣介紹人吳福禮證述「曾定叫我跟 乙○○（即被上訴人）說，說他願賣他名下的三丈（約九米 ）土地給乙○○，價格120 萬元」、「曾定主動將三丈土地 降價為80萬元」、「曾定又來我家，同意將他名下所有，從 乙○○所有的土地上直線通往道路範圍土地賣給乙○○，價 格80萬元」、「因我住在該處，我認為120 萬元是天價，我 認為該三角形土地1 坪約1 萬元」等語，辯稱曾定所認知之 買賣範圍僅系爭1312之2 號土地頂端（即北側）三角形約5 坪之土地，不及於1312之6 號及1312之4 號土地云云。惟依 吳福禮另證稱：曾定願賣土地給乙○○，讓乙○○可以通行 ，乙○○說要買的土地必須從她的土地直線通往馬路她才要 買，並說120 萬元是天價，曾定主動將三丈土地降價為80萬 元，乙○○不買，曾定又來我家，同意將他名下所有，從乙 ○○所有的土地上直線通往道路範圍土地賣給乙○○，價格 80萬元，我當場問曾定有無出價空間，曾定說最少要70萬元 ，我打電話給乙○○，乙○○同意以60萬元買，我請乙○○ 再增加一點我再跟曾定商量是否65萬元可成交，乙○○回答 我由我做打算，後來曾定同意以65萬元出賣土地。曾定知道 以65萬元賣整筆直線通往道路的土地，因乙○○不買三丈的 土地，這是曾定所確知，曾定有告訴我，我就依照乙○○土 地劃直線通往道路賣給乙○○等情（一審卷92至95頁），可 見被上訴人並不同意僅購買曾定原先僅欲出賣之三丈土地， 且被上訴人向曾定購買系爭土地，係為通往道路使用，並經 雙方「討價還價」議定以65萬元成交。而系爭1312-4及1312 -6號土地，地目雖均為道，但沿被上訴人所有1311號土地南 北兩側地籍線延長至1312-4號土地與縣道為界之水溝為止， 目前尚非屬通路，有原審勘驗現場所拍照片足按（一審卷14 2 至144 頁），倘雙方合意之買賣範圍不及於13 12-4 及13 12-6號土地，被上訴人無從通往道路，自與雙方買賣係為使 被上訴人所有之1131號土地能通往道路之目的不符，故上訴 人上開所辯曾定所認知之買賣範圍不及於1312之6 號及1312 之4 號土地云云，亦無足採。至上訴人辯稱曾定如非僅出賣 1312 -2 號土地北端三角形約9 公分長之土地，則其所有系 爭13 16 -2號土地北端將造成畸零地云云，然此無非買賣雙 方於訂約時未將此部分一併買賣之問題，尚難執為上訴人所 稱其僅出賣1312-2號土地北端三角形土地之證據。 ㈤上訴人雖另以曾定僅向其拿取1312之2 號土地所有權狀而未 拿取1312之6 及1312之4 號土地之所有權狀，辯稱曾定所認 知之出售範圍僅係「1312之2 號土地頂端三角形約9 公尺長
度」之土地云云。惟依證人吳福禮證述：我要向曾定拿所有 權狀，曾定說所有權狀在他兒子高雄的家，他要打電話叫他 兒子把權狀拿過來等語（一審卷93頁），及證人陳莉華證述 ：曾定說權狀遺失，我才去辦補狀動作等語（一審卷74頁） ，且系爭買賣契約書特約條款第三條亦載明有辦理補狀之情 事，可見曾定並非不願交付出全部權狀，而係未能向上訴人 取得全部權狀交付，自尚難以曾定未交付系爭1312之6 及13 12之4 號土地所有權狀，遽認曾定所認知之出售範圍僅系爭 1312之2 號之部分土地，不及於系爭1312之6 及1312之4 號 之部分土地。
㈥綜上，上訴人主張系爭買賣契約因當事人互相表示意思不一 致而不成立等語，並非可採。
六、曾定得否以錯誤為由，撤銷系爭買賣之意思表示？ 按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯 誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法 院著有51年台上字第3311號判例。上訴人雖主張系爭土地附 近之土地1 坪約1 萬元，即每平方公尺約3087元，系爭土地 市價每平方公尺至少應在5000元以上，而被上訴人購買系爭 土地，係為使其裡地通往道路，進而使其裡地價值全面攀升 ，應會以高於市價購買系爭土地，而系爭土地買賣總價為65 萬元，即每平方公尺僅為2549元，僅略高於系爭土地之公告 現值（每平方公尺2000元），明顯偏離市價。且系爭土地若 被徵收，曾定至少仍可領得71.4萬元，自無以低於此價格而 賤售之理，且曾定不缺錢，無須低價求售之動機，被上訴人 竟僅以65萬元向曾定購買系爭土地，足徵曾定之意思表示顯 有錯誤，且系爭買賣契約上所載土地標示之地段、地號、面 積及位置亦有錯誤等語。惟曾定與被上訴人就系爭土地簽立 系爭買賣契約書，既約定買賣總價金為65萬元，縱此價格低 於市價，惟依前開說明，上訴人所述曾定不缺錢，無須低價 求售，故就價金約定為65萬元之意思表示有錯誤等語，應屬 曾定存於內部之動機錯誤，非他人所得窺知，故非民法第88 條第1 項前段所定意思表示之內容或表示行為有錯誤，曾定 自不得以錯誤為由，撤銷系爭買賣之意思表示。又兩造訂立 系爭買賣契約之意思表示並無不一致，契約應已成立，業如 前述，且系爭買賣契約之地段、地號、面積及位置亦無意思 表示內容錯誤之可言，曾定自不得任意撤銷系爭買賣之意思 表示。
七、被上訴人請求上訴人應將系爭土地移轉登記為被上訴人所有 ，有無理由？
㈠查系爭買賣契約第4 條約定：「第一期款限於民國95年12月
18日交付新台幣貳拾伍萬元整。賣方貸款餘新台幣肆拾萬元 整，由買方代為清償，該款為價款中的部份，賣方須無條件 配合塗銷，如金額有不足，賣方須補足。」另系爭買賣契約 第7 條亦約定，曾定應於96年1 月15日前辦理系爭土地之點 交事宜，此有系爭買賣契約書在卷可參。而被上訴人已依約 給付曾定25萬元，為兩造所不爭，雖被上訴人尚有餘款40萬 元未給付，惟依民法第264 條第1 項之規定，因契約互負債 務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時 履行抗辯權。故當事人因契約互負之給付義務，除一方有先 為給付者外，自應由雙方同時履行。查系爭買賣契約之內容 ，並無約定被上訴人此價金尾款有先為給付之義務，則被上 訴人請求上訴人應於其給付系爭土地餘款40萬元之同時，將 系爭土地移轉登記予被上訴人所有，核無不合。從而，上訴 人抗辯因被上訴人就系爭土地之餘款40萬元尚未給付，伊無 依約履行移轉系爭土地予被上訴人所有之義務云云，核不足 採。
㈡又系爭買賣契約第15條前段約定：「賣方違反本契約各條之 一者，應將已收定金及已收價款退還外，再罰一倍違約金。 」等語，係就出賣人違反系爭買賣契約之義務時，約定出賣 人除應返還定金暨價款外，應負加倍給付違約金之義務，然 此係屬買受人之權利，故是否行使本條之權利，應由買受人 決定，則於出賣人違約時，買受人不主張爭買賣契約第15條 前段之權利，而請求出賣人應依約履行其負交付買賣標的物 於買受人，並使買受人取得該物所有權之義務，依民法第34 8 條第1 項之規定，亦無不可。上訴人抗辯拒絕給付之效果 應類推適用債務不履行之給付不能法律效果，僅以賠罰違約 金已足，伊願依約賠付被上訴人已付定金之1 倍即25萬元， 連同定金共50萬元給付予被上訴人，被上訴人即不得再就系 爭買賣契約主張權利云云，並不足採。
八、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取 。從而，被上訴人本於繼承及系爭買賣契約之法律關係，請 求上訴人應於被上訴人給付40萬元之同時，將如原判決附圖 所示坐落高雄縣湖內鄉○○段1312-A001 號面積124 平方公 尺、1312-A002 號面積130 平方公尺，及1312 -A003號面積 1 平方公尺之土地，移轉登記予被上訴人所有，為有理由， 應予准許。原審准被上訴人之請求，判命對待給付之判決， 並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回其上訴。至兩造其餘攻防及上訴人於原審另 聲請訊問證人林文銀、蘇鄭由里、賴炎川等人證明曾定出賣 土地時被告知之內容與契約所載內容不同等節，於判決結果
均不生影響，爰無逐一論述及調查之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 16 日 民事第六庭
審判長法官 許明進
法 官 張明振
法 官 徐文祥
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 97 年 4 月 17 日 書 記 官 呂素珍