返還押租金
臺灣高等法院 臺南分院(民事),上易字,96年度,250號
TNHV,96,上易,250,20080422,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決　96年度上易字第250號
上訴人即附
帶被上訴人　丁○○○
訴訟代理人　甲○○
　　　　　　熊家興　　律師
　　　　　　江信賢　　律師
　　　　　　蔡麗珠　　律師
　　　　　　曾靖雯　　律師
被上訴人即
附帶上訴人　統一超商股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國96年9
月21日臺灣臺南地方法院第一審判決（95年度訴字第659號）提
起上訴，被上訴人提起附帶上訴及訴之追加，本院於97年4月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴人之上訴駁回。
附帶被上訴人應給付附帶上訴人自民國九十四年五月二十四日起至清償日止，按日每日新台幣貳佰元計算之違約金。附帶上訴人之上訴及其餘追加之訴，均駁回。
第二審上訴部分訴訟費用，由上訴人負擔。附帶上訴部分訴訟費用，由附帶被上訴人負擔；追加部分訴訟費用，由附帶上訴人負擔十分之一，餘由附帶被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人（即附帶被上訴人）方面：
一、聲明：
（一）上訴人上訴聲明方面：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上廢 棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟 費用均由被上訴人負擔。
（二）附帶上訴之答辯聲明方面：㈠附帶上訴暨追加之訴均駁回 。㈡附帶上訴暨追加之訴訟費用由附帶上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠原判決第9頁第14行，主要係以「依權利瑕疵擔保之法律關 係，認為被上訴人主張債務不履行之法律效果，自屬有據。 」從而，認為「被告（指上訴人，下同）自94年5月24日起 ，已無法提供無權利瑕疵之物供原告（指被上訴人，下同） 使用收益，則原告就系爭房屋所繳付，自94年5月24日起至 同年8月12日止之租金，即為原告之損害……為355,500元」 （見原判決第12頁倒數第10行），另押租金部分，認定兩造



所訂租賃契約業於民國（下同）94年9月21日終止，求償新 台幣（下同）200,000元，自屬有據云云。（見原判決第13 頁第16行），固非無見，惟：
⒈按「出租人固不以所有人為限，然被上訴人之將系爭房屋轉 租黃邱惠美，乃本於租賃契約之承租人地位，依民法第421 條第1項規定，對租賃物有使用收益權而來，如被上訴人與 系爭房屋原出租人間之租約，已經合法終止，則其使用收益 權自不復存在。倘所有人本於所有權主張，黃邱惠美為無權 占有，收回租賃物，依民法第347條準用第349條、第353條 規定，黃邱惠美對被上訴人即非不得依債務不履行之規定， 行使權利。」，有最高法院79年度台上字第2592號民事裁判 意旨可資參照。自上開見解，明顯可知本件「上訴人不因拍 賣或權利移轉影響其出租人之地位」，其權利瑕疵應以「契 約業已合法終止，無從使用收益」或「第三人本於權利有所 主張」，方有損害賠償之適用甚明。惟上開爭點，原判決第 8頁倒數第5行，業已認定「被告為本件租賃契約之當事人… …既無任何因第三人對之主張權利而不能使用、收益情事， 顯無任何權利瑕疵存在」且被上訴人亦不否認其自94年5月 24日起至同年8月12日止，仍持續使用、收益系爭房屋；依 照兩造租賃契約第4條第5款之約定，被上訴人亦持續使用「 系爭標的二樓外牆懸掛看板以及冷氣之室外機」，又系爭租 賃標的「本身並無水電，當時亦係由被告轉以其所有位處台 南市○○街31號之水電表提供水電使用」，乃自始至終，被 上訴人均仍持續使用上開租賃契約所示之標的，而上訴人繼 續履行上開租賃契約之義務，並無任何權利瑕疵可言，亦無 合法終止契約（原判決認定合法終止契約時為94年9月21日 ，見原判決第10頁第11行），乃原判決第11頁第4行之理由 竟忽又稱「然此係訴外人元盛公司容許原告繼續使用所致， 與被告無關，自不能以原告仍持續使用占有使用系爭房屋之 事實，逕認被告並無債務不履行情事」則上訴人自始至終均 依約行使出租人之義務，被上訴人亦均享有使用、收益承租 人之權利，更無第三人主張權利，何來「權利瑕疵」之損害 賠償？原判決如此論述，其理由顯見前後矛盾，亦無所據， 揆之前引裁判意旨，實難謂適法。
⒉又上開所謂「2F外牆懸掛」、「水電表」供被上訴人使用、 收益之情，亦為兩造所不否認，且係於兩造租賃契約所明訂 之權利義務，更何況，所謂出租人本不以所有人為限，上揭 裁判意旨所述甚明。然原判決竟稱「至多僅屬侵害系爭房屋 所屬區分所有建物共有人權利問題，應由該區分所有建物共 有人另循法律途徑向原告主張權利，與本件租賃契約無關」



（見原判決第12頁第1行），實混淆租賃契約乃係債權關係 ，並非物權關係之法理。蓋上開權利義務本為兩造租賃契約 之一部，彰彰甚明，豈有認定「與本件租賃契約無關」之理 ？且被上訴人亦確有使用收益，係基於上訴人履行契約義務 所致，基於債之相對性，本屬契約履行之範疇，原判決猶作 此認定，難謂於法無違。
⒊按系爭租賃標的物雖為第三人所拍定，惟就此部分之租賃標 的物，執行法院於拍賣公告備註欄第9點明確載明並不點交 ，更未以任何命令除去系爭租賃關係（見鈞院93年度執字第 35777號北股執行卷），且被上訴人亦繼續使用上開租賃標 的物，上訴人亦均依照租賃契約所示履行相關義務，更無第 三人對其主張權利。乃原判決昧於上開事實，遽爾判決，並 非合法。復按「根據上述公告事項，系爭房屋縱經拍賣完竣 ，因買賣不破租賃的緣故，拍定後房屋並不點交予拍定人， 原告的承租權仍繼續存在於被告與新的拍定人之間，其結果 原告仍可繼續使用系爭房屋，不致影響原告的本來使用狀態 。被告在尚能提供系爭房屋合於租賃使用之狀態下，拒絕原 告終止租約的要求，尚屬合理。」有台灣台東地方法院89年 度訴字第156號民事判決可參，是本件被上訴人主張因買賣 關係而欲終止租約（亦無任何合法終止租賃契約之理由）， 顯無理由；應循其他途徑，由兩造合意終止契約或由第三人 另訴主張權利，方為適法，此乃民事訴訟法首重「當事人進 行主義」之要求，非可悖離上揭裁判意旨為突襲之裁判。 ⒋稽上，原判決所認「應以上開存證信函送達於被告之時即94 年9月21日起，發生終止契約之效力」（見原判決第10頁第1 1行）、「94年5月24日起至同年8月12日止之權利瑕疵損害 」，所持見解為「訴外人元盛公司取得系爭房屋所有權」， 惟此物權關係，實與債權關係（租賃關係另有買賣不破租賃 ）無關，更無法說明究竟係如何「合法」終止租賃契約；又 如以「合法終止契約之效力」為主要理由，更與「94年5月 24日起至同年8月12日止之權利瑕疵損害」無關，乃原判決 均未審酌上開法律規定及實務見解，所為判決自難維持，應 予撤銷。
㈡就系爭建物遭拍賣而由訴外人元盛聯合開發股份有限公司（ 以下簡稱元盛公司）拍定，是否構成被上訴人終止租約之事 由一節：
⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。」民事訴訟法第277條定有明文。準此，被上訴人主張終 止系爭租約，請求返還溢領之租金，則被上訴人應就其「終 止權之依據」，及「何時行使終止權」等節，依法負舉證之



責。次按，終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條 之規定，應向他方當事人以意思表示為之。
⒉被上訴人主張依據民法第436條之規定，終止系爭租約，業 經原判決第10頁認定無依該條主張終止契約之餘地，誠屬的 論；然原判決竟復謂法院適用法律不受當事人主張之拘束， 而認定原告得類推適用債務不履行之法律關係主張終止契約 云云，實有違反當事人進行主義之嫌。即便被上訴人得類推 適用債務不履行相關規定，作為終止系爭租約之權利依據， 惟被上訴人主張係於94年5月24日前終止租約，亦屬無稽， 蓋被上訴人陳稱由證人戊○○約於94年5月間以口頭終止租 約，然證人戊○○於97年3月3日準備程序到庭證述: 係「4 月底」及「5月初」聯絡「李先生」談押租金返還及簽立終 止契約書之事，李先生答覆不動產還不是別人的，還不想談 ，證人或公司其他人均無和丁○○○聯絡過等語，可證證人 係於訴外人元盛公司於94年5月24日領得系爭不動產權利移 轉證明書而取得所有權之「前」，接洽「李先生」協商返還 押租金與簽立終止契約等事，雙方並未達成共識，且自始至 終均未與「丁○○○」本人聯繫過；換言之，於94年4月底 或5月初，訴外人元盛公司既尚未取得系爭不動產之所有權 ，則根本未發生被上訴人因第三人對之主張權利而有不能使 用、收益系爭不動產情事，顯無任何權利瑕疵存在，該時被 上訴人並無合法之租約終止權，且證人亦未向上訴人本人為 終止租約之意思表示，準此，被上訴人主張曾以口頭終止租 約云云，顯屬無據。
⒊其次，原審固認定應以被上訴人寄發之西松郵局第1995號存 證信函送達上訴人之時即94年9月21日起，發生終止租約之 效力，但上開存證信函乃因上訴人先於94年8月25日寄發台 南地方法院郵局第1120號存證信函，請求被上訴人於函到5 日內與上訴人聯絡以協商租約終止之相關事宜，被上訴人方 寄發之；而該函記載「惟台端迄今遲未與本公司協商終止租 約事宜」等語，且細觀全函，並無隻字片語為終止租約之意 思表示，難謂已合法行使終止權；又被上訴人嗣於94年12月 30以西松郵局第2830號存證信函載稱「請台端儘速與本公司 確定協商時間及簽訂終止租約協議書」等語，益證遲至該時 被上訴人猶邀約上訴人協商，尚未合法行使終止權甚明。從 而，原判決認定於94年9月21日起發生終止租約之效力，誠 有違誤。復觀被上訴人之民事聲請支付命令狀內容，亦無任 何為終止系爭租約之意思表示，故被上訴人主張以該狀為行 使終止權時點，亦無可採。
㈢就上訴人受領94年5月21日起至94年8月12日止之租金，有無



法律上原因，被上訴人得否請求返還一節：
⒈承上所述，直至94年8月12日止，被上訴人既尚未合法終止 系爭租約，則上訴人本於系爭租約之約定收取租金，自非無 法律上之原因，故被上訴人主張依民法第179條之規定，請 求返還所謂溢領租金，委無足採。
⒉另按「本於債務不履行而生之請求權，與本於不當得利所生 之請求權，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為 兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告本於債務不履行而為 之請求，依職權改命被告返還不當得利，否則即係就當事人 未聲明之事項而為裁判。」最高法院著有84年台上字第1855 號判決要旨可稽。準此，「不當得利返還請求權」與「債務 不履行損害賠償請求權」既為兩種不同之請求權，在訴訟法 上為兩種不同之訴訟標的，而被上訴人係主張依據不當得利 之法律訴關係請上訴人返還所謂溢領租金，則原判決竟逾越 被上訴人之請求，逕行改命上訴人應負債務不履行損害賠償 責任，揆諸上開最高法院判決要旨，難謂適法之判決。 ⒊縱認被上訴人得向上訴人請求債務不履行之損害賠償，惟被 上訴人仍應就何時發生債務不履行、受有何損害等情，負舉 證之責任。此外，因租賃乃特定當事人間所締之契約，出租 人不以所有權人為限，有最高法院48年台上字第1258號及49 年台上字第2021號判例要旨可資參照，明顯可知本件上訴人 並不因系爭不動產拍賣或權利移轉影響其出租人之地位，其 權利瑕疵應以「契約業已合法終止，無從使用收益」或「第 三人本於權利有所主張」，方有損害賠償之適用甚明；故本 件被上訴人徒以94年5月24日發生權利移轉，主張自該時起 即受有債務不履行之損害，難認合法有據或已善盡舉證之責 ；況依據被上訴人於原審所提出其與訴外人元盛公司之租約 記載，係簽立於「94年8月8日」，應認訴外人元盛公司至上 開時點方本於權利而有所主張。
⒋至於，被上訴人雖主張訴外人元盛公司之己○○至其公司主 張權利云云，惟證人戊○○於97年3月3日準備程序中證稱： 94年4月26日元盛公司承辦人電話說拍到不動產，都用電話 聯絡，我說要先和前房東終止租約等語，而證人魏莉嫻亦證 述：公司會於拍定那天聯絡承租人等語，可證訴外人元盛公 司以電話聯絡被上訴人之時，根本尚未取得系爭不動產之所 有權，實無主張權利之餘地。別外，二名證人均未證稱訴外 人元盛公司於取得權利移轉證書之後，有任何主張權利之行 為，則上訴人抗辯：至多堪認訴外人元盛公司迄至94年8月8 日與被上訴人簽立租約時方屬本於權利而有所主張，該時上 訴人始無從提供合於系爭租約約定之租賃物予被上訴人等語



，並非無據。
㈣就被上訴人附帶上訴請求給付違約金一節：被上訴人提起附 帶上訴請求上訴人自94年5月20日起按日賠償按押金總額百 分之一計算之違約金，惟未敘明請求權基礎，顯無可採，且 上訴人於94年5月20日後猶將其所有位處台南市○○街31號 之水電表提供水電予被上訴人使用，又被上訴人迄今持續使 用系爭不動產二樓外牆及窗戶懸掛看板與冷氣室外機，揆諸 上訴人所受損害情事，上開違約金請求亦有過高之情，應予 駁回。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人（即附帶上訴人）方面：
一、聲明：
（一）附帶上訴人上訴聲明方面：求為判決：㈠原判決不利於附 帶上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，附帶被上訴人應再給 付附帶上訴人13,500元及自95年5月9日起至清償日止之法 定遲延利息。㈢附帶被上訴人應給付附帶上訴人自94年5 月20日起至清償日止，每日賠償按押金總額百分之一計算 之違約金。㈣第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用均由附 帶被上訴人負擔。
（二）上訴之答辯聲明方面：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由 上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠被上訴人於91年向上訴人承租座落於台南市○區○○路二段 178號1樓，租賃期間為91年2月13日起至99年2月12日止，租 期共計8年，每月租金為150,000元，並代扣百分之10所得稅 ，每6個月預付1次，另押金為20萬元並由上訴人丁○○○簽 收，此有雙方簽訂租賃契約為憑，而被上訴人亦依租賃契約 開立票據給付94年2月13日起至同年8月12日止之租金，金額 共計81萬元，並有相關資料以為憑據。因前揭標的物於94年 4月中旬遭強制執行，並經第三人元盛公司拍定，且於94年5 月20日辦妥所有權登記，而被上訴人於知悉租賃標的物遭第 三人拍定後，隨即由被上訴人承辦租賃業務同仁戊○○專員 於94年5月間進行與上訴人丁○○○聯絡有關終止租賃契約 事宜，惟未獲得上訴人同意，且原本同意依租賃契約第3條 第4款規定返還押租金，卻又反悔不願返還，另又要求被上 訴人與訴外人元盛公司代為聯絡協商租賃契約終止事宜，經 聯絡後仍無下文，上訴人又不願與被上訴人再行協商，因而 由被上訴人寄發存證信函向上訴人表示因租賃標的物已遭第 三人拍定雙方租賃契約應已於94年5月20日終止，並由上訴 人收執。被上訴人已於94年6月份即口頭告知上訴人終止租



賃契約，上訴人本應依規定返還自94年5月20日至同年8月12 日溢領租金。
㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文；又民法關於買賣之規定，於買賣 以外之有償契約準用之，則民法第349條、第353條之規定， 於租賃關係亦應準用，此觀同法第347條之規定自明。惟系 爭房屋經訴外人元盛公司取得所有權後，上訴人確實已無從 提供合於兩造所訂租賃契約約定之租賃物予被上訴人使用， 且訴外人元盛公司於取得系爭房屋權利後確實已對被上訴人 主張權利，並要求被上訴人就系爭房屋簽訂租賃契約。既因 訴外人元盛公司對被上訴人主張權利，而無法為兩造所簽租 賃契約約定之使用收益，應認系爭房屋於訴外人元盛公司取 得所有權時起，即生權利瑕疵，被上訴人依民法第347條之 規定準用同法第353條，依權利瑕疵擔保之法律關係，主張 上訴人債務不履行之法律效果，自屬有據。
㈢上訴人於民事第二審上訴理由狀第2頁第8行載明「.. 或第 三人本於權利有所主張，方有損害賠償之適用」今訴外人元 盛公司確實於透過強制執行程序取得不動產權利後即向被上 訴人主張權利，上訴人已有債務不履行情形發生，故被上訴 人主張損害賠償應屬有據。另上訴人於上訴理由狀中寫明「 系爭房屋於訴外人元盛公司領得原法院核發之權利移轉證書 而取得所有權之前，既無任何因第三人對之主張權利而有不 能使用、收益情事」而認定無第三人主張權利，惟綜觀前文 意旨應係指於訴外人元盛公司領得原法院核發之權利移轉證 書而取得所有權之前無第三人主張權利，並非如上訴人表示 無第三人主張權利。蓋被上訴人自91年1月20日與上訴人就 系爭房屋簽訂租賃契約迄今，均持續使用系爭建物，足見系 爭建物於訴外人元盛公司拍定取得所有權之前，並無任何無 法達成租賃目的之瑕疵存在；而訴外人元盛公司取得系爭房 屋所有權之前，該房屋雖非上訴人所有，但被上訴人既稱系 爭房屋所有權移轉予訴外人李錫雄當時，其並未接獲通知， 仍持續依約將租金匯入上訴人帳戶，直至系爭房屋遭原法院 拍賣後，始察覺上訴人非系爭房屋所有人，顯見系爭房屋所 有人即訴外人李錫雄並未對被上訴人主張權利而要求被上訴 人搬遷。從而，系爭房屋於訴外人元盛公司領得權利移轉證 書而取得所有權之前，既無任何因第三人對之主張權利而有 不能使用、收益情事存在。
㈣就有關「系爭租賃標的物遭拍賣」是否已構成終止租約一事 說明如下：




⒈94年4月中旬，因系爭房屋遭法院強制執行並經訴外人元盛 公司拍定，並辦妥所有權移轉登記在案，上訴人已非租賃標 的物所有權人，而上訴人於台南地方郵局第1120號存證信函 中提到「..茲因上開租賃建物經台灣台南地方法院拍賣，業 為他人拍定取得，致本人無法再繼續提供上開租賃建物供貴 公司使用」更可證上訴人確實已無可能依民法第423條提供 合於使用收益之租賃物予被上訴人，已屬債務不履行。而契 約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之履行始 能實現者，屬繼續性契約，而倘契約於中途發生當事人給付 遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但 為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推 適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關 係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思 表示為之 (89年度台上字第1904號判決)。 ⒉被上訴人於知悉系爭租賃標的物遭拍定後，拍定人元盛公司 隨即於94年4月26日以電話告知被上訴人目前所承租之標的 物已由其拍定，元盛公司即刻依其公司作業流程主張權利， 並要求被上訴人儘速與其進行簽約，而被上訴人知悉後，隨 即由業務承辦同仁戊○○專員於同年5月間多次與上訴人進 行聯絡有關終止租賃契約事宜，惟皆未獲得上訴人同意，且 上訴人原本同意依租賃契約第3條第4款規定返還押租金20萬 元，事後又反悔，經多次催討無效後方由被上訴人於94年9 月20日以西松郵局第1995號存證信函再次明確告知雙方租賃 契約應已於94年5月20日終止，而上訴人亦委由瑞信法律事 務所以發文日期94年9月28日函表示「..然因94.04.26上開 建物經法院拍賣，為第三人所拍得，而統一超商公司即以存 正信函通知本人終止租約，且應返還押金等…」，由前述文 字更可知被上訴人確實已提出終止，而非如上訴人所稱被上 訴人至今未與其聯絡，且未提出終止云云。
⒊系爭房屋於94年5月24日既已移轉於訴外人元盛公司，且訴 外人元盛公司復已對被上訴人主張權利，與被上訴人就系爭 房屋簽訂租賃契約，則上訴人自該時起，其在法律上已無權 提供系爭房屋予被上訴人為合於租賃契約之使用收益，應屬 給付不能。按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債 權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文，且依民 法關於買賣之規定，於買賣以外之有償契約準用之，則民法 第349條、第353條之規定，於租賃關係亦應準用，此觀民法 第347準用同法第353條可知，故「今第三人元盛公司本於權 利要求被上訴人與其簽約」已有權利瑕疵發生，因而依權利 瑕疵擔保之法律關係，主張上訴人債務不履行之法律效果應



屬有據。因此，依系爭租賃契約第3條第4款之約定，請求上 訴人應給付被上訴人自94年5月20日起至清償日止，每日賠 償按押金總額百分之一計算之違約金。
㈤再按押租金契約乃獨立於租賃契約之另一契約，為要物契約 ，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須 交付金錢，始生效力；又押租金在擔保承租人租金之給付及 租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責 (最高法院65年台上字第156號、83年台上字第2108號判例參 照)。被上訴人於本件租賃契約成立時，業已支付押租金200 ,000元予上訴人，並為上訴人所不爭執，今兩造間租賃契約 既因被上訴人行使終止權而消滅，被上訴人請求上訴人返還 其受領之上開押租金200,000元，即屬有據。 ㈥另系爭租賃契約第4條第5款固約定：「乙方（即被上訴人） 得於租賃物外牆等適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝 ，且甲方（即上訴人）應協助乙方取得租賃物外牆及其他適 當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝」等語。惟觀諸上開 約定內容，乃系爭租賃契約之特約事項，上訴人負有協助被 上訴人取得租賃物外牆使用權限之附隨義務。而此項義務， 於租賃關係存續期間，本應由上訴人負擔。至兩造間租賃契 約終止後，上訴人雖已不負協助取得租賃物外牆以懸掛廣告 物及安裝冷氣室外機之義務，然使用租賃物外牆懸掛廣告物 或冷氣室外機僅屬侵害系爭房屋所屬區分所有建物共有人權 利問題與本件租賃契約無關，更何況上訴人若主張其為有權 利者，至今皆無法提出權利依據。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並提出房屋租賃契約書1 份為證，並聲請傳訊元盛聯合開發股份有限公司負責人員魏 莉嫻及另證人戊○○。
理 由
壹、程序部分：
按訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。但第255第 一項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不 得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在 此限：... ㈡請求之基礎事實同一㈢擴張或減縮應受判決事 項之聲明者。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2 、3款定有明文。本件被上訴人即附帶上訴人（以下稱被上 訴人）於原審起訴求為判命上訴人即附帶被上訴人（以下稱 上訴人）給付569,000元及法定遲延利息，嗣附帶上訴本院 追加請求上訴人應再給付自94年5月20日起至清償日止，每 日賠償按押金總額百分之一計算之違約金，此雖為訴之追加 ，惟依民事訴訟法第446條第1項但書之規定，係屬民事訴訟



法第255條第1項第2款所謂擴張應受判決事項之聲明，依前 揭之說明，乃屬無礙，應予准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於91年1月間，與上訴人 簽訂租賃契約，向上訴人承租門牌號碼臺南市○○區○○路 2段178號1樓之房屋（以下簡稱系爭房屋），約定租期自91 年2月13日起至99年2月12日止，共計8年，租金為每月150,0 00元並代扣10％之所得稅，每6個月預付1次，另押金約定為 200,000元，被上訴人業已於91年2月12日將押金全數交予上 訴人收執。嗣至94年4月中旬，因系爭房屋遭法院強制執行 並經訴外人元盛聯合開發股份有限公司（下稱元盛公司）拍 定，並於94年5月20日辦妥所有權移轉登記在案。茲系爭房 屋已遭法院執行拍賣，上訴人現已非租賃標的物所有權人， 已無從依民法第423條提供合於使用收益之租賃物，致使被 上訴人遭元盛公司主張權利，上訴人已屬債務不履行，被上 訴人自得依民法第436條之規定主張終止契約。被上訴人公 司人員知悉系爭房屋遭元盛公司拍定後，即主動與上訴人聯 絡，口頭告知雙方租約於94年5月20日終止，然上訴人不與 被上訴人進行租約終止事宜，反於94年8月25日以臺南地方 法院郵局第1120號存證信函告知：「…因上開租賃建物經臺 南地方法院拍賣…致本人恐無法再繼續提供上開租賃建物供 貴公司使用」，被上訴人不得已，僅能於94年9月20日以西 松郵局第1995號存證信函再次明確告知雙方租賃契約已於94 年5月20日終止。惟被上訴人於租約終止前，早已依兩造所 簽租賃契約開立票據給付94年2月13日至94年8月12日之租金 合計810,000元，則本件租賃契約既已終止，上訴人本應依 租賃契約第3條第4款之約定返還押金，且上訴人自94年5月 20日至94年8月12日所領取之租金已無法律上原因，屬不當 得利，自應將之返還被上訴人。是上訴人自應返還自94年5 月20日至94年8月12日溢領之租金369,000元及押金200,000 元。有關上訴人溢領租金之計算方式如下：①被上訴人所預 付之租金810,000元，於94年5月13日起至94年8月12日止， 每月租金150,000元，故被上訴人給付之租金中，此段期間 之租金為450,000元。②被上訴人於94年5月13日起至94年5 月20日止，仍持續使用系爭房屋，此部分應給付上訴人租金 40,000元（以1日5,000元計算，共8日），故此部分應予扣 除，不得向上訴人請求，故上訴人應返還被上訴人之溢領租 金為410,000元。③又依兩造所簽租賃契約第3條第3項規定 ，被上訴人應先代扣10％之租賃所得稅41,000元，故上訴人 應返還被上訴人溢領之租金為369,000元（計算式：410,000



-41,000＝369,000）。又租賃契約存續中，雖上訴人與訴外 人李錫雄就系爭房屋成立買賣契約，並於93年4月21日將系 爭房屋之所有權移轉登記予訴外人李錫雄，然被上訴人因未 獲通知，故仍持續依約定按月將租金匯入上訴人之帳戶，嗣 系爭房屋遭法院拍賣後，被上訴人始察覺上訴人已非系爭房 屋所有人。惟本件兩造所簽租賃契約，其租期共計8年，且 未經公證，依民法第425條第2項之規定，受讓人即訴外人李 錫雄並不當然承受租賃契約，且租賃契約之成立，並不以出 租人為租賃物所有權人為要件，故被上訴人依兩造間租賃關 係，寄發存證信函予上訴人告知自拍定人領得法院所發給之 權利移轉證書之日起終止雙方租賃關係，自無不合。上訴人 雖辯稱：本件兩造所簽租賃契約依據民法第425條第1項之規 定，對於受讓人繼續存在，其並未違反租賃契約云云，惟此 亦僅能認兩造所簽租賃契約現存在於被上訴人與訴外人元盛 公司間，自應由訴外人元盛公司取得租金收取權，上訴人已 無收取租金及押金之權利，是上訴人自94年5月13日至94年8 月12日所收取之租金仍屬不當得利，自應全數返還被上訴人 。又上訴人屢稱被上訴人於終止租約後，仍占用水電而未付 費，並非事實，此有被上訴人繳納水電費用之單據可證。另 建築物外牆應屬共有範圍，上訴人辯稱：被上訴人懸掛之招 牌及冷氣室外機已侵害其權利範圍而造成其無法使用系爭房 屋2樓外窗乙節，應由上訴人負舉證責任。雖上訴人否認曾 受被上訴人告知終止租約情事，然即便審理結果，認為系爭 租賃契約並非於94年5月20日終止，惟上訴人自94年5月20日 起已無法履行租賃契約，就此上訴人亦應負債務不履行之損 害賠償責任。且被上訴人於94年9月20日所寄發之存證信函 ，係在補充被上訴人公司人員於94年5月20日前所為終止租 賃契約之口頭意思表示，若認定租賃契約並非於94年5月20 日終止，則被上訴人主張以94年9月20日之存證信函為終止 合約之意思表示，否則，被上訴人亦主張以支付命令聲請狀 為終止合約之意思表示。爰依民法第436條之終止租賃契約 規定、權利瑕疵擔保之債務不履行、系爭租賃契約第3條第 4款及不當得利等法律關係，請求判命上訴人應給付被上訴 人569,000元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息之判決等語。（原審為命上訴人 應給付被上訴人555,500元及自95年5月9日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息之判決，並駁回被上訴人其 餘之訴，兩造對其敗訴部分不服，而各自提起上訴或附帶上 訴，被上訴人另追加請求上訴人即附帶被上訴人應給付被上 訴人即附帶上訴人自94年5月20日起至清償日止，每日賠償



按押金總額百分之一計算之違約金。）
二、上訴人則以：本件兩造所定租賃契約之標的即系爭房屋雖為 第三人所拍定，惟就系爭租賃房屋，執行法院於拍賣公告備 註欄第9點明確載明並不點交，更未以任何命令除去系爭租 賃關係，且被上訴人亦繼續使用系爭房屋，上訴人亦均依租 賃契約履行相關義務，依據臺灣臺東地方法院89年度訴字第 156號民事判決所持見解，本件並無任何合法終止租賃契約 之事由存在，是被上訴人主張因買賣關係而終止租賃契約， 顯無理由。又上訴人曾多次以存證信函及律師函寄交被上訴 人，希望兩造得以合意終止租約，惟被上訴人均未與上訴人 協商，是其請求返還押金、租金，並無理由。另被上訴人主 張訴外人元盛公司於94年5月20日取得不動產權利移轉證書 ，並主張於上開期日終止租約云云，惟兩造所簽租賃契約並 非僅有單純提供「租賃標的」使用，依照兩造所簽租賃契約 第4條第5款之約定，被上訴人尚有額外使用「系爭標的2樓 外牆懸掛看板及冷氣之室外機」之權利，又系爭房屋本身並 無水電，當時亦係由上訴人轉以其所有位處臺南市○○街31 號水電表提供水電使用，被上訴人自始至終均持續使用上開 租賃契約所示之標的，而上訴人亦繼續履行上開租賃契約之 義務，未予斷水斷電或請求拆除廣告看板，足認兩造租賃關 係仍繼續存在，且未經合法終止，自無請求返還押金、租金 之理等語，資為抗辯。
三、兩造對下列事實，並不爭執，堪信為實：
㈠兩造於91年1月20日簽訂租賃契約，由被上訴人向上訴人承 租系爭房屋作為經營7-11統一超商使用，租期自91年2月13 日起至99年2月12日止計8年。雙方約定租金每月150,000元 ，每6個月預付1次，被上訴人應先代扣10％之租賃所得稅。 被上訴人並依兩造所簽租賃契約第3條第4款之約定，於91年 2月12日給付押租金200,000元予上訴人收受。兩造於租賃契 約中約定「乙方（即被上訴人）得於租賃物外牆等適當地點 為廣告物之懸掛及室外機之安裝。且甲方（即上訴人）應協 助乙方取得租賃物外牆及其他適當地點為廣告物之懸掛及室 外機之安裝。」又被上訴人業已開立支票給付94年2月13日 至94年8月12日之租金合計810,000元（業已扣除10％之稅捐 ），並已給付94年5月13日至94年8月12日之租金450,000元 ，扣除稅金10％後，為405,000元；另於94年5月13日至94年 5月20日合計8日之期間，應支付上訴人租金為36,000元（15 0,000×90％×8/30＝36,000），以此計算上訴人自94年5月 21日至94年8月12日收取之租金金額為369,000元。此有租賃 契約書1份、押租金收據、應付票據查詢及傳票明細查詢等



各1紙在卷足佐（見原審訴字卷第27、28頁）。 ㈡系爭房屋業經原法院以93年度執字第35777號拍賣抵押物強 制執行事件執行拍賣，並於94年4月26日由訴外人元盛公司 拍定，於94年5月20日核發權利移轉證書在案。拍賣當時， 其所有人為訴外人李錫雄，李錫雄取得系爭房屋之時間為93 年4月21日，有臺灣臺南地方法院不動產權利移轉證書及訴 外人李錫雄買得系爭房屋之資料各1份在卷足稽（見原審促 字卷第4、5頁、原審訴字卷第82至91頁）。 ㈢被上訴人於94年9月20日寄發存證信函予上訴人，表示因系 爭房屋於94年4月26日遭訴外人元盛公司拍定，並於同年5月 20日由原審法院核發權利移轉證書，故雙方之租賃契約應於 94年5月20日終止。而被上訴人與訴外人元盛公司已於94年8 月8日另行就系爭房屋簽訂租賃契約。此有上開不動產權利 移轉證書及被上訴人與訴外人元盛公司簽訂之房屋租賃契約 書1份在卷足稽（見本院卷第51至54頁）。 ㈣系爭房屋之水電係由上訴人申請，而每月之水費、電費則由 被上訴人自行繳納。此有臺灣電力股份有限公司臺南區營業 處95年8月8日（95）南區費核證字第196號書函暨該函檢附 之用電明細表、用電資料各1份、臺灣省自來水公司繳費證 明單2紙在卷足稽（見原審訴字卷第37至40頁）。