臺灣苗栗地方法院民事小額判決 97年度苗小字第66號
原 告 甲○○
被 告 行政院國軍退除役官兵輔導委員會苗栗榮民服務處
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國97年4 月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國96年11月27日公開標售訴外人即已故榮民王允讓 所遺坐落於向國有財產局承租之苗栗縣後龍鎮○○○段672- 190 地號土地上，門牌號碼為苗栗縣後龍鎮溪洲里沙崙湖85 號之未辦保存登記建物（以下簡稱系爭建物），系爭建物面 積為136 平方公尺，標售底價為新台幣（下同）8,600 元。 原告及訴外人劉能繼於公開標售當日參與投標，經開標結果 ，劉能繼之標價為15,000元，原告以17,000元最高標價得標 。原告於決標後，隨即於同日向被告繳交全部價款，並經被 告受領完畢，兩造間買賣契約已成立生效，依約被告自應將 系爭建物移轉予原告。詎被告於96年12月19日以苗縣榮處字 第0960003718號函通知原告稱系爭建物之共同持有人或權利 人即訴外人劉能繼於開標後3 日內即96年11月28日已聲明願 意優先承購系爭建物，故取消原告之得標云云。惟被告上述 行政程序實屬違法，為此，爰依買賣契約之法律關係，訴請 被告應將系爭建物之所有權移轉予原告等語。並聲明：被告 應移轉故榮民王允讓所有坐落後龍鎮○○○段672-19 0地號 土地上之系爭建物予原告。
㈡對被告所為抗辯之陳述：
⑴依被告96年11月12日苗縣榮處字第0960003322號標售公告內 容第10條固載稱共同持有人或權利人，可於開標後三日內決 定是否以最高標價優先承購，逾時則喪失優先承購權，不得 再提出異議。惟依該公告內容，並未具體表明於96年11月27 日標售之8 個標案中，何標案具有優先承購人，即表明全部 標案均無優先承購人。且依標售公告之公告清冊所示，系爭 建物之面積為136 平方公尺，自始未載有其他共有人，足徵 系爭建物應為王允讓單獨所有，並無其他共有人，否則系爭 建物之標售公告面積不可能為136 平方公尺。是被告於事後 加入標售公告未記載之事項，以系爭建物之共同持有人或權
利人即訴外人劉能繼於開標後3 日內即96年11月28日已聲明 願意優先承購系爭建物，而取消原告之得標，自屬無據。 ⑵訴外人劉慧傑、鄭行旭於78年2 月21日所簽具之證明書，依 被告於78年2 月16日所製作之調查訪問報告可知，係訴外人 王允讓亡故後，被告調查訪問所遺系爭建物時，訪及當時現 住人即訴外人王起榮時，因王起榮主張系爭建物為其與王允 讓所合購，始由被告協調王起榮提出。該證明書係於王允讓 亡故（72年12月17日亡）後6 年才製作，應為無效之證明， 不應採用。況依卷附王起榮於78年2 月23日所提報告稱王允 讓於68年底退休，隨即買得系爭建物。惟依卷附王起榮之戶 籍謄本所載，王起榮係於王允讓亡故後3 年之75年12月22日 遷入系爭建物，而依卷附王允讓之戶籍謄本所載，王允讓係 於70年1 月5 日憑國除字第12907 號除役令遷入系爭建物， 由此可知，王起榮並未深知王允讓之購屋情況。另劉慧傑、 鄭行旭2 人又非與王允讓具相當關係之人，應無證明之資格 。是被告依前開王起榮所述及劉慧傑、鄭行旭2 人所出具之 證明書，據以認定系爭建物為王起榮與王允讓所合購，並據 以認定王起榮之繼承人劉能繼具有優先承購權，應屬無據。 ⑶訴外人劉慧傑、鄭行旭於78年2 月21日所簽具之證明書，於 本件系爭建物標售前19年（78年2 月23日）即已交與被告， 被告仍未於開標前載入標售公告，顯見被告亦不承認劉能繼 之權利。況劉能繼縱有權利，亦已逾民法第125 條請求權15 年之時效，於法無適用之可能。
⑷目前於地政及稅捐機關均無劉能繼關於系爭建物之登記，依 民法第758 條規定，劉能繼之物權之優先承購權不因第三人 之證明而存在。另被告自行宣示之意定優先承購權，亦顯與 民法第757 條之規定有違。
二、被告則以：
㈠被告為列管單身榮民王允讓之法定遺產管理人，並於96年11 月27日依「單身亡故榮民善後暨遺產管理作業程序手冊」變 賣標售之規定，辦理系爭建物之標售案，並於標售公告第10 點明訂「共同持有人或權利人，可於3 日內決定是否以最高 標價優先承購，逾時則喪失優先承購權，不得再提出異議」 。被告上開公開標售公告屬要約行為，應依公告內容辦理。 被告於96年11月27日上午9 時於標售現場，猶特別聲明本標 售案有優先承購之情形，且基於照顧榮民（眷）及遺眷之宗 旨，於公告中已明訂「共同持有人或權利人有優先承購權」 。原告當場不表認同，且表示「如果這樣就不用參加標售」 等語。惟原告嗣後既參加本標售案並同意開標，即可知其明 知並同意公告之內容。系爭建物既於開標後3 日內之96年11
月28日經共同持有人或權利人劉能繼聲明願意優先承購，並 經被告審認符合，則兩造間就系爭建物之買賣契約自應認自 始不成立。是原告請求被告履行契約，為無理由。 ㈡被告於劉能繼聲明優先承購系爭建物後，即於96年12月14日 以苗縣榮處字第0960003658後函通知原告取消資格及領取已 繳之標售款。原告於96年12月18日以申請函向被告表示依土 地法規定共同持有人或權利人須據該不動產之持分，始有優 先承購權，並以其仍係得標人，且限被告於3 日內辦妥產權 移轉。惟經被告於96年12月19日以苗縣榮處字第0960003718 號函，通知原告依被告之行政裁量仍維持原行政決定，取消 原告之得標資格。是原告仍主張其為得標人，為無理由。 ㈢又系爭建物經被告之調查訪問，系爭建物實為亡故榮民王允 讓及王起榮出資合購，故自78年2 月2 日即認定王起榮為系 爭建物之共同持有人，王起榮亡故後，則由其配偶劉能繼繼 承取得系爭建物財產上之權利，劉能繼自可於標售公告所訂 期限內決定是否以最高標價優先承購。是被告以系爭建物之 標售業經共同持有人或權利人劉能繼聲明優先承購時，而通 知原告喪失得標資格，於法自屬無違。原告空言否認劉能繼 之優先承買權利，實屬無據。
㈣綜上，原告本件請求為無理由，並聲明：如主文第1 項所示 。
三、本件被告為列管單身榮民王允讓之法定遺產管理人，並於96 年11月27日依「單身亡故榮民善後暨遺產管理作業程序手冊 」變賣標售之規定，辦理系爭建物之標售案，並於標售公告 第10點明訂「共同持有人或權利人，可於3 日內決定是否以 最高標價優先承購，逾時則喪失優先承購權，不得再提出異 議」，系爭建物面積為136 平方公尺，標售底價為8,600 元 。原告及訴外人劉能繼於公開標售當日參與投標，經開標結 果，劉能繼之標價為15,000元，原告以17,000元最高標價得 標，原告於決標後，隨即於同日向被告繳交全部價款，並經 被告受領完畢。嗣於開標後3 日內之96年11月28日，劉能繼 以共同持有人或權利人之身分聲明願意優先承購，被告於劉 能繼聲明優先承購系爭建物後，即於96年12月14日以苗縣榮 處字第0960003658後函通知原告取消資格及領取已繳之標售 款。原告於接獲被告上開函文後，隨即於96年12月18日以申 請函向被告表示依土地法規定共同持有人或權利人須據該不 動產之持分，始有優先承購權，並以其仍係得標人，且限被 告於3 日內辦妥產權移轉。惟經被告於96年12月19日以苗縣 榮處字第0960003718號函，通知原告依被告之行政裁量仍維 持原行政決定，取消原告之得標資格等情，為兩造所不爭執
，並有標售公告（詳卷第139 頁）、被告96年12月14日及同 年月19日函稿（詳卷第150 至153 頁）及劉能繼96年11月28 日聲明書（詳卷第154頁）等件附卷可憑，自堪信為真實。四、原告主張依公開標售當日就系爭建物之開標結果，原告以17 ,000 元 最高標價得標。原告於決標後，隨即於同日向被告 繳交全部價款，並經被告受領完畢，兩造間買賣契約已成立 生效，依約被告自應將系爭建物移轉予原告等情，則為被告 所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者厥為原告依買賣 契約請求被告移轉系爭建物有無理由？經查：
㈠按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。次按契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當 時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質可認當事人 無受其拘束之意思者，不在此限，民法第154 條第1 項定有 明文。又按契約之要約人，除要約當時預先聲明不受拘束， 或依其情形或事件之性質可認當事人無受拘束之意思者外， 因要約而受拘束。所謂因要約而受拘束，係指要約一經生效 ，要約人即不得將要約擴張、限制、變更或撤回而言，最高 法院81年度台上字第565 號裁判參照；反面言之，若要約當 時預先聲明不受拘束，要約人得將要約擴張、限制、變更或 撤回。復按標賣與拍賣，均屬標賣人或拍賣人使競買人各自 提出條件而擇其最有利者為出賣之方法。（見：本院三十二 年永上字第三七八號判例）。標賣時，標賣人所揭示之「標 售（賣）公告」，不論解為要約或要約之引誘，競買人苟未 依其標售公告內容為承諾或要約，或逕將「標售公告」內容 為擴張、限制或變更而為承諾或要約，既不符標賣人原要約 或要約引誘之意旨，標賣人似非不得拒絕競買人之承諾或就 其變更後之新要約不為承諾，最高法院82年度台上字第1850 號裁判參照。
㈡本件被告為列管單身榮民王允讓之法定遺產管理人，並於96 年11月27日依「單身亡故榮民善後暨遺產管理作業程序手冊 」變賣標售之規定，辦理系爭建物之標售案，並於標售公告 第10點明訂「共同持有人或權利人，可於3 日內決定是否以 最高標價優先承購，逾時則喪失優先承購權，不得再提出異 議」，系爭建物面積為136 平方公尺，標售底價為8,600 元 等情，堪信為真實，已如前述，則被告標售系爭建物之行為 ，應屬私法上之買賣行為。又被告既於標售系爭建物時有出 具標售公告，且於該標售公告第10點明訂「共同持有人或權 利人，可於3 日內決定是否以最高標價優先承購，逾時則喪 失優先承購權，不得再提出異議」，有如上述。則縱認該標 售公告為要約，惟被告既已於前開標售公告第10點載明共同
持有人或權利人有優先承購權，足認被告於為系爭房屋買賣 之要約時已預先聲明不受拘束，即其要約係以「優先承買權 人」未應買為買賣條件，若有優先承買人應買，則被告保留 拒絕與應買人成立買賣契約之權利。另被告既於前開標售公 告第10點載明共同持有人或權利人有優先承購權，即表示該 次標售公告內之所有標售案均有該第10點之適用，此乃文義 解釋之當然解釋。原告所稱被告於標售公告內未特別約定係 該次標售公告內之何標售案有第10點之適用，即表示所有標 售案均無優先承買權人云云，為無足採。
㈢本件被告於為系爭房屋買賣之要約時已預先聲明不受拘束， 即其要約係以「優先承買權人」未應買為買賣條件，若有優 先承買人應買，則被告保留拒絕與應買人成立買賣契約之權 利，已如前述，則於系爭建物之共同持有人或權利人劉能繼 於開標後3 日內之96年11月28日聲明願意優先承購系爭建物 後，被告即於96年12月14日以苗縣榮處字第0960003658後函 通知原告取消資格及領取已繳之標售款，自係被告對原告所 為拒絕與原告成立買賣契約之意思表示，則依首揭法律規定 及最高法院裁判意旨，足認二造間並未達成意思表示合致， 二造間買賣契約並未成立。原告主張於其於公開標售當日參 與投標，經開標結果，原告以17,000元最高標價得標，且原 告於決標後，隨即於同日向被告繳交全部價款，並經被告受 領完畢，兩造間買賣契約已成立生效云云，尚非可採。 ㈣綜上，本件兩造間買賣契約既未成立，則原告依買賣契約請 求被告移轉系爭建物，自屬無據。
五、從而，原告依買賣法律關係，請求被告應移轉故榮民王允讓 所有坐落後龍鎮○○○段672-190 地號土地上之系爭建物予 原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，經審酌與 本院前開判斷不生影響，爰不再予逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 4 月 29 日 苗栗簡易庭法 官 王萬金
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及須按他造當事人之人數附繕本。
上訴理由應表明：
一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由。
當事人如對本件訴訟內容有所疑義，得聲請閱卷。 書記官 劉碧雯
中 華 民 國 97 年 4 月 29 日