臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度上字第一四一號
上 訴 人 丙○○
被 上訴人 丁○○
甲○○
複 代理人 乙○○
右當事人間拆屋交地事件，上訴人對於中華民國九十一年四月九日臺灣彰化地方法院
八十九年度訴字第八三七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人應自坐落彰化縣員林鎮○○段二六地號如附圖所示Ｂ部分面積九三．六 五平方公尺土地上之磚造平房遷出，被上訴人甲○○並應拆除上述建物後，將上 述土地返還上訴人。
㈢、被上訴人應連帶自八十六年九月十日起至前述土地返還日止，其中八十六年九月 十日至八十九年六月三十日止按年給付上訴人新台幣（下同）十三萬六千九百五 十四元，八十九年七月一日起至返還土地日止按年給付原告十五萬零八百五十一 元。
㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
㈤、訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、按公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同關係之法律或契約另有規定外 ，應得公同共有人全體之同意，非任何一人所得私擅處分。本件系爭土地原屬祭 祀公業張鎮江所有，屬其派下員全體公同共有之不動產，非任何一人（含管理人 ）所得私擅為之。
㈡、本件向被上訴人收租人張覺並非管理人，其本身根本無任何權源，亦無權代表或 代理祭祀公業出租土地，其出租對祭祀公業不生任何效力，又張炳五並非管理人 張維東之代理人。再張良城亦非管理人張良欽之代理人，依祭祀公業張鎮江規約 第六條、第七條規定，該祭祀公業係以合議制之管理委員會為執行管理機關，任 何日常事務之處理係由管理委員會以合議制決定，非主任委員即管理人一人得以 擅奪，被上訴人空言係管理人授權云云，亦與規約約定相違，並與民法公同共有 之規定不符，對祭祀公業張鎮江自不生效力。
㈢、依被上訴人所提收租簿冊之記載，第一個收款者為五十五年三月二十六日之五十 五年一、二期款之張覺，但張覺並非管理人，當時管理人張𠸄已死亡多年，委任 關係亦因而消滅，可見張覺不可能於五十六年間得張𠸄同意出租，可見當時並無 任何管理人存在，管理人身分又無可繼承，是張覺無權出租應屬至明。而張覺收 款至七十六年七月，但張維東早於七十三年十月二十一日已為派下員合法選任為
管理人並辦畢系爭土地管理人變更登記，管理人既已新選任，張覺何能繼續收取 租金至七十六年？再張炳五於不知年月日一次收款七十七及七十八年期，被上訴 人稱張炳五為張維東之代理人，但未見於租簿清冊上載有代理收款之意旨，且是 否為該公業收款亦不詳。再張良城續於七十九年起收款至八十六年止，但張維東 管理人之身分至八十一年十一月二十六日即為張良欽取代，豈有權於七十九年即 同意並授權張良城收租？又上訴人於八十五年十一月二十六日即立約向祭祀公業 買受系爭土地，張良欽於本院證稱是張良城介紹，故其當知買賣情事，則八十六 年間系爭土地已出售給上訴人，該祭祀公業斷無要求張良城續收租金之理，張良 城知悉買賣情事，仍繼續收款，益見其係為自己利益收款，與祭祀公業無關。且 從嗣後因上訴人寄存證信函向被上訴人索還土地，被上訴人方知已售他人而未將 款交付給張良城，此舉尤證明張良城係為自己利益在收租。三、證據：除引用原審立證方法外，補提：土地登記簿謄本、聲明書各一份及彰化縣 員林鎮公所函暨管理人就任備查函影本各一件為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文第一、二項所示，如受不利益之判決願供擔保，請准免 為假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、張良城於八十九年八月二十四日曾以員林南門郵局第一一六號存證信函致公業管 理人張良欽及上訴人及被上訴人與曹金針，張良城在該存證信函一再表明「在訂 土地買賣訂約時，明文指公業派下張金波、張良城二人會同承買人丙○○與土地 承租人曹金針、丁○○二人協調土地移交及地上物房屋拆除等：：：，其實承租 人丁○○向張鎮江公業承租土地已數拾餘年，並合法興建地上建物及按期繳納公 業租金」等字，張良欽及上訴人於接及該信函並未復函否認，可見確有其事。而 張良城收租金至八十六年上半年，上訴人是在八十六年九月九日才取得所有權， 張良城對下半年之租金即不敢收。
㈡、上訴人向祭祀公業張鎮江所承購之系爭土地尾款尚有四百十萬元，占系爭土地總 價款一千三百六十萬元之百分之三十，如被上訴人及曹金針均屬無權占有的話， 則出賣人祭祀公業張鎮江請求拆屋交地所需之訴訟費用不過十幾萬元，訴訟之時 間亦在一、二年內即可執行完畢取回土地，為何在訂約時被賣方抑留四百十萬元 之鉅額之價款，而遲不對占有者提起訴訟，反而由買受人提起訴訟，顯見張良欽 所述未出租，伊從未委任張良城收租不實在，可見該尾款四百十萬元即是用以與 承租人協調作為給付承租人之補償費，如有剩餘，再歸公業甚明，張良城如未經 張良欽授權而擅自收租的話，為何張良欽不敢對張良城提出告訴。㈢、證人張覺即張鎮江公業第一任管理人張𠸄之孫子，張𠸄在年邁時，因體力衰弱、 行動不便，曾書立一張授權書予其孫即張覺，授權張覺收租，再參酌張覺自五十 五年起即一直向被上訴人之生父張尚桔收租以迄於七十年，從未中斷，可見確有 租賃關係，絕非無權占有，張覺雖非經合法選任之管理人，但既經合法管理人張 𠸄生前概括授權，則其效力自應及於公業，此觀乎第五百三十三條規定「受任人 受特別委任者，就委任事務之處理，得為委任人為一切必要之行為。」、第五百 三十四條規定「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，
須有特別之授權：一不動產之出賣或設定負擔。二不動產之租賃其期限逾二年者 。三、贈與。四、和解。五、起訴。六、提付仲裁。」即明，同法第五百五十條 規定「雖然委任關係因當事人一方死亡而消滅，但因委任事物之性質不能消滅者 ，不在此限」。同法第五百五十一條規定「前條情形，如委任關係之消滅，有害 於委任人利益之虞時，受任人或其繼承人，或其法定代理人，於委任人或其繼承 人，或其法定代理人，能接受委任事務前，應繼續處理其事務。」，張𠸄既授權 張覺收租，在新管理人未產生前，如不由張覺續行收租，則租金請求權之時效依 民法第一百二十六條之規定唯有短短五年，對公業當會造成損失，故由其收租自 屬合法有效。
㈣、曹金針曾以存證信函附郵政匯票將租金寄予張良欽，並敘明兩代承租公業土地租 金繳納之情形，而張良欽均照收不誤，可見張良欽所述從未向任何人收租，即屬 不實。張覺最後所收之租金時間是在七十六年一月七日當天是收七十年第二期之 租金並非收至七十六年，此不得不辯者。張良欽雖至八十一年十一月二十六日始 當選為管理人，但張良城早在七十九年時即當選公業管理委員會之監事，而張良 欽雖至八十一年十一月廿六日才正式向主管機關報備為公業之管理人，但伊早在 七十九年間即被管理委員會推選為管理人，雖經派下員張良榮、張良安於八十八 年九月間分別向本院及臺灣臺中地方法院提出確認本公業主任委員即管理人張良 欽管理權不存在，惟張良欽既於七十九年間即被選任為管理人，則自有權授權其 胞兄張良城代為收租，其收租對公業自屬有效。㈤、曹金針在第一審稱自我嫁到夫家時，就一直使用系爭土地，也是張覺、張維東來 收租，其收租者亦包括張良城在內，而有關曹金針部分之訴訟，亦經曹金針提出 私有耕地租約書及有關收租之收據，上訴人自認為證據確鑿，才對曹金針部分撤 回起訴，上訴人在九十年十月三日所提出之書狀陳述第一段即表明系爭二六地號 既源出同段一二四之二地號，而一二四之二地號既與曹金針之被繼承人林賜進訂 有耕地租約，上訴人已另具狀撤回曹金針部分之訴訟，另行解決等語，可見上訴 人已自認曹金針部分確有三七五租約才撤回，張覺、張維東、張良城有權向曹金 針收租，則為何同樣地收租人對被上訴人收租即不生效力，豈非矛盾？㈥、系爭土地既是出租予被上訴人蓋屋使用，而依土地法第一百零四條規定基地出賣 時，承租人有依同樣條件優先購買之權。故被上訴人對上訴人顯可主張優先承買 權，上訴人自不能認為被上訴人是無權占有。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：戶籍謄本二份及聲請訊問證人張良欽、張 覺。
理 由
一、上訴人主張：伊向祭祀公業張鎮江買受坐落彰化縣員林鎮○○段二六地號土地， 並於八十六年九月九日經法院判決移轉登記為伊所有，卻為被上訴人甲○○於系 爭土地上興建磚造平房而無權占用，面積達九三．六五平方公尺即如原判決附圖 （下稱附圖）所示Ｂ部分，供己及其子被上訴人丁○○居住使用。且祭祀公業之 財產為公同共有，未經全體派下員同意不得出租，而向被上訴人收租人張覺、張 炳五、張良欽既未經授權，自屬無權代理祭祀公業出租或收取租金。又伊於八十 五年十一月二十六日即立約向祭祀公業買受系爭土地，是張良城介紹，故其當知
買賣情事，但張良城知悉買賣後仍繼續收取租金，可見其係為自己利益收款，與 祭祀公業無關。被上訴人無權占有並侵奪伊所有系爭土地，且無法律上之原因而 享受使用占用土地之利益，致伊不能使用而受損害，乃本於所有權及不當得利之 法律關係請求等情。求為命被上訴人為如伊聲明所示分別遷出並拆屋還地及連帶 給付損害金之判決。
二、被上訴人則以：系爭土地原為祭祀公業張鎮江所有，上訴人甲○○之夫張尚桔於 日據時代，即向祭祀公業管理人張𠸄承租，並均按年向祭祀公業之代理人張覺、 張炳五、張良城繳交租金，租金為每年九十台斤稻穀折算之現金，上訴人繼受取 得系爭土地所有權，自應承受原有之租賃關係，伊等並非無權占有等語，資為抗 辯。
三、上訴人主張其為系爭土地之所有權人，被上訴人甲○○並在系爭土地如附圖所示 Ｂ部分，興建磚造平房，供其本身及其子丁○○居住使用等事實，業據其提出土 地登記謄本為證，並經原審法院囑託員林地政事務所人員測量屬實，有附圖所示 之複丈成果圖在卷可稽，被上訴人亦不爭執，固堪信為真實。四、惟被上訴人抗辯系爭土地於日據時代即由被上訴人甲○○之夫張尚桔向祭祀公業 張鎮江管理人張𠸄承租等情，有被上訴人提出之繳租金時張覺、張炳五、張良城 簽收簿冊一份為證（原本閱後發還，影本附卷），並經證人張覺於本院到庭結證 屬實，復證稱「有租給丁○○的父親（即張尚桔），是用稻榖計租的」「（法官 問：當時祭祀公業管理人是誰？）是我爺爺，叫做張𠸄。當時我爺爺因為年紀老 邁，向各地收取租金，以便繳交稅金或祭祀或其他支出。」「（法官問：你爺爺 沒做之後換誰擔任管理人？）就由我代理。」「我爺爺大約三十八或三十九年死 亡的。當初因為要繳水租、田賦，當時我的宗親有委託書給我。」「我爺爺的時 候就有租給他們了，我向他們收租的時候他們就在繳租了。」「張維東當時擔任 新的管理人，當時還不瞭解佃人住在哪裡，就請張炳五代收」等語（見本院卷第 一一三至一一五頁），並有證人張覺提出之委託代理書一份為證（原本發還，影 本附卷，見本院卷第一二三頁），足見被上訴人確實有向當時之祭祀公業張鎮江 管理人張𠸄承租系爭土地。按祭祀公業雖為全體派下員之公同共有，惟管理人係 派下員全體選舉產生，自有代表祭祀公業為管理行為，而共有土地之出租屬共有 物之管理行為（最高法院六台上字第三０二０號著有判決可資參照），故本件祭 祀公業之管理人張𠸄將系爭土地出租予被上訴人，以收取租金繳交稅金、田賦、 祭祀及其他支出，難謂有何違法或不當。雖依民法第五百五十條規定委任關係固 因當事人一方死亡而消滅，但因委任事務之性質不能消滅者，不在此限，為此， 被上訴人抗辯張𠸄既授權張覺收租，在新管理人未產生前，如不由張覺續行收租 ，則租金請求權之時效依民法第一百二十六條之規定，將因短期時效五年而消滅 ，對公業當會造成損失，故由其收租自屬合法有效等語，應為可採。上訴人主張 ，張覺為無權收取租金，及本件系爭土地係屬祭祀公業張鎮江所有，屬其派下員 全體公同共有之不動產，管理人非經全體派下員同意，所為出租，對祭祀公業張 鎮江自不生效力云云，則不可採。
五、復據上開簿冊所載繳租情形，被上訴人自五十五年起至八十六年上半年（即八十 六年一至六月）均有繳納租金即每年九十台斤之稻穀折算之現金予上訴人之前手
即祭祀公業之人員張覺、張炳五及張良城，並經證人張良城於原審到庭結證稱： 「我在（第一屆管理人）張維東時任總務工作，在（第二屆管理人）張良欽時擔 任管理委員會的監事，我都有幫祭祀公業收取租金，被告等人（即被上訴人）的 收租是從日據時代就開始，我都是以員林鎮農會公告的稻穀價格換算現金收取， 我代收的部分都有簽名蓋章，字據上的簽名確實是我的手筆．．」，「．．我租 金一直收到八十六年上半年土地出賣後我就不再收租金。」，「我們有扣留百分 之四十的價金給承買人（指上訴人），當做對現居戶的拆遷補償費用，本件預留 有四百多萬元，結果原告（即上訴人）都沒有依約發給補償費，我事後有寄出存 證信函給原、被告等人（即兩造）。」，「他們（指被上訴人）都有承租，我記 得是按員林鎮農會的公告每斤稻穀價格計算租金．．」，「（法官問：收取租金 有無得到管理人的授權？）有。收回去的租金都是用在祭祀祖先花費及水電費用 ，因為支出明細太細而沒有作帳。」「（法官問：扣留的四百多萬元有無列出應 受補償人的名冊？）沒有。契約書約定發放補償費時應該會同我們去發放，如有 餘額應還我們，但原告（即上訴人）到今都未去發放。」等語（見原審卷第一八 五至一八八頁），並有存證信函及系爭土地買賣契約書影本各一份為證，足見證 人張良城於祭祀公業張鎮江出賣系爭土地後，即未向被上訴人收取租金，且依該 買賣契約書所載不動產買賣付款約定明細表４，確尚有尾款四百十萬元迄未給予 祭祀公業張鎮江之事實，亦為上訴人所不爭執，則上訴人與祭祀公業張鎮江既於 八十五年十一月二十六日簽訂系爭土地買賣，迄今已有多年，竟未支付，亦未見 祭祀公業張鎮江對上訴人有何訴訟請求，顯然該尾款是要支付與被上訴人等承租 人租賃事由之賠償。雖證人即祭祠公業張鎮江管理人張良欽於本院結證稱「．． 扣留尾款四百多萬元是要當尾款等移交清楚才付款，要把地上物全部都理好點交 清楚才付款。當時沒有說到承租的事情，佔用的事情我以前也和對方談，私下由 祭祀公業補償搬遷費，請佔用人搬遷．．」等語，惟上開尾款金額達四百多萬元 之鉅，至今亦未見祭祀公業張鎮江向被上訴人請求搬遷訴訟，再參以上訴人指稱 證人張良城為上訴人與祭祀公業張鎮江間系爭土地買賣之介紹人，並經證人張良 欽證述屬實，則證人張良城對渠等當時買賣之情形，應知之甚稔，足見證人張良 城證稱上訴人扣留上開尾款是為解決系爭土地之地上物補償等情，應可憑信。益 徵證人張良欽上開證述，實難採信。為此，上訴人主張證人張良城於伊買受系爭 土地後仍向被上訴人收取租金是為其個人利益而收取，及該尾款並非要做支付與 被上訴人租賃事由之賠償乙節，委不足採。六、上訴人又以祭祀公業張鎮江管理人張良欽未曾委託任何人（包括張良城）代收祭 祀公業土地租金等情，並提出張良欽出具之聲明書一份為證，復經證人張良欽證 到庭證述該聲明書是其所寫無訛，惟依證人張良城於原審所證，上訴人與祭祀公 業張鎮江間所留尾款四百多萬元若發放補償費給被上訴人等承租人，如有餘額應 還張鎮江祭祀公業等語，即補償費（尾款）對被上訴人發放少，甚或不必發放， 該公業將因上訴人發放給被上訴人多寡，相對即受其利益多少，故證人張良欽與 上訴人利益一致，且證人張良欽又為祭祀公業張鎮江之管理人，其立場難謂無偏 頗之虞。況本件復經原審法院向彰化縣員林鎮公所函查祭祀公業張鎮江有關管理 人選任案，覆稱：依案卷資料張維東（七十三年十月就改選張維東為新管理人准
予備查）任滿三年後，因數度修改規約及管理人選任發生諸多爭議、紛擾並訴諸 法院審理，至八十一年十一月二十六日由張良欽任管理人迄今，有該所九十年十 月十八日九０員鎮民字第二四０七一號函覆之資料可稽。而同案原審被告曹金針 （後經上訴人撤回起訴）有與祭祀公業訂立三七五租約，此為上訴人所不爭執， 即曹金針自七十九年起至八十二年上期繳納之租金即每期（半年）三四三台斤之 稻穀折算之現金均由證人張良城收取，有曹金針提出並經證人張良城簽名蓋章之 租金收據及八十三年八月十八日由中興新村郵局寄出之存證信函及郵政匯票（八 十三年八月十八日寄）及郵政國內匯款執據（八十五年七月十二日寄）各一紙在 卷可證，益證張良欽於八十一年十一月擔任管理人後仍有向曹金針收取租金，是 該聲明書聲明未委任任何人代收祭祀公業土地租金，顯與事實不符。足徵上訴人 所提出張良欽上開聲明書，以證明祭祀公業張鎮江於張良欽為管理人期間不曾委 任任何人代收祭祀公業土地租金，亦從未出租他人，均為不可採。七、綜上所述，系爭土地係由被上訴人甲○○、丁○○之夫、父張尚桔向上訴人之前 手即祭祀公業張鎮江承租而占有並建屋，其間有租賃關係存在，而張尚桔於七十 五年一月四日死亡，因而由渠等占有使用，有戶籍謄本二份為證，被上訴人抗辯 占有系爭土地並非無權占有等語，應可採信。按上訴人與祭祀公業張鎮江間於八 十五年十一月二十六日就系爭土地成立買賣契約，並於八十六年九月九日已登記 為所有權人，有臺灣臺中地方法院八十六年度重訴字第四五號民事判決書、上開 買賣契約書影本各一份及土地登記謄本一份在卷足憑，上訴人既繼受系爭土地之 所有權，則被上訴人與上訴人之前手即祭祀公業張鎮江之租賃契約對上訴人仍繼 續存在。上訴人以被上訴人無權占有訴請被上訴人遷讓房屋，被上訴人甲○○並 應拆除建物返還土地於上訴人，及請求被上訴人連帶給付相當於租金之損害金， 自屬無據，不應准許。其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人 敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決之結果不生影響，爰不再一一論 述，併予敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十九 日~B1民事第七庭審判長法 官 簡清忠
~B2 法 官 陳賢慧
~B3 法 官 盧江陽
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份参拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 康孝慈
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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