臺灣臺南地方法院民事判決 96年度訴字第1766號
原 告 甲○○
被 告 王金山即祭祀公業王萬盛管理人
訴訟代理人 王程風 律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國97年4月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落台南縣善化鎮○○段2342地號、面積0.0354公頃土地及同段2344地號、面積0.2692公頃土地之租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠、坐落台南縣善化鎮○○段2342地號、面積0.0354公頃土地及 同段2344地號、面積0.2692公頃土地（下稱系爭2筆耕地） 原承租人唐德爨已不幸亡故，未亡前承租人均按期給付租金 ，並有出租人立據為憑。然原承租人亡故後，繼承人間因遺 產稅稅務申報及繼承人繼承協議之故，未重新辦理繼承租賃 權利之新約。惟期間繼承人之一即原告多次親自交付租金遭 拒，無奈以善化郵局寄發存證信函告知，並以本院96年度存 字第3524、4414號提存事件提存租金在案。而本案經繼承人 間同意由原告繼承該承租權利，且原承租人唐德爨及繼承人 之原告並未違反租約規定或法律規定，故應由原告繼承該租 賃權利。
㈡、被告主張民國89年後所訂立之耕地已不適用三七五租約一事 ，因本案為繼承承租之權利，並非新訂之耕地租約，其時效 之起始計算並不適用89年新訂耕地租約之規定。又耕地三七 五減租條例第6條規定…耕地租約應一律以書面為之…。且 被告於台南縣善化鎮公所（下稱善化鎮公所）調處時稱：系 爭2筆耕地已無三七五租約之登記…等等。惟耕地三七五減 租條例第6條規定旨謂保護佃農及舉證上之便利，非須經登 記始生效力（參照最高法院51年台上字第2629號、最高行政 法院54年判字第242號判例及內政部75年內地字第395584號 函），其述言實已相悖。該租賃標的確有耕作事實（含休耕 ），被告質疑現承租人之原告有否自耕能力一事，自農業發 展條例修正後已無自耕能力之限制，故承租人自無身分資格 之限制，且本案經台南縣政府耕地租佃調處程序調處結果亦 為租約有效。又系爭2筆耕地現實有耕作之事實，可由土地 現況確有耕作之事實照片為證。原承租人唐德爨自始即有耕 作之事實，因金融機構無法提供91年前之交易資料，經原告
查搜先父唐德爨存摺資料，自91年至93年期間，每年均有善 化鎮公所所核查休耕轉作補助金額。查休耕轉作之認定，均 經鎮公所農業課相關人員實地勘察後，方能認定核發之標準 ，故由此可證，期間均有耕作或依法休耕轉作之事實。原告 雖任職私人企業機關，惟現耕作多已機械化耕作，原告除暇 餘自行耕作外，如力有未逮者亦僱工助耕，與原告之耕作能 力並無相牴。另原告於台南縣新市鄉○○段1地號之土地（ 地目：田）及向新市鄉公所承租之坐落台南縣新市鄉○○段 33之2地號之土地（地目：田）、同縣善化鎮○○段2266地 號土地（地目：田）等三七五租約土地，均有耕作之事實， 足證原告之耕作能力無庸置疑。因之，本件耕地租約繼承辦 理案為有效。
㈢、自原告之先父（原承租人）承租後至原告承傳先父所言，均 自任耕作，從無廢耕、棄耕等等作為，除依法配合政府政策 休耕外，均未廢耕、棄耕之行為。被告稱原告所訴租賃關係 存在，與原聲請善化鎮公所更改承租人名義之內容相異，原 告所聲請善化鎮公所承租人變更，係因原租賃關係即存在事 實，因原承租人亡故由繼承人繼承該承租人權利，亦依法有 據。所提確認關係存在之訴訟，為被告主張租賃權利不存在 而滋生訟源。本案由原告依法向善化鎮公所提出，原承租人 即被繼承人死亡由承租人辦理繼承承租租賃變更後，並經善 化鎮公所調處無法達成協議，復再轉呈台南縣政府耕地租賃 爭議調處委員會調處，經提種種證據（租金給付證明、原租 賃契約、轉作休耕證明、耕作事實等），台南縣政府耕地租 賃爭議調處委員會乃作成租賃有效之結論。被告雖述原告所 提照片為臨訟所照，原告本於誠信及依據長期耕作之事實， 逢本案特提出照片一事，豈有耕作之人有長期拍照耕作事實 之現況，此與常規不符。另原告已提公所長期間之耕作及休 耕之證明，原告所言之「僱人耕作」係指僱用機械化農機（ 耕耘機、農作機）耕作，一般農作焉有自行購置大量農機耕 作，如不僱工難道一鏟一鏟方稱「自耕」？被告之答辮主張 顯為無理，故兩造間就系爭2筆耕地之租賃關係確實存在等 情。
㈣、並聲明：求為判決：確認原告與被告間就系爭2筆耕地之租 賃關係存在。
二、被告則以：
㈠、程序上問題：
⒈耕地三七五減租條例第26條所規定，調解調處之程序，必須 當事人間有耕地租佃關係存在，其發生租佃爭議，始有調解 、調處之進行，此有最高行政法院56年判字第62號判例可憑
。本件被告與原告間並無耕地三七五減租契約，而系爭土地 原出租與唐德爨，84年因該承租人未耕作任其荒廢，經台南 縣善化鎮公所逕行註銷該耕地三七五減租租約，承租人唐德 爨知道後因放棄耕作而未向該公所提出異議或訴願。94年唐 德爨死亡，原告以繼承人之身分聲請租賃契約承租人之變更 登記，惟查被告與承租人唐德爨之耕地三七五減租租約已經 註銷而不存在，即耕地三七五減租租約在未依法回復前根本 無三七五減租租約可繼承，亦即原告與被告間根本無三七五 減租租約之租賃關係，移送機關之台南縣政府未詳查，逕行 進行調解、調處，顯有所錯誤。
⒉本件調解之原因是：原告申請三七五減租租約承租人之變更 登記（請參閱善化鎮公所調解卷宗內所附原告之聲請書）， 被告不同意，不同意之原因是原告與被告間並沒有訂立耕地 三七五減租租約，並不是原告與被告間有否租賃問題，原告 經調解、調處送來後，在本院主張之聲明為確認租賃關係存 在之訴訟，與原來聲請台南縣善化鎮公所之申請耕地三七五 減租租約承租人名義變更登記內容不同。再查行政機關依耕 地三七五減租條例第6條規定辦理租約之登記、註銷、更正 ，換訂之登記，係本於行政權之作用，為公法上之單獨行為 ，當事人如有不服應依訴願或行政訴訟程序救濟，最高行政 法院56年判字第377號判例可憑。本件原承租人唐德爨其承 租系爭土地於84年之租賃契約被註銷，即原告於該承租人唐 德爨死亡後要繼承其承租權須回復其承租契約，然後才能為 承租人名義之變更，原告應以訴願或行政訴訟程序請求救濟 ，原告不這樣做，而善化鎮公所竟以調解方法進行兩造之調 解，很明顯地在程序上有不妥之處。
⒊被告原出租給原告之被繼承人唐德爨之系爭2筆耕地原訂之 耕地三七五減租租約，於82年因承租人唐德爨廢耕，經善化 鎮公所註銷該耕地三七五減租租約在案，94年承租人唐德爨 死亡後，原告欲繼承其承租權，並更而向善化鎮公所聲請承 租人名義之變更，即應有該耕地三七五減租租約存在始可， 亦即原告應以訴願行政訴訟方式，請求回復該耕地三七五減 租租約，有了耕地三七五減租租約始能名義之變更，原告不 以此為途，竟訴請法院確認租賃關係存在之主張，與原來兩 造爭執之向善化鎮公所聲請更改承租人名義之內容相異。次 查耕地三七五減租租約之登記、註銷、更正、換訂之登記為 公法上之單獨行為，原告聲請善化鎮公所為承租人名義之更 正，屬於公法上之單獨行為，該鎮公所不准其聲請，即應以 訴願方式救濟，原告不這樣做，顯有不妥。
⒋耕地三七五減租條例第26條所規定調解、調處之程序，必須
當事人間有耕地租佃關係存在為前提，其更而發生租佃爭議 ，始有調解、調處程序之進行。本件兩造間並無耕地租賃之 任何關係，亦即並無耕地三七五減租租賃關係，應無耕地三 七五減租條例第26條之適用；或許原告主張原承租人唐德爨 是其被繼承人，惟查該承租人唐德爨在租約屆期後並沒有辦 續租，也沒有向善化鎮公所為續租之登記。經善化鎮公所通 知其辦理續租登記，竟置之不理，後經善化鎮公所予以確切 實地調查結果，已放棄租賃，沒有耕作，土地已荒廢甚久， 因而註銷耕佃租賃登記，租賃權已不存在，應無租賃權可繼 承。原告有否租賃權可繼承，原告與被告間有否租賃關係， 經被告否認後應屬於普通法院裁判之範圍，非調解、調處所 能解決。再查行政機關依耕地三七五減租條例第6條規定辦 理租約之登記註銷更正換訂之登記，係本於行政權之作用為 公法上之單獨行為，為公法上處分之行為，當事人如有不服 應依訴願或行政訴訟程序救濟。本件原承租人唐德爨與被告 間之租賃契約業經善化鎮公所於84年註銷，即不管原告有否 繼承權，應以訴願或行政訴訟程序請求救濟，原告不這樣做 ，竟逕行聲請善化鎮公所為耕地三七五減租租約登記，顯有 所不妥。該鎮公所不予駁回，更而進行調解、調處，顯有不 當。因為原告係依據繼承關係繼承原承租人唐德爨已登記之 租賃契約，但原租賃契約業經該鎮公所註銷，已無標的物， 其聲請契約登記，顯有不妥。耕地三七五減租條例第6條租 約之登記，雖非租約生效要件，但原告依據繼承關係繼承原 租人唐德爨之已登記三七五減租契約，欲將承租人更正為原 告本人，並非依其本身新的承租關係為直接聲請登記，即原 承租契約已註銷，已無標的物可繼承。
㈡、系爭2筆耕地為被告王萬盛祭祀公業所有，原出租與唐德爨 ，82年租賃期間到期，承租人因放棄耕作，經台南縣善化鎮 公所通知，辦理契約續租，該承租人因放棄耕作沒有遵期到 該鎮公所辦理續租，後經該鎮公所到現場實地勘查已沒有耕 作，土地已荒廢，而於84年註銷已登記之耕地三七五減租租 約，原承租人唐德爨嗣於94年間死亡，生前並無申請續訂租 約登記，對於註銷租約，並未提出訴願或行政訴訟。兩造間 並無任何耕地租賃關係，且原告現就職於統一公司，無自耕 能力，亦無法繼承耕地租賃關係。又依據土地法第106條規 定，以自任耕作為目地，約定支付地租，使用他人之農地者 為耕地租用。即租用耕地需自任耕作，而自任耕作需有自耕 能力，本件原告並未經過農業耕作訓練，現就職於統一企業 公司，並不具有耕作能力，如果說有租賃權的遺產，亦不能 繼承。本件被告與唐德爨之耕地三七五減租條例於84年因該
承租人唐德爨廢耕，而被註銷三七五減租租約，該承租人唐 德爨在生存期間並沒有提出訴願且已放棄耕作，將耕地任其 荒廢，耕地三七五減租租約因其放棄耕作而無效。93年以前 雖有繳租金，惟都是第三人（其兒子或親戚）來繳，被告不 知其本身已放棄耕作，而出租之耕地一直就沒有耕作，一直 到今仍然任其荒廢在那裡。93年被告知道承租人已不耕作， 已放棄租賃，之後就沒有再收租金，原告以其名義提存，因 其非承租人，應不生提存之效力，且三七五減租租賃契約已 註銷。又法律雖修正無耕作能力者亦可買農地，亦即非有耕 作能力者亦得購買耕地，但耕地三七五減租條例為租地耕作 問題，並不是所有權之移轉，非有耕作能力，如何承租耕地 耕作？本件原告無自耕能力，如說唐德爨之耕地三七五減租 租約還存在，即其死亡後，繼承人之原告亦應有自耕能力才 可繼承，原告任職於統一公司，無自耕能力，應不得繼承。 且承租人唐德爨如說其承租權還存在，即死亡後其租賃權應 為其繼承人所公同共有，非原告1人可以繼承，也非其1人可 以單獨起訴。
㈢、退萬步言，耕地租賃應以自任耕作始可，而自任耕作需有自 耕能力。本件原承租人即原告之被繼承人唐德爨有自耕能力 ，其逝世後，其子女依據耕地三七五減租條例之規定需有自 耕能力始可繼承其租賃權。本件原告自稱任職於私人公司， 應無自耕能力，其提出之現耕照片，如其說是僱人耕作的， 且該照片為臨訟所照，不能做為其有自耕能力之證明，至於 原承租人之休耕以及向新市鄉公所承租之台南縣新市鄉○○ 段33之2地號土地及善化鎮○○段2266地號土地皆為原承租 人唐德爨承租之土地，不能證明原告有自耕能力，原告既無 自耕能力，即無法繼承原承租人唐德爨所訂之耕地三七五減 租租約之承租權，無承租權，即兩造間應無租賃關係等語， 資為抗辯。
㈣、並聲明：求為判決：駁回原告之訴。
三、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。又按本條例施行後，耕地租約 應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由 出租人會同承租人申請登記，同條例第6條第1項雖亦有明文 規定。惟查，耕地租約應一律以書面為之，乃因耕地租佃易
起糾紛，為保護佃農，便利管理及舉證而設，並非耕地租賃 之成立或生效要件。又耕地租約非以登記為生效要件，於租 約存續期間，如未登記，得隨時請求登記。因之，耕地三七 五租約是否被註銷登記與耕地是否存在租賃關係間並無必然 關聯性。如耕地有租賃關係存在，而出租人或承租人拒絕訂 立書面契約，即屬租佃爭議，自應踐行耕地三七五減租條例 第26條第1項、第2項前段規定之調解、調處程序。茲查：㈠、出租人之被告與原承租人唐德㸑就系爭2筆耕地訂立三七五 耕地租約，最後1次簽訂之耕地租約係於85年12月31日租期 屆滿。上開耕地租約於租約期滿後，因出租人、承租人於耕 地租約期滿翌日起45日內均未提出申請終止或續訂租約登記 ，善化鎮公所乃依耕地三七五租約清理要點第7點第2項規定 逕為辦理租約註銷登記並將登記結果公告30日，惟未將租約 註銷登記乙事通知出租人及承租人，有善化鎮公所96年12月 25日所民字第0960019751號函附台南縣私有耕地租約、同所 97年3月13日所民字第0970003312號函附該所處理出租人未 申請收回承租人未申請續訂逕為辦理租約註銷登記資料、97 年3月27日所民字第0970004019號函及本院97年1月16日言詞 辯論筆錄在卷可查，堪以認定。
㈡、次查，系爭2筆耕地經註銷租約登記後，原告本於其為原承 租人唐德㸑之現耕繼承人，於96年8月25日申請續訂租約， 惟因被告於96年9月12日向善化鎮公所提出聲明異議書，不 同意善化鎮公所逕行為原告申請之三七五耕地租約登記，兩 造乃經善化鎮公所耕地租佃委員會於96年10月5日調解不成 立，嗣經臺南縣政府耕地租佃委員會於同年12月7日調處認 定租約有效，惟因被告不服調處決議，臺南縣政府遂將該租 佃爭議案件移送本院處理，有台南縣政府96年12月12日府地 籍字第0960273943號函附資料在卷足憑。而耕地租賃關係係 屬私權關係，出租人之被告既拒絕原告本於其為原承租人唐 德㸑之現耕繼承人之地位申請續訂租約，並否認兩造間之耕 地租賃關係存在，揆諸前開說明，自無不許原告循民事訴訟 程序謀求救濟之理。從而，本件耕地租佃爭議事件業已踐行 前揭調解及調處程序，起訴自屬合法，先予敘明。四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否於 當事人不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而得 以對於被告以確認判決除去者，均屬之。本件原告主張其為 系爭2筆耕地原承租人唐德㸑之現耕繼承人，兩造間就系爭2 筆耕地之租賃關係存在，然為被告所否認，則原告對被告就
系爭2筆耕地之租賃關係是否存在，將致原告之法律上地位 陷於不安之狀態，而上開不安之狀態，復能以本件確認判決 將之除去，則原告提起本件訴訟，訴請確認兩造間之系爭2 筆耕地租賃關係存在，即有確認之法律上利益，應堪認定。五、兩造不爭執之事實：
㈠、出租人之被告與承租人唐德㸑就系爭2筆耕地訂立三七五耕 地租約，最後1次簽訂之耕地租約係於85年12月31日租期屆 滿。上開耕地租約於租期屆滿後，善化鎮公所逕為辦理租約 註銷登記，惟出租人之被告仍繼續收受承租人唐德㸑繳納之 耕地租金。
㈡、承租人唐德㸑於94年12月25日亡故，其全體繼承人於96年8 月25日簽訂遺產分配協議書，記載：由原告繼承上開租約承 租權利。
㈢、原告現任職於統一公司。
㈣、被告以原告非承租人為由而拒收原告繳納之租金，原告為此 將系爭2筆耕地94年度、95年度租金各15,000元，依民法第3 26條規定將之提存於本院提存所（本院96年度存字第3524、 4414號）。
六、得心證之理由：
㈠、按耕地承租權為財產權之一種，自得由繼承人繼承，惟分割 遺產時，依耕地三七五減租條例第16條、台灣省耕地租約登 記辦法第4條第1項第3款、第5條第2項規定之意旨，應限於 現耕繼承人始能取得耕地承租權，非現耕繼承人如未於法定 期限內拋棄繼承權時，固可共同繼承耕地承租權，惟將來分 割遺產時，仍限於現耕繼承人始能取得繼承權。查原告主張 原承租人唐德㸑之全體繼承人（子女）即原告、訴外人唐淑 枝、唐美玲已辦理遺產分割，將系爭2筆耕地之承租權分配 由原告繼承取得之事實，已據提出戶籍謄本、繼承系統表及 96年8月25日遺產分配協議書為證，且有善化鎮公所96年12 月25日所民字第0960019751號函附現耕繼承人切結書、非現 耕繼承人同意書在卷可稽，堪信為真實。則原告既以現耕繼 承人之地位主張繼承取得系爭2筆耕地之承租權，當得由其 單獨對被告提起本件訴訟。是故，被告辯稱：原告提起本件 訴訟，非由唐德㸑之全體繼承人全體起訴，顯然欠缺當事人 適格要件云云，不足憑採。
㈡、原告主張系爭2筆耕地租約於租期屆滿後，承租人均繼續耕 作迄今乙節，雖經被告抗辯：系爭2筆耕地租約於租約期滿 後，經善化鎮公所查證原承租人唐德㸑已放棄耕作，乃逕為 辦理租約註銷登記。系爭2筆耕地之承租人已放棄耕作，其 租賃關係已不存在云云；惟查：系爭2筆耕地租約於85年12
月31日租期屆滿後，因出租人、承租人於耕地租約期滿翌日 起45日內均未提出申請終止或續訂租約登記，善化鎮公所乃 依耕地三七五租約清理要點第7點第2項規定逕為辦理租約註 銷登記，已如前述，並非如被告所辯係因原承租人唐德㸑放 棄耕作，善化鎮公所方逕為辦理租約註銷登記。又系爭2筆 耕地租約於租期屆滿後，原承租人唐德㸑仍繼續承租耕作， 而出租人之被告亦繼續收受承租人唐德㸑繳納之耕地租金。 嗣後承租人唐德㸑於94年12月25日亡故，其繼承人之原告仍 繼續繳納租金並耕作之事實，已據原告提出出租人收租收據 、唐德㸑之台南縣善化鎮農會活期儲蓄存款存摺摘要載有轉 作入之存入金額及照片2幀為憑，且有本院96年度存字第352 4、4414號提存事件可稽，堪予採信。被告空言否認上情， 尚非可採。
㈢、被告雖又抗辯：原告任職於統一公司，無自耕能力，不能繼 承耕地租賃權云云；然查，承租人有無自耕能力，應就客觀 之事實加以認定，尚與其主要職業無直接關係。況現今農地 耕作多採機械操作，翻土、播種等均有農耕機足以代勞，毋 須全部農事均仰賴人力或終日守在耕地旁為之，是縱原告現 任職於統一公司，尚難憑此遽認其不能從事農務耕作，為無 自耕能力之人。參酌原告提出之新市鄉公有耕地租賃契約記 載：原告為坐落台南縣新市鄉○○段33之2地號、地目田土 地及同縣善化鎮○○段2266地號、地目田土地之承租人，足 見原告主張其為有自耕能力之人，並非無據。又系爭2筆耕 地經原告僱請農耕機翻土、播種後，轉作作物（綠肥）亦已 逐漸成長，有照片2幀在卷可按，亦見原告主張其為有自耕 能力之人，應屬實在。
㈣、末按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條 例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀 耕地三七五減租條例第20條之規定自明。故租約期滿時，承 租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦 非因租期屆滿而當然消滅。綜上所述，出租人之被告與原承 租人唐德㸑就系爭2筆耕地訂立三七五地租約，最後1次簽訂 之耕地租約係於85年12月31日租期屆滿。上開耕地租約於租 期屆滿後，承租人唐德㸑仍繼續承租耕作，而出租人之被告 亦繼續收受承租人唐德㸑繳納之耕地租金。迄至唐德㸑於94 年12月25日亡故，其全體繼承人已於96年8月25日簽訂遺產 分配協議書，由現耕繼承人之原告繼承取得上開租約承租權 利，並繼續耕作，從而，原告為此訴請確認原告與被告間就 系爭2筆耕地之租賃關係存在，為有理由，應予准許。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 97 年 4 月 16 日 民事第三庭 法 官 張季芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 4 月 16 日 書記官 顏惠華