臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十五年度重上字第七四號
上 訴 人 政邦建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 上訴人 丁○○
戊○○
己○○
乙○○○
丙○○
庚○○○
右當事人間請求撤銷暴利行為事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十二日台灣
台中地方法院第一審判決（八十四年度重訴字第五六四號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。
㈡兩造於民國（下同）八十三年十二月五日所簽訂協議書約定之給付金額新台幣（
以下同）一千五百萬元應減輕為三百萬元。
㈢被上訴人丁○○應給付上訴人四百萬元，被上訴人戊○○應給付上訴人二百萬元
，被上訴人己○○應給付上訴人二百萬元，被上訴人乙○○○應給付上訴人一百
三十三萬三千三百三十三元，被上訴人丙○○應給付上訴人一百三十三萬三千三
百三十三元，被上訴人庚○○○應給付上訴人一百三十三萬三千三百三十三元，
並各自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣前項請求上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈤第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：
㈠上訴人認以三百萬元之價格向被上訴人等人購買系爭二六八一之二地號土地（面
積○．○○○四公頃）價格應屬相當，故被上訴人等人向上訴人收取之金額超過
三百萬元之部份（即一千二百萬元）即屬民法第七十四條所定之暴利行為，上訴
人聲請依法予以減輕給付，故被上訴人等人所收取之一千二百萬元應返還上訴人
。又被上訴人等人係依其土地之持分朋分上訴人所給付之一千五百萬元，故上訴
人請求渠等返還之一千二百萬元亦依其土地持分之比率計算，計算之結果詳如上
訴聲明第三項所示。
㈡原審判決僅以兩造就系爭土地議價之時間甚長，其間彼此價格並有相互還價之空
間，顯見原告並未陷於「急迫」之情況云云，上開認定顯然誤解民法第七十四條
所謂暴利行為之涵義：
⒈按暴利行為依學者之見解為「就主觀而言，係乘他人之急迫輕率無經驗；就客
觀而言，即財產上之給付或給付之約定，依當時清形顯失公平者」、「主觀要
件：須暴利行為人對於他人之急迫輕率或無經驗之利用有故意存在；客觀要件
：須使相對人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者」而言
（參照王澤鑑著民法總則第二五二至二五三頁及林誠二著民法總則講義下冊第
二○至二一頁）。
⒉上訴人以「向陽新象」集合住宅所坐落基地向土地銀行台中分行之貸款金額分
別為九千七百萬（貸款利率為年利率九．二％）及一千三百萬（貸款利率為年
利率一○％），合計一億一千萬元，業經上訴人提出且為被上訴人所不否認之
土地銀行台中分行放款帳卡可稽，由此計算，上訴人每月須負擔上開貸款利息
八十五萬二千元；此外上訴人未將上開房地之產權移轉予承購戶，經承購戶組
成臨時之管理委員會與上訴人協商結果，在未過戶前「向陽新象」大樓須由上
訴人獨立負擔每月約為十二萬元之大樓管理費，業經證人韋建輝及葉武霖到庭
結證屬實。換言之，上訴人若一日未將向陽新象之產權移轉登記予承購戶，並
由承購戶負擔銀行之分戶貸款，勢必每月負擔八十五萬二千元之龐大利息及十
二萬元之大樓管理費，此種每月龐大之經濟壓力，對上訴人而言，難道不屬急
迫？
⒊上訴人所興建之向陽新象為一百一十二戶之集合式住宅，有建造執照可稽，如
兩造就越界部分之土地未為妥善之解決者，上訴人勢必無法將上開建物之產權
完整地移轉登記予承購戶，衍生眾多產權糾紛之問題，故妥善解決上開越界土
地對上訴人而言，係屬急迫之事，絕無疑問。再者，因上訴人無法單獨解決本
件越界糾紛，台中市政府於八十三年九月二十一日即來函表示關切，略謂「為
維承購戶之權益及俾免衍生紛端，請速辦理有關申貸手續」等語；另承購戶王
建森等十位亦來函表示「於文到十日內儘速出面解決，辦理移轉房地所有權予
吾等，逾期未見回應，定當訴請於法，訴追台端等應負之民事責任，絕不寬貸
」等語。足證被上訴人方面之代理人即證人廖福彬到庭稱「向陽新象我是說還
未過戶，住戶會聯合起來告政邦公司」當屬非虛。
⒋又上訴人如未妥善解決上開越界部分土地，被上訴人依民法第七百六十七條及
同法第七百九十六條之規定，將可向上訴人請求移去或變更所興建之建物；換
言之，上訴人如未妥善解決上開越界部分土地，所興建之建物將有被移去或變
更之虞，此種危險對上訴人而言難道不算急迫？
⒌與系爭二六八一之二地號土地原屬同筆土地之二六八一之一二地號土地，被上
訴人出售予訴外人林榮鐘之價格每坪為三十三萬五千元，然系爭二六八一之二
地號土地面積僅四平方公尺，而被上訴人出售予上訴人之價格竟為一千五百五
十萬元（含代書及土地增值稅費用），兩者之價格相差近五十倍；換言之，系
爭土地之市價每坪約為三十三萬五千元，而被上訴人竟以高於市價五十倍之價
格出售予上訴人，是否顯失公平？實不待上訴人贅言。
⒍兩造之協商過程長達一年多，然被上訴人並不否認上訴人自始即願以每坪二百
萬元之價格購買越界部分土地，惟皆不為被上訴人所接受；換言之，上訴人雖
願以高於市價之價格向被上訴人購買越界土地，然此一糾紛之解決並非繫之於
上訴人，而是取決於被上訴人之意願，且上訴人因被上訴人遲遲不同意出售上
開土地，在協商期間（自八十二年間起至八十三年底）所遭受之損失將近二千
萬元，皆有事證可查；換言之，上訴人並無拖延不解決本件糾紛之理由或動機
存在。反觀被上訴人何以遲遲不解決本件糾紛？因被上訴人並不因事件之遲延
解決而蒙受損失，且被上訴人亦知有朝一日上訴人終必就範，接受渠等所開出
之條件。
㈢至於原審所指上訴人可先就未占用鄰地之部分先行辦理保存登記，但須於土地登
記簿加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」等語乙節，原審所指之方法並無法
全盤解決上訴人之問題：
⒈查被上訴人所舉之法令係就未占用鄰地之建物得以部分辦理保存登記所為之規
定，而「向陽新象」大樓因屬區分所有建物，每一區分所有權人其所有之建物
皆占有建築基地，並非僅部分建物有占有鄰地之情形，並不適用被上訴人所舉
之法令，至為明顯。
⒉另依法院審理所傳訊之「向陽新象」大樓承購戶廖福彬、韋建輝、葉武霖到庭
皆一致證稱，渠等不願接受向上訴人所購買之房地，在土地登記簿加註「本建
物尚有部分占用鄰地未登記」之記載等語，亦足證上訴人如未向被上訴人購買
越界之土地，仍會衍生與承購戶之間之購屋糾紛，已屬不辯自明之理。
⒊退一步言之，上訴人所興建之向陽新象為一百一十二戶之集合式住宅，依原審
之見解未占用鄰地之部分可先辦理建物保存登記，但須於土地登記簿加註「本
建物尚有部方占用鄰地未登記」；如此，有占用鄰地部分之建物仍屬無法辦理
保存登記；換言之，向陽新象一百一十二戶之住戶，將可部分辦理建物保存登
記，其餘則無法辦理保存登記。如此，一旦購買無法辦理保存登記建物之承購
戶向上訴人主張權利時，上訴人又如何因應？
⒋如認向陽新象可辦理建物保存登記之建物，亦須於土地登記簿加註「本建物尚
有部份占用鄰地未登記」。在此種產權不清之情形下，銀行勢必不願將分戶貸
款撥予承購戶，上訴人仍須按月負擔龐大之銀行利息及大樓管理費將近百萬元
；此外，承購戶也拒絕接受此種產權不清之不動產過戶，故依原審所持之見解
，仍無法解決上訴人急迫之情事，至為明顯。
⒌縱依原審所持之見解，向陽新象之建物可部分辦理建物保存登記，然被上訴人
依民法第七百六十七條規定所定有物上請求權，並不因此而喪失；換言之，被
上訴人依然可對上訴人主張要求拆除越界部分之建物，至為明顯。
㈣原審判決以「交易活動中議價能力之強弱本屬商業競爭之常態，要不得僅因自身
欠缺談判協商之籌碼。而以高價獲取商品，即認價格『顯不相當』．．．被告復
稱原告僅欲購買占用部份，必將因此導致其等原有之完整土地遭受切割，爾後再
予出售之價格不高等語，衡情亦非無稽，尚難據此認定上述價額有何顯不相當之
處」云云，亦誤認民法第七十四條所謂暴利行為之涵義，經查：
⒈系爭土地每坪之市價為三十三萬五千元，而上訴人竟以一千五百五十萬元之價
格購得，原審竟認上開價格並無顯不相當之處，實令人訝異！亦令人難以置信
！
⒉同段二六八一之十二地號土地面積為四一六平方公尺，系爭二六八一之二地號
土地之面積為四平方公尺（分割自同段二六八一之十二地號）；換言之，分割
前之二六八一之十二地號之面積為四百二十平方公尺，系爭土地面積僅占二六
八一之十二地號土地面積之○．○○九，且系爭土地所處之位置並非緊臨路面
，亦未橫跨二六八一之十二地號土地，僅附著於邊陲地帶；換言之，系爭土地
所占面積尚不足二六八一之十二地號土地之百分之一，所占比率極微，所處位
置又僅邊陲地帶，並非精華所在，而原審竟認被上訴人出售系爭土地予上訴人
，必將導致原有之完整土地遭受切割，爾後再予出售之價格不高等語，上開認
定顯然昧於事實。
⒊原審認『上訴人不得僅因自身欠缺談判協商之籌碼，而以高價獲取商品，即認
價格『顯不相當』」等語；由此以觀，原審之上開認定顯然認上訴人由於欠缺
談判協商之籌碼。因而以高價購買商品，本屬商業競爭之常熊，難認價格有何
顯不相當之處，皆與暴利行為無涉；原審之思考模式顯然忽略上訴人之所以欠
缺談判協商之籌碼，乃因本身急迫及無經驗等情事所造成，苟上訴人無上開急
迫及無經驗等情，焉有可能淪為刀俎魚肉任被上訴人宰割，以一千五百萬元之
高價購買一坪之土地？
㈤原審判決認「原告疏於查證土地界址以致越界建築在先，復因自身過失不知法令
，方以一千五百萬元購買系爭土地，顯係出於本身嚴重過失，自不得主張撤銷本
件土地買賣契約書」等語，亦屬誤認民法第七十四條所定暴利行為之涵義。原審
認民法第七十四條暴利行為之適用，應類推適用民法有關錯誤之規定，即非出於
自己之過失始得當之云云，經查：
⒈原審上開見解並無法律上之根據。
⒉民法第九十二條因被詐欺或脅迫而為意思表示之撤銷，法文亦未規定須本人非
出於過失，方得撤銷被詐欺或脅迫之意思表示，實務及學者見解亦無人主張民
法第九十二條意思表示之撤銷，須本人非出於過失方得為之；同理，民法第七
十四條與第九十二條法文皆無表意人非出於過失之規定，何以民法第七十四條
之適用應類推同法第八十八條？
⒊民法第七十四條所定之「急迫」、「輕率」及「無經驗」皆隱含過失之意味在
內，若非隱含「過失」之意味在內，又如何陷自己於締約之不利地位？例如「
定作人利用承攬人經濟困難之急迫機會，以降低於工程價額三分之一數額與承
攬人結帳（參照最高法院五十年台上字第七○七號判決）、「乘人急需用款以
應付軋頭寸，而以半價收購全新汽車」、「理髮廳對於毫無經驗之外國觀光客
，推薦特別昂貴之理髮項目」、「高山旅館對毫無經驗且急需房間之旅客，收
取超出平常甚多的房間住宿費用」皆屬暴利行為之類型（參照黃村力著民法總
則新論第二四六頁），上開所舉之例，承攬人及汽車所有人若能善加理財、外
國觀光客若能貨比三家、高山旅客若能提早預約房間，暴利行為人即無機可趁
，足證民法第七十四條所謂之「急迫」、「輕率」或「無經驗」皆隱含過失之
意味在內，如民法第七十四條之適用須本人非出於過失方得為之者，將難有適
用之日。
㈥關於原審及被上訴人以上訴人「係屬建設公司，揆諸常情，就此建築、地政登記
之法令自應較諸被告更為熟稔，是其主張係屬『無經驗』云云，未免無稽，難認
有理」等語，上開認定及主張無異倒置舉證責任，亦乏根據。經查：
⒈上訴人所主張「無經驗」乙節，應屬消極事實，被上訴人既否認上訴人上開主
張，即應就上訴人「有經驗」之積極事實負舉證責任。
⒉上訴人雖為建設公司，然並非建設公司即有處理越界糾紛之經驗；再者，上訴
人如有處理類似糾紛之經驗，又何須落得本身財務狀況惡化，名下資產遭法院
查封之地步？
⒊至於被上訴人所舉相關地政法令亦無法解決上訴人之窘境，至少大樓所坐落之
基地即無法按上開相關地政法令解決，此點上訴人並不否認；此外，上開相關
地政法令亦無法解決銀行方面分戶貸款之問題。
㈦被上訴人稱「向陽新象」所坐落基地（即西屯區○○○段二一二二之四號土地）
之共有人劉桂麟於八十三年二月十二日死亡，而其繼承人劉天送於八十四年二月
三日始辦妥繼承登記，足見上訴人之無法辦理移轉登記予客戶，乃因繼承問題之
遲遲無法解決，與逾界無涉云云，惟經查：
⒈訴外人劉桂麟係提供土地由上訴人建屋出事，與上訴人訂立者為合建分售契約
，上訴人於八十二年六月間即已完成向陽新象之興建，惟因土地越界問題一直
無法與被上訴人妥善解決，而劉桂麟於八十三年二月十二日死亡，其繼承人劉
天送為確保其權益，且督促上訴人積極處理土地越界乙事，乃要求上訴人須將
土地越界乙事處理完畢，方願將土地移轉過戶予上訴人，此點由兩造於八十三
年十二月五日簽訂協議書由上訴人向被上訴人購買越界土地後，劉天送即於八
十四年一月間向地政機關申請就二一二二之四地號土地為繼承登記，並於同年
二月三日辦理完畢。
⒉另證人劉天送到庭亦證稱「因政邦公司與被上訴人有糾紛，我們要求解決後才
辦理過戶．．．因土地有糾紛貸款無法准，為了保障我們權利，才要求儘快解
決（越界糾紛）」等語；足證被上訴人此項抗辯與事實不符，至為明顯。
㈧被上訴人稱「上訴人自承於八十二年六、七月間即知悉逾界占用被上訴人之土地
，然卻遲至八十三年四、五月間始告知被上訴人，且於告知後亦從未『主動』與
被上訴人商談或找人居間與被上訴人商談解決之事．．如此可謂為急迫嗎？」，
惟經查：
⒈查上訴人於八十二年六月間取得「向陽新象」大樓之使用執照後，即向地政機
關申請辦理建物保存登記，惟於地政機關派員測量時發現越界占用被上訴人所
有之同段二六八一之二地號土地四平方公尺，上訴人即將上開越界之事實通知
被上訴人丁○○及己○○等人，並與渠等展開協商提出願以每坪二百萬元之價
格購買越界土地，惟遭渠等拒絕。
⒉被上訴人於原審自認渠等「於八十二年間知悉此事後，即向原告表示異議」等
語，係與事實相符，然其後被上訴人改稱於八十三年四月間方知土地遭上訴人
占用云云，則顯非實在。經查：
⑴按「前項自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符且係出於
錯誤而自認者，始得為之」，民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文，
是被上訴人上開撤銷自認即屬無據，況被上訴人上開所稱亦與事實及常情不
符，蓋上訴人於八十二年六、七月間即已知悉越界而無法辦理建物保存登記
，衡情儘快解決越界情事，俾辦理保存登記取得客戶銀行貸款始為上策，如
不向被上訴人購買越界土地者，一則需負擔龐大銀行貸款利息及管理費，另
一則仍面臨廣大客戶訴求違約，又豈是上訴人所欲見？
⑵被上訴人丁○○於原審到庭稱「八十二年初甲○○建造房屋，提出要向我購
買土地．．．之後就沒有消息．．．後來甲○○來找我談，之後又說無法負
擔財務，後來甲○○分割．．．八十三年四、五月間又說已越界．．，之後
又說與股東研究，但沒有消息」云云，由丁○○之上開陳述，可知丁○○雖
有意隱瞞兩造於八十二年間就即開始越界土地展開協商之事實，然丁○○亦
不否認兩造自八十二年間即有多次接觸之經過。
⑶此外，證人廖福彬亦證稱在其未介入本件糾紛之前，「己○○有委託丁○○
和政邦公司談，但沒結果，據我瞭解政邦公司當初開二個條件．．．若只購
買越界部分是每坪二百萬，己○○等不接受．．。」等語；換言之，在證人
廖福彬未介入本件之前，兩造己就土地越界乙事有長期之商議，惟皆因被上
訴人索價過高而無法解決。
⑷末查，證人劉天送亦到庭證稱「房屋完工時我們申請執照，測量時才發現越
界四平方公尺，政邦公司找對方談，對方說二百坪全部買，每坪一百五十萬
元，（政邦）公司只願以二百萬購買，對方後來找廖福彬出面談．．．」等
語；足證上訴人於八十二年六、七月間發現建物越界乙事，隨即與己○○、
丁○○等人展開協商，惟均因被上訴人方面索價過高而無法解決，至為明顯
。
㈨關於被上訴人辯稱兩造協商過程長達一年之久，可認上訴人並未有急迫情事云云
，亦與事實不符。經查：
⒈兩造締約之日為八十三年十二月五日，被上訴人既認兩造協商長達一年之久，
則兩造開始協商之期間應為八十二年間，已可證明。
⒉兩造皆不否認開始協商之時，上訴人所提出之解決方案為出價二百萬元購買越
界土地，而被上訴人則開價應以五十萬元購買二六八一－十二地號全部之土地
；換言之，越界糾紛並非上訴人單方面即可解決，須得土地所有人即被上訴人
方面之同意始可，由事後被上訴人將二六八一－十二地號土地以每坪三十三萬
五千元出售予林榮鐘乙節，即可證明兩造之所以遲遲無法達成協議，乃因被上
訴人索價過高，並非上訴人無意購買越界土地。
⒊兩造開始協商之時，上訴人方面已表明越界土地只有一坪多，此點並經被上訴
人方面協商之代理人即證人廖福彬到庭證實，上訴人並於八十三年十一月七日
出具承諾書予廖福彬表明願以二千萬元購買越界土地，對上開優渥條件被上訴
人猶不滿足，未能達成協議。最後若非被上訴人查覺上訴人財務惡化，支付能
力堪慮，焉有降價與上訴人達成協議之理？
㈩被上訴人稱兩造於八十三年十二月五日簽訂協議書，然上訴人遲至八十四年四
月十日方辦妥核准基地調整，且於辦妥基地調整後又遲至八十四年十二月九日
始將土地移轉登記予購屋客戶，足證上訴人無絲毫急迫可言云云，惟經查：
⒈兩造於八十三年十二月五日雖簽訂協議書，惟被上訴人己○○稱為確保渠等之
權益，故有關建築基地之基地調整手續，渠等乃指定由己○○之女婿呂孟勳建
築師所承辦，並經證人呂孟勳到庭結證屬實，直至八十四年四月十七日台中市
政府工務局方核准基地調整，故基地調整手續縱有遲延情事，亦與上訴人無關
。此外，遲延基地調整手續，上訴人又可獲得何種利益？被上訴人之上開指責
顯不符事理。
⒉系爭二六八一之二地號與同段二六八一之十二地號本屬同一筆土地，故辦妥系
爭基地調整手續後，亦須辦理土地之分割，然上開二筆土地由被上訴人丁○○
等人辦妥分割登記之時，已是八十四年六月二十一日，又系爭二六八一之二地
號之地目原本為「水」，亦須辦理地目變更登記，辦妥地目變更登記之時已是
同年十月二十日，再由上訴人將產權移轉登記予承購戶，已是同年十二月九日
，上開步驟皆依法令之規定逐步辦妥，並非上訴人有意之遲延。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決除如主文所示外，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱： ㈠上訴人無法將「向陽新象」所坐落土地（即西屯區○○○段二一二二－四號）移 轉登記予購屋客戶，乃另有內情及原因與逾界無涉。按該土地之共有人劉桂麟於 八十三年二月十二日死亡，有戶籍謄本在卷可證，則在辦妥繼承登記之前，該土 地縱未逾界，亦無法辦理移轉登記予購屋客戶。查劉桂麟之繼承人之一劉天送係 於一年後之八十四年二月三日始辦妥繼承登記，易言之，在此一年內，無論逾界 之問題解決與否，均無法將土地辦理移轉登記予購屋客戶（此亦所以上訴人從不 主動與被上訴人協商解決之原因）。足見上訴人之無法辦理移轉登記予購屋客戶 ，乃因繼承問題之遲遲無法解洪，與逾界無涉。故上訴人為本件主張之前提，根 本不存在。而劉天送何時願將該土地移轉過戶予上訴人，與劉天送何時能就該土 地辦理繼承登記，係屬兩事。上訴人卻故為張冠李戴，企圖混淆，實甚不該。 ㈡再者，民法第七十四條第一項之主觀要件為：「須對於他人之急迫、輕率或無經 驗之利用有故意存在。」既如此，則其要件，應可細分為：⒈須該他人確有急迫 情事。⒉行為人須明知該他人為急迫並加以利用。茲分述於左： ⒈上訴人並無何急迫情事，事證如左：
⑴上訴人自承於八十二年六、七月間即知悉逾界占用被上訴人之土地，然卻遲 至八十三年四、五月間始告知被上訴人，且於告知後亦從未「主動」與被上 訴人商談或找人居間與被上訴人商談解決之事，此由上訴人至今仍未能提出 任何證據以證明其曾「主動」或找人與被上訴人商談即可為證。當然更談不 上有所謂「急切地」欲與被上訴人商談之情形，試問倘上訴人果真急迫，衡 情可能如此嗎？反倒是因當時報章均刊載政府即將全面實施容積率（當時建 商一片搶建風，即因此而起），倘實施容積率，被上訴人之土地將幾無價值 ，故被上訴人急於出售，惟土地部分被占用，又無法出售（在解決前無人願 買），故真正急迫者反倒是被上訴人而非上訴人，此由自上訴人知悉逾界後 之約一年五個月後，找人出來居間協商者，竟為被上訴人而非上訴人即可為 證。又縱使上訴人曾出價願以一坪二百萬元解決（被上訴人否認之，蓋在達 成協議之前上訴人並未「肯定」願以多少錢解決），然出價為被上訴人所不 能接受後，即不理不睬，如此可謂為急迫嗎？上訴人顯誤解急迫之意。 ⑵自上訴人知悉有逾界時起，至與被上訴人協議日止，期間長達一年半，故姑
不論上訴人並未主動要求解決，亦姑不論上訴人遲延近十個月始告知被上訴 人，縱依其主張，即此一年多之期間上訴人均有因被上訴人之請求而協商， 則倘上訴人果真急迫，焉有可能長達一年半始達成協議。 ⑶本件協商，上訴人原已同意以二千萬元解決，嗣被上訴人均同意後，上訴人 又反悔不同意：並殺價五百萬元後，始達成協議，為兩造所不爭，故倘上訴 人有所謂「急迫」，有可能如此嗎？
⑷另由上訴人不急於解決繼承之問題，亦足認上訴人根本無急迫可言。蓋倘上 訴人急於將土地過戶予客戶，則縱使衝破頭也要先想辦法辦妥繼承，蓋此為 移轉予客戶之前提也，然上訴人卻慢條斯理地拖延一年多才辦妥，足見其一 點都不急迫。
⑸上訴人以其每月須負擔銀行利息八十五萬二千元，越界情事如未解決，會與 客戶產生產權糾紛，及如未解決，被上訴人將訴請其拆屋還地為由，而主張 其為急迫云云，亦顯無足採，茲分述於左： ①銀行利息係所有貸款中最輕之負擔，焉可謂為急迫。況所有之貸款上訴人 均用以投資收益賺大錢，從而焉可以須給付區區小額之利息，即可謂為急 迫？
②截至與被上訴人協議日止，均無任何客戶對上訴人為控告或為發存證信函 之行為，尤無為「集體」控告或發函之行為，易言之，糾紛根本尚未發生 ，故焉有何急迫可言？況「向陽新象」於八十二年四月間即已取得使用執 照，依上訴人與客戶之契約約定，已屬「完工」（目前所有預售屋合約均 以取得使用執照為完工），故客戶亦無催請其速過戶之依據（蓋完工之日 期限尚未屆至，及合約上並無記載完工後何時須過戶），益顯上訴人上開 所述，純係藉口。
③又依民法第七百九十六條之規定，被上訴人早已因對逾界未即提出異議， 而不得再請求拆屋還地（被上訴人更從未提及要拆屋還地）。故上訴人以 此作為所謂急迫之理由，純係藉口，尤為顯然，不值一駁。 ④更重要者，不論他人對上開情事是否會急迫，然對上訴人而言，其顯然毫 不急進，此由前開所述之㈠㈡㈢點即可知之，故上訴人之主張，顯無所據 。
⒉被上訴人之主觀上亦不知上訴人有何急迫，事證如左： ⑴被上訴人對上訴人貸款之情形並不清楚。亦未風聞有客戶抗爭之情形，更未 曾主張要上訴人拆屋還地，故實不知上訴人有何急迫。 ⑵更重要者，上訴人對越界之事始終不理不睬，漠不關心，故被上訴人之主觀 上始終不知上訴人有在急。既不知上訴人有何急迫，當然更談不上「利用」 之問題。
㈢又前開土地上訴人係遲至八十四年四月十日始辦妥核准基地調整，而於辦妥基地 調整後，又遲至八十四年十二月九日始將土地移轉登記予購屋客戶，由此亦足認 上訴人無絲毫急迫可言。
㈣按依地籍測量實施規則第二百八十三條第三項、土地登記規則第七十條、建物所 有權第一次登記法令補充規定第十九項、台灣省政府地政處七十七年七月十九日
七七地一字第四○四七號函之規定，建物辦理保存登記發現部分基地占用鄰地時 ，仍得就未占用鄰地部分之建物辦理保存登記，亦即對未占用鄰地部分之建物之 產權完整並無影響，至於在土地登記簿上加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記 」，不過係表明尚有部分建物因所坐落基地占用鄰地而尚未登記而已，並不影響 未占用鄰地之建物之產權完整。而上訴人卻故意曲解上開「加註」之含意，偽稱 該加註會造成產權不清，及無法向銀行貸款云云，顯非事實。而由卷附之台中市 中興地政事務所九十年七月二十日就台中市西屯區○○○段二六八一－二號土地 之複丈成果圖可知，上訴人所有之建物共有一二二戶，而有占用被上訴人共有之 系爭土地者僅十四戶，亦即除此十四戶外，其餘一○八戶均得辦理保存登記，而 上訴人卻未辦理，謂有急迫云云，其誰能信？更重要者，乃身為建築專業之上訴 人（上訴人之法定代理人甲○○先生且從事代書業務一、二十年）始終未為前揭 未占用鄰地部分建物之保存登記之行為或嘗試，倘有急迫，或有所謂銀貸壓力， 可有可能如此？
㈤本件之加害者（即逾界竊占者）為上訴人，被害者則為被上訴人，為兩造所不爭 ，則依最高法院四十二年台上字第二五六號判決意旨：「民法第七十四條所定得 聲請減輕其給付者，乃指法律行為係乘他人急迫輕率或無經驗而為給付之約定， 依當時情形顯失公平者而言。被上訴人待字閨中，上訴人以不正當方法實施姦污 後，希圖免除刑責而與被上訴人訂立和解契約，其賠償被上訴人一萬八千元純係 由上訴人之自願，既非事出急迫輕率或無經驗，亦難謂有顯失公平之處。」則本 件在上訴人自願賠償之情況下，應無民法第七十四條適用之餘地。 ㈥林榮鐘之土地與被上訴人等共有之系爭土地毗連，且林榮鐘之土地，因被上訴人 等共有土地之存在，而造成地形之不完整，甚且有畸零地之發生，形成難以規劃 及利用之情境；加以八十三年間，報章雜誌一再報導「全省全面實施容積率管制 在即」，為避免「土地可建建坪之大量縮水」，故於八十三年間，林榮鐘即曾數 度向被上訴人表示，欲購買被上訴人等共有之系爭土地。而被上訴人等也因容積 率實施在即，倘實施容積率，被上訴人等共有之系爭土地更將嚴重縮水，當然亦 急於出售，惟因該土地遭上訴人占用，產權不清，遂一直延宕而無法出售，直至 兩造達成協議後，且被上訴人亦將上訴人所占用部分之土地分割過戶予上訴人後 （即八十四年九月七日），林榮鐘始願購買被上訴人等之前開共有土地。並於八 十四年十月二日與被上訴人等簽訂買賣契約書。被上訴人等前開共有土地雖已售 出，然卻因上訴人之竊占行為，致錯失有利之出售時機，致造成重大之損失，僅 以單位土地可建坪數作比較，系爭土地若於八十四年二月間出售，其售價至少應 為鄰近住宅區即台中市西屯區○○○段第二六八一之七、之八、之九號土地出售 之單價每坪三十九萬元之一．一七倍以上，亦即每坪土地之單價應為四十五萬六 千三百元以上。然系爭土地卻因上訴人之竊占，致僅以每坪三十三萬五千元售出 。若以上述兩價錢作比較，則被上訴人等之損失，應在二千三百七十萬以上。 ㈦本件擅自逾界侵害他人土地所有權者為上訴人，故依法應受保障者為被上訴人而 非上訴人，依法被上訴人亦無將該被強占之土地出售予上訴人之義務，而上訴人 依法更無強要被上訴人出售該被強占土地之權利。而今上訴人欲達「強要」該遭 其所竊占土地之目的，先虛以委蛇答應以一千五百萬元和解，然後俟其辦畢建物
保存登記後，再提起本訴，將前開款項要回，以詐術迂迴地達到其強要該土地之 目的。易言之，倘承認上訴人之訴有理，等於承認被害者有照加害者之意和解之 義務，此種見解可謂完全破壞被害者應受法律保障及當事人意思自由之法律基本 價值，其非正確，實無庸疑。
㈧關於廖福彬於本院之證詞部分：
⒈廖福彬係於八十三年十一月初始受己○○之委託出面與上訴人洽談，在此之前 ，根本未介入此事，亦不知情，故其謂「在接受委託之前，己○○有委託丁○ ○和政邦公司談，但沒結果，據我瞭解政邦公司當初開二個條件，．．．」云 云，顯非事實。
⒉關於「若上訴人不同意以二千萬元和解，廖福彬即要聯合住戶向法院對上訴人 提詐欺告訴」部分，廖福彬於原審時已否認，自以原審時之供詞為實，惟無論 如何，此均屬廖福彬個人之行為，與被上訴人無關。 ⒊由卷附協議書之第一條可知，直至簽訂協議書當天，仍不確知占用土地之大小 ，故廖福彬謂「一開始就說越界土地只有一坪多」云云，顯非事實。 ⒋上訴人出具承諾書表示願以二千萬元和解時，丁○○之太太所以不敢遽為同意 ，乃因見其出價很好，擔心被占用之土地可能很多，或有其他隱情，並非對價 格不滿意，後來廖太太同意，惟上訴人卻反悔，此即當時沒敢遽為同意之原因 。
⒌廖福彬謂其知上訴人之財務有困難，並曾告訴被上訴人之一之己○○云云，顯 係謊言，在此鄭重否認之。又依一般經驗定則，公司財務狀況乃極機密，上訴 人何有可能告之廖福彬，益徵其所供為偽。 理 由
一、上訴人起訴主張上訴人於其所有坐落台中市西屯區○○○段第二一二二之四號土 地興建向陽新象大樓一百十二戶集合住宅，因建築逾越界址而占用被上訴人所有 同段第二六八一之二號系爭土地約四平方公尺，致使上開集合住宅無法辦理建物 保存登記及分戶貸款。上訴人即因未諳登記法令以致陷於此一急迫情況，必須向 被上訴人購買系爭土地以便順利辦理保存登記，否則無法辦理分戶貸款，上訴人 每月須負擔建築融資一億一千萬元之利息八十五萬二千元及大樓管理費十二萬元 。兩造屢經議價然皆因被上訴人索價過高而未能達成協議，惟因上訴人迫於上述 情況，百般無奈仍於八十三年十二月五日就系爭土地支付一千五百萬元顯不相當 之高價購買所有權，並已如數付訖上述金額。被上訴人既係利用上訴人急迫、無 經驗之情況而以顯不相當之高價獲取暴利（被上訴人嗣出售分割後之同段第二六 八一之十二號土地之單價為每坪三十三萬五千元），爰於法定期間內依民法第七 十四條之規定提起撤銷之訴，請求將買賣金額由一千五百萬元減輕為三百萬元， 並就被上訴人所獲得之一千二百萬元暴利依被上訴人之應有部分之比例，由被上 訴人丁○○返還四百萬元，被上訴人戊○○、己○○各返還二百萬元，被上訴人 乙○○○、丙○○、庚○○○各返還一百三十三萬三千三百三十三元予上訴人等 情（上訴人於原審係請求將買賣金額由一千五百萬元減輕為四十二萬元，並就被 上訴人所獲得之一千四百五十八萬元暴利依被上訴人之應有部分之比例，由被上 訴人丁○○返還四百八十六萬元，被上訴人戊○○、己○○各返還二百四十三萬
元，被上訴人乙○○○、丙○○、庚○○○各返還一百六十二萬元予上訴人，上 訴本院後，減縮請求如上述）。
二、被上訴人則以其所有之系爭土地遭上訴人越界竊占四平方公尺，致使整筆土地無 法出售，因當時政府實施容積率管制在即，土地價格一直滑落，被上訴人延誤有 利之出售時機，僅能以每坪三十三萬五千元於八十四年十月二日出售同段第二六 八一之一二號土地予林榮鐘，被上訴人土地為上訴人竊占，損失之金額應在二千 三百七十萬元以上，被上訴人係屬被害人，則上訴人以一千五百萬元向被上訴人 購買系爭土地賠償伊損失，被上訴人自未獲得暴利。且上訴人於八十二年六、七 月間即知悉越界占用被上訴人之土地，然卻遲至八十三年四、五月間始告知被上 訴人，且於告知後，從未主動與被上訴人商談或找人居間與被上訴人商談解決之 道，上訴人縱曾出價願以每坪二百萬元購買越界占用之土地，然出價為被上訴人 所拒後，即不理不睬，從上訴人知悉有越界時起至與被上訴人達成協議，期間長 達一年半，足證上訴人並無急迫之情事；況上訴人原已同意以二千萬元解決糾紛 ，嗣又反悔，並殺價五百萬元，上訴人尚有議價空間，豈有急迫之可言。而上訴 人無法將向陽新象大樓所坐落之土地移轉登記予承購戶，係地主劉桂麟於八十三 年二月十二日死亡，其繼承人劉天迄至八十四年二月三日始辦妥繼承登記所致， 與越界與否無關。且依地籍測量實施規則第二百八十條第三項、土地登記規則第 七十條、建物所有權第一次登記法令補充規定第十九項、台灣省政府地政處七十 七年七月十九日七七地一字第四○四七號函等規定，建物辦理保存登記發現基地 部分占用鄰地時，可於土地登記簿上加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」， 先就未占用鄰地部分之建物辦理保存登記，上訴人公司為建設公司，就此相關法 令甚為熟悉，應不符合民法第七十四條所稱之無經驗。本件上訴人侵權在先，嗣 經協議價購系爭土地後，又以被上訴人暴利行為藉詞撤銷，倘准上訴人所請，猶 如法律強制被上訴人低價出售系爭土地，嚴重破壞契約自由之原則等語，資為抗 辯。
三、本件上訴人於坐落台中市西屯區○○○段第二一二二之四號土地興建日向陽新象 大樓一百十二戶集合住宅，因建築逾越界址而占用被上訴人所有同段第二六八一 之二號土地，上訴人於八十三年十一月七日出具承諾書同意以二千萬元向被上訴 人洽購越界之土地，後被上訴人減價五百萬元，兩造於八十三年十二月五日達成 協議，由上訴人以一千五百萬元向被上訴人購買越界之土地，上訴人業已如數支 付被上訴人，被上訴人亦將四平方公尺之系爭土地分割出來移轉登記予上訴人。 至被上訴人原所有同段第二六八一之二號分割後所留之四一六平方公尺編為同段 第二六八一之十二號地號，由被上訴人於八十四年十月二日以每坪單價三十三萬 五千元出售予林榮鐘等情，為兩造所不爭執之事實，並有兩造所提出之承諾書、 協議書及土地登記簿謄本、土地登記謄本在卷可稽。而上訴人所興建之向陽新象 大樓占用系爭土地之建物有台中市西屯區○○○段第一○五四一、一○五四八、 一○五五六、一○五六四、一○五七二、一○五八○、一○五八八、一○五九六 、一○六○四、一○六一二、一○六二○、一○六二八、一○六三六、一○六四 四建號一至十四樓（一○六四四建號一樓建物係屬公共設施），及系爭土地為向 陽新象大樓占用之情形為長六公尺，寬○．四公尺之三角形，復經本院囑託台中
市中興地政事務所測量屬實，製有複丈成果圖在卷可按（附本院卷㈡第一四○頁 、本院卷㈢第一二六頁），此部分之事實自堪認定。本件上訴人以一千五百萬元 向被上訴人購買四平方公尺之系爭土地，上訴人主張買賣價金超過三百萬元部分 之一千二百萬元係屬被上訴人之暴利，為上訴人在急迫、無經驗之情況下所為， 因此請求依民法第七十四條第一項之規定減輕其給付，並就被上訴人所獲得之一 千二百萬元暴利依被上訴人之應有部分比例返還。按民法第七十四條第一項規定 法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之 約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為， 或減輕其給付。則暴利行為之成立，就主觀而言，係暴利行為人乘他人之急迫、 輕率、無經驗；就客觀而言，須使相對人為財產上之給付或為給付之約定，依當 時情形顯失公平。是本件兩造之爭執重點在於上訴人以一千五百萬元向被上訴人 購買四平方公尺之系爭土地，在八十三年十二月五日當時是否有顯失公平；及被 上訴人將四平方公尺之系爭土地出售予上訴人，是否有乘上訴人急迫、無經驗。四、上訴人以一千五百萬元向被上訴人購買系爭土地有無顯失公平： ㈠坐落台中市西屯區○○○段第二六八一之二號土地在八十四年六月二十一日分割 之前，面積為四二○平方公尺，而系爭土地面積僅四平方公尺，即占分割前第二 六八一之二號土地面積不及百分之一，再依台中市中興地政事務所地籍圖謄本所 示（附本院卷㈢第五頁），系爭土地為長條之三角形，所處位置並非緊臨路面， 亦未橫跨分割前之第二六八一之二號土地，而係位於邊側地帶，系爭土地所占之 比例極微，又非分割前第二六八一之二號土地之精華所在，僅在邊側地帶，則分 割前之第二六八一之二號土地自不因系爭土地之分割而破壞其完整性，影響土地 之利用價值。此部分經本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司 ）鑑定坐落台中市西屯區○○○段第二六八一之二、二六八一之十二、二六八一 之十三號土地（林榮鐘於八十四年十月二日購買由第二六八一之二號分割出之第 二六八一之十二號土地面積四一六平方公尺，第二六八一之十二號土地再於八十 五年五月十日分割出第二六八一之十三號土地），有無因分割出系爭土地四平方 公尺出售他人，造成原來土地整體利用價值降低之情形？經華聲公司鑑定結果認 「二六八一之二、二六八一之十二、二六八一之十三地號土地之地形地界本質皆 為曲折不完整，不論其合併或分開使用，皆屬畸零地性質，依台灣省畸零地使用 規則第九條規定『面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地非 經整理，均不得建築。』是故二六八一之二地號工地之分割出售他人並不會使二 六八一之十二、二六八一之十三地號土地之可使用性及價值性增加或減少，亦即 不會對原來土地之利用價值有所影響。其中二六八一之十二與二六八一之十三地 形呈人狀，狀似根部，其臨路寬度約四．九公尺，平均寬度約四公尺，最寬五． 三公尺，最小一公尺，狹長曲折，非與臨地如地號二一二七之五、二一二二之四 二六八○之二一、、二六八○之二五、二六八○之十二等合併否則不能建築．． ．」（見華聲公司之鑑定報告書第十五頁），其結論亦與本院前揭認定相符。被 上訴人雖以其所有之土地，除第二六八一之二、二六一之十二、二六一之十三號 土地外，尚有同段第二一二七之五號土地，該土地聯結後即非畸零地，且其部分 土地為上訴人不法占用，被上訴人受有全部土地無法出售之損害，並非將部分土
地分割出售予他人，對全部土地有何影響之問題，質疑華聲公司鑑定結果之正確 性。但第二六八一之二、二六八一之十二、二六八一之十三號土地地形曲折不完 整，呈人狀，狀似根部，則第二六八一之二、二六八一之十二、二六八一之十三 號土地即便與同段第二一二七之五號土地合併使用，仍有部分係畸零地，尤其是 第二六八一之十三號土地難與同段第二一二七之五號土地合併使用，因此林榮鐘 於購買第二六八一之十二號土地面積四一六平方公尺後，又將第二六八一之十三 號土地一五一平方公尺分割出來，交由其岳母與同段第二六八○之二五、二六八 ○之二六號土地合併興建房屋（見本院九十一年二月二十七日準備程序筆錄林榮 鐘證詞及台中市中興地政事務所地籍圖謄本），再依系爭土地之位置及面積，原 第二六八一之二號土地自不因分割出系爭土地而影響其利用價值；又被上訴人於 系爭土地於八十二、八十三年間為上訴人占有期間若有急迫出售分割後之第二六 八一之十二號土地，可將系爭土地先行分割，即得出售，尚不致因系爭土地為上 訴人所占用，致被上訴人全部土地無法出售，被上訴人認系爭土地為上訴人不法 占用，致其受有全部土地無法出售之損害，尚無可採，華聲公司之鑑定意見，並 無違誤。被上訴人所辯上訴人僅欲購買伊占用之土地，必將因此導致其原有之完 整土地遭受切割，爾後再予出售之價格不高云云，要屬無據。 ㈡被上訴人再指稱於八十三年間政府即將實施容積率，將使土地可建建坪大量縮小 ，林榮鐘即曾數度向被上訴人表示欲購買分割前之第二六八一之二號土地，因系 爭土地遭上訴人占用，產權不清，遂一直延宕至兩造達成協議，被上訴人將系爭 土地分割於八十四年九月七日過戶予上訴人後，林榮鐘始願購買被上訴人之土地
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