臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上字第一七○號
上 訴 人 甲○○
法定代理人 桂雅安
被 上訴 人 高金五即祭祀公業高積祥管理人
右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十一年三月八日臺灣臺北地方
法院九十年度訴字第五二一０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決不利於上訴人等部分均廢棄。
㈡右廢棄部分，請求判決：
１、駁回被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請。 ２、第一審、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補述略稱： ㈠被上訴人高金五並非祭祀公業高積祥之管理人，其以管理人之身分提起本件請求 ，有當事人不適格之情事。
㈡原判決既認定系爭土地緊鄰山坡地，難從事商業用途，卻就系爭土地租金之調整 以土地申報地價年息百分之六計算，顯有偏高之情形。蓋查： １、上訴人等所承租之土地，使用之初，荒無一片，經上訴人等辛勤開墾，方有今 日足以住居之景況。但該等土地由於緊鄰山坡地，每遇大雨或颱風天，上訴人 等必憂心恐生有土石流之災情，抑或積水不易退去。上訴人於系爭土地所興建 之建築物，因被上訴人一直無法提出相關文件，以致迄今無法為建物之保存登 記。故上訴人等並無法利用該承租之土地從事商業行為或將所蓋之房屋出售以 牟利，上訴人等並未因承租系爭土地而獲致重大經濟利益。 ２、徵諸被上訴人以同地段三九六地號上門牌號碼「台北市○○區○○路二一及二 三號房屋」請求黃信瑞調整租金乙案，該案不動產因坐落木柵路一段與和興路 交叉口，距路口約一百公尺，附近多係三層樓高之公寓，交通更為便捷，工商 發展性亦高於本案巷內之建築，被上訴人以相同之百分之六調整租金，誠非衡 平。為此，臺灣台北地方法院九十年度訴字第四六六號對於被上訴人訴請同段 四九六地號高貴民、高貴宇、范慧先、施武功、林進興調整租金乙案，論以申 報地價百分之五為適當。
３、另觀諸卷附之「勘驗筆錄」及「複丈成果圖」所示，上訴人甲○○所使用之土 地面積為四六０˙０七平方公尺，然甲○○於系爭承租土地所興建之房屋面積 約為三十餘坪，泰半土地係為空地，該等空地則施設成二道擋土牆，以防土地 崩坍，並無法加以使用。而上訴人天主教台北總教區溝子口天主堂，對其所承 租之土地係興建教堂，該租賃物之經濟價值甚低。至於所使用之四九五之七、 四九六之八地號土地，係屬道路用地，被上訴人依法應無需繳納地價稅。
４、財政部於今年所訂頒之「九十年度房屋及土地之『當地一般租金標準』」，關 於土地之一般租金標準，載為：「依土地申報地價之五％計算。」甚且，依「 台北市市有土地出租租金計收基準」第一條規定，市有土地之出租，亦以「土 地申報地價百分之五計收租金」。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：財政部九十一年二月六日台財稅字第０ 九一０四五０四一八號函、臺灣臺北地方法院九十年度訴字第四六六四號民事判 決、台北市政府地政處網站之「土地使用分區」資料、台北市市有土地出租租金 計收基準、第一信用合作社與郁鎮南間土地租賃契約書、第一信用合作社與張麗 玉間土地租賃契約書、系爭土地鄰地之公告地價一覽表等影本各一件為證，並聲 請履勘系爭土地。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示。
二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補述略稱： ㈠原判決甲○○租用之土地為四百六十三點零九平方公尺（約一百四十坪），其每 年應給付之租金為新台幣（下同）二十五萬七千八百四十九元換算之白米，換算 之每月之租金為二萬一千餘元，另天主堂承租之土地為二百九十點九平方公尺（ 約八十七．九坪），每年應給付之租金為十四萬三千一百八十九元換算之白米， 換算之每月應給之租金為一萬一千九百餘元，相較於台北市每月承租一車位即須 五千元之租金水準言，實已屬過低，無再為調降之餘地。 ㈡又，原判決調整租金之標準，係以土地申報地價百分之六為調整之依據（就系爭 土地言，因未申報地價，故以公告地價之百分之八十為申報地價，相較於被上訴 人於原審提出之鄰地租金水準，即被上訴人與世新大學間之租約及與黃信瑞間之 租約，均係以公告地價百分之六為年租金計算之依據，已屬較低。又查被上訴人 提出由訴外人黃信瑞向祭祀公業高積祥間承租之土地，座落該土地之門牌號碼為 和興路二十三號，位置與系爭土地相較，均不及系爭土地便利。 ㈢再者，上訴人等承租系爭土地雖作為居住及聚會使用，然為相當氣派之三層樓別 墅及教堂，為良好之居家、聚會使用場所，相較於伊等使用分別達一四０坪及八 十七坪，每月僅須支付二萬一千餘元及一萬一千餘元之租金，實無從再為調低。 ㈣上訴人承租土地時，被上訴人即有參酌當地的地形、居住環境訂定租金，租金比 附近土地便宜。
三、證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契約，而祭祀 公業之運作有繼續性之必要，故管理人職務之執行亦有其繼續性，則依公司法第 一百九十五條第二項前段之法理，應認管理人之任期雖已屆滿，若未改選或改選 無效時，原管理人仍得繼續執行職務。被上訴人高金五以伊係祭祀公業高積祥管 理人身分提起本件訴訟，惟上訴人否認被上訴人高金五為祭祀公業高積祥之管理 人，經查：坐落臺北市○○區○○段四小段四九五、四九六地號之土地登記謄本 雖記載祭祀公業高積祥之管理人為高開、高江流二人（見原審卷第十三、十四頁 ），惟高開、高江流先後於民國（下同）三十五年四月七日、四十七年十月十四
日死亡，有除戶謄本影本為憑（見原審卷第一０八、一０九頁），而祭祀公業高 積祥曾於四十七年冬至日派下員大會推選出高金五、高魁、高坤山、高金港、高 周禮五人為管理人，並於五十二年五月二十二日向台北縣木柵鄉申請核備，此有 台北縣木柵鄉公所五十二年北木一字第一六八號函及四十七年十二月三十一日交 接紀錄影本為憑（見原審卷第二四至二七頁）。又上開管理人中之高坤山、高金 港、高周禮、高魁分別於六十三年四月十四日、六十四年二月二十六日、七十四 年八月三日、八十一年十月八日去世，有戶籍謄本可參（見原審卷第一一二至一 一六頁），祭祀公業高積祥曾於六十四年冬至日另補選高清枝為管理人，有六十 四年派下員會議報告、出席名冊、租賃土地契約書等影本在卷可佐，是自八十一 年十月八日高魁去世後，祭祀公業高積祥之管理人僅有高金五、高清枝二人。祭 祀公業高積祥於七十三年間雖曾由派下員選任高武雄、高國雄、高水、高銘松、 高全得為管理人，惟因派下員大會召集程序有瑕疵，業經最高法院判決確認無管 理人資格確定在案，有台灣高等法院七十六年上更㈠字第三三四號、最高法院七 十八年台上字第一四六五號判決可考，足認上開高武雄等五人均未合法取得管理 人資格。另祭祀公業於八十二年四月三十日雖又改選高金五、高清枝、高信一、 高清泉、高建登等五人為管理人，復因派下員大會之程序上有瑕疵，再經臺灣臺 北地方法院認定八十二年四月三十日之改選不生效力，而判決高金五就該次選舉 對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在確定在案，有臺灣臺北地方法院八十三年 度簡上字第一八七號民事判決可稽。上開改選既未生效，則祭祀公業高積祥之管 理人仍為原有之高金五、高清枝二人。嗣高清枝於本件訴訟進行中之九十一年一 月十六日死亡，有戶籍謄本在卷足證，是祭祀公業高積祥之管理人僅餘高金五一 人。故高金五以祭祀公業高積祥管理人之身分提起本件訴訟，尚無上訴人指摘之 當事人不適格問題，合先敘明。
二、本件被上訴人起訴主張：伊為祭祀公業高積祥之管理人。民國四十年間上訴人甲 ○○向祭祀公業承租坐落台北市○○段○○段四九六之十二、四九五之十二、四 九六之十三、四九六之七、四九五之九等地號土地，並建有門牌號碼為台北市○ ○區○○路一段五八巷三十號之房屋；上訴人天主教台北總教區溝子口天主堂（ 下稱天主堂）向祭祀公業承租坐落台北市○○段○○段四九五、四九五之七、四 九六之八、四九五之十三、四九六之十二等地號土地，並建有門牌號碼為台北市 文山區○○路○段五八巷二四號之建物。兩造原約定租金每坪每年白米一台斤， 按給付時市價批發價格折算新台幣給付之；依此約定，祭祀公業出租上開土地每 年得收取之租金分別僅約二千二百九十八元、二千五百四十四元，尚不足繳納地 價稅，對被上訴人顯失公平，且當初約定租金極低，係因上開土地原係台北縣轄 下之木柵鄉，惟自五十七年該地編入台北市改為院轄市，地價普遍上升，是被上 訴人自得依民法第四百四十二條之規定請求調整租金為按公告地價百分之六計算 等語。並聲明：㈠上訴人甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段 四小段四九六之十二、四九五之十二、四九六之十三、四九六之七、四九五之九 地號上，面積四六三零０七平方公尺之土地（如附圖所示ＦＧＨＩＪ部分），自 九十年八月十六日起調整租金為每年給付（先付租金後使用土地）蓬萊白米二萬 零一百四十四斤，按給付時市場批發價格折合新臺幣給付之。㈡上訴人天主堂向
祭祀公業高積祥承租坐落臺北市○○區○○段四小段四九五、四九五之七、四九 六之八、四九五之十三、四九六之十二地號上，面積二七０點九平方公尺之土地 （如附圖所示ＡＢＣＤＥ部分），自九十年八月十六日調整租金為每年給付（先 付租金後使用土地）蓬萊白米一萬一千一百八十六台斤，按給付時市場批發價格 折合新台幣給付之。（原審判決上訴人甲○○向祭祀公業高積祥承租前揭土地， 自九十年十月十七日起每年應給付之租金調整為蓬萊白米一萬五千二百五十七台 斤，按給付時市場批發價格折合新臺幣給付之。上訴人天主教台北總教區溝子口 天主堂向祭祀公業高積祥承租前揭土地，自九十年十月十七日起每年應給付之租 金調整為蓬萊白米八千四百七十三台斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給付 之。並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服。）三、上訴人則以：系爭土地之地目為旱或林地，上訴人並無利用該土地從事商業行為 或建屋出售牟利，應以上訴人可獲得之利益為計算租金調整之準據。其次，依土 地法第九十七條規定，租金應以「申報地價」為計算標準，是被上訴人請求調整 租金為按「公告地價」百分之六計算，顯屬過高。再者，兩造約定之租金是否以 蓬萊白米或稻穀為給付，已無從證明，依被上訴人在另案提出之租賃契約，上訴 人等應以稻穀按給付時批發市價折合新台幣以為租金給付，被上訴人之請求變更 租金之種類，自不應准許等語，資為抗辯。
四、查被上訴人主張上訴人甲○○、天主堂於民國四十年間分別向祭祀公業高積祥承 租其所有如附圖ＡＢＣＤＥ（天主堂承租部分）及ＦＧＨＩＪ（甲○○承租部分 ）所示之土地供作建屋之用，租賃期限未定乙節，業據提出土地登記謄本為證， 復為上訴人所不爭執，並經原法院會同臺北市古亭地政事務所人員到現場履勘及 測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，應堪信為真實。至被上訴人另主 張兩造原約定租金為每年每坪白米一台斤，按給付時市場批發價格折算新台幣給 付乙節，雖為上訴人所否認，惟依被上訴人提出之提存書以觀，上訴人天主堂先 前以提存方式對祭祀公業高積祥為租金之給付，亦表示租金為每坪年租白米一台 斤（見原審卷第一八二、一八三頁），是應認被上訴人此項主張為可採。五、被上訴人復主張系爭土地自上訴人承租以來地價大幅上漲，原約定租金顯屬偏低 ，尚不足繳納地價稅，應按公告地價百分之六之比例調整租金，分別為上訴人甲 ○○部分每年蓬萊白米二萬零一百四十四台斤，天主堂部分每年蓬萊白米一萬一 千一百八十六台斤乙節，上訴人則抗辯被上訴人請求調整之租金過高等語。經查 ：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第 四百四十二條定有明文。查上訴人承租之土地即台北市○○區○○段四小段四九 五、四九五之九、四九五之十二、四九五之十三等地號土地，其地價於五十九年 七月僅為每平方公尺二百零一元，至八十九年七月申報地價已漲為每平方公尺九 千二百八十元，四九五之七地號土地之地價於五十九年七月僅為每平方公尺一百 五十五元，至八十九年七月申報地價已漲為每平方公尺六千一百九十八元，四九 六之七、四九六之八、四九六之十二、四九六之十三等地號土地之地價於五十九 年七月僅為每平方公尺一百九十四元，至八十九年七月申報地價已漲為每平方公 尺九千二百八十元，有土地登記簿謄本在卷可參，足見系爭土地於二十七年間之
地價每平方公尺調漲六千零四十三元至九千零八十六元不等（即漲幅為三十九‧ 九倍至四十七．八倍不等），被上訴人訴請調整租金，自屬有據。 ㈡次依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租金之數額，以不超 過土地申報價額年息百分之十為限。系爭土地位於台北市，雖緊臨山邊，為純住 宅區○○○○○路為木柵路一段，鄰近考試院，公車站牌在木柵路上，主要交通 等生活機能在木柵路上等情，有上訴人提出之現場照片多幀在卷可參，並經原法 院履勘無訛，製有勘驗筆錄附卷可佐（見原審卷第二０三、二四一至二四五頁） ，堪認系爭土地之交通及生活機能均屬便捷，然因為純住宅區，非從事商業用途 ，是系爭土地租金應以土地申報價額年息百分之六計算為宜，依此計算甲○○每 年之租金應調整為二十五萬七千八百四十九元（計算式詳如附表一），天主堂每 年之租金應調整為十四萬三千一百八十九元（計算式詳如附表二）。又兩造約定 租金以蓬萊白米計算，按給付時市價批發價格折合新台幣給付，已如前述，而蓬 萊白米於被上訴人請求調漲時之九十年十月間價格為六十公斤（即一百台斤）一 千六百四十元至一千七百四十元，有報紙乙則可供參考（見原審卷第二八０頁） ，則平均蓬萊白米每台斤約十六點九元，據以換算，甲○○承租土地之租金每年 應調整為蓬萊白米一萬五千二百五十七台斤（257849/16.9 =15257，台斤以下四 捨五入），天主堂承租土地之租金每年應調整為蓬萊白米八千四百七十三台斤（ 143189/16.9=8473，台斤以下四捨五入）。上訴人雖辯稱甲○○所租用之土地面 積雖為四百六十平方公尺，但大半土地是擋土牆，以防土石流，甲○○實際上只 用了三十多坪，並未從事商業行為，而天主堂係教堂，供教友聚會、彌撒之用， 經濟價值甚低，上訴人等並未因承租系爭土地而獲得重大利益，以土地申報地價 百分之六計算實在過高云云，惟上訴人承租系爭土地，兩造係就租用面積及租金 為約定，基地租金之數額，應考量者為基地申報地價、基地之位置、工商業繁榮 之程度等因素，至於承租人實際使用之面積多寡及其使用方式，乃聽任承租人決 定，若依上訴人主張將作空地使用部分減低租金，對出租人即被上訴人亦有失衡 平。
㈢末按房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，應自出租 人為調整租金之意思表示時起算。查被上訴人請求調整租金之意思表示載明於起 訴狀上，而上訴人至九十年十月十六日始收受繕本之送達，有送達證書在卷可憑 ，則本件租金應自上訴人收受被上訴人調整租金意思表示之翌日即九十年十月十 七日起調整。
六、從而，被上訴人請求調整系爭土地之租金，洵屬正當，應予准許。原法院判命自 上訴人收受起訴狀繕本翌日即九十年十月十七日起，調整系爭土地之租金按申報 地價年息百分之六計算，即上訴人甲○○部分每年租金調整為蓬萊白米一萬五千 二百五十七台斤，上訴人天主堂部分每年租金調整為蓬萊白米八千四百七十三台 斤，均按給付時市場批發價格折合新臺幣給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生 影響，毋庸一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 八 日 民事第十五庭
審判長法 官 劉 靜 嫻
法 官 吳 光 釗
法 官 陳 昆 煇
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十一 日 書記官 李 佳 樺附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。