臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第233號
上 訴 人
即反訴被告 甲○○
被 上訴 人
即反訴原告 乙○○
訴訟代理人 林啟瑩律師
複 代理 人 張靜怡律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國96年
3 月27日本院臺北簡易庭96年度北簡字第7451號第一審判決提起
上訴，被上訴人並提起反訴，本院於97年4 月2 日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴及反訴均駁回。
第二審及反訴之訴訟費用各自負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
一、上訴人起訴主張：門牌號碼臺北市大安區○○○路○ 段187 巷23號房屋（下稱系爭房屋）及地下室由被上訴人向原審被 告蘇林桂英、蘇郁雯承租，再分隔9 間轉租他人，伊於民國 95年2 月14日向被上訴人承租系爭房屋之第3 間及地下室倉 庫，每月租金新臺幣（下同）3 萬8000元，租期自95年3 月 5 日起至97年3 月4 日止，並交付押租金11萬4000元。詎系 爭房屋地下室倉庫因冷氣、下雨等因素致積水不能使用，存 有沼氣及病媒蚊，地下室屋頂天花板及管線老舊破裂至冷卻 水溢出滲漏，危及承租人之安全或健康，經多次電話通知被 上訴人修繕未獲改善，乃於95年11月29日以存證信函通知被 上訴人終止租賃契約，爰依兩造租賃關係請求被上訴人返還 押租金11萬4000元，並退還就95年3 月起至95 年11 月共9 個月期間地下室倉庫不能使用部分之租金9 萬6792元，合計 應給付21萬792 元等語。
二、被上訴人則以：依租賃契約書第1 條規定之使用範圍包括地 下室倉庫（約1 點5 坪），故伊所收取之租金，並非無法律 上之原因，自不構成不當得利，且系爭契約書第7 條亦約明 ：「契約期間內乙方（指上訴人）若擬遷離他處時乙方不得 向甲方（被上訴人）請求租金償還」，則上訴人自不得請求 退還地下室之租金；又系爭房屋地下室積水係因冷氣機未保 養之故，惟冷氣機並非兩造承租範圍，而係伊無償提供上訴 人等使用，惟上訴人等疏未保養致冷氣機漏水，且上訴人反 應系爭地下室積水不能使用後，伊旋即委請其他承租戶代為 抽水並消毒，業已迅速排除，並無相應不理之情形，且迄未
有其他承租戶反應仍有積水不能使用，已善盡保持義務及修 繕義務等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，併聲明：㈠原 判決關於駁回上訴人後開第2 項部分廢棄。㈡上開廢棄部分 ，被上訴人應給付上訴人21萬792 元。被上訴人答辯聲明： 上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人於95年2月14日與被上訴人簽訂租約，承租系爭房屋 第3間及地下室倉庫，每月租金3萬8000元，租期自95年3月5 日起至97年3 月4 日止，已付押租金11萬4000元予被上訴人 （見原審卷第5 至9 頁）。
㈡上訴人於95年11月29日以存證信函通知被上訴人終止系爭租 賃契約（見原審卷第13頁）。
五、本件爭點如下：
㈠系爭房屋有無危及上訴人之安全或健康之瑕疵？ ㈡上訴人依民法第430 條終止租約，是否合法？ ㈢上訴人可否請求退還押租金11萬4000元？ ㈣上訴人請求退還地下室租金9 萬6792元，是否有據？六、法院之判斷：
㈠系爭房屋有無危及上訴人之安全或健康之瑕疵？ ⒈按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第 424 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先 由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之 事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉 證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917 號判例參照）。本件上訴人主張：系爭房屋地下室存有 天花板管線老舊、滲水等瑕疵，危急其安全或健康，乃依法 終止租約云云，惟為被上訴人所否認，並以上揭情詞置辯， 是上訴人自應就系爭地下室積水是否危急其安全或健康之有 利於己事實負舉證之責。
⒉查：上訴人主張系爭房屋之地下室供作倉庫使用，曾因置放 之冷氣機漏水而有積水現象，有現場照片為證（見原審卷第 19至21頁），復為被上訴人所不爭（見本院卷第21頁反面） ，固堪信為真。惟被上訴人曾與各承租人約明若需使用上開 冷氣機，應由各承租人負責保養，因各承租人未出資保養， 故冷氣機漏水等情，為證人即各承租人殷復鴻、郭恬伶及丙 ○○分別證述在卷（見原審卷第59、60頁、本院卷第92頁反 面），互核相符，證人丙○○復證稱：「冷氣機有開啟，地
下室才會漏水」等語（見本院卷第91頁反面至第92頁），是 系爭房屋地下室積水主因係冷氣機未保養漏水所致，應可認 定；上訴人雖提出一德工程行出具工程診斷書認為：「…初 步判斷為中央空調的管線破損所造成滲漏，至於實際原因， 則需現場實地瞭解（此漏水與空調保養無關）」等詞（見本 院卷第24頁），然該工程診斷書為私文書，為被上訴人否認 真正，上訴人復未舉證其真實，已難信為真，況依該診斷書 所載，該工程行僅依上訴人提供之照片判斷，並未派員實際 現場勘查，不足以證明地下室漏水原因係因屋頂天花板空調 管線破裂致冷卻水溢出所致；又證人殷復鴻於原審雖證稱： 「有時連續下豪雨的話，或者是因為我們冷氣會排水，所以 說有一陣子之後，幾個月以後，會有一點積水」，惟並不諱 言：「積水的深度大概鞋子的底部會有點濕，我覺得還好， 因為如果我們要放貨的話，下面擺個台子或椅子墊著都沒有 什麼問題，且被上訴人都會請水電行來抽水」等語（見原審 卷第59頁、本院卷第54至55頁），核與證人郭恬伶、丙○○ 證述情節相符（見原審卷第60頁、本院卷第92頁），且有上 述照片及估價單、施工單可憑（見原審卷第79至81頁），縱 使系爭房屋地下室因冷氣機使用甚或下雨積水現象，亦經被 上訴人派員抽水修繕，難謂系爭地下室積水瑕疵已危急上訴 人之安全及健康；遑論證人殷復鴻於原審證稱：「承租期間 被上訴人有找人來消毒過，地下室並無蚊蟲滋生問題」（見 原審卷第59頁），是系爭房屋地下室縱有漏水現象，因被上 訴人已派員抽水消毒，當不致對人體健康產生不良影響，上 訴人復未舉證證明系爭房屋地下室漏水滋生病媒蚊及沼氣， 危急其安全及健康，故上訴人主張依民法第424 條終止系爭 租賃契約，即屬無據。
㈡上訴人依民法第430條終止租約，是否合法？ ⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，依民法第430 條規定，承租人須定相當期限催告出租 人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得終止契 約。
⒉本件上訴人雖主張曾多次電話通知被上訴人改善地下室積水 情形，惟被上訴人否認上訴人曾定相當期限通知修繕，辯稱 ：係因管理委員會通知才知地下室有積水情形等語（見本院 卷第66頁反面），上訴人復未提出確有催告被上訴人相當期 限修繕冷氣機漏水或地下室天花板滲水之證據以供本院審酌 ，即難信為真；況被上訴人辯稱：先前即曾委請他人消毒， 嗣又於95年10月21日及同年12月18日抽水，並於第2 次派人 抽水後將冷氣機拆除等語（見本院卷第78至79頁），此有估
價單、施工單為憑（見原審卷第79至81頁），上訴人亦不諱 言：被上訴人在95年4 、5 月有來抽水1 次，7 月份又來抽 1 次、接下來10月又抽1 次等語（見本院卷第67頁），是上 訴人既無法證明有催告被上訴人修繕房屋或被上訴人於催告 修繕期限內不為修繕系爭房屋之事實，上訴人主張依民法第 430 條主張終止租約云云，亦無足取。
㈢上訴人可否請求退還押租金11萬4000元？ ⒈本件上訴人於95年2 月14日與被上訴人簽訂租約，承租系爭 房屋第3 間及地下室倉庫，租期自95年3 月5 日起至94年3 月4 日止，已付押租金11萬4000元予被上訴人，有租賃契約 書為證（見原審卷第5 至9頁）， 復為兩造所不爭執，應信 為真。依系爭租約第5 條約明：「…乙方（指上訴人）如不 繼續承租，甲方（指上訴人）應於乙方遷空、交還房屋後無 息退還押租保證金」；附帶條約⒈載明：「乙方若簽約期未 滿退租，需於3 個月前告知甲方，若乙方自行找到承租戶甲 方無條件退還押金」等詞，上訴人主張於95年11月29日以存 證信函通知被告終止租約，業據提出存證信函可考（見本院 卷第13頁），雖不發生前述民法第424 條、第430 條於被上 訴人收受存證信函即生終止租約之效果，仍無損上訴人依系 爭契約附帶條款於3 個月後發生意定提前終止租約之效力， 是兩造系爭租約業於96年2 月28日終止，被上訴人復未爭執 上訴人已遷空房屋，則被上訴人本應返還上開押租金，而負 有11萬4000元債務。
⒉惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。又抵銷，應以意 思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵 銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第344 條第1 項前段、第 335 條第1 項分別定有明文。本件上訴人於95年11月29日以 存證信函通知被上訴人終止系爭租約後，即未再繳納租金， 迄兩造間系爭租約於96年2 月28日終止前，上訴人積欠被上 訴人租金11萬4000元未繳（計算式：38000 ×3 ＝114000） ，茲被上訴人於97年3 月10日本院準備程序當庭主張以上開 返還押租金債務與上訴人積欠之租金債務抵銷之意（見本院 卷第98頁反面），則被上訴人之押租金債務因抵銷而消滅， 即無庸返還。
㈣上訴人請求退還地下室租金9萬6792元，是否有據？ ⒈按民法第435 條第1 項規定：「租賃關係存續中，因不可歸 責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅 失之部分，請求減少租金。」既明定以承租人之請求為減租 效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍
有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得 依不當得利之規定請求返還（最高法院85年度台上字第808 號判決意旨參照）。
⒉本件上訴人主張：就95年3 月起至95年11月共9 個月期間之 地下室倉庫，係不可歸責於己之事由致不能使用，依租金3 萬8000元除以5 點3 坪（地下室面積）乘以9 個月，則被上 訴人應退還上訴人已付租金9 萬6792元云云，縱令系爭地下 室非因可歸責於上訴人之事由積水而不能使用屬實，上訴人 於系爭租約終止前既未為減租之請求，揆諸前開判決意旨， 被上訴人本得依兩造間租賃契約收取全部租金，即非無法律 上原因，上訴人自不得請求返還，故上訴人主張被上訴人應 返還已付地下室租金9 萬6792元云云，並無可取。乙、反訴部分：
壹、程序方面：
⒈按對於簡易訴訟之上訴程序，準用民事訴訟法第3 編第1 章 之規定，此觀民事訴訟法第436 條之1 第3 項規定即明；又 在第二審提起反訴，固須經對造當事人之同意，但對造對於 該反訴已為實體上之答辯，應以已經同意論（最高法院19年 上字第324 號判例參照）。本件反訴原告於第二審提起反訴 ，反訴被告對該反訴已為實體上之答辯，有反訴答辯狀可考 （見本院卷第95至96頁），是被上訴人於簡易訴訟第二審程 序提起反訴，即屬合法。
⒉又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1 項第3 款定有明文。本件反訴原告起訴時起原請求反訴被 告給付13萬6000元及法定利息（見本院卷第79頁），嗣減縮 應受判決之聲明，請求反訴被告應給付3 萬8000元及法定利 息（見本院卷第111 頁反面），核反訴原告所為請求金額之 減少，應屬聲明之減縮，揆諸前開法條所示，亦無不合，自 應准許。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：依兩造所簽訂之房屋租賃契約書附帶條約第 1 點前段「乙方（即上訴人）若簽約未滿退租，須提前3 個 月告知甲方（即被上訴人）」，本件上訴人違約未於3 個月 前告知終止租約，依兩造租約第12條規定：「乙方若有違約 情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因 涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」， 參酌系爭契約第18條特約應受強制執行之事項，租賃期間內 若乙方提前遷離他處，應賠償甲方1 個月租金之規定，反訴 被告應賠償相當於1 個月租金3 萬8000元之律師費用等語，
併聲明：反訴被告應給付反訴原告3 萬8000元及自本反訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、反訴被告則以：伊並無違約，且反訴原告請求涉訟之律師費 ，顯然違反法律強制或禁止規定等語置辯，併聲明：反訴駁 回。
三、查系爭租約附帶條約⒈既已約明：乙方若簽約期未滿退租需 於3 個月前告知甲方，若乙方自行找到承租後，甲方無條件 退還押金等詞，足見反訴被告有權提前終止租約，僅係提前 3 個月前告知，並無違約可言，被上訴人亦不否認上情，認 為反訴被告有權提前終止租約（見本院卷第98頁），則反訴 被告即無違約情事，是反訴原告主張反訴被告應依兩造租約 第12條賠償律師費用云云，尚無足取。至系爭契約第18條固 規定，租賃期間內，若反訴被告提前遷離他處，應賠償反訴 原告1 個月租金等詞，惟此部分核非並非反訴被告違約涉訟 所繳納之律師費用，復未經反訴原告請求，依民事訴訟處分 權主義之精神，自不再本院審酌範圍，併此敘明。丙、綜上所述，上訴人提起本訴，主張依租賃法律關係，請求被 上訴人給付21萬792 元，為無理由，應予駁回。原審就本訴 部分為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決 不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。被上訴人 提起反訴，主張依系爭租約第12條規定，請求上訴人（即反 訴被告）給付3 萬8000元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，亦應駁回。丁、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。戊、據上論結，本件上訴及反訴均為無理由，依民事訴訟法第 436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 97 年 4 月 16 日 民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 蔡如琪
法 官 胡宏文
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 4 月 16 日 書記官 曾寶生